Bereinigung eines Nutzungsverhältnisses im Bodensonderungsverfahren

1. Erfolgt die Bereinigung eines Nutzungsverhältnisses in einem Verfahren nach dem Bodensonderungsgesetz, scheidet eine Herabsetzung der vom Nutzer nach Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 4 EGBGB dem Eigentümer geschuldeten Vergütung gemäß § 51 Abs. 1 SachenRBerG aus.

2. Die Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit eines Bodensonderungsbescheids führt nicht dazu, daß das Eigentum an dem betroffenen Grundstück vor der Bestandskraft des Bescheids übergeht.

3. Art. 233 § 2 a Abs. 3 Satz 1 EGBGB steht einer gerichtlichen Entscheidung über Verwendungsersatzansprüche des Nutzers bis zum Abschluß des Verfahrens entgegen, durch das die Bereinigung des Nutzungsverhältnisses erfolgt.

Die Parteien streiten um die Vergütung für die Nutzung eines Grundstücks.

Das insgesamt 69.740 qm große Grundstück wurde Anfang der 80er Jahre neben anderen Grundstücken für den Bau der Trabantenstadt L. -G. in Anspruch genommen. Die Überführung des Grundstücks in Volkseigentum oder eine vertragliche Regelung seiner Nutzung unterblieben. Die Bekl., Rechtsnachfolgerin einer Arbeiterwohnungsbaugenossenschaft nach dem Recht der DDR, nutzt einen Teil des Grundstücks.

1995 leitete die Stadt L. ein Bodensonderungsverfahren ein. Am 29. Juni 1995 ersuchte sie das Grundbuchamt um Eintragung eines Vermerks gemäß § 6 Abs. 4 BoSoG. In der Folgezeit übertrug E. S. das Eigentum an dem Grundstück den Kl. Sie wurden am 27. August 1996 in das Grundbuch eingetragen. Durch für sofort vollziehbar erklärten, von den Kl. angefochtenen Bescheid vom 6. Juni 1997 ordnete die Stadt der Bekl. das Eigentum an der von ihr genutzten Teilfläche des Grundstücks, dem 3.095 qm großen Flurstück 5, zu. Der Bescheid wurde vom 30. Juni bis zum 29. Juli 1997 ausgelegt. Am 24. Oktober 1997 wurde die Bekl. als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Der Richtwert des Grundstücks betrug zunächst 370 DM/qm. Seit Januar 1997 beträgt er nur noch 320 DM/qm. Die Kl. haben im ersten Rechtszug für die Nutzung des Grundstücks im Zeitraum vom 1. Januar 1995 bis zum 31. März 1997 insgesamt 51.415,20 DM und seit dem 1. April 1997 bis zur Beendigung des Bodensonderungsverfahrens vierteljährlich 5.712,80 DM zuzüglich Zinsen verlangt. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Mit der Berufung haben die Kl. nach teilweiser Rücknahme ihres Rechts-mittels die Verurteilung der Bekl. zur Zahlung von 21.844,08 DM Nut-zungsentgelt für den Zeitraum vom 1. Juli 1995 bis zum 24. Oktober 1997 und beginnend mit dem 1. November 1997 vierteljährlich 3.817 DM nebst näher aufgegliederter Zinsen beantragt. Die Bekl. hat im Berufungsverfahren gegen die Klageforderung hilfsweise mit Verwendungsersatzansprüchen aufgerechnet. Das Oberlandesgericht hat die Bekl. zur Zahlung von 7.739,18 DM zuzüglich 4 % Zinsen seit dem 30. Juni 1997 verurteilt. Ihre Aufrechnung hat es für unzulässig angesehen.

