Berliner Mietspiegel 2021 ein rechtliches Nullum

Der Berliner Mietspiegel 2021 ist weder ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB noch ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB, weil er nur die in den letzten vier Jahren erhöhten bzw. neu vereinbarten Mieten wiedergibt und nicht die ortsübliche Miete nach der seit dem 1. Januar 2020 geltenden rechtlichen Definition.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. nimmt den Bekl. auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung in Anspruch. Die Kl. hat am 28. Juni 2021 den Bekl. unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2021 vergeblich auffordern lassen, einer Erhöhung der seit dem 1. September 2018 unveränderten Nettokaltmiete von 238,03 € um 35,70 € auf 273,73 € ab dem 1. September 2021 zuzustimmen.

Voraussetzung eines Anspruchs auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach näherer Maßgabe des § 558 BGB ist, dass der Vermieter gegenüber dem Mieter ein die gesetzlichen Vorgaben wahrendes Mieterhöhungsverlangen ausgesprochen hat. Nach § 558a Abs. 1 BGB ist dieses Verlangen in Textform zu erklären und zu begründen. In dem Schreiben vom 28. Juni 2021 hat die Kl. insoweit auf den „aktuellen qualifizierten Mietspiegel gem. § 558d BGB des Jahres 2021“ Bezug nehmen lassen. Damit hat sie ihrer Begründungspflicht nicht genügt. Allerdings sieht § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB die Bezugnahme auf „einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d)“ als ein Begründungsmittel vor. Der „Berliner Mietspiegel 2021“ erfüllt indessen weder die Voraussetzungen des § 558d BGB noch diejenigen des § 558c BGB:

Der Berliner Mietspiegel 2021 ist kein qualifizierter Mietspiegel i.S.v. § 558d BGB (so auch Beck, GE 2021, 675; Beuermann, GE 2021, 679 und GE Sonderbeilage Mietspiegel 2021, 21; Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl., § 558d Rn. 116 und Fn. 296). Nach § 558d Abs. 2 BGB ist ein qualifizierter Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen; dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden; nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen. Bei dem Berliner Mietspiegel 2021 handelt es sich um eine Fortschreibung des Berliner Mietspiegels 2019 (ABI. 2021, 1384 linke Spalte unter 4.). Da bereits der Berliner Mietspiegel 2019 auf einer Fortschreibung des Berliner Mietspiegels 2017 beruhte (ABI. 2019, 2933 linke Spalte), war eine erneute Fortschreibung wegen Ablaufs der Vierjahresfrist rechtlich unzulässig; vielmehr hätte der Mietspiegel neu erstellt werden müssen (§ 558a Abs. 2 Satz 3 BGB). Aus der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 50 EGBGB folgt - entgegen der von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vertretenen Ansicht (vgl. ABI. 2021,1383 Fn. 1) - nichts anderes (Beuermann aaO.). Zwar können laut Abs. 1 Satz 2 dieser Vorschrift „Mietspiegel, die nach Satz 1 neu erstellt wurden oder die bereits am 31. Dezember 2019 existierten, … entsprechend § 558d Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches innerhalb von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden“. Der Zweck dieser Regelung bestand aber lediglich darin, eine Zeitspanne zur Verfügung zu stellen, innerhalb derer sich die Gemeinden auf die Umstellung des maßgeblichen Betrachtungszeitraumes von vier Jahren (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB in der bis zum 31. Dezember 2019 geltenden Fassung) auf sechs Jahre (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB in der Fassung des Gesetzes vom 20. Dezember 2019 [BGBl. I 2019, 911 f.]) einstellen konnten. Dies ergibt sich aus der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 19/14245, 25 f.), in der es ausdrücklich heißt, dass die Anpassung eines bei Inkrafttreten des Gesetzes bestehenden und bereits einmal angepassten Mietspiegels nicht möglich ist.

