Berliner Mietspiegel 2021 als Schätzungsgrundlage

1. Der Berliner Mietspiegel 2021 ist weder ein qualifizierter noch ein einfacher Mietspiegel, weil er von einem unzutreffenden Betrachtungszeitraum ausgeht und deshalb nicht fortgeschrieben werden durfte.

2. Er ist jedoch eine taugliche Schätzungsgrundlage und verpflichtet das Gericht nicht zur Einholung eines Sachverständigengutachtens.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Klage ist unbegründet.

Der Kl. hat gegen den Bekl. keinen Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 540,04 € monatlich gemäß § 558 BGB, denn es ist nicht ersichtlich, dass die ortsübliche Vergleichsmiete bei mehr als den bereits gezahlten 8 €/m2 liegen würde.

Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete hat sich das Gericht des Mietspiegels 2021 bedient. Zwar ist das Gericht durchaus auch bei Vorliegen eines Mietspiegels berechtigt, gleichwohl einem vom Kl. angebotenen Beweisangebot auf Einholung eines Sachverständigengutachtens nachzukommen, verpflichtet ist es dazu aber nicht. Vielmehr ist das Gericht zur Vermeidung des mit einer solchen Beweisaufnahme einhergehenden Zeit- und Kostenaufwandes berechtigt, von der Einholung eines solchen Gutachtens abzusehen, wenn für die Bestimmung der Einzelvergleichsmiete eine ausreichende Schätzungsgrundlage i.S.v. § 287 Abs. 2 ZPO vorhanden ist (BGH, Urteil vom 18.11.2020, VIII ZR 123/20 bei Vorliegen eines einfachen Mietspiegels).

Dem Kl. ist dabei zuzugeben, dass es sich bei dem Berliner Mietspiegel 2021 nicht um einen qualifizierten Mietspiegel handelt, da es sich um die zweite Fortschreibung des Mietspiegels 2017 handelt (ausweislich des Methodenberichts zum Mietspiegel 2019 war auch dieser bereits eine Fortschreibung des Mietspiegels 2017) und § 558d Abs. 2 BGB nur eine einmalige Fortschreibung zulässt. Der Mietspiegel 2021 ist allerdings auch kein einfacher Mietspiegel i.S.d. Gesetzes (so auch AG Spandau, GE 2022, 255). Zwar ist die Pflicht zur Anpassung bei einem einfachen Mietspiegel gemäß § 558c Abs. 3 BGB nicht gegeben, hier handelt es sich lediglich um eine Sollvorschrift. Außerdem macht das Gesetz auch keinerlei Vorgaben, was die Art der Fortschreibung angeht oder die Häufigkeit. Auch eine mehrfache Fortschreibung ist hiernach grundsätzlich zulässig. Vorliegend ist allerdings zu beachten, dass im Zeitpunkt der Fortschreibung bereits § 558 Abs. 2 BGB n.F. galt, wonach der Betrachtungszeitraum für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete von vier auf sechs Jahre angehoben wurde. Von diesem Zeitraum geht der fortgeschriebene Mietspiegel 2021 nicht aus, denn er beruht letztlich auf einem Vierjahreszeitraum, so wie es zum Zeitpunkt der Erstellung des Mietspiegels 2017 und der Fortschreibung 2019 noch Gesetzeslage war. Auch die Übergangsvorschrift des Art. 229 § 50 EGBGB rechtfertigt es nicht, den Berliner Mietspiegel 2021 als einfachen Mietspiegel anzusehen. Art. 229 § 50 Abs. 1 EGBGB ermöglicht dabei für einen zum 31.12.2019 existierenden Mietspiegel eine Anpassung gemäß § 558d Abs. 2 BGB, d. h. eine nur einmalige Fortschreibung. Es wird hier ausdrücklich die Geltung dieser eigentlich nur auf qualifizierte Mietspiegel anwendbaren Vorschrift für Mietspiegel allgemein angeordnet mit der Begründung, dass unverhältnismäßig lange Übergangsfristen verhindert werden sollen, und ausgeführt, dass die Übergangsvorschriften gleichermaßen für einfache und qualifizierte Mietspiegel gelten sollen (BT-Drs. 19/14245, Seite 26). Hiernach ist auch die mehrfache Fortschreibung eines einfachen Mietspiegels, wie es sonst möglich wäre, ausgeschlossen, damit die Mietspiegelerstellung nunmehr auf den Sechsjahreszeitraum umgestellt werden kann. Auch aus Art. 229 § 50 Abs. 2 EGBGB folgt nichts anderes, denn auch hier wird für den Geltungszeitraum der Anwendbarkeit des § 558 Abs. 2 BGB a.F. auf die Veröffentlichung der ersten Anpassung abgestellt. Der Mietspiegel 2021 ist nun aber nicht die erste Anpassung.