I. Das Berufungsgericht hält den Anspruch auf Nutzungsentschädigung gemäß Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 4 EGBGB für die Dauer des Bodensonderungsverfahrens für begründet. Es meint, das Verfahren sei mit Eingang des Ersuchens der Stadt L. auf Eintragung des Bodensonderungsverfahrens am 29. Juni 1995 eingeleitet worden und zwei Wochen nach der Beendigung der Auslegung des Sonderungsbescheides am 12. August 1997 abgeschlossen gewesen. Mit Ablauf dieses Tages habe die Verpflichtung der Bekl. zur Zahlung von Nutzungsentgelt geendet. Aufgrund der sofortigen Vollziehbarkeit des Sonderungsbescheids sei die Bekl. seit dem 13. August 1997 als Eigentümerin des ihr zugewiesenen Grundstücks anzusehen. Zur Bestimmung des Betrages der Nutzungsentschädigung sei vom jeweiligen Bodenwert des unbebauten Grundstücks auszugehen. Gemäß § 51 Abs. 1 Nr. 1 SachenRBerG sei die von der Bekl. geschuldete Entschädigung auf 25 % des regelmäßigen Erbbauzinses zu mindern. Der Aufrechnung der Bekl. mit einem Anspruch auf Ersatz von Verwendungen stehe Art. 233 § 2 a Abs. 3 Satz 1 EGBGB entgegen.

Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung teilweise nicht stand.

II. 1. Gegenstand des Rechtsstreits ist der Anspruch der Kl. auf Nutzungsentgelt für den Zeitraum seit dem 1. Juli 1995.

2. Die Kl. können von der Bekl. gemäß Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 4 EGBGB Entgelt für die Nutzung des Grundstücks verlangen. Die Entgeltspflicht der Bekl. begann mit der Einleitung des Bodensonderungsverfahrens und endet mit dessen Abschluß. Das Verfahren wurde vor dem 1. Juli 1995 eingeleitet und ist bisher nicht abgeschlossen.

a) Der Feststellung des genauen Zeitpunkts der Einleitung des Verfahrens durch die Stadt L. bedarf es nicht, weil das Grundstück der Kl. jedenfalls am 1. Juli 1995 in das Gebiet des Sonderungsplanes einbezogen war. Das folgt daraus, daß die Stadt zur Sicherung der Durchführung des Bodensonderungsverfahrens angeordnet hatte, daß über die Grundstücke des Planungsgebietes nur mit ihrer Genehmigung verfügt werden könne, und das Grundbuchamt um die Eintragung des Zustimmungsvorbehalts ersucht hatte (§ 6 Abs. 4 Satz 3 BoSoG). Das Eintragungsersuchen ist am 29. Juni 1995 beim Grundbuchamt eingegangen. Die Einbeziehung des Grundstücks der Kl. in das Gebiet des Sonderungsplanes muß mithin vor diesem Zeitpunkt erfolgt sein. Ob und wann eine Mitteilung hiervon an die Parteien erfolgt ist, ist rechtlich ohne Bedeutung (vgl. BVerwGE 71, 63, 70; Knack/Clausen, VwVfG, 6. Aufl., § 9 Rdn. 3.4; Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 5. Aufl., § 9 Rdn. 107; Obermayer, VwVfG, 3. Aufl., § 22 Rdn. 10; a. A. Kopp, VwVfG, 6. Aufl., § 22 Rdn. 8).

b) Das Bodensonderungsverfahren endet mit der Bestandskraft des Sonderungsbescheids. Mit dieser werden die im Sonderungsbescheid bestimmten Änderungen der Zuordnung dinglicher Rechte wirksam (§ 13 Abs. 1 BoSoG). Bestandskraft des Bescheids vom 6. Juni 1997 war bei Ablauf des 24. Oktober 1997 aufgrund seiner Anfechtung durch die Kl. nicht eingetreten. Das bis zu diesem Tag verlangte Nutzungsentgelt haben die Kl. in den Betrag ihrer auf 21.844,08 DM berechneten Forderung eingerechnet.

Die Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit des Bescheids ist insoweit ohne Bedeutung. Daher kann offenbleiben, ob die Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit eines Bodensonderungsbescheids verwaltungsrechtlich überhaupt zulässig ist (ablehnend Woetzel/Schwarze, VIZ 1999, 190, 191). Denn die Gestaltungswirkung tritt nach § 13 Abs. 1 BoSoG erst mit seiner Bestandskraft ein. Das schließt es aus, der Anordnung des Sofortvollzuges dingliche Wirkung beizumessen. Weil eine Maßnahme nach § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs entfallen läßt und der Sonderungsbescheid vor seiner Unanfechtbarkeit keine Gestaltungswirkung entfaltet, geht die Anordnung seiner sofortigen Vollziehbarkeit ins Leere (Woetzel/Schwarze, VIZ 1999, 189, 190; dies. NJ 1998, 629, 631; ferner Senat, BGHZ 132, 306, 309 zu § 34 Abs. 1 VermG; a. A. Thietz-Bartram, VIZ 1998, 500, 502; LG Leipzig, VIZ 1999, 438; Eyermann/Schmidt, VwGO, 10. Aufl., § 80 Rdn. 47).

