Berichtigung der Betriebskostenabrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist

Der Vermieter ist auch nach Erteilung einer Betriebskostenabrechnung und Auskehrung des sich daraus ergebenden Guthabens nicht gehindert, innerhalb der Abrechnungsfrist Nachforderungen in einer weiteren oder korrigierten Abrechnung geltend zu machen. (Leitsatz der Redaktion)

(...) Die Kl. haben gegenüber den Bekl. einen Anspruch auf Zahlung weiterer Betriebskosten in Höhe von (...) gemäß § 535 Abs. 2 BGG (...). Dieser Anspruch ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Guthabenbetrag aus der Abrechnung vom (...) über Kosten für Heizung und Warmwasser vom 1. Mai 2003 bis zum 30. April 2004 über (...), welcher bereits zugunsten der Bekl. verrechnet wurde, und dem sich ergebenden Guthaben aus der Abrechnung vom (...) für denselben Zeitraum in Höhe von richtigerweise (...).

Die Kl. sind mit dieser Nachforderung nicht ausgeschlossen. Der Vermieter ist auch nach Erteilung einer Abrechnung nicht gehindert, innerhalb der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 S. 2 BGB Nachforderungen in einer weiteren oder korrigierten Abrechnung geltend zu machen. § 556 Abs. 3 S. 3 BGB soll nämlich nur gewährleisten, daß der Mieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist von einem Jahr nach Ablauf des Zeitraums, über den die Abrechnung zu erteilen ist, nicht mehr mit weiteren Nachforderungen des Vermieters rechnen muß (vgl. BGH, Urteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04 -, GE 2005, 50 f.). Dieser Ausschluß gilt jedoch nur für solche Nachforderungen, die erst nach Ablauf der Abrechnungsperiode geltend gemacht werden. Um einen solchen Fall handelt es sich hier nicht. Die sich aus der korrigierten Abrechnung infolge der vorherigen Verrechnung mit einem entsprechend höheren Guthaben ergebende Nachforderung ist hier erheblich vor Ablauf der Abrechnungsfrist geltend gemacht worden. § 556 Abs. 3 BGB schließt lediglich die Geltendmachung von Nachforderungen im Grundsatz dann aus, wenn die Abrechnungsfrist verstrichen ist. Bei der einjährigen Frist handelt es sich um einen zeitlich überschaubaren Zeitraum, so daß es nach der gesetzlich vorgenommenen Abwägung in § 556 Abs. 3 BGB dem Mieter zuzumuten ist, innerhalb dieses Zeitraums auch mit Nachforderungen des Vermieters konfrontiert zu werden.

