Berichtigung einer Betriebskostenabrechnung wegen nachträglich erhöhter Grundsteuer

Berichtigung einer Betriebskostenabrechnung wegen nachträglich erhöhter Grundsteuer; Zeitabgrenzungsprinzip; Abflußprinzip

1. Die nachträgliche Umlage von rückwirkend erhöhter Grundsteuer ist auch ohne Vorbehalt der Nachforderung zulässig. 2. Zumindest nach der Mietrechtsreform ist davon auszugehen, daß Abrechnungen lediglich nach dem Zeitabgrenzungsprinzip zu erstellen sind. 3. Ist die Abrechnung aus vom Vermieter nicht zu vertretenden Gründen nicht innerhalb der Abrechungsfrist möglich, kann er mit der Abrechnung warten, bis das Abrechnungshindernis beseitigt ist, muß dann aber unverzüglich nach Vorlage der Abrechnungsunterlagen abrechnen.

(...) Nach Beendigung des Mietverhältnisses am 31. Dezember 2001 verlangten die Kl. Freigabe des Mietkautionskontos. Die Bekl. machte demgegenüber ein Zurückbehaltungsrecht wegen der mit Grundsteuerbescheiden vom 5. Dezember 2002 und 8. Januar 2003 für die Jahre 1998 bis 2001 nachträglich erhobenen Grundsteuer geltend. Sie rechnete darüber mit Schreiben vom 28. Oktober 2003 dergestalt ab, daß sie die für jedes Jahr auf den Kl. entfallende Grundsteuer auswies und den sich daraus für die Nutzungsdauer vom 1. Januar 1998 bis zum 31. Dezember 2001 ergebenden Gesamtbetrag geltend machte. Das Amtsgericht wies die Klage ab.

Die form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Kl. ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfange begründet und war im übrigen zurückzuweisen.

Die Kl. haben nach Beendigung des Mietverhältnisses gegenüber der Bekl. Anspruch auf Freigabe der Kaution in Höhe von 165,41 €; in Höhe von 496,23 € besteht dieser Anspruch nur Zug um Zug gegen Zahlung eines Betrages von 496,23 € an die Bekl. Während die Bekl. nämlich die Nebenkostennachforderungen für die Jahre 1998 bis 2000 ersetzt verlangen kann, ist dies für 2001 nicht möglich. Die Vorschrift des § 560 Abs. 2 Satz 2 BGB findet insoweit allerdings keine Anwendung. Diese Vorschrift regelt nämlich nicht die Umlage von erst nach der Erstellung der Betriebskostenabrechnung entstandenen Betriebskosten.

1. Grundsteuernachberechnung für 1998 bis 2000:

Die für die Jahre 1998 bis 2000 angefallene Grundsteuer ist seitens der Kl. anteilmäßig entsprechend der Abrechnung vom 28. Oktober 2003 geschuldet. Nach dem Vorbringen der Bekl. sind die Nebenkostenabrechnungen der entsprechenden Jahre nach dem Abflußprinzip und nicht nach dem Zeitabgrenzungsprinzip erfolgt. Legt man diese zugrunde, sind die Betriebskosten hinsichtlich der Grundsteuer erst Ende 2002 und Anfang 2003 entstanden, und die Abrechnung vom 28. Oktober 2003 ist für die Jahre 1998 bis 2000, für die § 556 Abs. 3 BGB noch nicht gilt, nicht zu beanstanden. Selbst wenn die Abrechnungen nach dem Zeitabgrenzungsprinzip erstellt worden sein sollten, ist die Nachforderung nicht ausgeschlossen, denn im Zeitpunkt der Abrechnungen für die Jahre 1998 bis 2000 lag hinsichtlich der Grundsteuer noch keine Belastung vor.