Anders als die Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit eines Rückübertragungsbescheids nach § 33 Abs. 5 Satz 3 a. F. VermG (jetzt § 33 Abs. 6 Satz 3 VermG) führt eine Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit des Bodensonderungsbescheids nicht zur Vorverlegung des Eigentumsübergangs auf den Nutzer. Dem Bodensonderungsgesetz kann ein Wille des Gesetzgebers nicht entnommen werden, die an die Bestandskraft gebundene Wirkung des Rechtsübergangs durch die Anordnung der sofortigen Vollziehung vorwegzunehmen. Die Gesetzesmaterialien enthalten keinen Hinweis auf einen solchen Willen. Der Entstehungsgeschichte des Bodensonderungsgesetzes ist vielmehr zu entnehmen, daß der Gesetzgeber es bewußt unterlassen hat, eine § 33 Abs. 5 Satz 3 a. F. VermG entsprechende Regelung in das Bodensonderungsgesetz einzufügen. (..)

Auch das Interesse der Begünstigten oder der Beeinträchtigten gebietet keine gestaltende Wirkung vorläufiger Regelungen. Die Nutzer der auf fremden Grundstücken errichteten Gebäude werden gegen den Herausgabeanspruch der Eigentümer durch das in Art. 233 § 2 a EGBGB näher ausgestaltete Recht zum Besitz geschützt, das bis zur Bereinigung des Nutzungstatbestands fortdauert. Die Interessen der Eigentümer werden demgegenüber dadurch gewahrt, daß - anders als die Nutzung zurückzuübertragender Grundstücke - die Nutzung der der Sachenrechtsbereinigung im weiteren Sinne unterliegenden Grundstücke seitens der Nutzer grundsätzlich zu entgelten ist. 3. a) Für die Bestimmung der Höhe des nach Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 4 EGBGB zu zahlenden Nutzungsentgeltes ist Ausgangspunkt der Wert des betroffenen Grundstücks. Durch das Nutzungsentgelt wird dem Eigentümer ein Äquivalent für die Vorenthaltung der Nutzung seines Eigentums verschafft, ohne daß dieses Entgelt den marktüblichen Nutzungswert erreichen müßte (vgl. BVerfG, NJW 1998, 3033, 3036, Anm. Schnabel, GE 1998, 943). Geht der Wert des Grundstücks während der Dauer des Bodensonderungsverfahrens zurück, mindert dies den Wert der durch das Moratorium dem Eigentümer vorenthaltenen Nutzung. Entsprechend ist das Nutzungsentgelt anzupassen.

b) Nach Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 4 EGBGB finden auf die Bestimmung der Höhe des Entgelts die Vorschriften des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes zur Höhe des Erbbauzinses Anwendung. Erfolgt die Übertragung des Eigentums in einem Verfahren nach dem Bodensonderungsgesetz, scheidet eine Minderung der Entschädigung entsprechend dem Anspruch des Erbbauberechtigten auf zeitweilige Herabsetzung des Erbbauzinses gemäß § 51 Abs. 1 Nr. 1 SachenRBerG aus (Woetzel/Schwarze, NJ 1998, 629, 631; a. A. Staudinger/Rauscher [1996] Art. 233 § 2 a EGBGB Rdn. 99; Schramm, NJ 1998, 640). Der Zweck von Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 4 EGBGB, dem Eigentümer Entschädigung für die Vorenthaltung des Besitzes bis zur Bereinigung des Rechtsverhältnisses durch die Übertragung des Eigentums an dem Grundstück auf den Nutzer zu verschaffen, steht der Minderung des Anspruchs entgegen.

