Berliner Mietspiegel 2015 als einfacher Mietspiegel, Schätzungsgrundlage

1. Der Berliner Mietspiegel 2015 ist jedenfalls als einfacher Mietspiegel für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen.

2. Die Indizwirkung zum Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete wird insbesondere durch folgenden Vortrag des Vermieters nicht erschüttert:

• nicht repräsentatives Datenmaterial mit unverhältnismäßig geringer Anzahl von Werten

• Verletzung des Homogenitätsgebotes durch Einteilung in nur drei Wohnlagen mit empirisch fehlerhafter Extremwertbereinigung

• nur unzureichende Erhebungen zu den Wohnwertmerkmalen der Orientierungshilfe.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. verlangt von der Bekl. Zustimmung zur Mieterhöhung.

Die Wohnung ist in das Mietspiegelfeld I 2 des Berliner Mietsspiegels 2015 einzuordnen. In der Wohnung befindet sich ein modernes Bad. Das Bad ist kleiner als 4 m2 (3,77 m2). Die Küche wurde vom Vermieter nicht mit einer Spüle ausgestattet. Zu der Wohnung gehört ein Balkon, der 3,88 m2 groß ist. Es ist ein wohnungsbezogener Kaltwasserzähler vorhanden. Der Bekl. werden für die vorhandenen Kaltwasserzähler in den Betriebskostenabrechnungen Mietkosten abverlangt. Die Be- und Entwässerungsinstallationen liegen überwiegend auf Putz. In der Küche verläuft ein Rohr durch die Decke bis durch den Boden sowie die Zu- und Abflussrohre entlang der Wand. Auch die weiteren Rohre sind über Putz, sie sind lediglich mit einer Art Isolation umgeben. Es ist ein rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss vorhanden.

Mit Schreiben vom 18.6.2015 verlangte die Kl. von der Bekl. die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von 456,80 € um 68,52 € auf 525,32 € nettokalt ab dem 1.9.2015. Zur Begründung berief sich die Kl. auf den Berliner Mietspiegel 2015.

Die Kl. behauptet, der Berliner Mietspiegel 2015 sei als Fortschreibung des Berliner Mietspiegels 2013 nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen im Sinne des § 558d Abs. 1 BGB erstellt worden. Bereits die Mängel bei der Erstellung des Mietspiegels 2013 - insbesondere sein Beruhen auf einem nicht repräsentativen Datenmaterial, die Verletzung des sogenannten Homogenitätsgebots durch die Zuordnung der Wohnungen zu den Wohnlagen einfach, mittel und gut sowie die jenen zugrunde liegenden Definitionen und die empirisch fehlerhafte Extremwertbereinigung - führten dazu, dass auch für den Berliner Mietspiegel 2015 nicht die Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB streite.

Die Eigenart der vorgenannten Mängel bei der Erstellung des Mietspiegels führe dazu, dass der Berliner Mietspiegel 2015 auch nicht als einfacher Mietspiegel taugliche Erkenntnisquellen für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete sein könne.

Hinzu komme, dass die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung in ihrer vorliegenden Ausgestaltung ebenso wenig als Schätzgrundlage für die Bestimmung der ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb der Spanne des jeweiligen Mietspiegelfeldes geeignet sei. Denn der Ersteller des Mietspiegels habe nur zu etwa 30 der dort angeführten Wohnwertmerkmale überhaupt Erhebungen vorgenommen, nicht also auch zu den übrigen ca. 50 Wohnwertmerkmalen. Letzteren komme in den seltensten Fällen ein realer Einfluss auf die Höhe der Miete zu, während umgekehrt dafür tatsächlich relevante Kriterien unterrepräsentiert seien oder gar keine Berücksichtigung gefunden hätten. Dies gelte unter anderem für differenzierte Lagekriterien, wie das Vorhandensein einer besonders guten Versorgungsstruktur, die Nähe zu Naherholungsgebieten oder eine besonders gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr.

Bei der Datensammlung sei missachtet worden, dass die Person der Auskunft Gebenden bereits keinem repräsentativen Querschnitt entspreche.

Von den 6.234 durch Befragung von Vermietern eingeflossenen Mietwerten rührten mehr als 40 % von den 6 städtischen Wohnungsbaugesellschaften, etwa 18 % von Wohnungsgenossenschaften und ca. 49 % von privaten Vermietern her. Dies entspreche nicht der Verteilung des Grundbesitzes, wonach ca. 21,5 % des Wohnungsbestandes durch landeseigene Unternehmen, etwa 15 % von Genossenschaften und 63,5 % von privaten Eigentümern gehalten werde.