Angesichts der im Zusammenhang mit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 in § 556 Abs. 3 BGB gefundenen Lösung des Gesetzgebers ist den von den Bekl. zitierten Entscheidungen aus davor liegenden Zeiten mit insoweit anderer Rechtslage nicht zu folgen, wonach in der Erteilung einer Abrechnung und der Auszahlung oder Verrechnung von Guthaben des Mieters ein sogenanntes negatives Schuldanerkenntnis des Vermieters dahingehend zu sehen sei, daß keine weiteren Forderungen gegenüber dem Mieter für den Abrechnungszeitraum mehr bestehen bzw. geltend gemacht werden. Überdies, so hat die Zivilkammer 62 in der im angefochtenen Urteil zitierten Entscheidung (GE 2000, 813) ausgeführt, ist ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis jedenfalls dann kein Verzicht auf unbekannte oder erst zukünftige Einwendungen, wenn das in der Erklärung nicht klar zum Ausdruck kommt. Für einen Verzicht auf die Geltendmachung weiterer Forderungen reicht mithin allein die Erteilung der Abrechnung und die Vornahme des Ausgleichs auf dieser Basis nicht aus, weil im Normalfall der Mieter nicht annehmen kann, daß der Vermieter bisher unbekannte Forderungen nicht noch abrechnen will und umgekehrt davon ausgeht, daß der Vermieter sich zu seinen, des Mieters, Gunsten noch ergebende Veränderungen auch an diesen weitergeben wird. Zudem führte die Annahme eines Verzichts auf weitere Forderungen durch sogenanntes negatives deklaratorisches Schuldanerkenntnis des Vermieters für den Fall der Auszahlung oder Verrechnung mit Guthaben des Mieters zu einer nicht gerechtfertigten Ungleichbehandlung mit dem Vermieter, aus dessen erster Abrechnung sich eine Nachforderung gegenüber dem Mieter ergibt. Da in diesem Fall kein Guthaben auszuzahlen oder anzurechnen ist, könnte hier ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis nicht angenommen werden und der Vermieter wäre mit der Geltendmachung von Nachforderungen nicht ausgeschlossen. Soweit die Zivilkammer 62 in der bereits zitierten Entscheidung allgemein von der "abgewickelten Abrechnung" als deklaratorischem Schuldanerkenntnis spricht, wird nicht berücksichtigt, daß eine Nachzahlung des Mieters auf eine Abrechnung nicht als dem Vermieter zuzurechnende, sich schlüssig ergebende Willenserklärung ausgelegt werden kann. Hier handelte es sich bei der nachträglich abgerechneten Öllieferung zudem nicht um eine bereits bekannte Einwendung bzw. Forderung im Sinne der vorgenannten Entscheidung. Denn die Rechnung für die Öllieferung war erst nach der Erteilung der ersten Abrechnung durch die von den Kl. beauftragte Hausverwaltung eingegangen. (...)

Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung unter dem Gesichtspunkt der seit dem 1.9.2001 mit dem Inkrafttreten des § 556 Abs. 3 BGB n. F. geänderten Rechtslage zuzulassen, weil die Rechtsfrage - soweit ersichtlich - obergerichtlich noch nicht entschieden wurde.

Selbst wenn schon das Guthaben aus der ersten Abrechnung ausgekehrt worden ist, kann eine schon erfolgte Abrechnung mit einer Nachforderung zu Lasten des Mieters korrigiert werden. Ein sog. negatives Schuldanerkenntnis des Vermieters liegt nicht vor.

Der Vermieter hatte fristgemäß über die warmen Betriebskosten abgerechnet und ein sich ergebendes Guthaben an den Mieter ausgezahlt. Er korrigierte dann die Abrechnung - ebenfalls innerhalb der Abrechnungsfrist -, weil er nach der Erteilung der ersten Abrechnung noch eine Rechnung für eine Öllieferung erhalten hatte. Dadurch verringerte sich im Ergebnis das Guthaben des Mieters. Dieser berief sich darauf, daß er nach der ersten Abrechnung mit weiteren Forderungen des Vermieters nicht mehr habe rechnen müssen. Damit hatte er beim AG Schöneberg Erfolg. In der Berufung wurde dieses Urteil abgeändert.

Das LG Berlin, ZK 62, kam zu dem Ergebnis, daß der Vermieter auch nach Erteilung der Betriebskostenabrechnung nicht gehindert ist, innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB Nachforderungen in einer weiteren oder korrigierten Abrechnung geltend zu machen, selbst wenn sich das aus der ersten Abrechnung ergebende Guthaben schon ausgezahlt worden ist. Nachforderungen seien nur nach Ablauf der Abrechnungsfrist von einem Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes ausgeschlossen.

Von einem sog. negativen Schuldanerkenntnis des Vermieters im Hinblick auf die erfolgte Abrechnung und Auszahlung oder Verrechnung von Guthaben des Mieters sei nicht auszugehen. Innerhalb der Abrechnungsfrist könne der Mieter nicht davon ausgehen, daß der Vermieter bisher unbekannte Forderungen nicht noch abrechnen wolle.

Die Kammer hat die Revision zugelassen.