Die Herabsetzung des Erbbauzinses ist dem Eigentümer zuzumuten, weil ihm das Eigentum an dem Grundstück bei einer Rechtsbereinigung durch die Begründung eines Erbbaurechts verbleibt und er an einer Steigerung dessen Wertes teilnimmt. Im Hinblick auf die Teilhabe des Eigentümers an der Wertsteigerung des Grundstücks während der Dauer des Bestehens des Erbbaurechts und die Möglichkeit der Anpassung des Erbbauzinses an die Steigerung des Grundstückswertes (§ 46 SachenRBerG) macht die Absenkung des Erbbauzinses in der Eingangsphase bei der Gesamtbetrachtung der Nutzungen des Eigentümers nur einen geringen Betrag aus. Im Hinblick hierauf hat es der Eigentümer hinzunehmen, für die Belastung seines Eigentums mit einem Erbbaurecht zunächst keinen angemessenen Zins zu erzielen und hierdurch einen Weg zu öffnen, auf dem die Nutzer zur Vermeidung von sozialen und wohnungspolitischen Härten im Wege einer Übergangsregelung allmählich an die Erbbauzinspflicht herangeführt werden (BT Drucks. 12/5992 S. 144; Limmer in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachenRBerG, § 51 Rdn. 2; Vossius, SachenRBerG, 2. Aufl., § 51 Rdn. 1; Eickmann/von Schuckmann, SachenRBerG, § 51 Rdn. 2).

Die ergänzende Bodensonderung nach § 1 Nr. 3, Nr. 4 BoSoG läßt die Regelung der Nutzungsverhältnisse an einem Grundstück durch die Begründung eines Erbbaurechtes nicht zu. Ziel eines solchen Verfahrens ist vielmehr der Ausschluß des Eigentümers von dem Eigentum an seinem Grundstück. Die Entschädigung für den Eigentumsverlust ist nach Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 4 EGBGB bis zur Beendigung des Bodensonderungsverfahrens zu bezahlen; an einer späteren Steigerung des Grundstückswertes nimmt der Eigentümer des Grundstücks nicht teil. Für eine langfristige Betrachtung, innerhalb deren eine zeitweilig zu geringe Entschädigung hinzunehmen ist, fehlt es damit an einer Rechtfertigung.

Das nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zu bestimmende Entgelt beträgt für den Bereich des staatlichen oder genossenschaftlichen Wohnungsbaus ohnehin nur 2 % des Bodenwertes (§ 43 Abs. 2 Nr. 2 SachenRBerG). Eine Herabsetzung gemäß § 51 SachenRBerG würde dazu führen, daß dieser Satz auf 0,5 % reduziert würde (Staudinger/Rauscher, a. a. O., Rdn. 99; Woetzel/Schwarze, NJ 1998, 629, 631). Damit aber ginge die vom Bundesverfassungsgericht zu Art. 233 § 2 a Abs. 8 EGBGB in der Fassung durch das Sachenrechtsänderungsgesetz für den Zeitraum vom 22. Juli 1992 bis zum 31. Dezember 1994 gerügte Vorenthaltung eines gesetzlichen Anspruchs des Grundstückseigentümers auf Nutzungsentschädigung (BVerfG, NJW 1998, 3033, 3036), von einer marginalen Minderung abgesehen, bis zur abschließenden Regelung der Eigentumsverhältnisse weiter.

