Berliner Mietspiegel 2023 und 2024 als Schätzungsgrundlage

Für die Feststellung eines Verstoßes gegen die Mietenbegrenzungsverordnung kann der Berliner Mietspiegel 2023 und 2024 herangezogen werden; zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete muss auch bei Wohnungen im Bereich des Potsdamer Platzes kein Sachverständigengutachten eingeholt werden. (Leitsatz der Redaktion)

[…] II. 1. Dem Kl. steht gegenüber der Bekl. gemäß §§ 556g Abs. 1 Satz 3, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. der zuerkannte Anspruch auf Rückzahlung überhöhter Miete für die Monate April bis Dezember 2023 i.H.v. 3.118,50 € (monatlich 346,50 €) sowie überzahlter Kaution i.H.v. 1.039,50 € zu. […]

Ohne Erfolg rügt die Bekl., das Amtsgericht habe die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht auf der Grundlage der Berliner Mietspiegel 2023 und 2024 bestimmen dürfen, sondern (zwingend) ein Sachverständigengutachten einholen müssen.

Das trifft nicht zu.

Wegen Einzelheiten der Begründung der Tauglichkeit des Berliner Mietspiegels 2023 als einfachen Mietspiegel gemäß § 558c Abs. 1 BGB n.F. i.V.m. den §§ 3 bis 5 MsV als Instrument für die Überzeugungsbildung über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete wird zunächst auf die hier vollumfänglich geteilten Ausführungen des LG Berlin II im Urteil vom 28. Januar 2025 zu dem Az. 65 S 208/24 (Rn. 9-19, 21-25, 27, 29 juris) Bezug genommen. […]

Auch steht der Zugrundelegung des Mietspiegels nicht die Festlegung eines nunmehr sechsjährigen Betrachtungszeitraums in § 558 Abs. 2 BGB n.F. entgegen (vgl. Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2023 [S. 1]). Dies ist darin begründet, dass der Mietspiegel 2021 unter die Übergangsregelung des § 558d Abs. 2 Satz 3 BGB fällt, mithin auch unter Geltung der neuen Sechsjahresregelung rechtskonform war (so zutreffend LG Berlin, Urt. v. 24.5.2022 - 65 S 189/21, GE 2022, 690 = BeckRS 2022, 13760 Rn. 54 ff., beck-online). Mit der somit rechtlich abgesicherten Anwendbarkeit des Mietspiegels 2021 geht wiederum die Zulässigkeit der Fortschreibung gemäß § 558c Abs. 3 BGB zum Mietspiegel 2023 einher.

Mit dem Amtsgericht wird ebenso dem Berliner Mietspiegel 2024 jedenfalls als einfachem Mietspiegel i.S.d. § 558c BGB eine ausreichende Indizwirkung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete beigemessen.

Der Berliner Mietspiegel 2024 ist ordnungsgemäß erstellt. Er genügt jedenfalls den nunmehr geltenden Anforderungen des § 558c Abs. 1 BGB i.V.m. den §§ 3 bis 5 MsV (vgl. LG Berlin II, aaO., Rn. 38). Er wurde nicht nur von der nach Landesrecht zuständigen Behörde und von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt, sondern von diesen auch anerkannt. Vorschriften für die Datengrundlage eines einfachen Mietspiegels sehen die §§ 3 ff. MsV nicht vor. Insbesondere werden darin anders als in den nur für qualifizierte Mietspiegel geltenden §§ 6 ff. MsV keine expliziten Anforderungen an die Repräsentativität der Datenerhebung aufgestellt (wie in §§ 8 ff. MsV), so dass etwaige Einwände gegen die Datengewinnung und -grundlage nach wissenschaftlich anerkannten Erkenntnismethoden bereits nicht geeignet sind, dessen Qualität und in der Folge seine Indizwirkung in Frage zu stellen.

Ausgehend davon kann offenbleiben, ob die in den Berliner Mietspiegel eingeflossenen Daten i.S.d. §§ 8 ff. MsV repräsentativ sind, zumal macht selbst die Bekl. nicht geltend, die Berliner Mietspiegel 2023 und 2024 würden den Anforderungen der §§ 3 ff. MsV nicht genügen.

Soweit die Bekl. einwendet, beiden Mietspiegeln würde angesichts der einmaligen Besonderheiten des Quartiers des Potsdamer Platzes keine Aussagekraft zukommen, steht dies der Indizwirkung als einfachem Mietspiegel nicht entgegen. Maßstab für die ortsübliche Vergleichsmiete sind die Kriterien des § 558 Abs. 2 BGB, woraus sich bereits kein Anhalt ergibt, dass Mietdaten nach Straßenzügen zu ermitteln sind. Für die danach einzubeziehende Wertigkeit einer Wohnlage, die umso höher ist, wenn sie im Allgemeinen, also von der überwiegenden Mehrheit der Nachfrager als wertiger erachtet wird, hat die Arbeitsgruppe Mietspiegel Indikatoren entwickelt und Eichgebiete gezogen. Weshalb der Potsdamer Platz eine Sonderstellung einnehmen sollte und von diesen Indikatoren von vornherein nicht abgebildet werden kann, erschließt sich nicht. Die Bekl. behauptet - wie ausführlich in der mündlichen Verhandlung erörtert und bereits von dem Amtsgericht beanstandet - ohne jeden Beleg oder wenigstens ein Indiz, dass Wohnungen im Bereich des Potsdamer Platzes eine besondere Attraktivität und Beliebtheit aufwiesen. Worauf sie diese Behauptung stützt, lässt sich nicht feststellen. Weshalb eine besondere Häufung von Bürogebäuden die Attraktivität erhöhen soll, erschließt sich nicht. Eine außergewöhnliche, in Berlin ansonsten nicht vorzufindende Häufung von Kultureinrichtungen und Verkehrswegen wird schlicht behauptet, ohne dass andere Stadtquartiere in Berlin auch nur in die Überlegungen einbezogen werden.

