Berliner Mietspiegel

Berliner Mietspiegel; Mittelwert; Orientierungshilfe; Merkmale; der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel; Darlegungslast; des Vermieters bei Mieterhöhung über Mittelwert; Mieterhöhung

1. Zu den Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen nach den §§ 2 MHG/2 GVW.

2. Zur Ermittlung der ortsüblichen Miete in Berlin.

3. Zur Bewertung des Berliner Mietspiegels und dessen Orientierungshilfe.

I. Der Rechtsstreit war zur Entscheidung reif. Der Gewährung der von den Kl. begehrten Erklärungsfrist bedurfte es nicht. Die Klageerwiderung ist den Klägervertretern rechtzeitig vor dem Termin zugegangen. Darüber hinaus konnte bei sachgerechter Vorbereitung des Rechtsstreits hierzu eine Erklärung des Klägervertreters im Termin erwartet werden.

II. Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist die in § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG normierte Überlegungsfrist für die bekl. Mieterin abgelaufen und die in dieser Vorschrift ge-nannte Klagefrist gewahrt.

III. Die Klage war als unbegründet abzuweisen.

1. Die Mieterhöhungserklärung entspricht formell den Anforderungen des § 2 MHG in Verbindung mit § 1 GVW. Insbesondere ist die Mieterhöhungserklärung hinreichend begründet. Bezieht sich der Vermieter - wie hier - zur Begründung des Miet-erhöhungsverlangens auf im Sinne des § 2 Abs. 3 Satz 2 MHG in Verbindung mit § 2 GVW - hier den Berliner Mietspiegel für Altbauwohnungen (Amtsblatt 1987 S. 1849 ff.) -, so genügt es, wenn der verlangte Mietzins innerhalb der dort ausgewiesenen Spanne liegt, was hier der Fall ist. Einer weiteren Begründung im Hinblick auf die Einordnung innerhalb der Spanne bedarf es in dem Mieterhöhungsverlangen nicht. 2. Ein Anspruch der Kl. auf Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen gemäß § 2 Abs. 1 MHG in Verbindung mit §§ 1, 2 GVW besteht nicht.

a) Zweifelhaft kann sein, welche Anforderungen im Rechtsstreit an die Darlegungslast des Vermieters im Hinblick auf die Ortsüblichkeit der verlangten Miete zu stellen sind. Das Gericht folgt insoweit der ganz überwiegenden Auffassung, wonach der Vermieter in den Fällen der Begründung des Erhöhungsverlangens durch Bezugnahme auf einen Mietspiegel im Sinne des § 2 MHG abgesehen von der Darlegung der Umstände, die die Einordnung in das vom Vermieter herangezogene Rasterfeld des Mietspiegels rechtfertigen, grundsätzlich keine weiteren Angaben als im Mieterhöhungsverlangen machen muß (so Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdn. 735; vgl. auch Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 2 MHG Rdn. 121).

b) Ist wie hier die vom Vermieter behauptete Höhe der ortsüblichen Miete für entspre-chenden Wohnraum streitig, bedarf es grundsätzlich der Beweisaufnahme, bei der zunächst das allgemeine Mietniveau und sodann die Einordnung der Miete im kon-kreten Einzelfall vorzunehmen ist. aa) Im Rahmen der Ermittlung des allgemeinen Mietniveaus konnte der Berliner Miet preisspiegel im Wege des Freibeweises herangezogen werden, denn bei dem Begriff der ortsüblichen Miete handelt es sich um eine allgemeinkundige Tatsache, deren Er-mittlung nicht an die in der Zivilprozeßordnung aufgeführten Beweismittel gebunden ist (vgl. Sternel a.a.O., III Rdn. 743 m. w. N.).

