Berichtigung der Betriebskostenabrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist

Der Vermieter ist auch nach Erteilung einer Betriebskostenabrechnung und Auskehrung des sich daraus ergebenden Guthabens nicht gehindert, Nachforderungen aus der innerhalb der Abrechnungsfrist erfolgten Korrektur dieser Abrechnung geltend zu machen. (Leitsatz der Redaktion)

Die Abrechnung vom 21. Juli 2005 schließt die Nachforderung nicht aus.

Der Saldo dieser Abrechnung ist nicht verbindlich, so daß dem Kl. innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, also bis zum 30. April 2006, die Korrektur der Abrechnung möglich war.

Die zur Verbindlichkeit des Saldos infolge des Ausgleichs (durch Guthabenauszahlung bzw. Nachzahlungsleistung) vertretenen Ansichten (vgl. die Darstellung bei Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 Rn. 402 ff.) überzeugen jedenfalls vor dem Hintergrund der Neuregelung des § 556 BGB nicht (vgl. hierzu auch LG Berlin, ZK 63, GE 2006, 125, 127). Denn es ist kein Grund ersichtlich, warum der Vermieter auf die Geltendmachung ihm bisher unbekannter Forderungen oder auf eine Fehlerkorrektur aus anderem Grund innerhalb der Abrechnungsfrist verzichten will. Auch kann nicht der Wille des Mieters unterstellt werden, die ihm gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB zustehende Jahresfrist zu verkürzen, was aber Folge der Annahme einer Verbindlichkeit des Saldos ist (vgl. Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 Rn. 407 ff.). Schließlich steht dem der für die Annahme der Verbindlichkeit des Saldos angeführten Gesichtspunkt, daß beide Seiten ein berechtigtes Interesse daran haben, daß alsbald Klarheit über die Verpflichtungen aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum hergestellt wird (vgl. Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 Rn. 406), die Regelung § 556 Abs. 3 BGB entgegen, der für beide Vertragsparteien jeweils zeitliche Grenzen vorgibt, vor deren jeweiligem Ablauf nach dem Willen des Gesetzgebers eine Klarheit nicht besteht. Ein Bedürfnis für einen weitergehenden Vertrauensschutz ist nicht ersichtlich.

Somit handelt es sich bei einer Betriebskostenabrechnung um ein bloßes Rechenwerk, das der Vermieter im Abrechnungszeitraum gemäß § 556 Abs. 3 BGB korrigieren kann, auch in Form der Neuerstellung. Damit kommt es auch nicht auf den Grund für die Korrektur an, insbesondere ist weder die Gründlichkeit der Prüfung von Belegen noch die Sorgfalt bei der Erstellung der Abrechnung noch die Fehlerquelle zu prüfen. [...]

Mit dem Anschreiben vom 20. September 2005 hat der Kl. deutlich gemacht, daß die zuvor erteilte Abrechnung gegenstandslos ist. Ob, worauf die Bekl.

seite hinweist, es sich um eine neu erstellte Abrechnung handelt oder um eine Korrektur, ist nicht erheblich. Da - wie oben dargelegt - nach hier vertretener Auffassung der Saldo der ersten Abrechnung nicht verbindlich ist, kann der Vermieter durch einseitige Erklärung die Gegenstandslosigkeit dieser herbeiführen mit der Folge des Wegfalls des Rechtsgrundes für die Auszahlung des Guthabens.

Der Einwand der Entreicherung gemäß § 818 Abs. 3 BGB ist nicht geltend gemacht. [...]

Selbst wenn schon das Guthaben aus der ersten Abrechnung ausgekehrt worden ist, kann eine schon erfolgte Abrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist mit einer Nachforderung zu Lasten des Mieters korrigiert werden.