Die Nachforderung ist - entgegen der Auffassung der Kl. - auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil die Bekl. sich in den ursprünglichen Nebenkostenabrechnungen nicht eine Nachforderung vorbehalten hat. Das nachträgliche Geltendmachen von Nebenkosten war unter altem Recht nach herrschender Auffassung auch ohne vorangegangenen Vorbehalt möglich, wenn die nachträglichen Forderungen im Zeitpunkt der Abrechnung noch gar nicht entstanden waren (vgl. nur Emmerich/Sonnenschein-Weitemeyer, Miete, 8. Aufl., § 556 Rdn. 85). Die Nachforderung scheitert nicht an § 4 MHG, weil diese Vorschrift nur auf Bruttomieten Anwendung fand, nicht jedoch auf Betriebskostenvorauszahlungen, und eine analoge Anwendung des § 4 MHG schied aus, weil es nicht um Nachforderungen geht, sondern um die Anpassung der Miete an die veränderten Betriebskosten. Letztlich läßt auch der BGH nachträgliche Korrekturen der Betriebskostenabrechnung zu und begrenzt diese nur durch die Höhe des ursprünglichen Nachzahlungsbetrages (vgl. BGH GE 2005, 50 = NJW 2005, 219 und BGH, GE 2005, 360). Soweit die Kl. einen Vorbehalt fordern, damit der Mieter sich auf eventuelle Nachforderungen einstellen kann, so ist dem nicht zu folgen. Denn ein Vorbehalt macht nur dann Sinn, wenn der Vermieter bei der Abrechnung weiß, daß gegebenenfalls noch weitere Rechnungspositionen zu berücksichtigen sind. Wenn dies aber ungewiß ist, so könnte er nur einen allgemeinen Vorbehalt machen, der dem Mieter aber weder die Einschätzung erlaubt, ob und gegebenenfalls wieviel nachgefordert wird.

Die Kl. können der Bekl. auch nicht vorhalten, daß sie sich frühzeitig um eine Nachberechnung der Endsteuer hätte kümmern müssen. Es ist weder im Interesse der Mieter noch des Vermieters, dafür zu sorgen, daß höhere Betriebskosten anfallen. Denn immerhin besteht die Möglichkeit, daß durch eine Verjährung Ansprüche untergehen.

Materielle Einwände sind gegen die Betriebskostennachforderung nicht erhoben worden und auch nicht ersichtlich.

2. Grundsteuernachberechnung für 2001:

Für die Betriebskosten 2001 gilt indes die Regelung des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, wonach nach Ablauf der Abrechnungsfrist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen ist, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Zumindest nach der Mietrechtsreform ist davon auszugehen, daß Abrechnungen lediglich nach dem Zeitabgrenzungsprinzip zu erstellen sind (vgl. Schmidt/Futterer-Langenberg, Mietrecht, 8. Auflage, § 556 Rdn. 306 ff.). Dafür spricht schon, daß das Abflußprinzip zu korrekturbedürftigen Ergebnissen führt. Gerade das vorliegende Beispiel zeigt, daß eine Abrechnung nach dem Abflußprinzip dazu führt, daß der Mieter mit Kosten belastet wird, die nicht während seiner Nutzungsdauer angefallen sind. Denn wenn Grundsteuern nachberechnet werden, so müßten in konsequenter Anwendung des Abflußprinzips auch die Beträge dem Mieter in Rechnung gestellt werden, die auf Vorjahre entfallen, in denen der Mieter noch gar nicht Mieter war. Dies wäre aber unangemessen.

Darüber hinaus geht § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB erkennbar davon aus, daß der Gesetzgeber von dem Zeitabgrenzungsprinzip ausgegangen ist. Denn eine nicht zu vertretende verspätete Geltendmachung wäre bei dem Abflußprinzip (fast) nicht denkbar. Denn da ohnehin nur über die Kosten abgerechnet wird, deren Rechnung und Zahlung im Abrechnungszeitraum liegen, ist eine nicht zu vertretende Geltendmachung nicht denkbar. Der Vermieter muß ja auf keine Rechnung warten, die er noch zur Anfertigung der Abrechnung braucht. Als verbleibende Fälle verbliebe nur, daß der Vermieter die Abrechnung zwar rechtzeitig anfertigt, eine Zustellung an den Mieter aus nicht zu vertretenden Umständen aber nicht mehr innerhalb der Jahresfrist erfolgt. Die gesetzliche Regelung macht mithin weitgehend nur Sinn, wenn nach dem Zeitabgrenzungsprinzip die Abrechnung erfolgt.