Wenngleich gegenüber diesem Mietspiegel in der Literatur (vgl. Giese, GE 1988, S. 54 ff., 548 ff.; Frisch, GE 1988, S. 382 ff.) Bedenken geäußert wurden, kommt ihm zur Überzeugung des Gerichts ein hinreichender Beweiswert zu. Der Mietspiegel ist ei-nem Sachverständigengutachten angesichts der großen Zahl der hierin berücksichtigten Daten weit überlegen. Wie sehr sich bei den Aussagen eines Sachverständigengutachtens im Hinblick auf die jedenfalls vom Gericht in der Vergangenheit wie-derholt festzustellende geringe oder unklare Datenbasis Zweifel ergeben können, hat das Gericht in den bereits ohne Anwendung des GVW nach den Bestimmungen des Miethöhegesetzes zu beurteilenden Fällen in der Vergangenheit wiederholt feststellen müssen. Im Vergleich hierzu erweist sich der Berliner Mietspiegel als überragendes Beweismittel für die Feststellung des Mietniveaus.

aaa) Die bei der Ermittlung der Spannenwerte allein verwandten Daten der Vermieterverbände erfassen etwa 15% der bis 1918 bezugsfertig gewordenen Altbauwohnungen und etwa 25% der von 1919 bis 1949 bezugsfertig gewordenen Altbauwohnungen. Insgesamt wurden von den Vermieterverbänden über 87.000 und von den Mieterverbänden über 6.000 Mietpreisdaten beigebracht. Im Mietpreisspiegel ausgewiesen sind nur Mietwerte mit einer Feldbesetzung von mindestens 30 Daten, die auf der Basis der von den Vermieterverbänden erhobenen Mietwerte unter Außerachtlassung "extremer Ausreißer-Werte" bei Bildung einer mittleren 2/3-Spanne verblieben (vgl. zum Verfahren die Fortschreibung der Hinweise für die Aufstellung von Miet-spiegeln (1980), herausgegeben vom Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau, abgedruckt bei Beuermann, a.a.O, S. 229 ff.; sowie den bislang unveröffentlichten Entwurf einer Dokumentation über das Zustandekommen des Berliner Mietspiegels des Senators für Bau- und Wohnungswesen, Tz. 4, 5 und 10). Im einzelnen schwanken die Feldbesetzungen bei den bis 1918 bezugsfertigen Woh nungen zwischen 43 (Feld H 1) und 3115 (Feld L 4) und bei den von 1919 bis 1949 bezugsfertigen Wohnungen zwischen 54 (Feld L 2) und 10.911 (Feld E 3) (vgl. den v. g. Entwurf einer Dokumentation, Tz. 9). Soweit im Rahmen der Spannenermittlung eine Berücksichtigung der von den Mieterverbänden ermittelten Daten unterblieben ist, weil hier eine lagemäßige Differenzierung nicht möglich war, steht dies der Be-weiskraft des Mietspiegels nicht entgegen. Angesichts der großen Zahl der von den Vermieterverbänden erhobenen und um die Spannengrenzwerte ausgewiesenen Mietwerte sind begründete Zweifel an der Plausibilität der ausgewiesenen Spannenwerte nicht gerechtfertigt (vgl. den v. g. Entwurf einer Dokumentation, Tz. 10). Auch die Ermittlung der im Mietspiegel ausgewiesenen Mittelwerte begegnet keinen Be-denken. Zwar sind insoweit die von den Mieterverbänden erhobenen Daten angesichts ihrer geringeren Zahl im wesentlichen verstärkt (mit dem Faktor 3) neben den Daten der Vermieterverbände berücksichtigt worden. Die vom Senator für Bau- und Wohnungswesen vorgenommenen Plausibilitätskontrollen durch Heranziehung der Daten der Wohngeldstatistik, des Mikrozensus 1985 und des Beschlusses des Gut-achterausschusses für Grundstückswerte in Berlin vom 3.11.1987 bestätigen die Plausibilität der so gewonnenen Werte (vgl. den v. g. Entwurf einer Dokumentation, Tz. 15.9 sowie die Anlagen 4-11 hierzu).

