Berliner Mietspiegel 2015 qualifiziert

1. Der Berliner Mietspiegel 2015 ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB.

2. Welcher Mietspiegel anwendbar ist, richtet sich nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens.

(Leitsätze der Redaktion)

Mit Schreiben vom 24.4.2015 hat die Kl. gegenüber der Bekl. die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von derzeit 791,63 € um 78,24 € auf 869,87 € begehrt. Das Erhöhungsverlangen ist mit dem Mietspiegel 2013 begründet. Das Erhöhungsverlangen wurde den Bekl. am 29.4.2015 zugestellt. Die Bekl. haben mit Schreiben vom 20.7.2015 einer Erhöhung der Miete um 36,82 auf 828,45 € zugestimmt und die Auffassung vertreten, dass der Mietspiegel 2015 Anwendung finde. Die Kl. hat vorprozessual an dem weitergehenden Anspruch auf Zustimmung festgehalten und sich zur Begründung darauf berufen, dass der Mietspiegel 2013 Anwendung finde.

Die Kl. hat mit an 30.9.2015 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz Klage erhoben. Der Gerichtskostenvorschuss wurde mit Verfügung vom 1.10.2015 angefordert und ist am 27.10.2015 bei Gericht eingegangen.

Die Kl. trägt vor, die Zustellung der Klage sei demnächst erfolgt. Die Anforderung der Gerichtskosten sei erst am 6.10.2015 bei dem Prozessbevollmächtigten der Kl. eingegangen. Die Hausverwaltung der Kl. habe die Buchungsanweisung am 14.10.2015 erteilt, diese sei jedoch erst am 23.10.2015 ausgeführt worden; dass die Zahlung erst am 27.10.2015 eingegangen sei, habe die Kl. nicht zu vertreten. Auf das Erhöhungsverlangen sei der Mietspiegel 2013 anwendbar, da auf den Zeitpunkt der Veröffentlichung abgestellt werden müsse. Sie bestreitet, dass der im Berliner Mietspiegel 2015 im Vergleich zum Berliner Mietspiegel 2013 niedrigere Oberwert der Spanne im Mietspiegelfeld L 5 der ortsüblichen Vergleichsmiete entspreche.

Unter Rücknahme der weitergehenden Klage beantragt die Kl., die Bekl. als Gesamtschuldner zu verurteilen, einer Erhöhung der monatlichen Kaltmiete für die von ihnen innegehaltene Wohnung im EG links, … auf 868,03 € zzgl. der Vorauszahlungen wie bisher für Betriebskosten von 168,65 € und für Heizkosten in Höhe von 86,76 € mit Wirkung ab dem 1.7.2015 zuzustimmen.

Die Bekl. beantragen, die Klage abzuweisen. Sie tragen vor, dass der Mietspiegel 2015 Anwendung finde, da nicht der Veröffentlichungszeitpunkt, sondern der Erhebungsstichtag für die Anwendung des Mietspiegels maßgeblich sei.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die Klagefrist nach § 558 b Abs. 2 BGB i.V.m. § 167 ZPO ist gewahrt. Die Klage wurde fristwahrend eingereicht und demnächst zugestellt. Unter Zugrundelegung der von der Kl. mitgeteilten Daten (Eingang der Kostenanforderung bei den Prozessbevollmächtigten am 6.10.2015, Weiterleitung am 14.10.2015, Anweisung des Vorschusses am 23.10.2015) ist der Kl. keine hier relevante verzögerte Bearbeitung anzulasten, zumal in der Rechtsprechung des BGH insoweit nicht mehr starr auf einen Zeitraum von 14 Tagen abgestellt wird, ferner eine Verzögerung von drei Werktagen zu berücksichtigen ist, wenn der Vorschuss nicht bei der Partei selbst, sondern bei ihren Prozessbevollmächtigten eingefordert wird, ferner der für die Überweisung durch die Bank genötigte Zeitraum nicht Bestandteil der maßgeblichen Frist ist, schließlich Wochenenden und Feiertage angemessen zu berücksichtigen sind (vgl. teilweise unter Aufgabe der früheren Rechtsprechung BGH, Urt. v. 3. September 2015, III ZR 66/14; Urt. v. 10. Juli 2015, V ZR 154/14, juris).

Die Kl. kann von den Bekl. jedoch keine Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete über die bereits erteilte Zustimmung zu einem Betrag von 828,45 € monatlich (= 9 €/m2) verlangen, da die ortsübliche Vergleichsmiete diesen Betrag nicht übersteigt und der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete nur bis zu ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann, § 558 Abs. 1 BGB.

