Berliner Mietpreisbegrenzungsverordnung unwirksam

Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung ist mangels ausreichender Begründung unwirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. verlangt von der Bekl. unter Berufung auf § 556d und g BGB sowie § 5 WiStG Mietrückzahlung wegen angeblicher Überschreitung der zulässigen Neuvertragsmiete.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Der Kl. steht der geltend gemachte Anspruch unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu. Sie hat keinen Anspruch aus §§ 556g, 812, 398 BGB auf Rückzahlung der anteiligen Juni-Miete wegen ungerechtfertigter Bereicherung, weil die Miete gem. Vertrag wirksam vereinbart ist und jedenfalls die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.4.2015, GVBI. 2015, 101 unwirksam ist, da es an einer ausreichenden Begründung im Sinne von § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB fehlt. Aus der Begründung muss sich nach dem Willen des Gesetzgebers nämlich ergeben, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt und welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen. In Berlin gibt es in den unterschiedlichen Bezirken territorial abgeschlossene Wohnungsmärkte mit unterschiedlicher Infrastruktur und sehr unterschiedlichem Erscheinungsbild sowie sehr unterschiedlicher Erreichbarkeit, die es verbieten, „Berlin mit seiner polyzentrischen Ausrichtung“ als einen „einheitlichen Wohnungsmarkt“ aufzufassen, nur weil es einen Mietspiegel für die ganze Stadt gibt, wie dies in vielen Großstädten üblich ist. Jedermann weiß, dass zwischen Spandau, Zehlendorf und Pankow Welten liegen, und es ist auch allgemein bekannt, dass es in den Außenbezirken wie z. B. Hohenschönhausen und Spandau sehr wohl noch bezahlbaren Wohnraum gibt, wohingegen es im Stadtzentrum ganz anders aussieht, wo aufgrund der viel besseren Infrastruktur (bessere Geschäfte, Oper, Theater, Restaurants etc.) und der zentralen Lage jedermann leben möchte, wohingegen z. B. Spandau schon aufgrund der erheblichen Entfernung zur Innenstadt eine unattraktive Wohnlage ist, was sich auch in den Preisen niederschlägt. In unzulässiger Weise wird Berlin in der Begründung als ein Gebiet zusammengefasst, obschon es Gebiete mit herrschaftlichen Villen und Gärten wie in Zehlendorf und Lichterfelde-West gibt, die auch schon immer ein ganz anderes Mietniveau aufgewiesen haben, und die in keiner Weise mit der verdichteten Mehrfamilienhausbebauung z. B. im Wedding vergleichbar sind. Die unterschiedlichen Bezirke weisen ein unterschiedliches Mietniveau auf, was in der Begründung der Verordnung nicht hätte übergangen werden dürfen. Aufgrund welcher Tatsachen die unterschiedlichen Bezirke „im Einzelfall“ - so der Gesetzgeber wörtlich - einen angespannten Wohnungsmarkt aufweisen, erklärt der Berliner Verordnungsgeber in keiner Weise, da nur pauschal die ganze Stadt Berlin als ein Bezirk bewertet wird, ohne die erheblichen Unterschiede zu würdigen. Es gibt sehr wohl eine Mehrzahl territorial abgeschlossener Wohnungsmärkte, die es verbieten, dass ein ganzes Land als ein Gebiet deklariert wird, was nach dem Wortlaut des § 556d BGB auch unzulässig sein dürfte, da diese Vorschrift ausdrücklich auf „ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall“ abstellt, d. h. eine Differenzierung vorschreibt. Unerklärt bleibt in der Verordnung, wieso alle 12 Bezirke Berlins als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt anzusehen sein sollen, zumal der Verordnungsgeber insofern gar nicht die Situation in den einzelnen Bezirken differenziert geprüft hat.

Insofern fehlt dann auch eine hinreichend konkrete Begründung bzgl. der einzelnen Bezirke Berlins, welche konkreten Maßnahmen die Landesregierung im bestimmten Zeitraum, d. h. in Zukunft im jeweiligen Bezirk mit angespanntem Wohnungsmarkt ergreifen will. Hierzu genügt es nicht, auf vergangene Maßnahmen zu verweisen und für die Zukunft Prüfungen von Maßnahmen in Aussicht zu stellen. Konkrete Maßnahmen lassen sich der Begründung gar nicht entnehmen, zumal ein Ortsbezug und überhaupt etwas Fassbares ganz fehlt. Die schwammigen Absichtserklärungen stellen jedenfalls keine ausreichende Begründung dazu da, welche „Maßnahmen die Landesregierung“ selbst im Zeitraum der per Verordnung bestimmten Mietpreisbremse nun konkret in den einzelnen Bezirken Berlins ergreifen will. Der Kl. steht der geltend gemachte Anspruch auch nicht gem. § 5 WiStG i.V.m. §§ 812, 398 BGB zu, weil schon das Tatbestandsmerkmal „der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen“ nicht schlüssig dargetan ist. Dieses Merkmal ist nämlich nur erfüllt, wenn die Mangellage auf dem Wohnungsmarkt für die Vereinbarung der Miete im Einzelfall ursächlich war, wozu die Mieter hätten darlegen müssen, welche Bemühungen sie bei der Wohnungssuche bisher unternommen haben, weshalb diese erfolglos geblieben sind, und dass sie mangels einer Ausweichmöglichkeit nunmehr auf den Abschluss des für sie ungünstigen Mietvertrages angewiesen waren. Denn zwischen der Mangellage und der Vereinbarung der überhöhten Miete muss ein Kausalzusammenhang bestehen; daran fehlt es u. a., wenn die Mieter unabhängig von der Lage auf dem Wohnungsmarkt - etwa weil sie eine Wohnlage bevorzugen - bereit sind, eine unverhältnismäßig hohe Miete zu bezahlen. Dasselbe gilt, wenn die Mieter die Wohnung mieten, ohne sich zuvor über ähnliche Objekte und die Höhe der üblichen Miete zu erkundigen.

Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung ist mangels ausreichender Begründung unwirksam, entschied das AG Pankow. Damit fehlt es an einer wirksamen Verordnung für die Mietpreisbremse.

Die Klägerin verlangt von der Beklagten unter Berufung auf die Mietpreisbremse und die von ihr gerügte vorgeblich überhöhte Miete sowie zusätzlich unter Berufung auf § 5 WiStG wegen angeblicher Mietpreisüberhöhung die Rückzahlung von Miete. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen.

Der Klägerin stehe unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt der geltend gemachte Anspruch zu. Die gerügte Neuvertragsmiete sei wirksam vereinbart worden, weil jedenfalls die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 mangels ausreichender Begründung unwirksam sei.

Aus der nach dem Willen des Gesetzgebers erforderlichen Begründung (§ 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB) müsse sich nämlich ergeben, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliege und welche Maßnahmen die Landesregierung im durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen werde, um Abhilfe zu schaffen.

Die Wohnungsmärkte in den einzelnen Bezirken seien derart unterschiedlich, dass es sich verbiete, Berlin mit seiner polyzentrischen Ausrichtung als einen „einheitlichen Wohnungsmarkt“ aufzufassen, nur weil es einen Mietspiegel für die ganze Stadt gebe. „Jedermann“ wisse, dass „zwischen Spandau, Zehlendorf und Pankow Welten“ lägen. Ebenso sei allgemein bekannt, dass es in den Außenbezirken, wie z. B. Hohenschönhausen und Spandau – anders als „in zentraler Lage, wo jedermann leben möchte“ – sehr wohl noch bezahlbaren Wohnraum gebe.

In unzulässiger Weise werde Berlin in der Verordnungsbegründung als ein Gebiet zusammengefasst, obschon es Gebiete mit herrschaftlichen Villen und Gärten wie in Zehlendorf und Lichterfelde-West gebe, die schon immer ein ganz anderes Mietniveau aufgewiesen hätten, und die in keiner Weise mit der verdichteten Mehrfamilienhausbebauung z. B. im Wedding vergleichbar seien. Diese Unterschiede wiesen ein unterschiedliches Mietniveau auf, das nicht hätte übergangen werden dürfen.

§ 556d BGB stelle ausdrücklich auf „ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall“ ab, schreibe mithin eine Differenzierung vor. Der Berliner Senat habe aber die Situation in den einzelnen Bezirken gar nicht differenziert geprüft.

Damit fehle es an einer hinreichend konkreten Begründung, da der Verordnungsgeber auch darlegen müsse, welche konkreten Maßnahmen in welchem Zeitraum ergriffen werden sollen, um in den jeweiligen angespannten Teilmärkten Abhilfe zu schaffen. Dafür genüge es nicht, auf vergangene Maßnahmen zu verweisen und für die Zukunft Prüfungen von Maßnahmen in Aussicht zu stellen.

Konkrete Maßnahmen ließen sich der Begründung nicht entnehmen, ein Ortsbezug „und überhaupt etwas Fassbares“ fehle gänzlich. Die „schwammigen Absichtserklärungen“ stellten jedenfalls keine ausreichende Begründung dafür dar, welche „Maßnahmen die Landesregierung selbst“ im Zeitraum der per Verordnung bestimmten Mietpreisbremse konkret in den einzelnen Bezirken Berlins ergreifen wolle.

Der Klägerin, so das Gericht weiter, stehe auch kein Anspruch nach § 5 WiStG zu, weil schon das Tatbestandsmerkmal „der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen“ nicht schlüssig dargetan sei. Dieses Merkmal sei nur erfüllt, wenn die Mangellage auf dem Wohnungsmarkt für die Vereinbarung der Miete im Einzelfall ursächlich sei, wozu Mieter darlegen müssten, welche Bemühungen sie bei der Wohnungssuche bisher unternommen hätten, weshalb diese erfolglos geblieben sei, und dass sie mangels einer Ausweichmöglichkeit nunmehr auf den Abschluss des für sie ungünstigen Mietvertrages angewiesen gewesen seien. Zwischen Mangellage und Vereinbarung einer überhöhten Miete müsse ein Kausalzusammenhang bestehen. Daran fehle es u. a., wenn die Mieter unabhängig von der Lage auf dem Wohnungsmarkt – etwa weil sie eine Wohnlage bevorzugten – bereit seien, eine unverhältnismäßig hohe Miete zu bezahlen. Dasselbe gelte, wenn Mieter eine Wohnung mieteten, ohne sich zuvor über ähnliche Objekte und die Höhe der üblichen Miete zu erkundigen.