Auch wenn der Berliner Mietspiegel 2021 daher im rechtlichen Sinne weder ein qualifizierter noch ein einfacher Mietspiegel ist, erachtet das Gericht ihn gleichwohl immer noch als taugliche Schätzungsgrundlage i.S.d. § 287 ZPO. Es gibt keine Rechtsvorschrift, nach der nur ein unter Beachtung der nunmehr maßgeblichen Rechtsnormen erstellter Mietspiegel eine taugliche Schätzungsgrundlage sein kann. Der Berliner Mietspiegel 2021 ist jedenfalls eine statistisch aufbereitete Datensammlung über die in Berlin gezahlten Mieten unter Berücksichtigung der Baualtersklassen, der Wohnungsausstattung, der Wohnungsgrößen und der Wohnlageneinteilung. Zudem gibt es mit der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung ein Instrument, die Einzelvergleichsmiete anhand von wohnwertmindernden bzw. wohnwerterhöhenden Merkmalen, die auch die technische Entwicklung des Wohnungsmarktes berücksichtigen, zu ermitteln. An der Erstellung haben sowohl die Interessenverbände der Mieter als auch der Vermieterseite beratend mitgewirkt, ebenso wie ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Mieten für Grundstücke und Gebäude, das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg sowie die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin. Zwar haben die Interessenvertreter der Vermieterseite den Mietspiegel - anders als die drei Mieterverbände der Berliner Mieterverein e. V., der Berliner Mieter Gemeinschaft e. V. und der Mieterschutzbund Berlin e. V. - nicht anerkannt, empfehlen ihren Mitgliedern gleichwohl aber dessen Anwendung. So führt der Bundesvorsitzende von Haus & Grund Dr. Carsten Brückner aus, der Mietspiegel sei zwar kein qualifizierter und daher nicht anerkannt worden, gleichwohl aber nicht weniger wert (Sonderbeilage Mietspiegel 2021, Seite 3). Auch der BFW ließ verlauten, die Mitgliedsunternehmen würden den Mietspiegel 2021 zur Grundlage ihrer Arbeit machen, ebenso wie der BBU, der den Mietspiegel 2021 nach Aussage ihrer Verbandschefin Kern für eine gute Grundlage für die rechtssichere Gestaltung der Mieten in Berlin hält (das Meinungsspektrum wurde veröffentlicht im Berliner Kurier vom 6.5.2021). Der Mietspiegel 2021 hat folglich trotz seiner formellen Mängel durchaus Akzeptanz bei den maßgeblichen Interessenvertretern gefunden. Ferner ist zu beachten, dass eine mehrfache Fortschreibung eines einfachen Mietspiegels sowohl bisher als auch künftig nach dem Gesetzeswortlaut des § 558c BGB nicht ausgeschlossen ist und vorliegend lediglich daran scheitert, dass dies ausnahmsweise wegen Veränderung des Betrachtungszeitraumes ausgeschlossen ist. Es erfolgte in zulässiger Weise eine Indexfortschreibung. Dies erscheint auch sachgerecht, da eine Datenerhebung 2020 nicht erfolgte, nachdem die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen darauf im Hinblick auf das MietenWoG Bln abgesehen hatte, weil die so staatlich regulierten Mieten in die Datenerhebung nicht hätten einfließen dürfen. Auch wenn das MietenWoG Bin infolge der Entscheidung des BVerfG als von Anfang an nichtig anzusehen ist, so hatte es doch vorübergehend faktisch die Wirkung einer staatlichen Regulierung, denn viele Vermieter sahen zunächst von der Erhöhung der Bestandsmieten ab und warteten den Ausgang des Verfahrens vor dem BVerfG ab. Insoweit ist das Anknüpfen an die allgemeine Preisentwicklung eine taugliche Grundlage (so auch ALP, Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2021, Vorbemerkung). Unter Berücksichtigung der genannten Umstände kann der Mietspiegel 2021 nach

