Bereicherungsausgleich bei eigenmächtiger Instandsetzung

Setzt die Gemeinschaft (bzw. der Verwalter für die Gemeinschaft) im irrigen Glauben, es handele sich um Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum gegen den Willen des Sondereigentümers instand, so kann sie hierfür grundsätzlich keinen Bereicherungsausgleich verlangen. Wegen der Besonderheiten des Wohnungseigentümerrechts kommt ein Bereicherungsausgleich hierfür nur in Betracht, wenn die Maßnahme wohnungseigentumsrechtlich vor allem mit Blick auf § 14 Nr. 1 WEG zwingend geboten war, um einen über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehenden Nachteil der anderen Wohnungseigentümer zu verhindern (Anschluss an BGH-Urteil vom 25. September 2015 - V ZR 246/14, GE 2016, 266 für die eigenmächtige Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum durch einen Sondereigentümer).

(Leitsatz der Redaktion)

Die klagende WEG fordert von den beklagten Eigentümern die Zahlung eines Betrages, welchen sie für die Sanierung von Fahrblechen am Duplex-Stellplatz aufgewandt hat, den die Teilungserklärung (auch) den Bekl. zuweist. Die Eigentümer hatten zunächst einen Beschluss gefasst, die Fahrblechsätze der Duplex-Stellplätze zu sanieren, welche (auch) den Bekl. zugewiesen sind. Man ging dabei nach dem Protokoll davon aus, „dass in den nächsten Jahren die meisten Stellplätze sanierungsbedürftig werden“. Laut Beschluss würden die Doppelparkanlagen insgesamt als Gemeinschaftseigentum angesehen und die anfallenden Kosten der Instandhaltungsrücklage entnommen. Nach Mitteilung des konkreten Sanierungstermins informierte der Bekl. die Hausverwaltung, dass er keine Arbeit an seinem Tiefgaragenstellplatz wünsche. Die Hausverwaltung ließ die Sanierung gleichwohl durchführen und zahlte die Kosten aus der Instandhaltungsrücklage. Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 21.10.2011 - V ZR 75/11 über die Sondereigentumsfähigkeit von Duplexstellplätzen bzw. Teilen davon beschlossen die Eigentümer, dass die Kosten der Fahrblechsanierung von den jeweiligen Sondereigentümern getragen würden und verlangen nun den auf den Stellplatz der Bekl. entfallenden Betrag von den Bekl. Die Bekl. wenden sich gegen das stattgebende Urteil des Amtsgerichts. Die Kammer hat das Amtsgerichtsurteil aufgehoben und die Klage abgewiesen.

II. Die zulässige Berufung ist begründet. Die zulässige Klage ist abzuweisen, weil der Kl. der geltend gemachte Anspruch auf Erstattung der gesamten Instandhaltungskosten für die Fahrbleche am Duplex-Parker Nr. 53 gegen die Bekl. unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zusteht. Dies gilt sowohl unter der Annahme, es handelte sich bei den Fahrblechen um Sondereigentum der Bekl. - möglicherweise in Bruchteilsgemeinschaft mit der weiteren Eigentümerin B. -, als auch unter der Annahme, es handelte sich um Gemeinschaftseigentum. Die Rechtsfrage, ob die Fahrbleche hier Sonder- oder Gemeinschaftseigentum sind (vgl. LG München I, Urteil vom 5. November 2012 - 1 S 1504/12 WEG -, ZWE 2013, 165, Rn. 39 nach juris), kann daher offen bleiben.

1. Die Kl. kann den Anspruch auf Erstattung der Instandsetzungskosten für die Fahrbleche nicht auf den Beschluss vom 27.4.2012 stützen.