Hinsichtlich der Mieterbefragung handele es sich nicht um das Ergebnis einer Zufallsstichprobe, wonach jede Wohnung die gleiche Chance haben, in der Datenerfassung zu vertreten sein, da die Mieterbefragung das Ergebnis eines „Selbstauswahlprozesses“ der Befragten sei, ohne dass dies im Berliner Mietspiegel 2015 einer Bewertung zugeführt worden wäre. Es gelte als empirisch erwiesen, dass die Befragung verschiedener Bevölkerungsgruppen zu einer unterschiedlichen Resonanz führe.

Weiterhin beruhe der Mietspiegel auf einer unverhältnismäßig geringen Anzahl von Werten. Die Bruttostichprobe sei nur aus weniger als einem Prozent des für den Mietspiegel relevanten Berliner Wohnungsbestandes gewonnen worden. Dem Mietspiegel 2015 liege eine zu geringe Anzahl an Stichprobenwerten zugrunde.

Weiterhin sei versäumt worden, eine erhebliche Anzahl nicht relevanter Mietwerte herauszufiltern. Wohnungen, die im Eigentum von Genossenschaften stehen, seien nicht zu berücksichtigen, dies sei bereits im Mietspiegel 2013 nicht beachtet worden.

Weiterhin seien im Berliner Mietspiegel 2015 Werte von städtischen Wohnungsgesellschaften eingeflossen, die bereits aus Neuvermietungen unter Geltung des „Bündnisses für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten“ vereinbart worden seien. Diese Mieten seien nicht ausschließlich an der Marktmiete orientiert, sondern Ausfluss einer politisch motivierten Selbstbeschränkung aus sozialen Gesichtspunkten.

Die Lageeinteilung des Wohnungsbestandes in nur 3 Wohnlagen entspreche nicht anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen, weil Wohnungen, die als mittlere Wohnlage belegen erfasst werden, tatsächlich nicht vergleichbaren Ortslagen zuzuordnen seien. Eine mittlere Wohnlage im Innenstadtbereich unterscheide sich erheblich von einer ebensolchen in einem Außenbezirk.

Weitere Verstöße gegen anerkannte wissenschaftliche Regeln beträfen die Umrechnung der Bruttomieten in Nettokaltmieten unter systemwidriger Außerachtlassung aller Teilinklusivmieten, die Spannengrenzen und die Bemessung der Sondermerkmale.

Die Kl. könne für das einschlägige Mietspiegelfeld I 2, für das die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete aus der Erhebung für insgesamt 181 Wohnungen abgeleitet wurde, 134 vergleichbare Wohnungen benennen, für die innerhalb der letzten 4 Jahre vor dem Erhebungsstichtag des Berliner Mietspiegels 2015 Mieten vereinbart worden seien, die sämtlich - und zum Teil deutlich - noch oberhalb des Spannenoberwert des Mietspiegels I 2 lägen. Dies lasse einzig den Schluss darauf zu, dass das der Erstellung des Berliner Mietspiegels 2015 zugrunde liegende Datenmaterial nicht das Ergebnis einer Zufallsstichprobe sei und die Marktverhältnisse nicht widerspiegele.

Die Kl. behauptet, für die Nutzung des Breitbandkabelanschlusses sei eine zusätzliche vertragliche Bindung an einen Dritten nicht erforderlich.

Das Gebäude befinde sich nach einer umfassenden Sanierung in einem überdurchschnittlich guten Instandhaltungszustand. Im Zuge einer umfassenden Sanierung in den Jahren 2001 und 2002 seien diverse Maßnahmen zur Ausführung gekommen, durch welche sich der Instandhaltungszustand von Gebäuden derselben Baualtersklasse abhebe. Hierzu gehöre unter anderem eine Instandsetzung des Dachstuhls, eine Erneuerung der Kalt-, Warmwasser- und der Zirkulationsleitungen im Kellerbereich, die mit einer Wärmedämmung bzw. einer Dämmung gegen Schmutzwasser versehen worden seien, eine Erneuerung der Warmwasserbereitung einschließlich Speicherzirkulationspumpen, eine Erneuerung der Schmutzwasserleitungen im Kellerbereich sowie der Steigestränge und Verteilungsleitungen für Kalt- und Warmwasser in den Wohnungen, ein Ausfräsen und Spülen der Schmutzwasserfallstränge und Anbindungsleitungen, ein Reinigen der Fußbodenentwässerung, eine Verstärkung der Elektrosteigeleitungen im Haus, die Schaffung einer neuen Stromkreisverteilung mit modernen Sicherungsautomaten in den Wohnungen sowie eine Erneuerung der Außenanstriche sämtlicher Bestandsfenster, der Hauseingangs- und der Hoftür einschließlich eines Schutzanstriches der Kellerfenster und der Kellerumwehrungsgitter nach vorheriger Entrostung.