Der Berliner Mietspiegel 2021 ist auch kein einfacher Mietspiegel i.S.v. § 558c BGB (so auch Beuermann aaO.; Börstinghaus aaO.; vgl. auch Fleindl in: BeckOGK-BGB § 558 Rn. 47). Ein Mietspiegel ist nach der genannten Vorschrift eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB in der seit dem 1. Januar 2020 geltenden Fassung gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde … für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage … in den letzten sechs Jahren vereinbart oder … geändert worden sind. Diese Anforderungen erfüllt der Berliner Mietspiegel 2021 nicht. Da er eine Fortschreibung des Mietspiegels 2019 darstellt (ABI. 2021, 1383 Fn. 1), der lediglich die üblichen Entgelte der letzten vier Jahre wiedergibt, geht er von einem unzutreffenden Betrachtungszeitraum aus. Auch hieran ändert die Übergangsvorschrift in Art. 229 § 50 EGBGB nichts. Denn die Gesetzesbegründung (BT-Drs. 19/14245, 26) macht deutlich, dass die zweijährige Übergangsfrist, in der noch auf den Betrachtungszeitraum gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB in der bis zum 31. Dezember 2019 geltenden Fassung abgestellt werden kann, auch für einfache Mietspiegel gilt.

Der Berliner Mietspiegel ist als Begründungsmittel für eine Mieterhöhung nicht geeignet, da er weder ein qualifizierter noch ein einfacher Mietspiegel ist.

Die Klägerin verlangt vom Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Zur Begründung bezieht sie sich auf den Berliner Mietspiegel 2021.

Das AG hat die Klage abgewiesen, weil der Berliner Mietspiegel 2021 weder ein qualifizierter noch ein einfacher Mietspiegel ist. Ein qualifizierter Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren mittels des Preisindexes für die Lebenshaltung oder einer Stichprobe an die Marktentwicklung anzupassen. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen. Bei dem Berliner Mietspiegel 2021 handelt es sich um eine Fortschreibung des Berliner Mietspiegels 2019, der seinerseits auf einer Fortschreibung des Berliner Mietspiegels 2017 beruhte. Eine erneute Fortschreibung war wegen Ablaufs der Vierjahresfrist unzulässig. Vielmehr hätte der Mietspiegel neu erstellt werden müssen. Entgegen der Ansicht der Senatsverwaltung ergibt sich aus der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 50 EGBGB nichts anderes (Beuermann, GE 2021, 679). Zwar können nach Abs. 1 Satz 2 dieser Vorschrift „Mietspiegel, die nach Satz 1 neu erstellt wurden oder die bereits am 31. Dezember 2019 existierten, entsprechend § 558d Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs innerhalb von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden“. Aber der Zweck dieser Regelung bestand lediglich darin, eine Zeitspanne zur Verfügung zu stellen, innerhalb derer sich die Gemeinden auf die Umstellung des maßgeblichen Betrachtungszeitraums von vier auf sechs Jahre einstellen konnten. Dies ergibt sich aus der Gesetzesbegründung, in der es ausdrücklich heißt, dass die Anpassung eines bei Inkrafttreten des Gesetzes bestehenden und bereits einmal angepassten Mietspiegels nicht möglich ist.

Der Berliner Mietspiegel 2021 ist auch kein einfacher Mietspiegel i.S.d. § 558c BGB (BeuermannaaO.). Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB in der seit dem 1. Januar 2020 geltenden Fassung aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Diese Anforderungen erfüllt der Berliner Mietspiegel 2021 nicht. Da er lediglich eine Fortschreibung des seinerseits bereits fortgeschriebenen Mietspiegels 2019 darstellt, der die üblichen Entgelte der letzten vier Jahre wiedergibt, geht er von einem unzutreffenden Betrachtungszeitraum aus. Auch hieran ändert die Übergangsvorschrift in Art. 229 § 50 EGBGB nichts. Denn die Gesetzesbegründung macht deutlich, dass die zweijährige Übergangsfrist, in der noch auf den vierjährigen Betrachtungszeitraum abgestellt werden kann, auch für einfache Mietspiegel gilt.

Das AG bestätigt damit ausdrücklich die Ansicht von Beuermann (Mietspiegelbeilage GE 2021 [9] 21, GE 2021 [11] 679), der sich auch Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl.,   § 558d Rn. 116 und Fn. 296) angeschlossen hat, und Beck (GE 2021 [11] 675); a. A. AG Neukölln, GE 2021, 1007 (MSP 2021 als einfacher Mietspiegel gewertet).