Berliner Mietspiegel 2015 als einfacher Mietspiegel nutzbar

Bei der Anwendung des Berliner Mietspiegels 2015 kann es dahinstehen, ob dieser qualifiziert nach § 558d BGB ist; er reicht zumindest aus, um ihn als einfachen Mietspiegel gemäß § 287 ZPO zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen. Das widerspricht nicht dem Willen des Gesetzgebers, auch wenn dieser weder in der ZPO als Beweismittel vorgesehen ist noch dessen Grundlagendaten niemals vollständig zweifelsfrei sein werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. ist nicht gemäß § 558 Abs. 1 BGB verpflichtet, der begehrten Mieterhöhung zuzustimmen. Denn die Erhöhung um 44 € auf nettokalt 339 € überschreitet die ortsübliche Vergleichsmiete, zu deren Ermittlung der Berliner Mietspiegel 2015 heranzuziehen war.

Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, ist in Bezug auf die Geltendmachung einer Mieterhöhung zu unterscheiden zwischen einerseits den an ein Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558a BGB zu stellenden formalen Anforderungen und andererseits dessen materieller Begründetheit. Zur Beurteilung Letzterer stellt aber der Mietspiegel aufgrund der ausführlichen und zutreffenden Erläuterungen des amtsgerichtlichen Urteils, denen sich die Kammer anschließt, das am besten geeignete Mittel dar. Sein Vorzug besteht vor allem darin, dass Mietspiegel in der Regel auf einer erheblich breiteren Tatsachenbasis beruhen, als sie ein gerichtlich bestellter Sachverständiger mit einem Kosten- und Zeitaufwand ermitteln könnte, der zum regelmäßig geringen Streitwert des gerichtlichen Verfahrens in einem angemessenen Verhältnis stünde (vgl. Kammer, Urt. v. 16.7.2015 - 67 S 120/15, juris Tz. 13). Denn nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB ist auf die üblichen Entgelte in der gesamten Gemeinde abzustellen. Daher kann erst recht ein Vergleich mit nur 3 Vergleichswohnungen, die sich zudem auch noch in demselben Wohnobjekt befinden, keine hinreichende Befundgrundlage bieten.

Bei der Anwendung des Berliner Mietspiegels 2015 kann es letztlich auch dahinstehen, ob dieser qualifiziert i.S.d. § 558d Abs. 1, Abs. 2 BGB ist, denn er reicht zumindest aus, um ihn als sog. einfachen Mietspiegel gemäß § 287 ZPO zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heran­zuziehen (vgl. Kammer, Urt. v. 7.7.2016 - 67 S 72/16, juris. Tz. 2 ff. - GE 2016, 1092). Denn selbst die Heranziehung eines einfachen Mietspiegels zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete widerspricht nicht dem Willen des Gesetzgebers, auch wenn dieser weder in der ZPO als Beweismittel vorge­sehen ist noch dessen Grundlagendaten niemals vollständig zweifelsfrei sein werden (vgl. Kam­mer, Urt. v. 16.7.2015 - 67 S 120/15 Tz. 13 - GE 2015, 971; Urt. v. 3.7.2014 - 67 S 121/14 Tz. 26 - GE 2014, 1064). Die Ver­wendung einfacher Mietspiegel im gerichtlichen Erkenntnisverfahren wird auch vom BVerfG aus­drücklich gebilligt (vgl. BVerfG, Beschl. v. 3.4.1990 - 1 BvR 268/90 = NJW 1992, 1377). Dies hat das Amtsgericht zutreffend erkannt.

Bei der Anwendung des Berliner Mietspiegels 2015 kann es dahinstehen, ob dieser qualifiziert nach § 558d BGB ist; er reicht zumindest aus, um ihn als einfachen Mietspiegel gemäß § 287 ZPO zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen (Fortführung der Kammerrechtsprechung), da er insbesondere auf einer größeren Datenbasis beruht, als sie ein Sachverständiger mit angemessenem Kosten- und Zeitaufwand (im Verhältnis zu den oftmals geringen Streitwerten) ermitteln könnte.

Der Vermieter verlangte von seinem Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete von bisher 295 € auf 339 € monatlich für die 36 m² große Wohnung. Dabei stützte er sein Erhöhungsverlangen auf drei Vergleichswohnungen im selben Objekt, für die eine Nettokaltmiete pro Quadratmeter von 10 € bis 10,68 € gezahlt werde. Der Mieter stimmte dem Mieterhöhungsverlangen nicht zu. Das angerufene Amtsgericht wies die Klage ab. Bei Anwendung des Berliner Mietspiegels 2015 (Feld B 2) ergebe sich eine monatliche Nettokaltmiete von 226,80 € mit der Folge, dass das Verlangen unbegründet sei, weil die vereinbarte Miete bereits über der ortsüblichen Vergleichsmiete liege. Gegen das Urteil legte der Vermieter Berufung ein.

Das LG Berlin, ZK 67, teilte mit, es sei beabsichtigt, die Berufung als offensichtlich unbegründet nach § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen. Die verlangte Miete überschreite die ortsübliche Vergleichsmiete, zu deren Ermittlung der Berliner Mietspiegel 2015 heranzuziehen gewesen sei.

Zur Beurteilung der materiellen Begründetheit stelle ein Mietspiegel das am besten geeignete Mittel dar. Sein Vorzug bestehe vor allem darin, dass Mietspiegel in der Regel auf einer erheblich breiteren Tatsachenbasis beruhten, als sie ein gerichtlich bestellter Sachverständiger mit einem Kosten- und Zeitaufwand ermitteln könnte, der zum regelmäßig geringen Streitwert des gerichtlichen Verfahrens in einem angemessenen Verhältnis stünde. Denn nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB sei auf die üblichen Entgelte der gesamten Gemeinde abzustellen. Daher könnte erst recht ein Vergleich mit nur drei Vergleichswohnungen, die sich zudem auch noch in demselben Wohnobjekt befänden, keine hinreichende Befundgrundlage bieten.

Bei der Anwendung des Berliner Mietspiegels 2015 könne es letztlich auch dahinstehen, ob dieser qualifiziert sei, denn er reiche zumindest aus, um ihn als einfachen Mietspiegel gemäß § 287 ZPO zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen (ZK 67 in GE 2016, 1092). Die Heranziehung eines einfachen Mietspiegels widerspreche nicht dem Willen des Gesetzgebers, auch wenn dieser weder in der ZPO als Beweismittel vorgesehen sei noch dessen Grundlagendaten niemals vollständig zweifelsfrei sein würden (ZK 67 in GE 2014, 1064; GE 2015, 971).

Die Berufung ist durch einstimmigen Beschluss der ZK 67 zurückgewiesen worden.