Die Heizkostenabrechnung vom 21. Juli 2005 wies für den Abrechnungszeitraum vom 1. Mai 2004 bis 30. April 2005 ein Guthaben in Höhe von 114,25 Euro aus, das den Mietern der Wohnung ausgezahlt wurde. Nachdem festgestellt worden war, daß zu Unrecht der Wert eines Kaltwasserzählers einer im Haus befindlichen Wäscherei in die Berechnung des Warmwasserverbrauchs einbezogen worden war, wurde am 5. September 2005 eine neue Abrechnung erstellt, die einen Nachzahlungsbetrag von 0,84 Euro ausweist. Daraufhin forderte der Vermieter die Rückzahlung des ausgezahlten Guthabens sowie den Nachzahlungsbetrag, womit der Mieter nicht einverstanden war.

Das Amtsgericht Charlottenburg gab der entsprechenden Klage des Vermieters statt. Der Anspruch aus der Abrechnung vom 5. September 2005 sei durch die Auszahlung des Guthabens aus der vorangegangenen Abrechnung nicht ausgeschlossen, denn dabei habe es sich um ein bloßes Rechenwerk gehandelt, dessen Saldo nicht verbindlich gewesen sei. Es sei kein Grund ersichtlich, warum der Vermieter damit auf die Geltendmachung ihm bisher unbekannter Forderungen oder auf eine Fehlerkorrektur habe verzichten wollen. Ebensowenig könne der Wille des Mieters unterstellt werden, die ihm für Einwendungen gegen die Abrechnung zustehende Frist von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung durch widerspruchslose Hinnahme der Auszahlung des Guthabens zu verkürzen.

Der Vermieter kann zwar seinerseits eine fehlerhafte Betriebskostenabrechnung mit Wirkung für die Zukunft dadurch heilen, daß er diese korrigiert. Dies gilt aber dann nicht mehr, wenn die Parteien den Saldo aus der Abrechnung - ausdrücklich oder stillschweigend - für verbindlich erklärt haben. Seitens des Mieters kommen insoweit Zahlungszusagen oder Ratenzahlungsvereinbarungen in Betracht. Umstritten ist, ob eine konkludente Vereinbarung über die Verbindlichkeit des Saldos auch dadurch zustande kommt, daß ein Guthaben ausgewiesen wird, das dem Mieter ausgezahlt wird. Auch darin soll ein sog. deklaratorisches Schuldanerkenntnis des Vermieters liegen, der dann mit allen Nachforderungen wegen ihm grob fahrlässig unbekannter oder bekannter Fehler ausgeschlossen sein soll (vgl. dazu Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 BGB, Rn. 402 ff.). Umgekehrt ist vorbehaltlose Zahlung einer Abrechnungsnachforderung durch den Mieter bereits als dessen deklaratorisches Anerkenntnis angesehen worden mit der Wirkung eines Verzichts auf solche tatsächlichen oder rechtlichen Einwendungen, die er kannte oder aufgrund der Abrechnungsunterlagen hätte kennen können (BGH GE 2006, 246; LG Berlin GE 2000, 1686; LG Bayreuth NJW 2005, 2563). Ebenso ist die vorbehaltslose Entgegennahme eines Guthabens als deklaratorisches Anerkenntnis des Mieters angesehen worden, daß keine Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung bestehen (LG Hamburg ZMR 2006, 287; AG Mitte GE 2006, 1045).

Das demgegenüber vom AG Charlottenburg ins Feld geführte Argument, daß es sich bei der Abrechnung um ein bloßes Rechenwerk handelt, das nicht als rechtsgeschäftliche Willenserklärung angesehen werden kann, überzeugt nicht. Beachtlich ist jedoch das Argument, daß sich bei Annahme eines deklaratorischen Anerkenntnisses durch Auszahlung des Guthabens vor Ablauf der Fristen die Abrechnungsfrist für den Vermieter und die Einwendungsfrist für den Mieter verkürzen würden. Insoweit wäre eine Entscheidung des BGH hilfreich, ob die von ihm für die vorbehaltslose Zahlung der Nachforderung durch den Mieter entwickelten Grundsätze auch für den umgekehrten Fall gelten, daß dem Mieter ein Guthaben aus einer Betriebskostenabrechnung ausgezahlt wird, ohne daß er dagegen Widerspruch einlegt.