Berliner Mietspiegel

Berliner Mietspiegel; Fluglärm; Graffiti; Kaltwasseruhr

1. Der Mieter, der sich darauf beruft, daß eine Straße, die im Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel nicht als durch Straßen- und/oder Fluglärm hoch lärmbelastet gekennzeichnet ist, dennoch lärmbelastet ist, genügt seiner gesteigerten Darlegungslast allein mit seinem Vortrag zur Lage der Wohnung in der Einflugschneise des Flughafens Tegel und ohne konkretere Angaben zu der typischen Flughöhe über der Wohnung oder zu bestimmten Lärmmessungen nicht.

2. Das Merkmal "Lage in stark vernachlässigter Umgebung" ist bei Graffiti an den Fassaden nicht gegeben, wenn es sich dabei um stadtteiltypische Erscheinungen handelt.

3. Ein gemieteter geleaster Kaltwasserzähler ist dann kein wohnwerterhöhendes Merkmal des Berliner Mietspiegels 2003, wenn die Entgelte hierfür jährlich über die Betriebskosten vollständig auf die Mieter umgelegt werden.

Kraft Mietvertrages vom 15./31. März 2000 (...) war die Bekl. Mieterin der im Erdgeschoß rechts gelegenen Wohnung in der M.-Straße in Berlin, die nach einer Modernisierung im Jahre 2001 mit einer modernen Heizungsanlage ausgestattet war.

Die dementsprechend mit Sammelheizung versehene streitgegenständliche Wohnung war bis 1937 bezugsfertig und mit einem modernen Bad und Innen-WC sowie einem wohnungsbezogenen Kaltwasserzähler ausgestattet. Der Kaltwasserzähler war klägerseits gemietet worden, und die regelmäßig wiederkehrenden Kosten dafür wurden als Betriebskosten auf die Bekl. umgelegt. Das Bad hatte ein Fenster, ein Strukturheizkörper war als Handtuchwärmer vorhanden, und das Handwaschbecken hatte die Innenmaße von 45 x 27,50 Zentimeter. In der Küche waren Wandfliesen im Arbeitsbereich und eine besondere Ausstattung. Die Wohnung verfügte über Isolierverglasung oder Schallschutzfenster und verstärkte Elektrosteigeleitungen und/oder VDE-gerechte Elektroinstallationen. Die bisher offene Müllstandsfläche war neu gestaltet und abschließbar.

Wegen Modernisierung erhöhte sich die bis 1. September 2001 unveränderte monatliche Nettokaltmiete von 289,36 Euro auf 298,66 Euro.

Mit Schreiben vom 24. Juni 2004, auf dessen Inhalt verwiesen wird und das der Bekl. zuging, forderte die Kl. die Bekl. auf, der Erhöhung des monatlichen Nettokaltmietzinses um 47,80 Euro auf 346,46 Euro ab 1. September 2004 zuzustimmen. Mit Schreiben vom 29. August 2004, auf das inhaltlich Bezug genommen wird, stimmte die Bekl. der Mieterhöhung um 18,43 Euro zu.

(...)

Die Kl., die ihr Zustimmungsbegehrten in Höhe des Restbetrages von 29,37 Euro weiterverfolgt, behauptet, daß die streitgegenständliche Wohnung eine Wohnfläche von 64,16 Quadratmetern habe. Das Waschbecken im Bad sei normal dimensioniert. Das streitgegenständliche Gebäude liege in einer ruhigen bis normal lärmbelasteten Straße. Zwar liege in einiger Entfernung ein relativ kleines Gewerbegebiet und die S-Bahnstrecke, allerdings führe der dazwischen liegende Volkspark Anton Saefkow, der starke Vegetation habe und teilweise recht hügelig sei, dazu, daß die Geräusche der ohnehin relativ weit entfernten Immissionsquellen stark gedämpft werden. Die Geräusche seien wahrnehmbar, aber beeinträchtigten nicht die Wohnqualität. Sie meint, da das Bad nicht innenliegend und nicht fensterlos sei, bedürfe es einer zusätzlichen Entlüftung nicht. Eine Wohnflächenabweichung um 0,23 Quadratmeter sei geringfügig und stelle eine unrelevante Abweichung dar.

(...)