III. (pp.)

IV. Das Berufungsgericht verneint zutreffend die Möglichkeit der Bekl. zur Aufrechnung. Die von der Bekl. auf dem Flurstück 5 vorgenommenen Erd- und Pflanzarbeiten sind rechtlich als Verwendungen auf das Grundstück der Kl. zu qualifizieren. Art. 233 § 2 a Abs. 3 Satz 1 EGBGB schließt die Geltendmachung entsprechender Ersatzansprüche des Besitzers gegen den Eigentümer bis zum 31. Dezember 1994 grundsätzlich aus. Hierdurch wird nicht das Bestehen derartiger Ansprüche verneint, sondern nur ihre gerichtliche Durchsetzung bis zum Ablauf des Moratoriums ausgeschlossen (BT-Drucks. 12/2695, S. 23). Soweit das durch das Moratorium dem Nutzer eingeräumte Besitzrecht gemäß Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 3 EGBGB über den 31. Dezember 1994 hinaus fortbesteht, gilt seinem Sinn und Zweck nach auch der Ausschluß gerichtlicher Geltendmachung fort (vgl. MünchKomm BGB/Wendtland, 3. Aufl., Art. 233 § 2 a EGBGB Rdn. 24 f.; Palandt/Bassenge, BGB, 59. Aufl., Art. 233 § 2 a EGBGB Rdn. 15). Daran ändert sich nicht dadurch etwas, daß nach Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 5 EGBGB seit dem 1. Januar 1995 unter den dort bestimmten Voraussetzungen für die Nutzung des Grundstücks Entgelt zu zahlen ist. Würde man in diesen Fällen einen allgemeinen Anspruch auf Verwendungsersatz gewähren, liefe dies dem Sinn und Zweck der Regelung zuwider, daß die Dauer des Verfahrens keiner Seite zum Vor- oder Nachteil gereichen soll. Ziel des Bodensonderungsverfahrens ist die abschließende Regelung des Nutzungsverhältnisses. Sie erfolgt in der Regel durch die Übertragung des Eigentums an dem betroffenen Grundstück auf den Nutzer, so daß seine Verwendungen dem Grundstückseigentümer nach der Beendigung des Verfahrens nicht mehr zugute kommen können.

Das schließt die Aufrechnung mit einem derartigen Anspruch durch den Besitzer gegen eine Forderung des Eigentümers aus, sofern der Eigentümer der Aufrechnung nicht zustimmt.

Für die Klärung von Rechtsbeziehungen zwischen Eigentümern von Grundstücken im Beitrittsgebiet, die von Nutzern bebaut worden sind, stellt das Bodensonderungsgesetz - BoSoG - eine Sonderregelung anstelle des SachenRBerG dar. Der BGH hat im Urteil vom 18. Februar 2000 erstmals grundlegende Ausführungen zum Zeitpunkt des Übergangs von Eigentumsrechten nach dem BoSoG gemacht und dem Grundstückseigentümer für die Dauer des Bodensonderungsverfahrens einen ungeschmälerten Entgeltanspruch gegenüber dem Nutzer zugebilligt, während dieser keine Aufwendungen, die er auf dem Grundstück bis zum 31. Dezember 1994 getätigt hat, gegenüber dem Eigentümer geltend machen kann.

Ein im Privateigentum stehendes Grundstück war Anfang der 80er Jahre von einer Arbeiterwohnungsbaugenossenschaft mit Plattenbauten bebaut worden, ohne daß zuvor (wie rechtlich vorgeschrieben) zunächst eine Enteignung des Grundstückes erfolgte. Hinsichtlich der bebauten Teilfläche hatte die Stadt Leipzig ein Bodensonderungsverfahren eingeleitet und mit einem für sofort vollziehbar erklärten Bescheid bewirkt, daß anstelle der Privateigentümer der Rechtsnachfolger der Arbeiterwohnungsgenossenschaft im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wurde. Die Privateigentümer haben gegen den Sonderungsbescheid Rechtsbehelfe nach § 18 Abs. 1 BoSoG eingelegt. Eine abschließende rechtskräftige Entscheidung über den Bodensonderungsbescheid steht noch aus.

Bodensonderung - Sonderfall der Bereinigung von Eigentumsrechten im Beitrittsgebiet

Soweit auf einem im Privateigentum stehenden Grundstück bis zum Beitritt Bebauungen durch Dritte erfolgt sind, ohne daß für diese Baumaßnahmen eine Regelung der Eigentumsverhältnisse zuvor erfolgt ist, eröffnet entweder das SachenRBerG oder das BoSoG die Möglichkeit, die Bebauung und das Grundstückseigentum zusammenzuführen und somit BGB-konforme Eigentumsverhältnisse herzustellen. Im vom BGH entschiedenen Fall war im Rahmen der Errichtung einer Plattenbau-Trabantenstadt vergessen worden, die bebauten Grundstücke vor Durchführung der Baumaßnahme zu enteignen, so daß eine rechtlich nicht abgesicherte fremde Bebauung auf im Privateigentum stehenden Grundstücken erfolgte. Solche wilden Bebauungen sind insbesondere ab Anfang der 80er Jahre bis kurz vor der Wiedervereinigung an den sog. Komplex-Standorten (neu errichtete Plattenbausiedlungen) anzutreffen gewesen.

