Berliner Mietspiegel 2021 als Erkenntnismittel für ortsübliche Miete

Der Berliner Mietspiegel 2021 entspricht jedenfalls den Anforderungen des § 558c BGB und stellt damit als zumindest einfacher Mietspiegel ein Indiz dafür dar, dass die an­gegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. verlangen von den Bekl. Zustimmung zur Mieterhöhung. Sie meinen, die ortsübliche Vergleichsmiete sei durch Sachverständigengutachten zu ermitteln, da der Berli­ner Mietspiegel 2019 kein geeignetes Berechnungsmittel darstelle. Vorsorglich tragen die Kl. zu den Ausstattungsmerkmalen der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel vor. Das AG hat der Klage stattgegeben, allerdings die ortsübliche Miete anhand des Berliner Mietspiegels 2021 ermittelt.

Die Kl. haben gegenüber den Bekl. gemäß § 558 Abs. 1 BGB Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete auf monatlich 1046,10 €.

a. Gemäß § 558 Abs. 2 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren (Anm. d. Red.: jetzt in den letzten sechs Jahren) vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind.

Das Gericht kann sich zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete des Berliner Mietspiegels 2021 bedienen, da das Mieterhöhungsverlangen vom 30.10.2020 den Bekl. nach dem hierfür maßgeblichen Stichtag am 1.9.2020 zuging.

Der Mietspiegel ist grundsätzlich anwendbar, anderes folgt auch nicht aus dem Vorbringen bei­der Parteien, die insbesondere nicht - überdies substantiiert (hierzu BGH GE 2013, 197) - in Abrede stellen, dass dieser i.S.v. § 558d Abs. 1 BGB qualifiziert sei.

Der Berliner Mietspiegel 2021 entspricht abgesehen davon jedenfalls den Anforderungen des § 558c BGB und stellt damit als zumindest einfacher Mietspiegel ein Indiz dafür dar, dass die an­gegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben.

Gemäß § 558c Abs. 1 BGB ist Voraussetzung für einen einfachen Mietspiegel, dass dieser eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete darstellt, soweit diese von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt wor­den ist.

Die dem Mietspiegel 2021 zugrunde liegenden Daten wurden ausweislich seiner Angaben unter Ziffer 1 vom ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH Hamburg ermittelt. Der Miet­spiegel 2021 ist danach [durch] eine Index-Fortschreibung des Mietspiegels 2019 ermittelt. Gemäß Zif­fer 4 wurde für die Fortschreibung die Entwicklung des Verbraucherpreisindex als Nachfolger des Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt. An der Mietspiegelerstellung haben schließlich gemäß Ziffer 1 u. a. der BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V., der BFW Landesverband Berlin/Brandenburg e. V. sowie der Bund der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine e. V, die die Interessen von Vermietern bzw. von Hauseigentümern vertreten, beratend mitge­wirkt, des Weiteren ein darin so bezeichneter Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständi­ger für Mieten für Grundstücke und Gebäude sowie das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg und die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin. Schließlich haben danach der Berliner Mieterverein e. V., Landesverband Berlin im Deutschen Mieterbund, der Berliner Mietergemeinschaft e. V. sowie der Mieterschutzbund Berlin e. V. als Interessenvertreter der Mieterseite den Mietspiegel anerkannt.

Nach § 558c Abs. 1 Alt. 2 BGB reicht die Mitwirkung bei der Erstellung aus. Damit entfaltet der Berliner Mietspiegel 2021 auch im Umfang der danach festgelegten Orientierungsrichtlinien zu­mindest die Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels (vgl. BGH, Urteil vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20 - GE 2021, 49 = juris zum Berliner Mietspiegel 2017). Ferner liegen auch die Voraussetzun­gen des § 558c Abs. 2 BGB vor, da der Mietspiegel nach zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst worden ist. Weitere Anforderungen stellt das Gesetz nicht (LG Berlin GE 2017, 596-599).

Die Reichweite der Indizwirkung hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab, bei ei­nem Mietspiegel insbesondere davon, welche Einwendungen gegen den Erkenntniswert seiner Angaben erhoben werden.