bbb) Die gegenüber dem Mietpreisspiegel teilweise erhobenen Bedenken rechtferti-gen keine andere Beurteilung:

Soweit eingewandt wird, die Differenzierung nach Lagen im Mietspiegel sei unzulässig, da während der Zeit der Preisbindung eine solche "Klassifizierung" nicht erfolgt sei (Giese, GE 1988, S. 547), kann dem nicht gefolgt werden. Es ist zwar zutreffend, daß die Lage nach den mietpreisrechtlichen Vorschriften abgesehen von einem ge-wissen Einfluß auf die Stoppmiete (vgl. Giese, a.a.O., S. 56) auf die Höhe der preis-gebundenen Miete praktisch keine Auswirkungen hatte. Die vorgeschilderte Auffassung verkennt jedoch die Aufgabe des Mietpreisspiegels, die allein darin besteht, die tatsächlich gezahlten Mieten zu ermitteln. Etwaige sich aus der Mietpreisbindung er-gebende Verzerrungen des Preisgefüges sind, wie Giese (a.a.O., S. 547) zutreffend ausführt, zu offenbaren. Läßt sich aber - wie der Mietspiegel zeigt - in verschiedenen Stadtlagen ein unterschiedliches Mietniveau feststellen, so war dies im Mietspiegel - wie geschehen - auszuweisen. Eine Begründung dafür, daß der Mietspiegel ledig-lich eine Differenzierung nach solchen Kriterien vornehmen darf, die während der Zeit der Mietpreisbindung für die Mietpreisentwicklung maßgebend waren, ist nicht er sichtlich. Die mögliche Art der Differenzierung ergibt sich vielmehr aus § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG in Verbindung mit § 2 GVW.

Auch die Differenzierung nach stadträumlich begrenzten Lagen steht dem Beweiswert des Preisspiegels nicht entgegen. Es spricht zwar einiges dafür, daß eine ab-strakte Lagebeschreibung ein differenzierteres Bild erbracht hätte. Andererseits er-scheint die vorgenommene räumliche Abgrenzung keineswegs unsachgemäß, zumal im Rahmen der Spanneneinordnung dem Faktor Lage ggf. weiter Rechnung getragen werden könnte.

Soweit der Mietspiegel insoweit Kritik erfahren hat, als sich aus der Stufung nach Wohnflächen im Bereich der Grenzwerte der Wohnungsgrößenklassen bei Zugrundelegung der Mittelwerte bei geringen Größenunterschieden erhebliche Preissprünge ergeben, die (so Frisch, a.a.O.) nicht der Realität entsprächen, rechtfertigt dies zur Überzeugung des Gerichts keine Bedenken gegen die Beweiskraft des Mietspiegels. Es unterliegt zwar keinem Zweifel, daß die sich bei geringen Größenunterschieden im Grenzbereich der Wohnungsgrößenklassen zum Teil ergebenden erheblichen Preissprünge (vgl. die Beispiele bei Frisch, a.a.O.) wenig plausibel sind und auch kaum der Realität entsprechen dürften. Derartige Sprünge sind jedoch bei jeder Art der gruppenmäßigen Zusammenfassung von Wohnungen unvermeidbar. Dennoch ist die Differenzierung nach Wohnflächen, die in den Hinweisen über die Aufstellung von Mietspiegeln (a.a.O., S. 227) vorgeschlagen wird und im Berliner Mietspiegel ent-sprechend den Größenklassen in § 1 1. MHV - XII. BMG vorgenommen wurde, durch-aus sachgerecht. Der Berliner Mietspiegel läßt hinreichend deutlich erhebliche Unter-schiede zwischen den Quadratmetermieten kleiner und großer Wohnungen erkennen. Würde auf die Differenzierung nach Wohnungsgrößenklassen verzichtet, bliebe ein offensichtlich für die Mietpreishöhe erhebliches Kriterium unberücksichtigt und die Aussagekraft des Mietspiegels ginge weitgehend verloren. Die sich durch die Ausweisung von Größenklassen in den Randbereichen ergebende Unschärfe vermag das Gericht bei dieser Sachlage nicht als durchgreifenden Einwand gegen die Richtigkeit des Mietspiegel anzusehen, dies gilt insbesondere angesichts der im Rah-men der Spanneneinordnung bestehenden Korrekturmöglichkeit. Soweit schließlich die Unterteilung nach dem Jahr der Bezugsfertigkeit der Wohnung angegriffen wird (vgl. Frisch, a.a.O., S. 383 f.; Giese a.a.O.), vermag dies ebenfalls nicht zu überzeu-gen. Diese Differenzierung erscheint angesichts des entsprechenden Anknüpfungs-punktes in § 3 III. BMG sowie § 1 1. MHV - XII. BMG und auch im Hinblick auf das in § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG genannte Merkmal "Beschaffenheit" durchaus sachgerecht. Die im Rahmen des Merkmales "Beschaffenheit" zu berücksichtigende Bauweise und auch der Zuschnitt der Wohnungen sind oft vom Baualter abhängig, so daß sich im allgemeinen eine Unterteilung nach dem Baualter bewährt hat (vgl. die Hinweise für die Aufstellung von Mietspiegeln, a.a.O., S. 228).