Ausgangspunkt muß daher sein, daß Betriebskosten für die Jahre abzurechnen sind, für die sie anfallen (sog. Leistungsabrechnung; wie hier auch Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 Rdn. 306), denn durch das Abflußprinzip darf die Vorschrift des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht unterlaufen werden. Nur ganz ausnahmsweise, wenn z. B. Versicherungsbeträge im wesentlichen gleich bleiben, mag nach dem Abflußprinzip abgerechnet werden.

Die Fristenregelung des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB spricht für eine Verpflichtung des Vermieters, möglichst schnell abzurechnen. Zwar ist der Vermieter dabei zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet, § 556 Abs. 3 Satz 4 BGB, vielmehr darf er, wenn ihm aus von ihm nicht zu vertretenden Gründen, die Abrechnung nicht innerhalb der Abrechnungsfrist möglich ist, warten, bis das Abrechnungshindernis beendet ist (vgl. Langenberg, a.a.O., Rdn. 475). Sobald der Vermieter die nötigen Unterlagen zusammen hat, ist er nach Ablauf der Abrechnungsfrist jedoch zur unmittelbaren Abrechnung verpflichtet. Dies gilt auch, wenn er - wie hier - im Ergebnis eine (zulässige) Teilabrechnung gewählt hat. Zwar könnte man der Auffassung sein, daß es für den Mieter, der von der Nachforderung ohnehin noch nichts weiß, unerheblich ist, ob der Vermieter schnell abrechnet, zumal ihm durch Verzögerungen ein Zinsvorteil entsteht. Diese Argumentation überzeugt letztlich jedoch nicht. Zwar war es nicht erforderlich, daß, nachdem die Bekl. über fünf Jahre nach Errichtung des Hauses keinen geänderten Grundsteuerbescheid erhalten hatte, sie auf einen entsprechenden Bescheid hätte hinwirken müssen. Allerdings ist der Vermieter, wenn er dann die erforderlichen Unterlagen in der Hand hält, gehalten, die Abrechnung hierüber dem Mieter unverzüglich mitzuteilen (Weidenkaff in Palandt-Heinrichs, BGB, 63. Aufl., § 556 Rdn. 12). Da der Vermieter zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet ist, das Gesetz für die Abrechnung über die Betriebskosten aber eine Ausschlußfrist vorsieht, ist unmittelbares Handeln des Vermieters gefordert, sobald er die Abrechnung erstellen kann.

Vorliegend kann allerdings nicht davon ausgegangen werden, daß die Bekl. diesen Anforderungen Genüge getan hat. Zwar mag man darüber streiten, wie lange sich der Vermieter nach Vorliegen der Abrechnungsunterlagen nach Abrechnungsreife mit der Abrechnung Zeit lassen kann. Entweder ließe sich insoweit auf § 121 Abs. 1 BGB und den Begriff "ohne schuldhaftes Zögern" abstellen, der regelmäßig nach Ablauf von 14 Tagen nicht mehr erfüllt ist, oder man könnte den Gedanken von § 560 Abs. 2 BGB heranziehen, wonach rückwirkende Erhöhungen der Betriebskosten nur möglich sind, wenn der Vermieter die Nachforderungserklärung drei Monate nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt. Letztlich braucht diese Frage hier jedoch nicht entschieden zu werden, denn zwischen dem Erhalt des Grundsteuerbescheides für 2001 am 8. Januar 2003 und der Abrechnung von Ende Oktober 2003 liegen hier gut neun Monate, so daß von einer unverzüglichen Abrechnung nicht die Rede sein kann. Daß nach Kenntnis des Grundsteuerbescheides der Bekl. nochmals ein Jahr zur Abrechnung zur Verfügung stand, kann nicht angenommen werden, denn die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB war zu diesem Zeitpunkt bereits längst abgelaufen.

Nach alledem können die Kl. nur hinsichtlich der von der Bekl. für 2001 zurückgehaltenen Grundsteuer (165,41 €) Freigabe des Kautionskontos verlangen; wegen der von ihnen geschuldeten Grundsteuer für 1990 bis 2000 in Höhe von 496,23 € steht ihnen der Freigabeanspruch nur Zug um Zug gegen Begleichung dieses Betrages zu, nachdem die Bekl. ein entsprechendes Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht hat. (...)