Das Grundstück liege an einer besonders ruhigen Straße. Es sei eine sichtbegrenzend gestaltete und allein den Mietern zugängliche gepflegte Müllstandfläche vorhanden.

Auch die nicht oder nicht so in der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung genannten Merkmale hätten Einfluss auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete von 456,80 € um 68,52 € auf 525,32 € ab dem 1.9.2015 gemäß § 558 Abs. 1 BGB. Unter Anwendung des Berliner Mietspiegels 2015 übersteigt die derzeit gezahlte Nettokaltmiete von 456,80 € = 6,89 €/m2 die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Wohnung ist in das Mietspiegelfeld I 2 einzuordnen. Der Mittelwert beträgt 6,72 €, der Oberwert 8,10 €, der Unterwert 5,49 €.

Unstreitig liegt das Sondermerkmal modernes Bad mit einem Zuschlag von 0,40 €/m2 vor. Unter Berücksichtigung der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung ergibt sich höchstens eine ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von 6,87 €/m2 = 455,48 €. Dies entspricht einem Abschlag von 20 % der unteren Spanne vom Mittelwert: 6,72 € + 0,40 € - 0,25 € = 6,87 €/m2 nettokalt.

In der Merkmalgruppe 1 (Bad) überwiegen unstreitig die wohnwertmindernden Merkmale, da das Bad kleiner als 4 m2 ist.

In der Merkmalgruppe 2 (Küche) überwiegen ebenfalls die wohnwertmindernden Merkmale, da keine vermieterseits gestellte Spüle vorhanden ist.

In der Merkmalgruppe 3 (Wohnung) überwiegen ebenfalls die wohnwertmindernden Merkmale. Unstreitig sind die Be- und Entwässerungsleitungen überwiegend auf Putz. Wohnwerterhöhende Merkmale liegen nicht vor. Ein großer geräumiger Balkon ist nicht vorhanden, da der Balkon nur 3,88 m2 groß ist. Hinsichtlich des rückkanalfähigen Breitbandkabelanschlusses hat die Kl. nach Vortrag der Bekl., sie habe mit der Firma A. GmbH einen Versorgungsvertrag abschließen und die Anschlussverlegung selbst bezahlen müssen, nicht substantiiert dargelegt, dass eine Nutzung ohne zusätzliche vertragliche Verbindung der Bekl. mit Dritten möglich war und durch die Kl. ein Kabelanschluss in der Wohnung der Bekl. zur Verfügung gestellt wurde.

Der vorhandene Kaltwasserzähler stellt kein wohnwerterhöhendes Merkmal dar, da die Bekl. die Kosten für die Miete im Rahmen der Betriebskosten trägt. Den entsprechenden Vortrag der Bekl. hat die Kl. nicht bestritten.

Es kann dahinstehen, ob in der Merkmalgruppe 4 (Gebäude) sowie in der Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) die wohnwerterhöhenden Merkmale überwiegen. Selbst wenn dies der Fall wäre, ist die Klage unbegründet, da sich dann ein Abschlag von 20 % der unteren Spanne vom Mittelwert und damit eine Nettokaltmiete in Höhe von 6,87 €/m2 ergibt, die unter der von der Bekl. bereits gezahlten Nettokaltmiete von 6,89 €/m2 liegt.

Das Gericht zieht für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete als Erkenntnisquelle den Berliner Mietspiegel 2015 heran. Es kann dahinstehen, ob der Berliner Mietspiegel 2015 nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde und ein qualifizierter Mietspiegel ist. Das Gericht verwendet den Berliner Mietspiegel 2015 jedenfalls als einfachen Mietspiegel gemäß § 558c BGB als Schätzgrundlage gemäß § 287 Abs. 2 ZPO (vgl. AG Charlottenburg, 17.3.2015, 233 C 520/14 m.w.N., juris; LG Berlin, 16.7.2015, 67 S 320/15, juris; a.A: LG Berlin, 17.7.2015, 63 S 220/11, juris).