Grundlage für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Berliner Mietspiegel 2015 und nicht der Berliner Mietspiegel 2013. Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens. Dies gilt auch dann, wenn - wie im gegebenen Fall - das Erhöhungsverlangen nach dem für die Erstellung des neuen Mietspiegels festgelegten Stichtages, aber vor dessen Inkrafttreten zugegangen ist. Denn es ist die Aufgabe des Gerichts, die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zum Zeitpunkt des Zuganges festzustellen. Zur Klärung dieser tatsächlichen Frage ist der spätere Mietspiegel besser geeignet, da er die ortsübliche Vergleichsmiete zu diesem Zeitpunkt besser abbildet, weil der Zeitpunkt der Erhebung der Daten näher am Zeitpunkt des Zuganges des Erhöhungsverlangens liegt. Soweit sich die Kl. auf eine nicht hinnehmbare Rückwirkung und Rechtsunsicherheit beruft, ist dem nicht zu folgen, weil die Frage der Ortsüblichkeit keine Rechtsfrage, sondern Tatsachenfeststellung ist (vgl. LG Berlin, Urt. v. 7.11.2014, 65 S 527/13, juris Rn. 7 m.w.N.).

Der Berliner Mietspiegel 2015 ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d mit der Folge, dass zu vermuten ist, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegeln, § 558 d Abs. 3 BGB. Die Kl. hat nicht substantiiert vorgetragen, warum der Mietspiegel 2015 kein qualifizierter Mietspiegel sein soll. Soweit in der Instanzrechtsprechung die Frage, ob der Berliner Mietspiegel 2013 ein qualifizierter Mietspiegel gewesen ist oder nicht, unterschiedliche Auffassungen vertreten worden sind, ist dies hier nicht entscheidungserheblich.

Auch unabhängig von seiner Qualifizierungswirkung kann der Berliner Mietspiegel jedenfalls als sog. einfacher Mietspiegel für die Ermittlung der zwischen den Parteien streitigen ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden. Auch ein einfacher Mietspiegel i. S. d. § 558 c Abs. 1 BGB darf in die Überzeugungsbildung des Tatrichters einfließen. Ihm kommt dabei zwar nicht die gemäß § 558 d Abs. 3 BGB allein dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung zu. Er stellt jedoch ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (LG Berlin, Urteil vom 16. Juli 2015 - 67 S 120/15 -, Rn. 4, juris).

Hinreichende Anhaltspunkte, die gegen eine Anwendung des Mietspiegels im gegebenen Fall sprechen, hat die Kl. nicht dargelegt. Soweit sie sich mit nicht nachgelassenem Schriftsatz drauf beruft, dass die Mieten in Berlin in allen Segmenten gestiegen seien und es deshalb nicht sein könne, dass der obere Spannenwert des Mietspiegelfeldes L5 im Mietspiegel 2015 niedriger sei als im Mietspiegel 2013, bietet dies keinen Anlass, die mündliche Verhandlung wiederzueröffnen. Zum einen beziehen sich die eingereichten Tabellen über die Veränderungen der Mieten nur auf die jeweiligen Mittelwerte. Zum anderen zeigt ein Vergleich beider Mietspiegel, dass in der Kombination bestimmter Wohnungsgrößen mit einer guten Wohnlage und bestimmten Baualtersklassen im Vergleich geringere oder auch gar keine Mietsteigerungen vorgelegen haben als in anderen Bereichen. Dies gilt vornehmlich sowohl für Wohnungen über 90 m2 als auch für Wohnungen unter 40 m2. Ohne konkrete Auseinandersetzung mit der Datenerhebung und Verarbeitung bietet die Annahme alleine, dass es nicht sein könne, dass der obere Spannenwert in Mietspiegelfeldern gesunken sei, keine hinreichende Grundlage dafür, einen Sachverständigenbeweis zu erheben. Auch der Umstand, dass nach Auffassung der Kl. alle Merkmalgruppen wohnwerterhöhend zu berücksichtigen sind, führt nicht dazu, dass ein Sachverständigenbeweis zu erheben ist, da diese Merkmalgruppen eben durch die Spanneneinordnung des Mietspiegels Berücksichtigung finden. Ausstattungsmerkmale, die darüber hinaus und nicht im Rahmen des Mietspiegels berücksichtigt werden, hat die Kl. nicht dargelegt, das Berufen auf eine überdurchschnittliche Ausstattung ist nicht ausreichend.