Die Bekl. (...) behauptet unter Verweis auf die Vermessung der streitgegenständlichen Wohnung, auf die Bezug genommen wird, daß die Wohnfläche 62,90 Quadratmeter betrage. Sie bestreitet, daß die Loggia nur mit einem Viertel der Fläche kalkuliert sei. Das streitgegenständliche Gebäude befände sich in einer stark vernachlässigten Umgebung, nämlich in einem Wohngebiet, das verschiedene Gebäude mit erfasse, die mit der instandsetzungsbedürftigen Fassade aus den 30er Jahren ausgestattet seien, die Putzabplatzungen, Sockeldurchfeuchtungen sowie Graffiti aufwiesen. Die erforderliche Instandsetzung sei vernachlässigt. Von dem unmittelbar angrenzenden Zementwerk ginge geräuschintensiver Betriebslärm von an- und abfahrenden Bau- bzw. Betonmischfahrzeugen, Güterwagen mit Zementbehältern einschließlich den Misch- und Schüttvorgängen bei Be- und Einladearbeiten, Klopflärm durch Restreinigung der Behälter. Außerdem drängten Fluglärm sowie S-Bahngeräusche in ihre Wohnung ein, die in unmittelbarer Nähe des Gewerbegebietes zum Güterbahnhof und in der Einflugschneise zum Flughafen Tegel liege.

Der Anton-Saefkow-Park sei wegen seiner Lage nicht geeignet, Geräusche aus dem Gewerbegebiet zu "schlucken".

Sie meint, daß im Bad das Vorhandensein eines Fensters nicht genüge, um das Fehlen einer Entlüftung auszugleichen. Da der Kaltwasserzähler aus der Nettokaltmiete ausgegliedert und den Betriebskosten zugeordnet sei, rechtfertige er keinen Zuschlag für ein vermieterseits gestelltes Sondermerkmal. (...)

(...) In materieller Hinsicht ist das geltend gemachte Zustimmungsverlangen teilweise zu beanstanden, so daß die Bekl. gemäß § 558 BGB auch nur teilweise zuzustimmen verpflichtet sind.

(...)

Der ortsüblichen Vergleichsmiete ist die tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen. Dafür ist die Fläche von 63,93 Quadratmetern als unstreitig zu behandeln. Für die von der Kl. zugrunde gelegte größere Fläche von 64,16 Quadratmetern bleibt sie darlegungs- und jedenfalls beweisfällig, was zu ihren Lasten zu gehen hat. Demgegenüber tritt die Bekl. dem klägerischen Einwand nicht hinreichend substantiiert entgegen, daß die Loggia zur Hälfte flächenmäßig zu berücksichtigen ist. Ihr einfaches Bestreiten, die Loggia nur zu einem Viertel ihrer Fläche einkalkuliert zu haben, ist ohne weitere Erläuterungen nicht entscheidungserheblich. Deshalb ist ein Viertel der Fläche der Loggia der ansonsten nicht zu beanstandenden und nicht entscheidungserheblich von der Kl. mit einer Gegenrechnung angegriffenen Flächenberechnung der Bekl. hinzuzurechnen.

Die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Grundlage der tatsächlichen Wohnfläche ist nicht gemäß § 557 Abs. 3 BGB ausgeschlossen, weil diese Erhöhung durch Vereinbarung der Parteien ausgeschlossen wäre oder sich dieser Ausschluß aus den Umständen ergäbe. Zwischen den Parteien ist eine bestimmte Wohnungsgröße nicht vereinbart gewesen.

Die aus dem Tenor ersichtliche ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus folgender Spanneneinordnung des einschlägigen Berliner Mietspiegels 2003. Unstreitig ist die streitgegenständliche Wohnung in das Mietspiegelfeld G 4 für die östlichen Bezirke einzuordnen.

Die geltend gemachte Mieterhöhung auf 5,40 Euro pro Quadratmeter ist nicht ortsüblich.

Die Merkmalgruppe 1 ist neutral zu bewerten, denn das unstreitige wohnwerterhöhende Merkmal des Strukturheizkörpers als Handtuchwärmer wird durch das wohnwertmindernde Merkmal des "nur kleinen Handwaschbeckens" ausgeglichen. Die unstreitig gebliebenen Innenmaße des streitgegenständlichen Handwaschbeckens liegen gerichtsbekannt mindestens um jeweils 10 cm unter den Maßen, die für ein durchschnittlich großes Handwaschbecken in Ansatz zu bringen sind. Entgegen der von der Bekl.