Ein (einfacher) Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenverbänden der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist, § 558c Abs. 1 BGB.

Der Vortrag der Kl. ist nicht geeignet, die Indizwirkung des einfachen Mietspiegels gemäß § 558c BGB zu erschüttern (vgl. zur Erschütterung der Indizwirkung BGH, 16.6.2010, VIII ZR 99/09, juris).

Die Kl. hat nicht dargelegt, dass den Verfassern des Berliner Mietspiegels 2015 die erforderliche Sachkunde gefehlt habe oder sie sich von sachfremden Erwägungen hätten leiten lassen.

Der Berliner Mietspiegel 2015 beruht auch nicht auf unrichtigem oder nicht repräsentativem Datenmaterial.

Auch wenn überdurchschnittlich viele Daten von Vermietern von größeren Wohnungsbeständen eingeflossen sind, folgt daraus noch nicht, dass die Werte nicht repräsentativ sind. Dies wäre nur dann der Fall, wenn feststünde, dass grundsätzliche Unterschiede bei den Mietpreisen zwischen den Vermietern von größeren sowie kleineren Wohnungsbeständen und von städtischen Wohnungsgesellschaften, Wohnungsbaugenossenschaften und privaten Vermietern bestünden. Dies ist jedoch nicht hinreichend dargelegt.

Auch soweit bezüglich der Mieterbefragung nicht untersucht wurde, welche Mietergruppen sich an der Datenerhebung beteiligt haben, lässt dies allein noch nicht den Schluss zu, dass die erhobenen Daten nicht repräsentativ sind. Da keine Auskunftspflicht besteht, muss eine daraus gegebenenfalls resultierende Ungenauigkeit des Ergebnisses hingenommen werden (AG Charlottenburg, aaO.).

Soweit im Berliner Mietspiegel 2015 Werte von städtischen Wohnungsgesellschaften eingeflossen sind, die bereits aus Neuvermietungen unter Geltung des „Bündnisses für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten“ vereinbart wurden, ist dies nicht zu beanstanden. Auf die Motivation des Vermieters, ob und in welchem Umfang er die Miete erhöht, kommt es nicht an. Selbst wenn Mieten Ausfluss einer politisch motivierten Selbstbeschränkung aus sozialen Gesichtspunkten sind, sind sie bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen, da entscheidend ist, welche Mieten tatsächlich verlangt und gezahlt werden.

Nach alledem ist auch auf der Basis des Vortrags der Kl. nicht zu erkennen, dass es bei den befragten Personen und herangezogenen Wohnungen ein solches Ungleichgewicht geben könnte, dass den Ergebnissen nicht eine ausreichende Grundlage für eine Schätzung beizumessen wäre (AG Charlottenburg, aaO., m.w.N.).

Soweit die Kl. rügt, die Lageeinteilung des Wohnungsbestandes in nur 3 Wohnlagen entspreche nicht anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen, folgt allein aus der Tatsache, dass sich eine mittlere Wohnlage im Innenstadtbereich von einer mittleren Wohnlage im Außenbereich unterscheidet nicht, dass eine Lage in der Innenstadt unter Berücksichtigung aller Umstände nicht den gleichen Wert wie eine Lage im Außenbereich haben kann.

Weitere Verstöße gegen anerkannte wissenschaftliche Regeln, was die Umrechnung der Bruttomieten in Nettokaltmieten, die Spannengrenzen und die Bemessung der Sondermerkmale angeht, hat die Kl. lediglich pauschal vorgetragen, ohne jedoch im Einzelnen konkrete Verstöße darzulegen.

Soweit die Kl. darlegt, sie könne 134 vergleichbare Wohnungen benennen (die offenbar aus dem eigenen Bestand der Kl. stammen), für die innerhalb der letzten 4 Jahre vor dem Erhebungsstichtag des Berliner Mietspiegels 2015 Mieten vereinbart worden seien, die noch oberhalb des Spannenoberwerts des Mietspiegels I 2 lägen, folgt allein daraus nicht, dass das der Erstellung des Berliner Mietspiegels 2015 zugrunde liegende Datenmaterial nicht das Ergebnis einer Zufallsstichprobe ist und die Marktverhältnisse insgesamt nicht widerspiegelt.