ccc) Hiernach war hinsichtlich des allgemeinen Mietniveaus für bis 1918 bezugsfertig gewordene Wohnungen mit den Merkmalen des Mietspiegelfeldes D 3 von den im Mietspiegel hier ausgewiesenen Spannenwerten von 4,09 DM beziehungsweise 6,23 DM und dem Mittelwert von 4,82 DM auszugehen.

bb) Die Einordnung der Wohnung im Rahmen der vorgenannten Werte war gemäß § 287 Abs. 2 ZPO vorzunehmen, denn die Bedeutung des Streitpunktes steht in kei-nem Verhältnis zu denjenigen Kosten, die bei dem Versuch einer vollständigen Auf-klärung durch die Einholung eines Sachverständigengutachtens entstehen würden. Die Kosten für die Einholung eines solchen Gutachtens sind nach den bisherigen Erfahrungen des Gerichts auf etwa 1.500 bis 2.500 DM zu veranschlagen.

Bei der Einordnung der fraglichen Wohnung in das allgemeine Preisgefüge im Rah-men der gemäß § 287 Abs. 2 ZPO vorzunehmenden Schätzung hat das Gericht die dem Mietspiegel beigefügte Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung herangezogen.

Soweit teilweise die Auffassung vertreten wird, einer Einordnung innerhalb der im Berliner Mietspiegel ausgewiesenen Spannen bedürfe es nicht, da auch der obere Spannenwert die ortsübliche Miete für die Wohnungskategorie eines Rasterfeldes darstelle (so Giese, GE 1988, S. 548), kann dem nicht gefolgt werden. Eine solche Betrachtungsweise wäre lediglich dann gerechtfertigt, wenn tatsächlich Mieten im oberen und obersten Spannenbereich gleichermaßen für Wohnungen dieser Kategorie erzielt würden, unabhängig davon, ob diese überwiegend wohnwerterhöhende oder überwiegend wohnwertmindernde Merkmale aufwiesen; wenn also erwiesen wäre, daß nicht bereits für die Einordnung in das betreffende Rasterfeld maßgebende Merkmale auf die Miethöhe keinerlei Einfluß hätten. Dieser Nachweis ist nicht ge-führt. Die überwiegende Wahrscheinlichkeit spricht gegen eine solche Annahme.