Bei einem Mietspiegel, der den Anforderungen des § 558c Abs. 1 Alt. 1 und Alt. 2 BGB genügt, sind etwaige Einwendungen gegen die Richtigkeit und/oder Repräsentativität des Datenmateri­als darauf beschränkt zu prüfen, ob es den Erstellern des Mietspiegels an der erforderlichen Sachkunde fehlte oder sie sich von sachfremden Erwägungen haben leiten lassen mit der Fol­ge, dass die Verlässlichkeit des Mietspiegels zweifelhaft ist. Zu überprüfen ist bei Einwendungen dieser Art gegebenenfalls auch, ob die Beteiligung der Mieter- und Vermieterverbände möglicher­weise Einschränkungen unterlag oder nicht über den gesamten Prozess der Erstellung - insbe­sondere auch bei Fragen der Datengewinnung und -auswertung - sichergestellt war (LG Berlin GE 2017, 596-599).

Verbleiben nach Prüfung substantiierter Angriffe Zweifel an der Verlässlichkeit des Mietspiegels, so ist seine Indizwirkung erschüttert und der Nachweis über die Höhe der ortsüblichen Ver­gleichsmiete muss anderweitig geführt werden (vgl. BGH GE 2010, 1049).

Allerdings haben die Parteien keine entsprechenden Einwendungen gegenüber dem Mietspiegel 2021 vorgebracht.

Das Gericht kann im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens die im Berliner Mietspiegel enthal­tene Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung für eine Schätzung der ortsüblichen Ver­gleichsmiete gemäß § 287 ZPO heranziehen, da diese auf allgemeinen Erfahrungen beruht, ei­nen Einfluss der Merkmalsgruppen auf die Miethöhe innerhalb der Mietspiegelspannen wieder­gibt und deshalb eine Grundlage für eine sachgerechte Differenzierung darstellt, auch wenn der Orientierungshilfe die Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB nicht zukommt (BGH GE 2005, 663 ff.).

Der Berliner Mietspiegel 2021 entspricht jedenfalls den Anforderungen des § 558c BGB und stellt damit als zumindest einfacher Mietspiegel ein Indiz dafür dar, dass die an­gegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben, so das Amtsgericht Neukölln. Damit nimmt – soweit ersichtlich – erstmals ein Berliner Gericht zu der umstrittenen Frage Stellung, ob der Berliner Mietspiegel ein „rechtliches Nullum“ (so mit beachtlichen Argumenten Beuermann, GE [9] 2021, Beilage zum Berliner Mietspiegel Seite 21 f.) ist oder nicht. Sollte sich die Auffassung des Amtsgerichts Neukölln durchsetzen, wäre das mit großen Erleichterungen für Vermieter verbunden, weil damit die Unsicherheit beseitigt wäre, ob der Berliner Mietspiegel 2021 überhaupt geeignet ist, ein Mieterhöhungsverlangen (formal) zu begründen. Allerdings hat sich das Amtsgericht an keiner Stelle mit den Argumenten beschäftigt, die gegen seine Auffassung sprechen.

Die Kläger verlangen von den Beklagten Zustimmung zur Mieterhöhung. Sie meinen, die ortsübliche Vergleichsmiete sei durch Sachverständigengutachten zu ermitteln, da der Berli­ner Mietspiegel 2019 kein geeignetes Berechnungsmittel darstelle. Vorsorglich tragen die Kläger zu den Ausstattungsmerkmalen der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel vor. Das AG hat der Klage stattgegeben, allerdings die ortsübliche Miete anhand des Berliner Mietspiegels 2021 ermittelt.

Das Gericht könne sich zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete des Berliner Mietspiegels 2021 bedienen, da das Mieterhöhungsverlangen vom 30. Oktober 2020 den Beklagten nach dem hierfür maßgeblichen Erhebungsstichtag des Berliner Mietspiegels 2021 am 1. September 2020 zuging.

Der Mietspiegel 2021 sei grundsätzlich anwendbar, weil die Prozessparteien jedenfalls nicht substantiiert in Abrede gestellt hätten, dass dieser im Sinne von § 558d Abs. 1 BGB qualifiziert sei. Doch selbst wenn er kein qualifizierter Mietspiegel sei, entspreche der Berliner Mietspiegel 2021 jedenfalls den Anforderungen des § 558c BGB und stelle damit als zumindest einfacher Mietspiegel ein Indiz dafür dar, dass die an­gegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Der Miet­spiegel 2021 sei eine Index-Fortschreibung des Mietspiegels 2019. Mieter- und Vermieterverbände hätten beratend mitge­wirkt, des Weiteren ein Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständi­ger für Mieten für Grundstücke und Gebäude sowie das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg und die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin. Drei Mieterverbände hätten ihn als Interessenvertreter der Mieterseite anerkannt.