Die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung kann ebenfalls als Schätzgrundlage gemäß § 287 Abs. 2 ZPO herangezogen werden, selbst wenn nur ein Teil der Merkmale bei Vermietern oder Mietern abgefragt worden sind. Denn bei der Orientierungshilfe handelt es sich um Aussagen, die vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werden. Sie berücksichtigen die bisherigen Erkenntnisse sowohl der Praxis als auch der Rechtsprechung (AG Charlottenburg, aaO., m.w.N.).

Im Rahmen der freien tatrichterlichen Überzeugungsbildung ist bei der Prüfung der Frage, ob der Berliner Mietspiegel 2015 für den konkreten Einzelfall als Schätzgrundlage gemäß § 287 Abs. 2 ZPO eine ausreichende Erkenntnisquelle darstellt, auch zu berücksichtigen, welche anderen Erkenntnisquellen zur Verfügung stehen. Als weitere Erkenntnisquelle kommt die Einholung eines Sachverständigengutachtens in Betracht. Bei der Einholung von Sachverständigengutachten wenden die Sachverständigen in der Regel das Vergleichswertverfahren an. Der Vergleichswert wird aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Als ausreichend gelten soll hierbei eine Anzahl von 5 - 10 Fällen. Dabei weisen die Bewertungsobjekte und Vergleichsobjekte regelmäßig Merkmalsunterschiede auf, die zu berücksichtigen sind und einer weiteren Bewertung durch den Sachverständigen unterliegen. Vor diesem Hintergrund ist nicht ersichtlich, dass einem Sachverständigen eine größere Menge relevanter Daten zur Verfügung steht als den Erstellern des Berliner Mietspiegels (AG Charlottenburg, aaO., m.w.N.).

Da in den Berliner Mietspiegel 2015 7.557 Datensätze eingeflossen sind, wobei 181 auf das streitgegenständliche Feld I 2 entfallen (Dokumentation Berliner Mietspiegel 2015, Seite 21, 26), ist das Gericht überzeugt, dass der Berliner Mietspiegel 2015 eine ausreichende und bessere Erkenntnisquelle darstellt als ein Sachverständigengutachten.

Darüber hinaus hat das Gericht im Rahmen der freien tatrichterlichen Überzeugungsbildung berücksichtigt, dass der Berliner Mietspiegel 2015 vom Land Berlin, dem Berliner Mieterverein e.V., der Berliner MieterGemeinschaft e.V., dem Mieterschutzbund Berlin e.V. und dem BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. anerkannt wurde und der Bund der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine e.V., der BFW Landesverband Berlin/Brandenburg e.V., ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Mieten für Grundstücke und Gebäude, das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin und der Berliner Beauftragte für Datenschutz und Informationsfreiheit beratend mitgewirkt haben. Auch wenn zwei Vertreter der Vermieterinteressen den Mietspiegel 2015, im Gegensatz zum Mietspiegel 2013, nicht anerkannt haben, spricht die dennoch breite Akzeptanz des Mietspiegels 2015 dafür, dass die im Berliner Mietspiegel 2015 angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben.

Dass die - unter Zugrundelegung des einfachen Mietspiegels - vorgenommene Schätzung womöglich mit den tatsächlichen Verhältnissen nicht vollständig übereinstimmt, hat der Gesetzgeber durch die der Beweis und Erleichterung dienende Vorschrift des § 287 ZPO ausdrücklich in Kauf genommen und ist deshalb hinzunehmen (LG Berlin, 4.9.2014, 18 S 362/13, juris). Die Frage, ob das Gericht nach Beweiserhebung seine Überzeugung nach § 286 ZPO bildet oder sich aber der Möglichkeit einer Schätzung nach § 287 ZPO bedient, unterliegt grundsätzlich tatrichterlichem Ermessen (LG Berlin, 2.12.2015, 18 S 183/15, GE 2016, 61).

Nach alledem ist der Berliner Mietspiegel 2015 das zur Überzeugungsbildung des Gerichts am besten geeignete Mittel. Damit ist es gerechtfertigt, dass das Gericht nach Erörterung der Einwände der Kl. eine Entscheidung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO trifft (vgl. AG Charlottenburg, aaO., m.w.N.).