Bisher war Berlin bei der Betriebskostenabrechnung eine Insel der Seeligen. Wie sonst nirgendwo war es zulässig, die Betriebskostenabrechnung nicht nur nach dem Zeitabgrenzungsprinzip (Leistungsprinzip = periodengerechte Abgrenzung), sondern auch nach dem Abflußprinzip (Zahlung der Kosten) vorzunehmen. Nach einer neuen Entscheidung der 65. Mietberufungskammer des Landgerichts Berlin soll aber seit dem 1. September 2001 (Inkrafttreten der Mietrechtsreform) nur noch das Zeitabgrenzungsprinzip zulässig sein. Das Landgericht Berlin hat Revision zugelassen, die inzwischen auch eingelegt ist. Haus & Grund Berlin unterstützt dieses Verfahren als Musterprozeß.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses am 31. Dezember 2001 verlangten die Mieter Freigabe des Mietkautionskontos. Der Vermieter machte demgegenüber ein Zurückbehaltungsrecht wegen der mit Grundsteuerbescheiden vom 5. Dezember 2002 und 8. Januar 2003 für die Jahre 1998 bis 2001 nachträglich erhobenen Grundsteuer geltend. Er rechnete darüber mit Schreiben vom 28. Oktober 2003 dergestalt ab, daß er die für jedes Jahr auf den Mieter entfallende Grundsteuer auswies und den sich daraus für die Nutzungsdauer vom 1. Januar 1998 bis zum 31. Dezember 2001 ergebenden Gesamtbetrag geltend machte.

Das Landgericht (ZK 65) verurteilte den Vermieter zur Freigabe des Kautionskontos in Höhe der für 2001 nachberechneten Grundsteuer ohne Einschränkung, weil insoweit der Vermieter keinen Anspruch auf die Grundsteuer habe, im übrigen nur Zug um Zug gegen Zahlung der Grundsteuer für 1998 bis 2000. Die Grundsteuer für die Jahre 1998 bis 2000 sei zwar erst Ende 2002 und Anfang 2003 entstanden, da aber in den Jahren 1998 bis 2000 nach dem Abflußprinzip abgerechnet worden sei, sei § 556 Abs. 3 BGB noch nicht anzuwenden. Die Abrechnung sei unter Berücksichtigung des für diese Jahre vereinbarten Abflußprinzips nicht zu beanstanden. Die Nachforderung sei auch nicht deswegen ausgeschlossen, weil der Vermieter sich in den Betriebskostenabrechnungen für 1998 bis 2000 keine Nachforderung vorbehalten habe. Denn ein Vorbehalt sei entbehrlich gewesen, weil der Vermieter bei der Abrechnung noch gar nicht gewußt habe, daß gegebenenfalls noch weitere Abrechnungspositionen zu berücksichtigen sein könnten. Für die Grundsteuernachberechnung für 2001 gelte jedoch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, wonach nach Ablauf der Abrechnungsfrist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen ist, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Das Abflußprinzip sei für dieses Jahr nicht mehr zulässig, weil - wie sich aus § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ergebe - der Gesetzgeber von dem Zeitabgrenzungsprinzip ausgegangen sei. Denn eine nicht zu vertretende verspätete Geltendmachung sei beim Abflußprinzip (fast) nicht denkbar. Es werde nur über die Kosten abgerechnet, deren Rechnung und Zahlung im Abrechnungszeitraum lägen. Die Geltendmachung der Grundsteuernachbelastung für 2001 sei auch nicht deswegen zulässig, weil der Vermieter die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten habe. Denn der Vermieter müsse - wenn die Abrechnungsfrist abgelaufen sei - unverzüglich nach Erhalt der Abrechnungsunterlagen abrechnen. Das sei aber mit der Abrechnung von Ende Oktober 2003 - gut neun Monate nach Erhalt des Grundsteuerbescheides für 2001 am 8. Januar 2003 - nicht geschehen.

