Berliner Orientierungshilfe auch für qualifizierten Hennigsdorfer Mietspiegel

Die Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels zur Spanneneinordnung kann auch im Rahmen des qualifizierten Hennigsdorfer Mietspiegels in entsprechender Anwendung als Schätzgrundlage nach § 287 ZPO zur Orientierungshilfe innerhalb der im Mietspiegel vorgegebenen Spanne herangezogen werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten um Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung in einem Wohnungsmietvertrag.

Die Mieterhöhung ist in der Sache - im aus dem Tenor ersichtlichen Umfang - gerechtfertigt. Das Gericht geht zunächst davon aus, dass hinsichtlich der Spannenwerte des Mietspiegels nach § 558d Abs. 3 BGB die Vermutungswirkung des § 292 ZPO greift. Nach § 558d Abs. 3 BGB wird - widerlegbar - vermutet, dass die in einem qualifizierten Mietspiegel enthaltenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben, wenn die Vorschrift des § 558d Abs. 2 BGB - wie hier - eingehalten wurde. Dem Hennigsdorfer Mietspiegel des Jahres 2022 zufolge gilt für eine Wohnung, welche zwischen dem 3.10.1990 und 31.12.2011 erbaut wurde und die 60 m2 bis 80 m2 groß ist, ein Mittelwert von 7,96 €/m2 netto-kalt. Der untere Spannenwert liegt bei 6,95 €/m2netto-kalt und der obere Spannenwert bei 8,97 €/m2 netto-kalt.

Innerhalb dieser Spanne ist - ausgehend vom Mittelwert - anhand zusätzlicher, qualitativ einzelfallbezogener, den individuellen Wohnwert bestimmender Faktoren die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete zu ermitteln (vgl. BGH, Urteil vom 13.2.2019, VIII ZR 245/17). Die Ermittlung der Einzelvergleichsmiete erfolgt im Rahmen freier tatrichterlicher Schätzung nach § 287 Abs. 2, Abs. 1 Satz 2 ZPO. Die Einordnung innerhalb der Spanne ist eine normative Bewertung, die der Mietspiegel gerade nicht vornehmen kann, da er eine abstrakte generelle Datenbasis darstellt, in die jede Wohnung eingeordnet werden muss. Letztendlich wird also nur vermutet, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Vertragswohnung nicht höher als der Oberwert der Spanne und nicht niedriger als der Unterwert der Spanne ist (vgl. BGH, Urteil vom 20.4.2005, VIII ZR 110/04).

Die Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels zur Spanneneinordnung kann in entsprechender Anwendung als Schätzgrundlage nach § 287 ZPO zur Orientierungshilfe innerhalb der hier vorgegebenen Spanne herangezogen werden. Ein qualifizierter Mietspiegel für die Stadt Hennigsdorf besteht zwar, dieser führt jedoch nicht in vergleichbarer Weise dazu aus, wann eine Mieterhöhung bis zum obersten Wert der Spanneneinordnung gerechtfertigt ist. Danach gilt im Regelfall der Mittelwert des jeweiligen Feldes, und die Spannen drücken mögliche Qualitätsunterschiede, nicht erfasste Qualitätsmerkmale oder von der ortsüblichen Vertragsgestaltung abweichende mietvertragliche Regelungen aus. Die Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels zur Spanneneinordnung nennt hingegen konkrete Merkmale, anhand derer die Einordnung der Wohnung innerhalb der Spanne erfolgen kann. […]

Nach einer Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung muss das Gericht die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete, also die Einzelvergleichsmiete ermitteln. Wenn der Mietspiegel nur eine Spanne angibt, sind wohnwertmindernde und wohnwerterhöhende Merkmale zu berücksichtigen. Das Amtsgericht Oranienburg meint, für die Umlandgemeinde Hennigsdorf könne die Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels herangezogen werden.

Der Vermieter hatte Zustimmung zu einer Mieterhöhung für eine Wohnung in Hennigsdorf unter Bezugnahme auf den Mietspiegel der Stadt verlangt. Nach diesem Mietspiegel galt für die Wohnung eine Spanne von 6,95 €/m2 bis zu 8,97 €/m2; der Vermieter machte den Oberwert geltend. Der qualifizierte Mietspiegel für die Stadt Hennigsdorf macht jedoch keine Angaben dazu, wann eine Mieterhöhung bis zum obersten Wert der Spanneneinordnung gerechtfertigt ist. Stattdessen gilt im Regelfall der Mittelwert des jeweiligen

Feldes. Die Spannen, so heißt es in den Erläuterungen zur Miettabelle lediglich, drückten mögliche Qualitätsunterschiede, nicht erfasste Qualitätsmerkmale oder von der ortsüblichen Vertragsgestaltung abweichende mietvertragliche Regelungen aus. Darüber, wie im Detail die Spannen ausgefüllt und die Einzelvergleichsmieten ermittelt werden sollen, schweigt sich der Mietspiegel aus.

Das Amtsgericht Oranienburg gab der Klage überwiegend statt. Die ortsübliche Vergleichsmiete ergebe sich aus dem qualifizierten Mietspiegel für Hennigsdorf. Dieser gebe zwar nur eine Spanne für die ortsübliche Vergleichsmiete an, während die Einzelvergleichsmiete durch Schätzung anhand der konkreten Wohnwertfaktoren zu ermitteln sei. Dafür könne die Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels in entsprechender Anwendung herangezogen werden.

Das Urteil erscheint zunächst befremdlich, wenn es für einen qualifizierten Mietspiegel einer Stadt die Orientierungshilfe aus einem Mietspiegel einer anderen Stadt anwendet. Nach § 558a Abs. 4 BGB können zwar Mietspiegel aus vergleichbaren Gemeinden herangezogen werden, wenn für die Wohnung kein Mietspiegel existiert. So hat das Landgericht Potsdam für Schönefeld die ortsübliche Vergleichsmiete mit dem Berliner Mietspiegel ermittelt (GE 2004, 1593). Das „Aufpfropfen“ der Berliner Orientierungshilfe auf einen anderen Mietspiegel ist dagegen gesetzlich nicht vorgesehen. Zu bedenken sind aber die Alternativen, die dem Gericht in einem solchen Fall offenstehen. Entweder wird – aufwendig – ein Sachverständigengutachten eingeholt oder der Richter bestimmt nach Augenscheinseinnahme, was nach seiner Auffassung wohnwerterhöhend und wohnwertmindernd ist. Ein Vermieter, der ja ohne Weiteres das Mieterhöhungsverlangen auf den Oberwert des Mietspiegels stützen darf, kann dann nicht absehen, wie ein gerichtliches Verfahren ausgehen wird. Bei allen Bedenken, die auch gegen die Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels bestehen (deren Anwendung freilich vom BGH gebilligt wird, z. B. GE 2021, 49), ist das Vorgehen des AG Oranienburg nicht abwegig.