Berliner Mietspiegel 2021 als „sonstiges Begründungsmittel“

1. Der Berliner Mietspiegel 2021 ist taugliches Begründungsmittel i.S.d. § 558a Abs. 2 BGB.

2. Ob ein als formales Begründungsmittel tauglicher Mietspiegel auch für die Ermittlung der zwischen den Parteien streitigen ortsüblichen Vergleichsmiete geeignet ist, kann dahinstehen, wenn gemäß § 287 ZPO eine richterliche Schätzung auf Grundlage eines Vorgängermietspiegels möglich ist.

II. Die Berufung ist begründet.

Die Kl. kann von dem Bekl. die Zustimmung zur begehrten Mietererhöhung gemäß §§ 558 ff. BGB verlangen.

Das mit dem Berliner Mietspiegel 2021 begründete Mieterhöhungsverlangen vom 18. Juni 2021 ist formwirksam.

Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Dem wird das Erhöhungsverlangen der Kl. gerecht, auch wenn es sich bei dem von ihr herangezogenen Berliner Mietspiegel 2021 um keinen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel i.S.d. §§ 558c, 558d BGB handeln und die Kl. auch die Übergangsvorschrift des Art. 229 § 50 EGBGB nicht für sich beanspruchen können sollte.

Die Berufung rügt zu Recht, dass die in § 558a Abs. 2 BGB genannten Begründungsmittel nicht abschließend sind (allg. Auffassung, vgl. nur BT-Drs. 7/2011, 10; Emmerich, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2021, § 558a Rz. 78; Fleindl, in: BeckOGK BGB, Stand: 1. April 2022, § 558a Rz. 78). Die gesetzliche Begründungspflicht verfolgt allein den Zweck, dem Mieter erste Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu geben (vgl. Emmerich, aaO.; Fleindl, aaO., § 558a Rz. 32). Diesen Mindestanforderungen zur Vermittlung eines ersten Anhalts genügt der Berliner Mietspiegel 2021 auf jeden Fall, selbst wenn er den Mietspiegel 2019 nur linear fortschreiben und damit womöglich von einem kürzeren als dem in § 558 Abs. 2 BGB n. F. ausgewiesenen Bezugszeitraum ausgehen sollte.

Die von der Kl. verlangte Miete von 328,70 € (7,64 €/m2) überschreitet auch die ortsübliche Miete i.S.d. § 558 Abs. 2 BGB nicht. Insoweit bedarf es keiner Entscheidung der Kammer, ob der als formales Begründungsmittel taugliche Berliner Mietspiegel 2021 ebenfalls geeignet ist, der Kammer jedenfalls im Wege der Schätzung gemäß § 287 ZPO die Ermittlung der zwischen den Parteien streitigen ortsüblichen Vergleichsmiete zu erlauben. Denn es steht ihr frei, die Vergleichsmiete hier gemäß § 287 ZPO unter Zugrundelegung des für eine richterliche Schätzung geeigneten Berliner Mietspiegels 2019 zu bestimmen (vgl. Kammer, Beschl. v. 2. Juni 2022 - 67 S 259/21, BeckRS 2022, 12182, Tz. 32). Unter Zugrundelegung des dort einschlägigen Mietspiegelfeldes und des wechselseitigen Parteivortrags ergibt sich zum Stichtag 1. September 2018 eine ortsübliche Vergleichsmiete von 345,29 € (8,03 € x 43 m2). Die Kammer kann mit dem für eine Schätzung nach § 287 ZPO ausreichenden Überzeugungsgrad überwiegender Wahrscheinlichkeit aufgrund des allgemeinen Preisanstiegs ebenfalls davon ausgehen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für mit der streitgegenständlichen Mietsache vergleichbaren Wohnraum im Zeitraum 1. September 2018 bis zum Zugang des Mieterhöhungsverlangens im Juni 2021 nicht von 8,03 €/m2 auf die von der Kl. lediglich verlangten 7,64 €/m2 und damit um nahezu 5 % gesunken ist. Angesichts dieser erheblichen Differenz kann es die Kammer - ein weiteres Mal im Wege der Schätzung - für gegeben erachten, dass es für die zutreffende Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels 2019 unerheblich ist, dass diesem ein Bezugszeitraum von lediglich vier Jahren zugrunde liegt, während § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB in seiner ab dem 1. Januar 2020 geltenden Fassung auf die in den letzten sechs Jahren vereinbarten oder geänderten Entgelte abstellt.

Da auch die übrigen Anspruchsvoraussetzungen der §§ 558 ff. BGB - unstreitig - erfüllt sind, schuldet der Bekl. gemäß § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB seine Zustimmung zu der von der Kl. verlangten Mieterhöhung ab dem aus dem Tenor ersichtlichen Zeitpunkt.

Die Entscheidung zu den Kosten und zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 708 Nr. 11, 713 PO. Gründe, die Revision gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO zuzulassen, bestanden nicht. Denn die Tauglichkeit anderer als in § 558a Abs. 2 BGB genannter Mittel zur Begründung eines Erhöhungsverlangens ist grundsätzlich geklärt und wirft allein tatrichterlich zu beantwortende Fragen auf, denen keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, und die auch zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht die Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern.

