Berliner Mietspiegel 2021 keine Schätzungsgrundlage

1. Der Berliner Mietspiegel 2021 ist keine geeignete Schätzungsgrundlage, da er die zweite Fortschreibung des Mietspiegels 2017 ist und die Fortschreibung nur einmal durchgeführt werden kann.

2. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann dann nur durch ein Sachverständigengutachten ermittelt werden.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten über einen Verstoß gegen die sogenannte Mietpreisbremse, Erstattungsansprüche für die Monate Juli 2020 bis Oktober 2020 sowie den Ersatz vorgerichtlicher Kosten.

Der Bekl. schloss mit Frau … ab dem 15.11.2017 einen Mietvertrag über die Wohnung im Haus W. Straße 2, 12161 Berlin, Seitenflügel, Hochparterre. Der Mietzins für die bis 1918 bezugsfertige und 74,35 m2 große Wohnung betrug nach Staffelmieterhöhung zum 1.12.2019 883,67 € nettokalt. Die Wohnung verfügt über Bad, WC und Sammelheizung.

Die Mieter beauftragten die Kl., Auskünfte und Forderungen im Zusammenhang mit der sogenannten Mietpreisbremse gegen den Bekl. geltend zu machen. Mit Schreiben vom 27.5.2020 rügte die Kl. einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse, forderte die Bekl. zur Auskunft, Herabsetzung der Miete, Rückerstattung überzahlter Miete sowie zur Herausgabe der anteiligen Mietkaution auf. In dem Schreiben hatte sie eine zulässige Nettokaltmiete von 838,67 € errechnet. […]

Die Kl. begehrt die Rückzahlung eines Teils der Miete für die Monate Juli 2020 bis Oktober 2020 und Erstattung der vorgerichtlichen Kosten.

Die Kl. behauptet, die höchstzulässige Nettokaltmiete für die Wohnung betrage 668,67 €. […]

Der Bekl. meint, die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung könne vorliegend nicht anhand des Berliner Mietspiegels 2019 ermittelt werden, da dieser nicht als Schätzungsgrundlage herangezogen werden könne.

Das Gericht hat die Beweiserhebung über die Behauptung, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung seit dem 1.12.2019 724,28 € betrage, durch Einholung eines Sachverständigengutachtens beschlossen. Die Kl. zahlte den angeforderten Kostenvorschuss von 2.500 € trotz Erinnerung unter gerichtlichem Hinweis nicht ein.

[…] II. Ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete gemäß §§ 556d Abs. 1, 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB ergibt sich nicht.

Der Kl. gelingt hier der Beweis, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung einen Betrag i.H.v. 668,67 € nicht übersteige, nicht. Sie ist für diese Behauptung beweisfällig geblieben.

Ein Beweis wäre hier durch Einholung eines Sachverständigengutachtens zu erbringen gewesen. Hierauf hat das Gericht mit Verfügung vom 4.2.2022 sowie vom 3.4.2022 hingewiesen. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete trotz Vorliegens eines Mietspiegels, der tabellarisch Mietspannen ausweist und zusätzlich eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung enthält, obliegt der pflichtgemäßen Entscheidung des Tatrichters (BGH, Urteil vom 28.4.2021 - VIII ZR 22/20 = GE 2021, 817; Urteil vom 26.5.2021 - VIII ZR 93/20 = GE 2021, 935).

Ein Beweis konnte nicht durch richterliche Schätzung unter Berücksichtigung des Mietspiegels 2019 als Orientierungshilfe ermittelt werden. Zwar stellt der Mietspiegel 2019 selbst eine einfache Schätzungsgrundlage dar, die grundsätzlich zur gerichtlichen Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden kann.

Jedoch ist hier die ortsübliche Vergleichsmiete zum Zeitpunkt des 1.12.2019 zu ermitteln; der Mietspiegel 2019 stellt jedoch auf die ortsübliche Vergleichsmiete zum Zeitpunkt des 1.9.2018 (Erhebungsstichtag) ab, so dass hier Werte zur Beurteilung herangezogen werden würden, die 14 Monate vor dem relevanten Zeitpunkt erhoben wurden. Für Staffelmieten gilt der jeweilige Staffelbeginn als Vergleichsgröße und Vergleichszeitpunkt.

Um diese zeitliche Diskrepanz entsprechend bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen, wäre also das Gericht gehalten gewesen, eine Interpolation mit dem entsprechenden Wert aus dem Berliner Mietspiegel 2021 durchzuführen. Der Berliner Mietspiegel 2021 selbst stellt jedoch keine geeignete Schätzungsgrundlage dar, da er die „zweite Fortschreibung“ des Mietspiegel 2017 ist, die Fortschreibung eines qualifizierten Mietspiegels jedoch nur einmal durchgeführt werden kann, § 558d Abs. 2 BGB.

Ob und wie der Berliner Mietspiegel von 2021 verwendet werden kann, ist bei den Berliner Gerichten nach wie vor umstritten. Das Amtsgericht Schöneberg meint, wie das Amtsgericht Spandau (GE 2022, 255), er sei auch als Schätzungsgrundlage ungeeignet.

Der Mieter hatte durch die Rechtsdienstleistungsgesellschaft einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse ab 1. Dezember 2019 gerügt und überzahlte Mieten ab Juli 2020 einklagen lassen. Der Vermieter meinte, der Mietspiegel 2019 könne nicht herangezogen werden. Im Prozess beschloss das Gericht Einholung eines Sachverständigengutachtens; der Kostenvorschuss wurde nicht gezahlt.

Das Amtsgericht Schöneberg wies die Klage ab, weil die Klägerin beweisfällig geblieben sei. Die ortsübliche Vergleichsmiete könne nur durch ein Sachverständigengutachten ermittelt werden.

Der Berliner Mietspiegel 2019 könne zwar als Schätzungsgrundlage herangezogen werden, er habe jedoch den Erhebungsstichtag vom 1. September 2018, so dass für die Ermittlung zum Zeitpunkt des 1. Dezember 2019 eine Interpolation zum Mietspiegel 2021 erforderlich gewesen wäre. Dieser stelle jedoch keine geeignete Schätzungsgrundlage dar, weil er unter Verstoß gegen § 558d Abs. 2 BGB zweimal fortgeschrieben worden sei.