a) Für die Begründung einer originären Anspruchsgrundlage durch Beschluss fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz. Das folgt aus dem Belastungsverbot, das dem Verbandsrecht immanent ist, und das jeden Wohnungseigentümer vor der Aufbürdung neuer (originärer) - sich weder aus dem Gesetz noch der bisherigen Teilungserklärung ergebender - Leistungspflichten schützt (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13 -, BGHZ 202, 346-354, Rn. 16). Die Mehrheitsherrschaft innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf der Legitimation durch eine Kompetenzzuweisung, die sich entweder aus dem Gesetz oder aus einer Vereinbarung ergeben kann. Auch soweit eine Angelegenheit gemäß § 15, § 21 oder § 22 WEG der Regelung durch Mehrheitsbeschluss zugänglich ist, umfasst dies nicht die Befugnis, dem einzelnen Wohnungseigentümer außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen (BGH, Urteil vom 9. März 2012 - V ZR 161/11 -, ZWE 2012, 268 Rn. 11 m.z.N.). Fehlt die Beschlusskompetenz, ist ein dennoch gefasster Beschluss nicht nur anfechtbar, sondern nichtig (BGH, Urteil vom 9. März 2012 - V ZR 161/11 -, ZWE 2012, 268 Rn. 11 m.z.N.).

b) Keine Grundlage liefert § 6 Abs. 5 der Gemeinschaftsordnung (Anlage 3 zur Teilungserklärung). Die Regelung ist - unabhängig von ihrer Wirksamkeit - erkennbar nicht einschlägig. […]

c) Eine Grundlage dafür, die Kosten - wie mit Beschluss vom 27.4.2012 geschehen - den Bekl. aufzuerlegen, liefert auch § 16 IV WEG nicht, selbst wenn man annähme, die Fahrbleche stünden im Gemeinschaftseigentum. Nach § 16 IV 1 WEG können die Wohnungseigentümer die Kostentragung einer Instandhaltung oder Instandsetzung i.S.d. § 21 Abs. V Nr. 2 WEG im Einzelfall abweichend vom allgemeinen Verteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen gem. § 16 II WEG regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Der Beschluss bedarf nach § 16 IV 2 WEG einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 II WEG und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile. Im Streitfall fehlt es bereits an der erforderlichen Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 WEG. Hierfür genügten die nach dem Protokoll gezählten 21 Stimmen nicht. Nach der vorgelegten Eigentümerliste gibt es allein für die Wohneinheiten 29 stimmberechtigte Eigentümer im Sinne von § 25 Abs. 2 WEG. Zweifelhaft ist schließlich auch, ob der Verteilungsschlüssel zeitlich nach Erstellen der Jahresabrechnung geändert werden dürfte.

2. Auch unter der Annahme, bei den Fahrblechen handelte es sich um Sondereigentum, ergibt sich ein Kostenerstattungsanspruch nicht aus den Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß § 677, 683 Satz 1, 670 BGB.

a) Wären die Fahrbleche Sondereigentum der Bekl., würde ihre Instandsetzung ein Geschäft der Bekl. darstellen (vgl. § 14 Nr. 1 WEG; vgl. zudem die Bestimmungen von § 6 der Teilungserklärung, über deren Wirksamkeit hier aber nicht zu entscheiden ist). Der Umstand, dass der Verwalter davon ausging, befugt eine Angelegenheit der Gemeinschaft zu erledigen, weil er davon überzeugt war, es handele sich um Gemeinschaftseigentum, ist unerheblich. Es kommt auf die objektive Fremdheit an.

b) Zwar schließen die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes, insbesondere das Notgeschäftsführungsrecht nach dem Wohnungseigentümergesetz (des Verwalters nach § 27 I Nr. 3 WEG) einen Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß § 677, § 683 Satz 1, § 670 BGB nicht generell aus; doch besteht er nur, wenn die Vornahme der Maßnahme dem tatsächlichen oder mutmaßlichen Willen des Geschäftsherrn, hier der Bekl. als - wie hier unterstellt - Sondereigentümer der Bleche, entspricht (vgl. für die umgekehrte Situation einer Geschäftsführung durch den Eigentümer BGH, Urteil vom 25.9.2015 - V ZR 246/14, Rn. 8 nach juris). Daran fehlt es jedenfalls dann, wenn sich die Geschäftsherrn - wie hier - ausdrücklich gegen die Vornahme der Handlung ausgesprochen haben (vgl. BGH aaO.).