Tatsächlich kann mit einer für die Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO hinreichenden Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden, daß die in der Orientierungshilfe aufgeführten wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmale die Höhe der tatsächlich erzielten Mieten in erheblichem Umfange beeinflußt haben. Die dort in den Gruppen 1, 2 und 4 sowie teilweise auch in der Gruppe 3 aufgeführten wohn-werterhöhenden Merkmale werden ganz überwiegend auf Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 11 AMVOB beruhen, so daß für Wohnungen mit solchen Merk-malen infolge des hier in aller Regel erhobenen Modernisierungszuschlages höhere Mieten erzielt worden sein werden als bei Wohnungen ohne entsprechende Moderni-sierungen.

Auch hinsichtlich der übrigen in der Orientierungshilfe aufgeführten wohnwerterhöhenden Merkmale besteht eine hinreichende Wahrscheinlichkeit, daß ihr Vorliegen zu höheren Mieten geführt hat. Dem kann nicht mit Erfolg entgegengehalten werden, daß das Vorliegen der letztgenannten Merkmale nach den Preisvorschriften keine besonderen Mieterhöhungen zuließ. Ganz offensichtlich sind nämlich auch während der Zeit der Preisbindung für Wohnungen mit solchen Merkmalen in erheblichem Um fange auch über die preisrechtlich zulässigen Mieterhöhungen hinaus Mietsteigerungen realisiert worden, die alsdann durch die Stichtagsmietenregelungen legalisiert worden sind. Daß in der Vergangenheit bei einem höheren Wohnwert in weitem Um-fang allein auf Preisrechtsverstößen beruhende erhebliche Mietpreissteigerungen realisiert worden sind, läßt auch der Berliner Mietpreisspiegel hinsichtlich der bis 1918 bezugsfertig gewordenen Wohnungen eindeutig erkennen. So weist der Miet-spiegel für diese Wohnungen in "besseren" Lagen durchweg höhere Mietwerte auf, als für solche in "schlechteren" Lagen. Zutreffend weist Giese (GE 1988, S. 56) darauf hin, daß sich diese Mietpreisunterschiede durch die Preisrechtsvorschriften nicht er-klären lassen, da eine "bessere" stadträumliche Lage nach diesen Vorschriften keine besonderen Mietpreissteigerungen zuließ. Da die im Mietspiegel aufgeführten Werte hinreichend gesichert sind, lassen diese Unterschiede allein den Schluß darauf zu, daß hier in weitestem Umfange aufgrund einer besonderen Nachfrage nach solchen Wohnungen unter Verstoß gegen die Preisvorschriften höhere Mieten am Markt er-zielt werden konnten. Dem kann nicht mit Erfolg entgegengehalten werden, daß die vorbeschriebene Tendenz bei den von 1919 bis 1949 bezugsfertig gewordenen Woh-nungen dem Mietspiegel nicht entnommen werden kann. Das Fehlen dieser Tendenz bei den letztgenannten Wohnungen hat offensichtlich seine Ursache in der unterschiedlichen Datenbasis. Anders als die Daten bezüglich der bis 1918 bezugsfertig gewordenen Wohnungen beruhen die Daten für die von 1919 bis 1949 bezugsfertig gewordenen Wohnungen ganz überwiegend auf den Erhebungen der gemeinnützigen Wohnungsunternehmen (vgl. hierzu den vg. Entwurf einer Dokumentation, Tz. 4 und 5). Es besteht eine erhebliche Wahrscheinlichkeit dafür, daß im Bestande die-ser Unternehmen Mieterhöhungen über das preisrechtlich zulässige Maß hinaus in weit geringerem Maße erfolgt sind als bei anderen Wohnungen.