ahen zunächst von der Erhöhung der Bestandsmieten ab und warteten den Ausgang des Verfahrens vor dem BVerfG ab. Insoweit ist das Anknüpfen an die allgemeine Preisentwicklung eine taugliche Grundlage (so auch ALP, Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2021, Vorbemerkung). Unter Berücksichtigung der genannten Umstände kann der Mietspiegel 2021 nach Auffassung des Gerichts gleichwohl als Schätzungsgrundlage gemäß § 287 ZPO herangezogen werden (so grds. auch Beck, Der Berliner Mietspiegel 2021 - wie mit ihm umgehen? GE 2022, 675 ff.), zumal das Argument der Zeit- und Kostenersparnis uneingeschränkt weiter zutreffend ist.

Umstände, die gegen eine Anwendung des Mietspiegels 2021 als Schätzungsgrundlage sprechen würden, sind nicht ersichtlich oder erheblich vorgetragen. Insbesondere besteht angesichts der sachkundigen Beratung und der ausgewiesenen Expertise der Mietspiegelersteller kein Anhaltspunkt dafür, dass es bei der Erstellung an der erforderlichen Sachkunde gefehlt hätte oder diese von sachfremden Erwägungen beeinflusst gewesen wäre.

Unter Berücksichtigung des Bekl.vorbringens ist die Wohnung in das Mietspiegelfeld F2 einzuordnen, sodass die ortsübliche Vergleichsmiete von 6,08 € - 9,24 € bei einem Mittelwert von 8,13 € reicht. Nach dem vom Kl. nicht bestrittenen Bekl.vortrag ist die Merkmalsgruppe 1 mangels Duschmöglichkeit negativ zu bewerten ebenso wie Merkmalsgruppe 3, da kein Balkon vorhanden ist. Für die Merkmalsgruppen 2 und 5 sind keinerlei Merkmale vorgetragen, sodass von Neutralität auszugehen ist. Die Merkmalsgruppe 4 ist angesichts des unstreitigen Energieverbrauchskennwertes positiv zu bewerten. Es ist daher ein Abschlag von 20 % auf dem Mittelwert vorzunehmen, so dass sich eine ortsübliche Vergleichsmiete i.H.v. 7,72 € ergibt. Für ein Mieterhöhungsverlangen ist danach kein Raum, nachdem der Bekl. bereits eine Miete von 8 €/m2 zahlt.

Über die Einordnung und Anwendung des Berliner Mietspiegels 2021 sind sich die Gerichte nicht einig; das Amtsgericht Mitte meint, trotz seiner formellen Mängel könne er als Schätzungsgrundlage herangezogen werden.

Der Vermieter hatte Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangt und dies mit 22 Vergleichswohnungen begründet. Im Prozess beantragte er Einholung eines Sachverständigengutachtens; der Mieter berief sich auf den Mietspiegel 2021, nach dem das Erhöhungsverlangen unbegründet war.

Das Amtsgericht Mitte wies die Klage ab, weil eine Verpflichtung zur Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht bestehe und der Mietspiegel 2021 als Schätzungsgrundlage herangezogen werden könne. Er sei zwar kein qualifizierter Mietspiegel und wegen der mehrfachen Fortschreibung auch kein einfacher Mietspiegel, weil er von einem unrichtigen Betrachtungszeitraum ausgehe. Er sei jedoch eine statistisch aufbereitete Datensammlung, und seine Anwendung werde von den Interessenvertretern – auch den Vermietern – empfohlen. Schließlich treffe auch auf diesen Mietspiegel das Argument der Zeit- und Kostenersparnis uneingeschränkt zu. Einschlägig sei das Rasterfeld F 2, aus dem sich eine ortsübliche Vergleichsmiete ergebe, die niedriger als die schon gezahlte Miete sei.