3. Ebenso wenig kann die Kl. ihren Kostenerstattungsanspruch - unterstellt, bei den Fahrblechen handelte es sich um Sondereigentum - auf Bereicherungsrecht stützen. Setzt die Gemeinschaft (bzw. der Verwalter für die Gemeinschaft) im irrigen Glauben, es handele sich um Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum gegen den Willen des Sondereigentümers instand, so kann sie hierfür grundsätzlich keinen Bereicherungsausgleich gegen den Sondereigentümer geltend machen. Wegen der Besonderheiten des Wohnungseigentümerrechts ist in einer solchen Fallgestaltung der Bereicherungsausgleich nur möglich, wenn die Maßnahme wohnungseigentumsrechtlich vor allem mit Blick auf § 14 Nr. 1 WEG zwingend geboten war.

a) Ein Bereicherungsanspruch ist im Wohnungseigentumsrecht nicht von vornherein ausgeschlossen, wenn die Voraussetzungen der Notgeschäftsführung oder einer berechtigten Geschäftsführung ohne Ausführung nicht vorliegen (vgl. BGH, Urteil vom 25.9.2015 - V ZR 467/14, Rn. 10 nach juris).

b) Bei der Anwendung des Bereicherungsrechts sind aber die besonderen Rechtsverhältnisse in der Wohnungseigentümergemeinschaft zu beachten.

aa) Für die umgekehrte Situation eines Eigentümers, der Gemeinschaftseigentum gegen den geäußerten Willen der Eigentümergemeinschaft bzw. der beschließenden Eigentümer instand gesetzt hatte, hat der Bundesgerichtshof entschieden, § 21 IV WEG verdränge als Spezialvorschrift des Wohnungseigentümerrechts die allgemeinen Vorschriften des Bereicherungsrechts (BGH, Urteil vom 25.9.2015 - V ZR 467/14, Rn. 10 nach juris). Ein Eigentümer könne einen Bereicherungsanspruch für eine eigenmächtige Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums nur fordern, wenn die Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen (BGH, Urteil vom 25.9.2015 - V ZR 467/14, Rn. 12 nach juris). Der Bundesgerichtshof hat sich auf die folgenden Erwägungen gestützt: Nach den allgemeinen Vorschriften könne der Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen vornimmt, die nicht geboten sind, nach § 684 BGB Bereicherungsausgleich verlangen, wenn ihm seine fehlende Berechtigung nicht bekannt sei; andernfalls scheide ein Bereicherungsausgleich nach § 687 Abs. 2 Satz 1 BGB im Grundsatz aus. Beide Regelungen würden den Besonderheiten in der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht gerecht. Nach § 21 Abs. 4 WEG könne jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, die den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Die Vornahme konkreter Maßnahmen könne er dagegen nur verlangen, wenn sich das grundsätzlich bestehende Ermessen bei der Entscheidung über die Instandsetzung oder Instandhaltung auf Null reduziert habe. Die danach maßgeblichen Gesichtspunkte - der Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums und eine etwaige Reduktion der Entscheidungsalternativen - fänden in § 684 BGB einerseits und § 687 Abs. 2 BGB andererseits keinen Niederschlag. Die uneingeschränkte Anwendung dieser Vorschriften führte deshalb zu Ergebnissen, die mit den Wertungen des § 21 Abs. 4 WEG nicht in Einklang stehen. Das schließe § 21 Abs. 4 WEG aus; er gehe als speziellere Norm vor. Ein Bereicherungsausgleich komme deshalb nur in Betracht, wenn die eigenmächtige Maßnahme des Wohnungseigentümers ohnehin hätte beschlossen oder vorgenommen werden müssen, d. h. zwingend geboten war (BGH, Urteil vom 25. September 2015 - V ZR 246/14 -, Rn. 13 und 20, juris).

bb) Diese Erwägungen greifen in vergleichbarer Weise für die hier zu entscheidende umgekehrte Sachgestaltung, dass der Verwalter unberechtigt Sondereigentum gegen den erklärten Willen der Sondereigentümer instand setzt; auch wenn er irrig glaubt, Gemeinschaftseigentum instand zu setzen.

(1) Nach den allgemeinen Vorschriften würde auch hier zunächst gelten: Derjenige, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen vornimmt, kann nach § 684 BGB Bereicherungsausgleich verlangen, wenn ihm seine fehlende Berechtigung nicht bekannt ist. Andernfalls scheidet ein Bereicherungsausgleich nach § 687 II 1 BGB im Grundsatz aus (BGH aaO. Rn. 13). Dem Verwalter war seine fehlende Berechtigung (wegen Verkennung der Nichtigkeit des Beschlusses) nicht bekannt, ein Bereicherungsausgleich käme nach allgemeinen Vorschriften daher grundsätzlich in Betracht. Es läge eine Leistung bzw. Verwendung ohne Rechtsgrund vor. Für den Bereicherungsausgleich wären die Grundsätze der aufgedrängten Bereicherung zu beachten. Denn der Bekl. zu 1 hat sich ausdrücklich gegen die Sanierung ausgesprochen, wollte zunächst über die Kosten informiert werden und den Sanierungsbedarf („Schäden“) durch Dritte selbst klären.