Es spricht alles dafür, daß Mieterhöhungen über die gesetzlich zulässigen Erhöhungen hinaus nicht nur bei einer "besseren" Lage, sondern auch beim Überwiegen von anderen werterhöhenden Merkmalen am Markt erzielt worden sind, da höhere Mieten von den Mietern bei derartigen Wohnungen weit eher akzeptiert worden sein dürften. Gleichermaßen ist wahrscheinlich, daß das Vorliegen von den in der Orientierungshilfe aufgeführten wohnwertmindernden Merkmalen, auch wenn diese nach den in den Preisvorschriften keinen Einfluß auf die Höhe der preisrechtlich zulässigen Miete hätten haben dürfen, sich auf die Mietzinshöhe insoweit ausgewirkt haben, als hier Mietpreisüberhöhungen in weit geringerem Umfange vorgelegen haben werden. Hin-zu kommt, daß eine erhebliche Anzahl der in der Orientierungshilfe aufgeführten wohnwertmindernden Merkmale auch nach den Preisvorschriften zu geringeren Mie-ten geführt hat (vgl. §§ 9 II. BMG; 5 III. BMG; 3 VIII. BMG; 2 MHV - VIII BMG; 3 X. BMG; 2 1. MHV-X. BMG; 2 2. MHV-X. BMG; 3 XI. BMG; 3, 8 XII. BMG sowie die Vorschriften des Mietsenkungsgesetzes). Hiernach besteht eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür, daß bei Wohnungen, bei denen wohnwerterhöhende und wohnwertmindernde Merkmale, wie sie in der Orientierungshilfe aufgeführt sind, fehlen, oder Woh nungen, die gleichermaßen wohnwerterhöhende und mindernde Merkmale aufweisen, in aller Regel der ortsübliche Mietzins dem im Mietspiegel ausgewiesenen Mittel-wert entspricht. Derartige Wohnungen werden die ganz überwiegende Zahl der in das Rasterfeld einzuordnenden Wohnungen darstellen, so die Heranziehung des auf der größten Zahl von Wohnungen dieser Kategorie beruhenden Mittelwertes sachgerecht ist. Die Richtigkeit der Mittelwerte steht nach dem Ergebnis der vom Senator für Bau- und Wohnungswesen vorgenommenen Plausibilitätskontrollen außer Zweifel.

Die in der Orientierungshilfe weiterhin vorgeschlagene Spanneneinordnung beim Überwiegen der dort aufgeführten positiven bzw. negativen Merkmale erscheint unter Berücksichtigung der vorstehenden Ausführungen ebenfalls sachgerecht. Die Hinweise entsprechen im übrigen - wenngleich in vereinfachter, für eine Schätzung ge-mäß § 287 Abs. 2 ZPO aber durchaus hinreichender Form - dem üblicherweise von Mietpreissachverständigen angewandten Verfahren und tragen den in § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG genannten Vergleichskriterien hinreichend Rechnung.

Da die Kl. trotz eines entsprechenden Hinweises des Gerichtes Merkmale, die einen über dem Mittelwert liegenden ortsüblichen Mietzins einer nach den Kriterien des § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG vergleichbaren Wohnung Schätzung ermöglicht hätten, nicht dar-getan haben, war im Rahmen der Schätzung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO davon aus-zugehen, daß der ortsübliche Mietzins für eine gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG ver-gleichbare Wohnung jedenfalls den im Mietspiegel ausgewiesenen Mittelwert nicht übersteigt.

Bereits der gegenwärtig gezahlte Mietzins übersteigt diesen Mittelwert, so daß ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 2 MHG ausscheidet.

Anmerkung:

Zur Berücksichtigung von Erkenntnismitteln für die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, die weder von den Parteien eingeführt wurden noch ihnen be-kannt waren, so daß sie auch nicht dazu Stellung nehmen konnten (in diesem Falle die bisher unveröffentlichte Dokumentation zum Zustandekommen des Mietspiegels - wobei auch noch offen bleiben muß, ob es sich um die Ursprungs- oder die korrigier-te Fassung handelt) - vgl. Bundesverfassungsgericht in GE 88, 888. Ein danach also durchaus als bedenklich zu bezeichnendes Verfahren.