Die Stadt Leipzig als Bodensonderungsbehörde meinte, sie könne mit einem Bodensonderungsbescheid, dessen sofortige Vollziehung angeordnet und dadurch die Grundbuchumschreibung bewirkt wurde, bewirken, daß zugunsten des Rechtsnachfolgers des Gebäudeerrichters dieser Grundstückseigentümer werde und somit der private Grundstückseigentümer mit Erlaß des Bescheides das Grundstückseigentum verliert, so daß er nicht mehr berechtigt ist, gegenüber dem Nutzer ein laufendes Entgelt verlangen zu dürfen.

Der BGH hat den Versuch der Stadt Leipzig, "handstreichartig" Eigentumsrechte zugunsten von Nutzern neu zu ordnen und den Eigentümer selbst von einem laufenden Nutzungsentgelt auszuschließen, eine Absage erteilt und dessen Eigentumsposition gestärkt. Im einzelnen sind folgende grundsätzlichen Feststellungen durch den BGH erfolgt:

1. Ein Bodensonderungsbescheid bewirkt den Übergang des Grundstückseigentums auf den Nutzer erst mit dessen Bestandskraft. Die Anordnung eines Sofortvollzuges bewirkt nicht - anders als im VermG - eine Vorverlegung des Eigentumsübergangs auf den Nutzer.

2. Von der Einleitung des Bodensonderungsverfahrens an bis zu dessen bestandskräftigem oder rechtskräftigem Abschluß ist der Nutzer verpflichtet, ein laufendes Nutzungsentgelt in Höhe des Bodenwertes nach § 43 SachenRBerG zu zahlen. Eine Minderung des Entgeltanspruches ist - anders als bei den Bereinigungsfällen des § 51 SachenRBerG - nicht möglich.

3. Der Nutzer kann gegen den laufenden Entgeltanspruch des Privateigentümers nicht mit Aufwendungsersatzansprüchen aufrechnen, die bis 31. Dezember 1994 entstanden sind.

Zu 1.: Die Stadt Leipzig glaubte, durch die Anordnung der sofortigen Vollziehung ohne weiteres dem Grundstückseigentümer das Privateigentum durch Bescheid entziehen zu können. Jedenfalls hat das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung auch willfährig umgehend vollzogen. Der BGH stellt allerdings klar, daß sich im BoSoG keine Rechtsgrundlage findet, die anordnet, daß bereits mit Bescheiderteilung der Privateigentümer sein Eigentum verliert. Deshalb bleibt es bei der Grundregel, daß erst bei Bestandskraft oder Rechtskraft die Änderung der Eigentumslage eintreten kann. Die Klärung, ob der Bodensonderungsbescheid überhaupt rechtmäßig ist und die Privateigentümer gezwungen sind, ihr Eigentum aufzugeben, ist zunächst in einem vorgeschalteten Widerspruchsverfahren, hilfsweise in einem sich daran anschließenden zivilgerichtlichen Verfahren vor dem Landgericht, in dessen Bezirk das Grundstück sich befindet, zu klären (§ 18 BoSoG). Solange in diesem Verfahren keine endgültige Entscheidung ergangen ist, hat der bisherige Eigentümer sein Eigentum noch nicht verloren.

Zu 2.: Das Bodensonderungsverfahren dauert zeitlich von dessen Einleitung, beispielsweise Antrag auf Eintragung eines einstweiligen Vermerkes durch die Bodensonderungsbehörde nach § 5 Abs. 4 BoSoG bis zum bestandskräftigen/rechtskräftigen Abschluß des Bodensonderungsverfahrens, das hier möglicherweise mehrere Jahre andauern wird.