Ob und in welchem Umfang eine Wertsteigerung vom aufgedrängt Bereicherten herauszugeben ist, wird unterschiedlich beantwortet. Einigkeit besteht im Wesentlichen, dass in diesem Spannungsfeld zwischen Bereicherungsausgleich und Selbstbestimmungsrecht bzw. Vermögensdispositionsfreiheit das Abstellen auf den rein objektiven Wert nicht sachgerecht ist und eine wertende Betrachtung stattfinden muss (vgl. auch BGH, ZIP 2015, 738 Rn. 18). Überwiegend wird auf einen subjektiven Wertbegriff abgestellt, d. h. darauf, ob eine objektive Wertsteigerung für den Begünstigten nach seinen konkret-individuellen Verhältnissen im Rahmen seiner Vermögensdispositionen nutzbar oder doch jedenfalls eine Realisierung zumutbar ist (vgl. nur Jauernig/Stadler, BGB, 16. Aufl., § 812 Rn. 81; Palandt/Bassenge, 75. Aufl., § 951 Rn. 21; im Ergebnis ähnlich MüKoBGB/Schwab, BGB § 818 Rn. 194, wobei die Einzelheiten sehr streitig sind).

(2) Auch hier wird die Anwendung der allgemeinen Vorschriften den Besonderheiten des Wohnungseigentümerrechts nicht gerecht. Auch wenn die Gemeinschaft (bzw. der Verwalter für die Gemeinschaft) im irrigen Glauben, es handle sich um Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum gegen den Willen des Sondereigentümers instand setzt, kann ein Bereicherungsausgleich nur in Betracht kommen, wenn die Maßnahme nach den maßgeblichen Vorschriften des Wohnungseigentumsrechts - insbesondere auch § 14 Nr. 1, § 21 IV WEG - zwingend geboten war.

Nach § 21 IV WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Zu den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung gehört auch, dass die Verwaltung (respektive die Gemeinschaft) nicht ihre Befugnisse nach § 27 WEG überschreitet und unbefugt in Sondereigentum eingreift.

§ 14 Nr. 1 WEG verpflichtet jeden Wohnungseigentümer (als Begrenzung der Freiheit nach § 13 WEG), die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Der Sondereigentümer ist zu Instandsetzungsmaßnahmen verpflichtet, die zur Vermeidung einer erheblichen Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer zwingend geboten sind. Die Entscheidung über die Durchführung von Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten an den im Sondereigentum liegenden Gebäudeteilen obliegt dem Sondereigentümer. Die Eigentümer haben hierfür keine Beschlusskompetenz, es sei denn, eine Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums beträfe notwendig auch das Sondereigentum (Bärmann/Suilmann, WEG, 13. Aufl., § 14 Rn. 31). Kommt der Eigentümer seiner Pflicht nach § 14 Nr. 1 WEG nicht nach, so kann jeder andere Wohnungseigentümer das von ihm nach § 15 III WEG verlangen; die Ausübung des Anspruchs kann die Gemeinschaft an sich ziehen, soweit ein Gemeinschaftsbezug besteht (§ 10 VI 3 WEG).

Mit Rücksicht auf diese besonderen Rechtsverhältnisse in der Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein Bereicherungsausgleich auch in der vorliegenden Konstellation des Wohnungseigentümers, dessen Sondereigentum durch die Verwaltung eigenmächtig und gegen seinen Willen instand gesetzt wird, allenfalls sachgerecht, wenn es sich um eine nach dem Maßstab des § 14 Nr. 1 WEG zwingend gebotene Maßnahme handelt, die ohnehin hätte durchgeführt werden müssen. Eine Regelung in diese Richtung enthält auch § 6 der Teilungserklärung, wobei hier nicht zu entscheiden ist, ob diese Regelung die Grenze zwischen den Rechten des Wohnungseigentümers nach § 13 WEG und seinen Pflichten nach § 14 WEG an jeder Stelle noch vertretbar und wirksam zieht.