seite vertretenen Auffassung scheidet das wohnwertmindernde Merkmal "ohne Entlüftung" wegen des vorhandenen Fensters in dem Bad aus. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus einem Vergleich zu dem entsprechenden Wortlaut der Merkmalgruppe 2, denn wegen der typischerweise auftretenden Emissionen bei der Speisenzubereitung soll sich dort auch eine vorhandene, aber alte Entlüftung in einer innenliegenden Küche als unterdurchschnittlich auswirken. Für das Bad besteht ein solches Bedürfnis nicht, weil es lediglich der Entlüftung wegen höherer Raumfeuchtigkeit bedarf, die mittels eines Fensters zureichend gewährleistet ist. Ein Nebeneinander von Fenster und zusätzlicher Entlüftung ist für das Bad nicht als durchschnittlicher Ausstattungszustand von dem Mietspiegel 2003 vorgegeben. Dies wird dadurch belegt, daß sich ausschließlich eine moderne Entlüftung bei innenliegendem und damit fensterlosen Bad bereits als wohnwerterhöhend auswirken soll.

Die Merkmalgruppen 2, 3 und 4 sind unstreitig als positiv zu bewerten.

Das wohnwerterhöhende Merkmal für die Müllstandsfläche in der Merkmalgruppe 5 ist unstreitig und wird durch das beklagtenseits eingewandte Merkmal der "Beeinträchtigung durch Geräusche ... (Gewerbe)" ausgeglichen. Die Bekl. trägt dieses wohnwertmindernde Merkmal schriftsätzlich und unter Bezugnahme auf die von ihr geführten Protokolle substantiiert vor, und das Bestreiten der Kl. ist in seiner Pauschalität nicht geeignet, es zu widerlegen. Aus der eingereichten Straßenkarte ergibt sich vielmehr ohne weiteres, daß das "Gewerbegebiet am Güterbahnhof" nicht relativ klein ist und auch in unmittelbarer Wohnnähe zu der Bekl. liegt. Die Bekl. beschreibt die typischerweise mit einer Zementfabrik und einem Güterbahnhof einhergehenden Lärmemissionen detailliert und als erheblich und widerlegt, daß der Volkspark Anton Saefkow lagebedingt einen Lärmschutz gewährleisten könnte. Demgegenüber genügt die Bekl. ihrer Darlegungs- und Beweislast für die weiter eingewandten wohnwertmindernden Merkmale der "Belastung durch Flugverkehr" und "stark vernachlässigter Umgebung" nicht, so daß die Merkmalgruppe 5 insgesamt neutral zu bewerten ist. Da die M.-Straße in dem Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2003 nicht als durch Straßen- und/oder Fluglärm hoch lärmbelastet gekennzeichnet ist, ist die Darlegungslast der Bekl. gesteigert. Dieser gesteigerten Darlegungslast genügt sie allein mit ihrem Vortrag zur Lage ihrer Wohnung in der Einflugschneise des Flughafens Tegel und ohne konkrete Angaben zu der typischen Flughöhe über der Wohnung oder bestimmter Lärmmessungen nicht.

Auch die von ihr beschriebenen Vernachlässigungen der Instandhaltung der 30er-Jahre-Bauten in ihrer Umgebung und das Vorhandensein von Graffiti nebst der eingereichten Abbildungen reicht nicht aus, eine "stark" vernachlässigte Umgebung entscheidungserheblich darzutun, denn zutreffend weist die Kl. darauf hin, daß es sich dabei um stadtteiltypische und damit gewöhnliche Erscheinungen handelt, die sich in dem beschriebenen Umfang nicht als starke Vernachlässigung einordnen lassen.

Im Abgleich der fünf Merkmalgruppen ergibt sich danach eine ortsübliche Vergleichsmiete von einem Aufschlag von 60 % auf den einschlägigen Mittelwert. Dazu ist unstreitig der Zuschlag von 0,20 Euro pro Quadratmeter für das Sondermerkmal modernes Bad zu addieren, so daß sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 4,96 Euro pro Quadratmeter und damit eine erhöhte Nettokaltmiete von 317,35 Euro ergibt. Insoweit bleibt unklar und deshalb unberücksichtigt, wieso beklagtenseits vorgetragen wird, daß bereits eine Teilzustimmung auf 335,52 Euro abgegeben wäre. Eine solche Teilzustimmung ist weder vorgetragen noch ersichtlich.

Für das Sondermerkmal des wohnungsbezogenen Kaltwasserzählers steht der Kl. ein weiterer Zuschlag von 0,10 Euro pro Quadratmeter nicht zu, denn es handelt sich dabei unstreitig nicht um eine "vom Vermieter gestellte" Ausstattung (vgl. Berliner Mietspiegel 2003 Ziffer 6.3), sondern um eine von den Mietern im Rahmen einer Betriebskostenumlage und damit ausschließlich auf ihre Kosten geschaffene Sonderausstattung. (...)