Das Landgericht Berlin [ZK 67] hat, wie bereits kurz berichtet (GE 2022 [12] 603), entschieden, dass Mieterhöhungen auch mit dem Mietspiegel 2021 formal ausreichend begründet werden können, auch wenn es sich bei diesem Mietspiegel weder um einen einfachen noch um einen qualifizierten handelt. Die im Gesetz genannten Begründungsmittel (Mietspiegel, Sachverständigengutachten, Vergleichswohnungen) seien nicht abschließend. Das Landgericht teilt damit die Rechtsauffassung, die in dieser Zeitschrift bereits bei der Besprechung der gegenteiligen Entscheidung des Amtsgerichts Spandau (GE 2022 [5] 227, 255) vertreten wurde (Blümmel, GE 2022 [5] 209), Beck, GE 2022 [6] 293 ff.). Ob der als formales Begründungsmittel taugliche Mietspiegel 2021 auch für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete geeignet ist, ließ das Landgericht dahinstehen; eine richterliche Schätzung sei auf Grundlage des Vorgängermietspiegels 2019 möglich.

Die Vermieterin verlangte vom Mieter Zustimmung zur Mieterhöhung und begründete ihr Mieterhöhungsverlangen vom 18. Juni 2021 mit dem Berliner Mietspiegel 2021. Das AG hatte die Klage abgewiesen, weil es sich beim Mietspiegel 2021 weder um einen qualifizierten noch um einen einfachen Mietspiegel handele.

Das LG Berlin [ZK 67] hielt die Mieterhöhungserklärung formal wie inhaltlich für wirksam, auch wenn es sich bei dem von der Klägerin zur Begründung herangezogenen Berliner Mietspiegel 2021 um keinen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel handele, und verurteilte den Mieter zur Zustimmung.

Die zur (formalen) Begründung einer Mieterhöhung im Gesetz genannten Begründungsmittel seien nicht abschließend. Die gesetzliche Begründungspflicht verfolge allein den Zweck, dem Mieter erste Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu geben. Diesen Mindestanforderungen zur Vermittlung eines ersten Anhalts genüge der Berliner Mietspiegel 2021 auf jeden Fall, selbst wenn er den Mietspiegel 2019 nur linear fortschreiben und damit womöglich von einem kürzeren (vier Jahre) als dem in § 558 Abs. 2 BGB n.F. ausgewiesenen Bezugszeitraum (sechs Jahre) ausgehen sollte.

Die von der Klägerin verlangte Miete überschreite auch die ortsübliche Miete i.S.d. § 558 Abs. 2 BGB nicht. Insoweit bedürfe es keiner Entscheidung der Kammer, ob der als formales Begründungsmittel taugliche Berliner Mietspiegel 2021 ebenfalls geeignet sei, der Kammer jedenfalls im Wege der Schätzung gemäß § 287 ZPO die Ermittlung der zwischen den Parteien streitigen ortsüblichen Vergleichsmiete zu erlauben. Denn es stehe der Kammer frei, die Vergleichsmiete hier unter Zugrundelegung des für eine richterliche Schätzung geeigneten Berliner Mietspiegels 2019 zu bestimmen. Die Kammer könne mit dem für eine Schätzung nach § 287 ZPO ausreichenden Überzeugungsgrad überwiegender Wahrscheinlichkeit aufgrund des allgemeinen Preisanstiegs ebenfalls davon ausgehen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für mit der streitgegenständlichen Mietsache vergleichbaren Wohnraum im Zeitraum 1. September 2018 bis zum Zugang des Mieterhöhungsverlangens im Juni 2021 nicht von 8,03 €/m2 auf die von der Klägerin lediglich verlangten 7,64 €/m2, und damit um nahezu 5 % gesunken sei. Angesichts dieser erheblichen Differenz könne es die Kammer – ein weiteres Mal im

Wege der Schätzung – für gegeben erachten, dass es für die zutreffende Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels 2019 unerheblich sei, dass diesem ein Bezugszeitraum von lediglich vier Jahren zugrunde liege, während § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB in ab 1. Januar 2020 geltender Fassung auf die in den letzten sechs Jahren vereinbarten/geänderten Entgelte abstellt. Revision hat die Kammer nicht zugelassen.

Zweifellos eine hilfreiche Entscheidung für beide Vertragsparteien – insbesondere für Vermieter, jedenfalls im Geschäftsbereich der ZK 67 (als Berufungsgericht zuständig für die AG Mitte einschließlich vormals AG Tiergarten und AG Spandau). Gleiches gilt für den Geschäftsbereich der ZK 65 (zuständig für AG Neukölln und AG Pankow), die den Mietspiegel 2021 für einen einfachen Mietspiegel hält (vgl. Seite 666).

Dass die ZK 67 keine Revision zugelassen hat, ist aus zweierlei Gründen unverständlich: Zum einen verhindert sie die Klärung der grundsätzlichen Frage nach der Rechtsqualität des Berliner Mietspiegels 2021 (ohne sich übrigens mit den gewichtigen Gründen in der Literatur auseinanderzusetzen, die den Mietspiegel für ein rechtliches Nullum halten). Zum anderen mogelt sie sich mit Hilfe des konkreten Falls, in dem die vom Vermieter verlangte Miete noch unterhalb des Wertes aus dem Mietspiegel 2019 lag, um die Frage herum, wie denn im Streitfall die ortsübliche Einzelvertragsmiete in weniger einfach gelagerten Fällen zu ermitteln wäre.