Schließlich wird ergänzend darauf verwiesen, dass der Berliner Mietspiegel 2024 auch den Anforderungen des § 558d Abs. 1 BGB i.V.m. den §§ 6 ff. MsV entspricht. Da die nach Landesrecht zuständige Behörde sowie Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter den Mietspiegel als qualifiziert anerkannt haben, greift die Vermutung des § 558d Abs. 1 Satz 2 BGB. Danach wird vermutet, dass der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist. Soweit die Bekl. einwendet, für Wohnungen im Quartier des Potsdamer Platzes seien keine repräsentativen Daten enthalten, eine repräsentative Stichprobe nach Maßgabe der Anforderungen des BGH (Urt. v. 6.11.2013 - VIII ZR 346/12, GE 2013, 1645 = WuM 2014, 79 juris) fehle, es lasse sich schon nicht feststellen, dass für alle Straßenzüge repräsentative Mietdaten ermittelt wurden, fehlt es zudem an einem daraus abgeleiteten substantiierten Einwand (vgl. BGH, aaO., Rn. 16) gemessen an den diesbezüglich maßgeblichen Vorschriften der schon seit 2021 geltenden §§ 7 ff. MsV, insbesondere der §§ 8 ff., 19 MsV. Auch eine Auseinandersetzung mit den Angaben in der Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2024 (vgl. § 20 MsV) findet nicht einmal im Ansatz statt. Auf die umfangreichen Erläuterungen zur Aktualisierung des Wohnlagenverzeichnisses in der Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2024 wird Bezug genommen (ALP, Dokumentation - Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel und Aktualisierung des Wohnlagenverzeichnisses zum Berliner Mietspiegel 2024, Juli 2024, S. 45 ff., nachfolgend: Dokumentation 2024). Dass und aus welchen Gründen das in der Arbeitsgruppe Mietspiegel abgestimmte Konzept des Berliner Wohnlagenverzeichnisses ungeeignet sein und den gesetzlichen sowie verordnungsrechtlichen Regelungen widersprechen sollte, stellt die Bekl. nicht einmal dar. […]

Der Berliner Mietspiegel wird von den Gerichten regelmäßig zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen, und zwar nicht nur bei Mieterhöhungsverfahren, sondern auch in Streitfällen um die Einhaltung der Mietpreisbremse. Ein Sachverständigengutachten führt dagegen oft zu höheren Vergleichsmieten. Der Vermieter kann jedoch nicht verlangen, dass ein Gutachten eingeholt wird.

Der Mieter einer Wohnung im Bereich des Potsdamer Platzes rügte einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse und verlangte Rückzahlung überhöhter Mieten und anteiliger Kaution. Das Amtsgericht gab der Klage statt unter Bezugnahme auf die Berliner Mietspiegel 2023 und 2024. Die Vermieterin hielt das aus mehreren Gründen – u. a. wegen der zwischenzeitlichen Ausdehnung auf den sechsjährigen Betrachtungszeitraum zur Mietermittlung – für unzutreffend, so dass zwingend ein Sachverständigengutachten hätte eingeholt werden müssen. Die 67. Kammer des LG Berlin folgte dem nicht.

Das LG Berlin verwies auf die Rechtsprechung der 65. Kammer (Urteil vom 28. Januar 2025 - 65 S 208/24) und des BGH, wonach der Berliner Mietspiegel auch als einfacher Mietspiegel von Gerichten als Schätzgrundlage herangezogen werden dürfe. Auch wenn der Mietspiegel nunmehr mehrfach fortgeschrieben sei, sei ihm eine ausreichende Indizwirkung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete beizumessen.

Dem stehe auch nicht entgegen, dass nach § 558 Abs. 2 BGB nunmehr ein sechsjähriger Betrachtungszeitraum vorgeschrieben sei. Der Mietspiegel sei von der nach Landesrecht zuständigen Behörde und von den Interessenvertretern gemeinsam erstellt und anerkannt worden. Etwaige Einwände gegen die Datengewinnung und -grundlage seien nur bei einem qualifizierten Mietspiegel erheblich.

Nach § 558 Abs. 2 BGB seien Mietdaten nicht nach Straßenzügen zu ermitteln; für die Wertigkeit einer Wohnlage habe die Arbeitsgruppe Mietspiegelindikatoren entwickelt. Eine Sonderstellung für den Potsdamer Platz ergebe sich daraus nicht.