Nach § 558c Abs. 1 Alt. 2 BGB reiche diese Mitwirkung bei der Erstellung aus. Damit entfalte der Berliner Mietspiegel 2021 auch im Umfang der danach festgelegten Orientierungsrichtlinien zu­mindest die Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels. Ferner lägen auch die Voraussetzun­gen des § 558c Abs. 2 BGB vor, da der Mietspiegel nach zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst worden sei. Weitere Anforderungen stelle das Gesetz nicht auf.

Die Reichweite der Indizwirkung hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab, bei ei­nem Mietspiegel insbesondere davon, welche Einwendungen gegen den Erkenntniswert seiner Angaben erhoben werden.

Bei einem einfachen Mietspiegel seien etwaige Einwendungen gegen die Richtigkeit und/oder Repräsentativität des Datenmateri­als darauf beschränkt, zu prüfen, ob es den Erstellern des Mietspiegels an der erforderlichen Sachkunde fehlte oder sie sich von sachfremden Erwägungen hätten leiten lassen mit der Fol­ge, dass die Verlässlichkeit des Mietspiegels zweifelhaft sei. Zu überprüfen sei bei Einwendungen dieser Art gegebenenfalls auch, ob die Beteiligung der Mieter- und Vermieterverbände möglicher­weise Einschränkungen unterlag oder nicht über den gesamten Prozess der Erstellung – insbe­sondere auch bei Fragen der Datengewinnung und -auswertung – sichergestellt war. Nur wenn dann noch Zweifel an der Verlässlichkeit des Mietspiegels verblieben, sei seine Indizwirkung erschüttert und der Nachweis über die Höhe der ortsüblichen Ver­gleichsmiete müsse anderweitig geführt werden. Entsprechende Einwendungen hätten die Prozessparteien gegenüber dem Mietspiegel 2021 nicht vorgebracht.

Das Gericht könne deshalb im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens die im Berliner Mietspiegel enthal­tene Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung für eine Schätzung der ortsüblichen Ver­gleichsmiete heranziehen, da diese auf allgemeinen Erfahrungen beruhe, ei­nen Einfluss der Merkmalsgruppen auf die Miethöhe innerhalb der Mietspiegelspannen wieder­gebe und deshalb eine Grundlage für eine sachgerechte Differenzierung darstelle, auch wenn der Orientierungshilfe keine Vermutungswirkung der Richtigkeit zukomme.

Sowohl Vermieter wie Mieter hätten ein großes Interesse daran, dass die Rechtslage sich so darstellt, wie das Amtsgericht sie sieht. Die Mieter deshalb, weil damit eine gewisse Sicherheit vorhanden wäre, in welchem Rahmen sich die ortsübliche Vergleichsmiete bewegt und damit auch die Mietpreisbremse in Berlin gilt, die ohne einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel rechtlich nicht zu halten ist. Die Vermieter deshalb, weil die (formale) Begründung einer Mieterhöhung mit dem Mietspiegel die einfachste, preisgünstigste und jedem Vermieter zugängliche Möglichkeit darstellt. Viele Vermieter verfügen gar nicht über Vergleichswohnungen, mit denen sie eine Mieterhöhung begründen könnten; die weitere Möglichkeit, zur Begründung ein Sachverständigengutachten heranzuziehen, ist eher theoretischer Natur, weil eine Mieterhöhung einerseits eher selten die Kosten für ein privates Sachverständigengutachten wieder einspielt und andererseits die wenigen Sachverständigen heillos überlastet sind. Kann der Berliner Mietspiegel nicht einmal als Begründungsmittel herhalten, träte damit faktisch ein Mietenstopp ein. Aus Interessensicht würden beide Seiten besser fahren, wenn der Mietspiegel 2021 kein rechtliches Nullum wäre.

Leider hat sich das Amtsgericht die Sache viel zu einfach gemacht. Nicht ein einziges der Argumente, die dafür sprechen, dass der Berliner Mietspiegel 2021 ein rechtliche Nullum ist, das weder für eine formale Begründung noch die inhaltliche Berechtigung einer Mieterhöhung taugt (so aber Beuermann aaO.), wurde überhaupt einer Prüfung unterzogen. Damit wurde eine Chance vertan, wenigstens ansatzweise für eine gewisse Rechtssicherheit zu sorgen.

Man wird also abwarten müssen, wie sich die Mietenkammern des Landgerichts Berlin dazu positionieren. Endgültig wird die Frage wohl erst vom Bundesgerichtshof entschieden. Bis dahin muss leider gelten, dass Vorsicht die Mutter der Porzellankiste ist und Mieterhöhungen lediglich mit Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten einigermaßen verlässlich begründet werden können.