Dabei kann es für die Frage eines Bereicherungsausgleichs zwischen dem Sondereigentümer und der Gemeinschaft auch keinen Unterschied machen, ob der Verwalter hierbei über die Berechtigung irrt und etwa irrig glaubt, eine Maßnahme am Gemeinschaftseigentum durchzuführen. Auch kann es für den Bereicherungsausgleich zwischen Gemeinschaft und Eigentümer nicht darauf ankommen, ob der Irrtum möglicherweise angesichts einer ungeklärten oder streitigen Rechtslage nachvollziehbar ist oder nicht.

c) Es bestehen jedoch keine Anhaltspunkte dafür, dass die Instandsetzung der Fahrbleche hier zwingend geboten war. Die Parteien streiten über die Frage, ob die Sanierung überhaupt notwendig war oder nicht. Doch selbst die Kl. hat nicht vorgetragen, dass die Instandsetzung der Fahrbleche nach dem Maß des § 14 Nr. 1 WEG zwingend geboten war, damit keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

d) Etwas anderes folgt nicht - auch nicht unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB) sowie mit Blick auf die Treuepflichten innerhalb der Eigentümergemeinschaft - aus dem Verhalten der Bekl., die den Beschluss vom 26.5.2011 über die Sanierung (auch) ihres Duplex-Parkers weder angefochten noch sich sonst vor Ankündigung des konkreten Sanierungstermins dagegen gewandt haben (wobei Letzteres streitig ist). Denn zu einem solchen Verhalten ist der Eigentümer nicht verpflichtet. Der Beschluss vom 26.5.2011 war nichtig. Die Zuweisung der Zugehörigkeit zum Gemeinschaftseigentum im ersten Satz ist mangels Beschlusskompetenz nicht im Beschlusswege möglich. Der Beschluss ist, wenn es sich bei den Fahrblechen - wie hier angenommen - um Sondereigentum handelte, auch im Übrigen nichtig, weil Instandsetzungsmaßnahmen an den Fahrblechen der Doppelstockgaragen einen Eingriff in Sondereigentum darstellen und auch dafür keine Beschlusskompetenz besteht (vgl. Bärmann/Suilmann, WEG, 13. Aufl., § 14 Rn. 31; vgl. auch LG München I, Urteil vom 5. November 2012 - 1 S 1504/12 WEG -, Rn. 39, juris).

Setzt die Gemeinschaft oder der WEG-Verwalter für die Gemeinschaft im irrigen Glauben, es handele sich um Gemeinschaftseigentum, eigenmächtig Sondereigentum (hier: die Fahrbleche einer Duplex-Garage) instand, besteht kein Anspruch der WEG gegenüber den Sondereigentümern auf Bereicherungsausgleich (Kostenbeteiligung).

Die klagende WEG fordert von den beklagten Eigentümern die Zahlung eines Betrages, den sie für die Sanierung von Fahrblechen am Duplex-Stellplatz aufgewandt hat, den die Teilungserklärung (auch) den Beklagten zuweist. Die Eigentümer hatten zunächst einen Beschluss gefasst, die Fahrblechsätze der Duplex-Stellplätze zu sanieren, welche (auch) den Beklagten zugewiesen sind. Man ging dabei nach dem Protokoll davon aus, „dass in den nächsten Jahren die meisten Stellplätze sanierungsbedürftig werden“. Laut Beschluss würden die Doppelparkanlagen insgesamt als Gemeinschaftseigentum angesehen und die anfallenden Kosten der Instandhaltungsrücklage entnommen. Nach Mitteilung des konkreten Sanierungstermins informierten die Beklagten die Hausverwaltung, dass sie keine Arbeit an ihrem Tiefgaragenstellplatz wünschen. Die Hausverwaltung ließ die Sanierung gleichwohl durchführen und zahlte die Kosten aus der Instandhaltungsrücklage.

Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 21. Oktober 2011 - V ZR 75/11 (GE 2012, 73) über die Sondereigentumsfähigkeit von Duplex-Stellplätzen bzw. Teilen davon beschlossen die Eigentümer, dass die Kosten der Fahrblechsanierung von den jeweiligen Sondereigentümern getragen würden, und verlangen nun den auf den Stellplatz der Beklagten entfallenden Betrag von den Beklagten. Das AG hat der Klage stattgegeben. Hiergegen die Berufung.

Mit Erfolg! Die Klage ist abzuweisen, weil der klagenden Gemeinschaft der geltend gemachte Anspruch auf Erstattung der Instandhaltungskosten für die Fahrbleche am Duplex-Parker gegen die Beklagten unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zusteht. Dies gilt sowohl unter der Annahme, es handele sich bei den Fahrblechen um Sondereigentum der Beklagten (diese möglicherweise in Bruchteilsgemeinschaft mit einer weiteren Eigentümerin), als auch unter der Annahme, es handele sich um Gemeinschaftseigentum.

Die Rechtsfrage, ob die Fahrbleche hier Sonder- oder Gemeinschaftseigentum sind (LG München I, Urteil vom 5. November 2012 - 1 S 1504/12, GE 2013, 423) kann daher offen bleiben. Durch den Eigentümerbeschluss vom 27. April 2012 konnte ein Anspruch der Gemeinschaft gegen die Wohnungseigentümer nicht begründet werden. Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer geht nicht soweit, dass sie den Wohnungseigentümern Kostenbelastungen auferlegen kann.

Auch unter der Annahme, bei den Fahrblechen handele es sich um Sondereigentum, ergibt sich ein Erstattungsanspruch nicht aus den Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag. Denn die beklagten Wohnungseigentümer haben sich jedenfalls gegen die Ausführung der Arbeiten ausgesprochen. Der Anspruch der Gemeinschaft ergibt sich auch nicht aus Bereicherungsrecht, weil die Instandsetzung gegen den Willen der Sondereigentümer erfolgt ist. Für die umgekehrte Situation hat der BGH bereits entschieden, dass ein Bereicherungsausgleichsanspruch nur in Betracht kommt, wenn die eigenmächtige Maßnahme ohnehin hätte beschlossen oder vorgenommen werden müssen, d. h. zwingend geboten war (BGH, V ZR 246/14, GE 2016, 266). Diese Erwägungen gelten auch umgekehrt, wenn der Verwalter unberechtigt Sondereigentum gegen den erklärten Willen der Sondereigentümer instand setzt, auch wenn der Verwalter glaubt, Gemeinschaftseigentum instand zu setzen. Die Instandsetzung der Fahrbleche war hier nicht zwingend geboten. Für Instandsetzungsmaßnahmen an den Fahrblechen der Doppelstock-Garagen als Sondereigentum besteht keine Beschlusskompetenz (LG München I, Urteil vom 5. November 2012 - 1 S 1504/12, GE 2013, 423).

Das Gericht arbeitet unter Beachtung der zitierten Rechtsprechung des BGH heraus, dass es im Wohnungseigentumsrecht auch Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag und Bereicherung geben kann, wenn ein finanzieller Ausgleich für die Übernahme bestimmter finanzieller Lasten zu beurteilen ist. Gerade bei einer aufgedrängten Bereicherung, also gegen den Willen des finanziell entlasteten Wohnungseigentümers, werden die Ausgleichsansprüche aber streng begrenzt. Nur das, was wirklich notwendig gewesen wäre, kann Grundlage für einen nachträglichen finanziellen Ausgleich sein. Hintergrund ist hier, dass die Gemeinschaft ursprünglich davon ausging, dass Doppelstock-Garagen insgesamt Gemeinschaftseigentum sind. Die Besonderheit ist dabei, dass in der Teilungserklärung Mehrfach-Parker als Sondereigentum aufgeführt sind, so dass nun kleinteilig zu prüfen ist, welche einzelnen Bauteile des Mehrfach-Parkers sondereigentumsfähig sind, nämlich dann, wenn sie ausschließlich einer Sondereigentumseinheit zugeordnet sind, und nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen; das soll bei dem zur Hebebühne einer Doppelstockgarage gehörenden Fahrblech so sein, soweit es nämlich entfernt werden kann, ohne die Funktionsfähigkeit der Hebeanlage im Übrigen zu beeinträchtigen (LG München I, 1 S 1504/12, GE 2013, 423).