Berliner Mietspiegel 2015 als Schätzgrundlage bei fehlenden Einwendungen der Mietparteien, fehlender Balkon in denkmalgeschütztem Gebäude, rückkanalfähiger Breitbandanschluss, schlechter Instandhaltungszustand

1. Die ortsübliche Miete ist nach dem Berliner Mietspiegel 2015 zu ermitteln, wenn die Mietparteien im Prozess keine Einwände gegen seine Anwendbarkeit vorbringen; ob er die Voraussetzungen für einen qualifizierten Mietspiegel erfüllt, kann in diesem Fall dahinstehen.

2. Ein fehlender Balkon ist nach der Merkmalgruppe 3 der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2015 auch in einem denkmalgeschützten Gebäude wohnwertmindernd zu berücksichtigen, sofern der Vermieter nicht nachvollziehbar - etwa durch Nachweis vergeblicher Bemühungen um eine entsprechende Baugenehmigung oder durch eine abschlägig beschiedene Bauvoranfrage - vorträgt, dass ein Balkonanbau aus baulichen oder rechtlichen Gründen unmöglich oder unzulässig ist.

3. Das wohnwerterhöhende Merkmal „rückkanalfähiger Breitbandanschluss“ (Merkmalgruppe 3) nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2015 setzt (nur) voraus, dass die Nutzung dem Mieter ohne zusätzlichen Vertrag mit einem Dritten möglich ist; nicht vorausgesetzt ist, dass die Leistung für den Mieter kostenfrei ist.

4. Ein wohnwertmindernder schlechter Instandhaltungszustand nach der Merkmalgruppe 4 der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2015 setzt voraus, dass sich aus Anzahl und Umfang der Schäden der Gesamteindruck eines insgesamt überwiegend schlechten Instandhaltungszustands ergibt; leichte Feuchtigkeit im Keller eines Altbaus reicht dafür nicht.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. (Mieter) wenden sich gegen die von der Kl. verlangte Mieterhöhung. Das AG hat die Bekl. zur Zustimmung verurteilt, ihre Berufung war in Teilen erfolgreich.

Die Bekl. sind aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 10. Oktober 2014 gemäß § 558 Abs. 1 BGB verpflichtet, einer Erhöhung der Nettomiete für die von ihnen innegehaltene Wohnung von 408,46 € um 61,26 € auf monatlich 469,72 € ab dem 1. Januar 2015 zuzustimmen. Diese Miete übersteigt die ortsübliche Miete nicht.

Die ortsübliche Miete ist anhand des Berliner Mietspiegels 2015 zu ermitteln. Es kann dahinstehen, ob er die Voraussetzungen für einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne von § 558d BGB erfüllt. Denn die Parteien haben im vorliegenden Rechtsstreit keine Einwände gegen die Anwendbarkeit des Mietspiegels vorgebracht, die Zweifel daran begründen, dass die innerhalb der Spannen liegenden Mietwerte die ortsübliche Miete für die Wohnungen des jeweiligen Mietspiegelfelds widerspiegeln. Sie haben vielmehr auf der Grundlage des Mietspiegels und der zugehörigen Orientierungshilfe zu den danach für die Mietpreisbildung maßgeblichen Umständen vorgetragen. Es bestehen deshalb keine Bedenken, den Mietspiegel 2015 im vorliegenden Fall zur Bestimmung der ortsüblichen Miete heranzuziehen. Einschlägig für die 83,19 m2 große Wohnung ist das Rasterfeld H 2, das eine Spanne von 4,88 €/m2 bis 6,51 €/m2 und einen Mittelwert von 5,66 €/m2 ausweist.

Die Bestimmung der konkreten ortsüblichen Miete innerhalb der Spanne kann durch eine Schätzung erfolgen. Die Voraussetzungen gemäß § 287 Abs. 2 ZPO sind gegeben. Bei der Beauftragung eines Sachverständigen fallen Kosten an, die zur Höhe der streitigen Mieterhöhung außer Verhältnis stehen. Diese sind jedenfalls dann nicht gerechtfertigt, wenn neben dem qualifizierten Mietspiegel eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zur Verfügung steht. Auch wenn dieser die Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB nicht zukommt, hindert dies ihre Heranziehung als Schätzgrundlage nach § 287 ZPO nicht. Die Orientierungshilfe wird vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werden und berücksichtigt die bisherigen Erkenntnisse der Praxis und der Rechtsprechung. Ihr liegt wie dem Mietspiegel eine umfassende Datenmenge zugrunde, die den Verhältnissen auf dem Berliner Wohnungsmarkt hinreichend Rechnung trägt (BGH, Urteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, GE 2005, 663).

