Bereicherungsansprüche gegen Vermieter wegen Schönheitsreparaturen

Bereicherungsansprüche gegen Vermieter wegen Schönheitsreparaturen; kein Aufwendungsersatz für eingebrachte Pflanzen und Garteneinrichtung

1. Führt der Mieter im laufenden Mietverhältnis Schönheitsreparaturen durch, zu denen der Vermieter verpflichtet wäre, entsteht für den Mieter kein Bereicherungsanspruch gegen den Vermieter, weil die Schönheitsreparaturen nicht ihm, sondern dem Mieter zugute kommen. Der Mieter kann Aufwendungsersatz dann nicht verlangen, wenn er den Vermieter nicht in Verzug gesetzt hat.

2. Ist dem Mieter erlaubt, die Mietsache nach dessen individuellen Wünschen zu verändern (hier: Einbringen von Pflanzen und Garteneinrichtung), verpflichtet dies den Vermieter i.d.R. nicht zum Aufwendungsersatz.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Berufung ist unbegründet.

Die Kl. können von den Bekl. nicht nach § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB Zahlung von 1.320,18 € wegen der angeblich von ihnen in den Jahren 2004 und 2007 durchgeführten Schönheitsreparaturen verlangen.

Die Bekl. haben durch die von den Kl. behaupteten Arbeiten nichts erlangt im Sinne der genannten Norm. Der Bundesgerichtshof hat seine Ansicht, dass sich der Wert rechtsgrundlos erbrachter Schönheitsreparaturen grundsätzlich nach dem Wert der üblichen bzw. angemessenen Vergütung bestimme, vor allem damit begründet, dass der vom Mieter herbeigeführte Dekorationserfolg dem entspreche, was der Vermieter im Zuge der Weitervermietung nutzen könne (BGH, Urt. v. 27. Mai 2009 - VIII ZR 302/07 -, BGHZ 181, 188 ff. Tz. 24 = GE 2009, 901). Diese Rechtsfolge verwirklicht sich jedoch im Falle derjenigen Schönheitsreparaturen, die der Mieter am Ende des Mietverhältnisses durchführt und die daher nicht ihm - dem Mieter - zugute kommen. Vorliegend geht es indes um die im laufenden Mietverhältnis durchgeführten Schönheitsreparaturen aus zurückliegender Zeit, von denen lediglich der Mieter selbst, nicht aber der Vermieter profitiert.

Hinsichtlich der zuletzt vor Rückgabe der Wohnung durchgeführten Schönheitsreparaturen hat das Amtsgericht der Klage aber bereits stattgegeben.

Im Übrigen ist auch nicht ersichtlich, dass in den Jahren 2004 und 2007 Schönheitsreparaturen erforderlich waren. Schönheitsreparaturen sind Maßnahmen, die der Beseitigung von Mängeln, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind, dienen (Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., § 535 Rn. 41). Dass hier solche Mängel vorgelegen hatten, lässt sich dem Vortrag der Kl. nicht entnehmen. Im Übrigen steht dem Mieter nach Beseitigung eines Mangels ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gegen den Vermieter dann nicht zu, wenn - wie hier - die Voraussetzungen von § 536 a Abs. 2 BGB nicht vorliegen (BGH, Urt. v. 16. Januar 2008 - VIII ZR 222/06 - GE 2008, 325 = NJW 2008, 1216 ff.; Palandt/Weidenkaff, aaO., § 536 a Rn. 17). Die Durchführung von Schönheitsreparaturen ist zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache nicht erforderlich (§ 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB). Die Bekl. befanden sich auch nicht mit der Durchführung von Schönheitsreparaturen in Verzug (§ 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB). Weder sind die Bekl. gemahnt worden (§ 286 Abs. 1 BGB) noch lag ein Fall von § 286 Abs. 2 BGB vor.

Schließlich haben sich die Kl. zum Beweis für die von ihnen angeblich in den Jahren 2004 und 2007 durchgeführten Malerarbeiten erstinstanzlich lediglich auf ihre eigene Vernehmung als Partei bezogen. Dieser Beweis wäre jedoch auch deshalb nicht zu erheben gewesen, weil der Bekl. einer Vernehmung der Kl. nicht zugestimmt hat (§ 447 ZPO) und auch die Voraussetzungen für eine Vernehmung von Amts wegen (§ 448 ZPO) nicht vorliegen. Voraussetzung dafür wäre, dass nach dem Ergebnis der Verhandlung eine gewisse Wahrscheinlichkeit für die Richtigkeit der streitigen Behauptung gegeben gewesen wäre, also mehr für als dagegen gesprochen hätte. Es müsste also bereits „einiger Beweis" erbracht sein (Zöller/Greger, ZPO, 29. Aufl., § 448 Rn. 4). Davon kann hier aber keine Rede sein. Es ist nicht ersichtlich, weshalb mehr für als gegen den Vortrag der Kl. sprechen soll. Es kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass die Kl. wegen des Gebots der „Waffengleichheit" zu vernehmen oder anzuhören wären. Denn es ist nicht ersichtlich, weshalb sich die Kl. in Beweisnot befinden sollen. Es ist nicht nachvollziehbar, dass es niemanden geben sollte, der das Ergebnis der von den Kl. behaupteten Renovierungsarbeiten bezeugen können soll. Soweit die Kl. sich in der Berufungsinstanz für den Zustand der Wohnung vor, während und nach der Renovierung auf das Zeugnis von D. berufen haben, wäre ihr Beweisantritt nach § 531 Abs. 2 ZPO nicht zuzulassen. Insbesondere lag kein Fall von § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO vor. Vielmehr ist nach Sinn und Zweck der Vorschrift die Zulassung des neuen Vorbringens nur dann geboten, wenn die Rechtsansicht des Gerichts den erstinstanzlichen Sachvortrag der Parteien auch beeinflusst hat und daher, ohne dass deswegen ein Verfahrensfehler gegeben wäre, (mit‑) ursächlich dafür geworden ist, dass sich Parteivorbringen in das Berufungsverfahren verlagert. Das ist der Fall, wenn das erstinstanzliche Gericht durch seine Hinweise die Partei dazu veranlasst, keine weiteren Bemühungen zur Vervollständigung des Vortrages zu einem bestimmten Gesichtspunkt mehr zu unternehmen (BGH, Urt. v. 23. September 2004 - VII ZR 173/03 -, NJW‑RR 2005, 167 ff.). Eine solche Situation war hier nicht gegeben. Das Amtsgericht hat den Kl. keine Veranlassung zu der Annahme gegeben, dass es die Klage hinsichtlich der auf die angeblich in den Jahren 2004 und 2007 durchgeführten Arbeiten gestützten Ansprüche als begründet ansehe.