Ob der Berliner Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Miete nur oder jedenfalls auch herangezogen werden kann, beschäftigt in zunehmendem Maße die Gerichte, zumal auch die Berufungskammern des Landgerichts Berlin unterschiedliche Auffassungen vertreten. Das Amtsgericht Charlottenburg meint, nur der Mietspiegel sei maßgeblich.

Die Vermieterin hatte ihr Mieterhöhungsverlangen mit dem Berliner Mietspiegel 2015 begründet; im Zustimmungsprozess, in dem die Mieterin wohnwertmindernde Merkmale vorgetragen hatte, berief sich die Vermieterin darauf, dass der Mietspiegel nicht qualifiziert sei im Sinne des Gesetzes. So wie der Mietspiegel 2013 beruhe auch der Mietspiegel 2015 auf nicht repräsentativem Datenmaterial und einer unzutreffenden Einteilung in nur drei Wohnlagen mit empirisch fehlerhafter Extremwertbereinigung. Die Orientierungshilfe beruhe auf unzureichenden Erhebungen zu den dort angeführten Wohnwertmerkmalen; zu anderen in Betracht kommenden Wohnwertmerkmalen seien überhaupt keine Erhebungen vorgenommen worden. Auch seien die Daten nicht nach Befragungen entsprechend einem repräsentativen Querschnitt erhoben worden, sondern die privaten Vermieter seien im Verhältnis zu den Wohnungsbaugesellschaften unterrepräsentiert. Die Befragung der Mieter sei das Ergebnis eines Selbstauswahlprozesses und keine Zufallsstichprobe.

Unter Berufung auf sein Urteil vom 17. März 2005 (233 C 520/14 - Juris -) meinte das Amtsgericht Charlottenburg, es könne dahinstehen, ob der Berliner Mietspiegel 2015 qualifiziert sei, denn er könne jedenfalls als einfacher Mietspiegel als Schätzungsgrundlage nach § 87 Abs. 2 ZPO zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden. Der Vortrag der Vermieterin sei nicht geeignet, die Indizwirkung des einfachen Mietspiegels gemäß § 558 c BGB zu erschüttern, denn die Klägerin habe nicht dargelegt, dass den Verfassern des Mietspiegels die erforderliche Sachkunde gefehlt habe oder sie sich von sachfremden Erwägungen hatten leiten lassen. Der Mietspiegel beruhe auch nicht auf unzureichendem Datenmaterial. Zu berücksichtigen sei auch, dass weitere – bessere – Erkenntnisquellen nicht zur Verfügung stünden, denn ein Sachverständiger wende das Vergleichswertverfahren in der Regel an, wobei nur eine geringe Zahl von Vergleichspreisen zugrunde gelegt würde.

Ob die substantiierten Angriffe der Vermieterin gegen den Mietspiegel die Indizwirkung zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (BGH, VIII ZR 99/09, GE 2010, 1049) wirklich nicht erschüttern konnten, kann bezweifelt werden. Der BGH hatte bei Einwendungen des Mieters gegen den Erkenntniswert des Mietspiegels beispielsweise ausgeführt, dass die Indizwirkung dann erschüttert sei, wenn substantiiert vorgetragen wäre, den Verfassern des Mietspiegels habe es an der erforderlichen Sachkunde gefehlt, sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder der Mietspiegel beruhe auf unrichtigem oder nicht repräsentativem Datenmaterial. Andere substantiierte Einwendungen sind durchaus denkbar; die Einteilung in nur drei Wohnlagen hat immerhin entsprechend dem Urteil des BGH (GE 2013, 197) die 63. Kammer des Landgerichts Berlin (GE 2015, 1097) veranlasst, anstelle des Mietspiegels ein Sachverständigengutachten einzuholen.

Auffallend ist, dass im Tatbestand des Urteils des Amtsgerichts nicht erwähnt wird, ob die Vermieterin sich auf Sachverständigengutachten zum Beweis der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete berufen hatte (im Urteil vom 17. März 2015 war das so gewesen). Wenn das nicht der Fall gewesen wäre, hätte die Amtsrichterin es sich leicht machen können mit der Abweisung der Klage, da die Vermieterin zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete keinen Beweis angetreten hätte. Die Einholung eines Sachverständigenbeweises von Amts wegen ist nur ausnahmsweise zulässig (vgl. Baumbach/Lauterbach, 73. Auflage 2015, Rn. 1 zu § 403 ZPO).