Zu den einzelnen Merkmalen der Orientierungshilfe hat nach den allgemeinen Regeln der Darlegungs- und Beweislast jede Partei die tatsächlichen Voraussetzungen der für sie jeweils günstigen wohnwerterhöhenden bzw. wohnwertmindernden Merkmale vorzutragen und ggf. zu beweisen. […]

Wie die Kl. nunmehr in der Berufungsinstanz klargestellt hat, ist die Wohnung nicht mit einem Abstellraum ausgestattet und werden für den Kaltwasserzähler Mietkosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umgelegt, so dass diese vom Amtsgericht angenommenen wohnwerterhöhenden Merkmale nicht vorliegen.

Wohnwertmindernd ist der fehlende Balkon zu werten. Die Kl. kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass ein solcher aus baulichen oder rechtlichen Gründen nicht möglich ist. Hierzu genügt nicht der bloße Hinweis, dass sich das Gebäude in einem denkmalgeschützten Ensemble befinde. Denn hieraus ergibt sich nicht zwingend, dass ein Balkon grundsätzlich auch unter den Aspekten des Denkmalschutzes (etwa an der Gebäuderückseite) nicht genehmigungsfähig ist. Näheres trägt die Kl. hierzu nicht vor, insbesondere nicht, dass sie sich beispielsweise um eine Genehmigung bemüht hat oder etwa eine Bauvoranfrage abschlägig beschieden worden ist. Deshalb stellte die Einholung einer amtlichen Auskunft eine unzulässige Ausforschung dar.

Weitere wohnwerterhöhende Merkmale liegen nicht vor. Die Wohnung der Bekl. ist zwar unstreitig mit einem Breitbandkabelanschluss ausgestattet, der die technischen Voraussetzungen eines rückkanalfähigen Breitbandkabelanschlusses erfüllt. Gleichwohl ist dieses Ausstattungsmerkmal nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, weil nach dem seitens der Kl. nicht widersprochenen Vorbringen der Bekl. die Nutzung der einen Rückkanal erfordernden Merkmale den Abschluss eines Vertrags mit einem Dritten voraussetzt. Es genügt nicht, dass über den Kabelanschluss die Grundversorgung mit Fernsehprogrammen ohne einen entsprechenden Vertrag mit einem Dritten gewährleistet ist. Ein solcher Kabelanschluss ist nach den Wertungen der Orientierungshilfe neutral, während ein fehlender Kabel- oder Gemeinschaftsantennenanschluss wohnwertmindernd ist. Das wohnwerterhöhende Merkmal ergibt sich gerade aus der Möglichkeit, die einen Rückkanal erfordernden Merkmale nutzen zu können, und zwar nach den Vorgaben der Orientierungshilfe ohne eine zusätzliche vertragliche Bindung mit einem Dritten. Es kommt hierbei nicht darauf an, ob die Leistungen für den Mieter kostenfrei sind oder die Gebühren an den Vermieter unmittelbar oder etwa im Rahmen der Betriebskostenabrechnung zu zahlen sind. Die Kammer übersieht nicht, dass die Zurverfügungstellung der Nutzung dieser Merkmale (wie etwa Telefon- und Internetdienste oder weitere Fernsehprogramme) je nach Nutzung erhebliche Kosten verursachen kann und deshalb eine derartige Vermieterleistung wohl nur in wenigen Fällen vereinbart wird und nicht verbreitet ist. Dieser Umstand und die danach derzeit geringe praktische Relevanz gebieten indes eine einschränkende Auslegung gegen den eindeutigen und damit nicht auslegungsfähigen Wortlaut der Orientierungshilfe nicht (so auch LG Berlin, Urteil vom 7. Mai 2015 - 18 S 63/14, GE 2015, 1294; Urteil vom 10. April 2015 - 65 S 476/14, GE 2015, 1034; AG Lichtenberg, Urteil vom 18. Oktober 2012 - 16 C 96/12, juris). Angesichts der vorstehenden Erwägungen folgt die Kammer nicht der abweichenden Ansicht, wonach bereits allein die Möglichkeit, rückkanalfähige Dienste nutzen zu können, unabhängig davon wohnwerterhöhend ist, ob diese Nutzung einen zusätzlichen Vertrag mit einem Dritten erfordert (so etwa AG Charlottenburg, Urteil vom 23. Februar 2015 - 235 C 399/14, GE 2015, 660; Urteil vom 28. Juni 2013 - 213 C 497/12, juris; AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 6. Mai 2014 -13 C 49/14, juris).

Wohnwerterhöhend ist die Ausstattung mit einer modernen Heizung im Sinne der Orientierungshilfe, nämlich der 2000 (und damit nach dem 1. Juli 1994) erfolgte Anschluss an die Fernwärmeversorgung. Maßgeblich ist hierbei der im Haus installierte Wärmeaustauscher, der als Wärmeerzeuger anzusehen und für die Ausnutzung der gelieferten und abgerechneten Wärmemenge zur Erwärmung der Wohnungen maßgeblich ist.

