Berliner Mietspiegel nur zur Begründung, nicht als Beweismittel für Mieterhöhung bei Substandardwohnungen, Ofenheizungswohnung

Für eine Wohnung mit Ofenheizung kann zwar der Berliner Mietspiegel zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens herangezogen werden; als Beweismittel im Prozess ist er jedoch ungeeignet.

(Leitsatz der Redaktion)

Durch Schreiben vom 28.11.2014 begehrte die Kl. unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel von 2013, Mietspiegelfeld H1 die Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von 252,07 € um 37,81 € auf 289,88 € monatlich. Die Bekl. hat der Erhöhung nicht zugestimmt.

Die Kl. ist der Auffassung, der zur Begründung zunächst herangezogene Berliner Mietspiegel 2013 könne nicht herangezogen werden, da dieser keinen qualifizierten Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB darstelle, da er nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt sei. Im Bezug auf den konkreten Streitfall ergebe sich die Mangelhaftigkeit des Mietspiegels bereits aus dem Umstand, dass für die ofenbeheizte Wohnung der Bekl. nicht ausreichend repräsentatives Datenmaterial für Vergleichswohnungen in den Mietspiegel eingearbeitet worden sei. Der dort angenommene pauschale Abschlag von 1,94 €/m2 für die fehlende Zentralheizung sei weder nachvollziehbar begründet, noch entspreche der lageunabhängige Pauschalabzug der Situation auf dem Wohnungsmarkt. […]

Die Bekl. hält den Berliner Mietspiegel für anwendbar und geht davon aus, dass der dort für die Wohnung anzusetzende Abschlag von 1,94 € jedenfalls Grundlage gerichtlicher Schätzung sein könne. Der Mietspiegel sei nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und sowohl von den Berliner Mieter- als auch Vermieterverbänden anerkannt worden. Wenn der Mietspiegel schon kein qualifizierter Wille des Gesetzes sei, so müsse er zumindest als einfacher Mietspiegel zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden. […]

Die zulässige Klage ist überwiegend begründet. Die Kl. kann gemäß § 558 Abs. 1 BGB von der Bekl. ab dem 1.2.2015 Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete im erkannten Umfang für die streitgegenständliche Wohnung verlangen.

Das Mieterhöhungsschreiben der Kl. vom 28.11.2014 entspricht den Anforderungen des § 558a BGB und war deshalb geeignet, die Zustimmungsfrist des § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB auszulösen, nach deren Ablauf die Kl. die Klage auf Erteilung der Zustimmung erhoben hat. Wartefrist und Kappungsgrenze sind gewahrt. Für die Vergleichbarkeit der ortsüblichen Mieten war jedoch vorliegend nicht der Mietspiegel 2015 zugrunde zu legen, da die streitgegenständliche Wohnung aufgrund der fehlenden Zentralheizung zur Gruppe der im Berliner Mietspiegel nur ungenügend erfassten Substandardwohnungen gehört. Das Gericht hat daher Beweis über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Im Ergebnis der Beweisaufnahme steht für das Gericht zweifelsfrei fest, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für das streitgegenständliche Objekt nach den in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB aufgestellten Kriterien 285 € nettokalt pro Monat beträgt. […] Der Sachverständige hat seine Untersuchung sowohl schriftlich als auch mündlich ausführlich begründet. Gemäß seinen Ausführungen in der mündlichen Verhandlung […] sind die Orientierungskriterien des Berliner Mietspiegels von der Systematik her für Substandardwohnungen nicht anwendbar. Der Sachverständige hat seine Ermittlung auf das Vergleichswertverfahren gestützt. Er hat die Gebäudeart, Lage, die Größe, die Ausstattung und Beschaffenheit der hier streitgegenständlichen Wohnung unter anderem im Rahmen einer Ortsbesichtigung ermittelt und dokumentiert. Sodann hat er 14 Vergleichsobjekte bestimmt und ausgewertet. Unter statistischer Auswertung der ermittelten Vergleichsmieten errechnete der Sachverständige nachvollziehbar eine durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung zum Stichtag 1.2.2015 in Höhe von 285 € nettokalt pro Monat. […] Weitere Abschläge für etwaige von der Bekl. angeführte Minderausstattung kommen bei der Substandardwohnung nicht in Betracht, da der Mittelwert hier gerade nicht einer vollausgestatteten Durchschnittswohnung entspricht.

Die Ausstattung einer Wohnung mit Bad und Sammelheizung ist allgemein üblich; im Berliner Mietspiegel gibt es deshalb kein eigenes Rasterfeld für Ofenheizungswohnungen, sondern hierfür sind pauschale Abschläge vorgesehen. Unanwendbar ist der Mietspiegel auf solche Substandardwohnungen jedenfalls nicht.

Die Vermieterin hatte im Mieterhöhungsverlangen auf das Mietspiegelfeld H1 Bezug genommen und einen pauschalen Abschlag von 1,94 €/m2 für die fehlende Zentralheizung berücksichtigt. Im Zustimmungsprozess meinte sie, der Mietspiegel könne als Beweismittel nicht herangezogen werden, da er nicht qualifiziert sei und für die ofenbeheizte Wohnung kein repräsentatives Datenmaterial zur Verfügung stehe. Auch sei der pauschale Abschlag nicht nachvollziehbar.

Das AG Köpenick folgte der Auffassung der Klägerin. Das Mieterhöhungsverlangen sei zwar mit dem Mietspiegel zulässigerweise begründet worden; zum Nachweis der ortsüblichen Miete für eine Substandardwohnung im Zustimmungsprozess sei der Mietspiegel jedoch nicht geeignet. Aus dem deshalb eingeholten Sachverständigengutachten, das sich auf das Vergleichswertverfahren gestützt habe, ergebe sich, dass die Klage überwiegend begründet sei.

Man kann es nicht oft genug wiederholen: (Formale) Begründung eines Mieterhöhungsverlangens und Begründetheit im Prozess sind zwei verschiedene Stiefel. Zur Begründung ist der Mietspiegel immer geeignet (manchmal sogar dann, wenn er bestimmte Wohnungen wie die in Reihenhäusern ausdrücklich ausklammert – siehe nebenstehendes Urteil des BGH). Zum Nachweis der Begründetheit taugt er manchmal nicht.