Entsprechend berechnet sich die ortsübliche Vergleichsmiete bei einer Einordnung in das Mietspiegelfeld L 5 auch nach dem oberen Spannenwert 9 €/m2 x 92,05 m2 = 828,45 €, so dass ein weitergehender Anspruch auf Zustimmung nicht besteht.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 269 Abs. 3 Satz 2, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die Gewährung einer Erklärungsfrist auf die rechtlichen Hinweise des Gerichts war nicht geboten, da die Frage der Anwendbarkeit des Mietspiegels 2013/2015 bereits Gegenstand von umfangreichem schriftsätzlichen Vortrag gewesen ist und die Voraussetzungen nach § 139 Abs. 5 ZPO nicht gegeben waren.

Für ein Mieterhöhungsverlangen gilt der im Zeitpunkt der Zustellung bekannte Mietspiegel. Für die Bestimmung der ortsüblichen Miete im Prozess dagegen gilt der zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens gültige Mietspiegel. Darüber hinaus rechtfertigt der bloße Einwand, der Mietspiegel 2015 sei unbrauchbar, weil er trotz eines allgemeinen Mietanstiegs in einigen Feldern gleiche oder nur geringfügig höhere Werte aufweist als der Mietspiegel 2013, nicht die Einholung eines Sachverständigenbeweises.

Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über eine 92,05 m2 große 4-Zimmer-Wohnung in Reinickendorf. Mit am 29. April 2015 zugestellten Schreiben vom 24. April 2015 begehrte die Vermieterin (Klägerin) von den Mietern (Beklagte) auf Basis des Berliner Mietspiegels 2013 die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von 791,63 € (8,60 €/m2) auf 869,87 € (9,45 €/m2).

Mit Schreiben vom 20. Juli 2015 stimmten die Mieter lediglich einer Mieterhöhung auf 828,45 € (9,00 €/m2) zu und vertraten die Auffassung, der zwischenzeitlich verkündete Mietspiegel 2015 sei hier zugrunde zu legen.

Das AG Wedding wies die Klage der Vermieterin als unbegründet ab. Grundlage zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete sei der Berliner Mietspiegel 2015, denn abzustellen sei nicht auf den Zeitpunkt der Zustellung des Mieterhöhungsverlangens, auch dann, wenn dieser zwischen dem Stichtag des neuen Mietspiegels und dessen Verkündung liege. Zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete zum Zeitpunkt der Mieterhöhung sei der spätere Mietspiegel besser geeignet, da der Zeitpunkt der Datenerhebung des neuen Mietspiegels näher liege. Eine unzulässige Rückwirkung sei darin nicht zu sehen, da die Ortsüblichkeit keine Rechtsfrage, sondern lediglich eine Tatsachenfeststellung sei.

Das AG Wedding liegt mit der Entscheidung auf der Linie des LG Berlin, das in einem ähnlichen Fall in Bezug auf den Mietspiegel 2003 gemeint hatte, für das Mieterhöhungsverlangen gelte der zu diesem Zeitpunkt bekannte Mietspiegel. Für die Bestimmung der ortsüblichen Miete im Prozess dagegen gelte der zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens gültige Mietspiegel (Urteil vom 22. März 2004, GE 2004, 626). Ähnlich sieht es aus, wenn der neue Mietspiegel erst während des Prozesses veröffentlicht wird (LG Berlin, Urteil vom 16. November 1992, GE 1993, 95).

Nach Ansicht des AG Wedding handelt es sich darüber hinaus beim Mietspiegel 2015 um einen qualifizierten und beim Mietspiegel 2013 zumindest um einen einfachen. Die Aussage ist schwerlich haltbar, denn der Berliner Mietspiegel 2015 ist nur ein fortgeschriebener Mietspiegel, d. h., ihm liegt dieselbe Datenauswahl und Systematik zu Grunde wie dem Mietspiegel 2013; ist mithin jener einfach, ist dieser es auch.

Offensichtlich meinte die Vermieterin in einem nachgelassenen Schriftsatz, der Mietspiegel 2015 könne deshalb nicht herangezogen werden, weil die Mieten in Berlin in allen Segmenten gestiegen seien und es daher nicht sein könne, dass der hier maßgebliche obere Spannenwert des Feldes L5 niedriger sei als im zwei Jahre älteren Mietspiegel 2013. Ohne konkrete Auseinandersetzung mit der Datenerhebung und -verarbeitung bestünde allerdings kein Grund zur Einholung eines Sachverständigengutachtens.