Hinsichtlich des schlechten Instandhaltungszustands hat das Amtsgericht zutreffend ausgeführt, dass das Vorbringen der Bekl. und die von ihnen eingereichten Fotos zwar keinen optimalen, aber auch keinen überdurchschnittlich schlechten Instandhaltungszustand des Gebäudes erkennen lassen. Die Annahme dieses wohnwertmindernden Merkmals setzt vielmehr voraus, dass sich aus Anzahl und Umfang der Schäden der Gesamteindruck eines insgesamt überwiegend schlechten Instandhaltungszustands ergibt. Das ist hier nicht der Fall. Entsprechendes gilt für die Feuchtigkeit im Keller. Der Keller mag in gewissem Umfang Feuchtigkeitsschäden aufweisen. Es ist aber nicht erkennbar, dass er über das in einem Altbau zu erwartende Maß durchfeuchtet ist. Zur Papierlagerung etwa ist ein Altbaukeller auch in ordnungsgemäßem Zustand ohne Frage nicht geeignet und auch von vornherein nicht vorgesehen.

Ein fehlender Balkon ist nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2015 auch in einem denkmalgeschützten Gebäude wohnwertmindernd zu berücksichtigen, sofern der Vermieter nicht nachvollziehbar – etwa durch Nachweis vergeblicher Bemühungen um eine entsprechende Baugenehmigung oder durch eine abschlägig beschiedene Bauvoranfrage – vorträgt, dass ein Balkonanbau aus baulichen oder rechtlichen Gründen unmöglich oder unzulässig ist, so das Landgericht Berlin.

Die Klägerin (Vermieterin) verlangt von den Beklagten (Mieter) Zustimmung zur Mieterhöhung. Das Amtsgericht hatte antragsgemäß verurteilt, die Berufung der Mieter war in Teilen erfolgreich. Beide Parteien hatten im Prozess keine Einwände gegen die Anwendung des Berliner Mietspiegels 2015 vorgetragen.

Ob der Berliner Mietspiegel 2015 ein qualifizierter sei, könne in diesem Falle dahingestellt bleiben, weil beide Parteien keine Einwände und Zweifel gegen den Mietspiegel vorgebracht hätten. Die ortsübliche Einzelvertragsmiete könne deshalb unter Anwendung der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel als Schätzgrundlage ermittelt werden.

Zu den im Einzelnen strittigen Merkmalen der Orientierungshilfe kam das Gericht zu folgenden Ergebnissen:

1. Der fehlende Balkon sei sehr wohl wertmindernd zu berücksichtigen. Die Vermieterin könne sich nicht darauf berufen, dass ein Balkon aus baulichen oder rechtlichen Gründen unmöglich sei, nur weil sich das Gebäude in einem denkmalgeschützten Ensemble befinde. Auch unter Aspekten des Denkmalschutzes sei der Anbau eines Balkons – beispielsweise auf der Gebäuderückseite – nicht von vornherein ausgeschlossen. In einem solchen Fall müsse der Vermieter mehr vortragen, beispielsweise, dass er sich um eine Baugenehmigung vergeblich bemüht habe, oder dass er eine abschlägig beschiedene Bauvoranfrage vorlegen könne.

2. Die Wohnung der Mieter sei zwar mit einem Breitbandkabelfluss ausgestattet, der auch die technischen Voraussetzungen für die Rückkanalfähigkeit erfülle. Das alleine reiche, entgegen den Entscheidungen einiger Amtsgerichte, nicht für eine Wohnwerterhöhung aus. Erforderlich sei vielmehr, dass der Mieter den Rückkanal nutzen könne, ohne dafür mit einem Dritten einen Vertrag abschließen zu müssen. Es komme dagegen nicht darauf an, ob die Rückkanalfähigkeit (also z. B. die Nutzung von Telefon- und Internetdiensten oder weiteren Fernsehprogrammen) für den Mieter kostenfrei sei oder er dafür an den Vermieter ein Entgelt, gegebenenfalls auch Betriebskosten zu zahlen habe.

3. Das Negativmerkmal eines schlechten Instandhaltungszustandes liege nicht vor. Die von den Mietern eingereichten Fotos dokumentierten zwar keinen optimalen, aber auch keinen überdurchschnittlich schlechten Instandhaltungszustand des Gebäudes. Auch die leichte Feuchtigkeit im Keller führe zu keiner anderen Beurteilung. Vorliegend handele es sich um einen Altbau, dessen Keller auch in einem ordnungsgemäßen Zustand zur Papierlagerung weder geeignet noch vorgesehen sei.