Bei Kosten, die für eine mit dem Abrechnungszeitraum nicht übereinstimmende Rechnungsperiode anfallen, ist streitig, ob die Betriebskosten in demjenigen Abrechnungszeitraum voll angesetzt werden, in dem die Rechnung erstellt wird (Abrechnung nach Rechnung) oder in dem sie bezahlt wird (Abflußprinzip) oder auf diejenigen Abrechnungszeiträume verteilt werden müssen, für die sie anfallen (Zeitabgrenzungsprinzip, Leistungsabgrenzung). Insoweit kommt es im wesentlichen auf die vertragliche Vereinbarung an. Ist eine derartige Vereinbarung nicht getroffen worden, kann der Vermieter z. B. für mehrere Jahre anfallende Betriebskosten auf diejenigen Abrechnungszeiträume verteilen, für die sie regelmäßig wiederkehrend anfallen (z. B. die Kosten für die Anschaffung des Schneeräumgeräts auf die Jahre der regelmäßigen Nutzungsdauer bis zur Neuanschaffung). Das Zeitabgrenzungsprinzip (dafür LG Berlin GE 1988, 463; GE 2000, 813; Staudinger/Weitemeyer, § 556 Rdn. 117; Lammel, § 556 Rdn. 28 und Rdn. 132; Eisenschmid WuM 2001, 215 [221]; Geldmacher DWW 1997, 166; Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 Rdn. 306) bietet auch größere Einzelfallgerechtigkeit. Insoweit ist nicht auf die Bezahlung der Rechnung abzustellen, sondern darauf, welchen Zeitraum die jeweilige Rechnung umfaßt (vgl. OLG Frankfurt ZMR 1983, 374).

Die vereinfachte Betriebskostenabrechnung nach Zahlung (Abflußprinzip) ist bisher auch für zulässig gehalten worden. Der Vermieter braucht in die Betriebskostenabrechnung nur die im Abrechnungszeitraum erstellten bzw. bezahlten Rechnungen einzustellen, der Mieter kann anhand dieser Rechnungen leicht kontrollieren, ob die eingestellten Rechnungen für umlagefähige Betriebskosten erstellt worden sind und ob die eingestellten Beträge mit denjenigen aus den Zahlungen übereinstimmen. Die demgegenüber geringere Plausibilitätskontrolle des Mieters und die Probleme bei Mieterwechsel (vgl. zu beidem Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 Rdn. 305) sind nach hiesiger Ansicht demgegenüber zu vernachlässigen. Nur in Ausnahmefällen bei schlechthin untragbaren Ergebnissen ist nach der hier vertretenen Ansicht eine Abrechnung nach dem Zeitabgrenzungsprinzip (Leistungsprinzip) notwendig (LG Berlin GE 1987, 829; a. A. LG Berlin GE 1988, 463; AG Prenzlau WuM 1997, 231). Die Betriebskostenabrechnung muß jedoch erkennen lassen, ob der Vermieter die Kosten nach dem Prinzip der Abrechnung nach Rechnungen (fällige Rechnungen), nach dem Abflußprinzip (Bezahlung der Rechnungen) oder nach dem Zeitabgrenzungsprinzip abgerechnet hat (LG Berlin GE 1998, 1151).

Nach dem Urteil der ZK 65 soll für die nach dem 1. September 2001 endenden Abrechnungszeiträume das Abflußprinzip nicht mehr zulässig sein. Das ist fraglich, da aus der Bestimmung des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht herausgelesen werden kann, welches Abrechnungsprinzip zulässig und welches unzulässig ist, weil sich diese Bestimmung eben nur mit dem Ausschluß von Nachforderungen befaßt, die auch nach der Auffassung der ZK 65 ebenfalls bei dem Abflußprinzip entstehen können. Immerhin bemerkenswert an dem Urteil ist, daß die Kammer wohl einen Übergang vom Abflußprinzip auf das Zeitabgrenzungsprinzip auch ohne vertragliche Vereinbarung stillschweigend für zulässig hält, weil sie den Vermieter für verpflichtet hält, für nach dem 1. September 2001 ablaufende Abrechnungszeiträume danach abzurechnen. Ferner ist zu begrüßen, daß die Kammer den Vermieter nicht für verpflichtet hält, von sich aus auf einen geänderten Grundsteuerbescheid hinzuwirken, sondern ihm die Möglichkeit eröffnet, nach Erhalt der Abrechnungsunterlagen unverzüglich abzurechnen, was auch jeder Vermieter im eigenen Interesse tun sollte. Dabei sollte er sich auch nicht zu lange Zeit lassen; 14 Tage sollten nicht überschritten werden.