Eine vergleichbare Fallgestaltung gibt es in den Fällen, die dem SachenRBerG unterfallen. Hier kann der Grundstückseigentümer gleichfalls von der Einleitung bis zum Abschluß des sachenrechtlichen Bereinigungsverfahrens vom Nutzer ein laufendes Entgelt verlangen. Sowohl für das BoSoG als auch das SachenRBerG ist dieser laufende Entgeltanspruch in Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 4 EGBGB geregelt. Dort wird hinsichtlich der Berechnung des laufenden Nutzungsentgeltes auf die Bestimmungen des SachenRBerG verwiesen. Der laufende Entgeltanspruch ist nach dem üblichen Erbbauzins zu berechnen, der bei Bebauungen im komplexen Wohnungsbau auf 2 % des ungeteilten Bodenwertes beschränkt ist, § 43 Abs. 2 Nr. 2 SachenRBerG. Der Gesetzgeber hat allerdings für die dem SachenRBerG unterfallenden Rechtsverhältnisse zugunsten der Nutzer eine Eingangsphasenregelung in § 51 SachenRBerG getroffen, durch die sichergestellt werden soll, daß nicht sofort der übliche Erbbauzins, sondern ein niedriger Zinsanspruch, der sich fortlaufend erhöht, geltend gemacht werden kann.

In verfassungskonformer Auslegung des Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 4 EGBGB billigt der BGH dem Grundstückseigentümer den üblichen Erbbauzins zu und stellt klar, daß eine Herabsetzung nach § 51 SachenRBerG in den Fällen, die dem BoSoG unterfallen, nicht in Betracht kommt. Insoweit berücksichtigt der BGH die Feststellungen des BVerfG aus dem Beschluß vom 8. April 1998 (NJW 1998, 3033), in dem festgestellt wurde, daß der Nutzer im übrigen auch für den Zeitraum vom 22. Juli 1992 bis 31. Dezember 1994 ein Nutzungsentgelt zu zahlen hat und insoweit schon die Entgeltausschlußregelung des Art. 233 § 2 a Abs. 8 EGBGB verfassungswidrig ist. Die Höhe und der Umfang dieses Nutzungsentgeltanspruchs des Eigentümers ist noch gesetzlich zu regeln (vgl. dazu Schnabel GE 1998, 943). Zu 3.: Der Nutzer hatte bis 31. Dezember 1994 Erd- und Pflanzarbeiten an den die Plattenbauten umgebenden Grundstücksflächen vorgenommen und meinte, diese Aufwendungen gegen den Nutzungsentgeltanspruch des Privateigentümers aufrechnen zu können. Der BGH stellt klar, daß ein solcher Erstattungsanspruch des Nutzers gegenüber dem Privateigentümer nicht besteht, weil insoweit Art. 233 § 2 a Abs. 3 Satz 1 EG-BGB jegliche Ersatzansprüche des Besitzers gegenüber dem Grundstückseigentümer bis 31. Dezember 1994 ausschließt.

Ergebnis: Der Grundstückseigentümer, dem durch Einleitung eines Bodensonderungsverfahrens das Grundstückseigentum endgültig zugunsten des Nutzers entzogen werden soll, kann von der Einleitung bis zum Abschluß des Bodensonderungsverfahrens ein laufendes Entgelt nach den Bestimmungen des SachenRBerG verlangen, ohne daß eine Herabsetzung während der sog. Eingangsphase nach § 51 SachenRBerG zu berücksichtigen wäre. Solange das Verwaltungs- bzw. Widerspruchsverfahren und das sich ggf. anschließende zivilgerichtliche Verfahren nicht rechtskräftig beendet ist, bleiben die Eigentumsverhältnisse unverändert und ein Eigentumsübergang auf den Nutzer findet nicht statt. Damit ist dem Eigentümer die Möglichkeit eröffnet, ein angemessenes laufendes Entgelt für die Nutzung seines Privateigentums vom Nutzer zu erhalten, während er im Verwaltungs- ggf. Zivilgerichtsverfahren die Möglichkeit hat, die Rechtmäßigkeit der Bodensonderung überprüfen zu lassen. Dem Versuch der Stadt Leipzig, zusammen mit der städtischen oder stadtnahen Wohnungsbaugesellschaft und dem Grundbuchamt, handstreichartig das Privateigentum zu entziehen und den Eigentümer bis zu einer endgültigen rechtlichen Klärung von seinen laufenden Entgeltansprüchen abzuschneiden, hat der BGH durch seine rechtsgrundsätzlichen Feststellungen eine Absage erteilt.