Zu Recht hat das Amtsgericht auch einen Zahlungsanspruch der Kl. im Zusammenhang mit der bei den Bekl. verbliebenen Garteneinrichtung und Bepflanzungen in Höhe von 1.429,59 € verneint. Ein solcher Anspruch ergibt sich nicht aus § 951 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Die Kl. haben das Eigentum an den Pflanzen und der Garteneinrichtung nicht nach § 946 BGB verloren. Denn bei diesen Sachen handelt es sich nicht um wesentliche Bestandteile des Grundstücks (§ 94 BGB). Zu den Bestandteilen eines Grundstücks gehören solche Sachen nicht, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind (§ 95 Abs. 1 Satz 1 BGB). Verbindet ein Mieter eine Sache mit dem ihm nicht gehörenden Grundstück, spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass er dabei nur in seinem eigenen Interesse handelt und nicht zugleich in der Absicht, die Sache nach Beendigung des Vertragsverhältnisses dem Grundstückseigentümer zufallen zu lassen, also dafür, dass die Verbindung nur vorübergehend - für die Dauer des Vertragsverhältnisses - hergestellt ist. Die Vermutung entfällt nicht schon bei langer Dauer des Vertragsverhältnisses. Die Vermutung wird nicht durch die Erwartung des Nutzungsberechtigten entkräftet, er werde die Sache nicht beseitigen müssen, weil er hofft, der Grundstückseigentümer werde sie nach Beendigung des Vertrages übernehmen, oder meint, es werde ihm gelingen, das Grundstück zu erwerben. Erforderlich ist vielmehr die positive Absicht, die Sache bei Aufhebung des Anspruchs auf die Grundstücksnutzung in das Eigentum des Grundstückseigentümers (unbedingt oder auf dessen Wunsch) fallen zu lassen (MünchKomm/Stresemann, BGB, 6. Aufl., § 95 Rn. 8). Die Kl. begründen ihr Vorbringen, die Anpflanzungen hätten dauerhaft vor Ort bleiben sollen, damit, dass sie bei Anmietung der Wohnung nicht die Absicht gehabt hätten, die Wohnung noch einmal zu kündigen bzw. noch einmal umzuziehen. Darauf kommt es aber nicht an, weil sich daraus nur ergibt, das die Kl. von einer langen Dauer des Mietvertrages ausgingen, nicht aber, dass die Sachen auch nach einer Beendigung des Vertragsverhältnisses den Bekl. zufallen sollte. Im Übrigen ergab sich die Pflicht der Kl., die in Rede stehenden Sachen vom Grundstück zu entfernen, aus § 546 Abs. 1 BGB. Die Räumungspflicht des Mieters erfasst sogar Gebäude und andere Bauwerke, die der Mieter für die Dauer der Mietzeit auf dem Grundstück errichtet hat (MünchKomm/Bieber, aaO., § 546 Rn. 7).

Ohne Erfolg berufen sich die Kl. auf die Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 3. April 1998 - 22 U 161/97 - (NJW‑RR 1998, 1020 f.). Denn dort heißt es im Anschluss an den von den Kl. zitierten Text:

„Im vorliegenden Fall ist die Annahme der Verbindung nur zu einem vorübergehenden Zweck darüber hinaus auch deshalb ausgeschlossen, weil § 11 Abs. 2 des Mietvertrages vom 1.9.1964 bestimmt, dass Einrichtungen und Anlagen beim Auszug kostenlos zurückzulassen seien."

Eine solche vertragliche Vereinbarung gab es hier gerade nicht. Im Übrigen widerspricht die Ansicht des OLG Düsseldorf, dass es darauf ankomme, dass die Bäume und Sträucher problemlos umgepflanzt werden können, der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach sogar massive Bauwerke Scheinbestandteile im Sinne von § 95 BGB sein können (Urt. v. 22. Dezember 1995 - V ZR 334/94 -, BGHZ 431 368 ff.). Bei solchen Bauwerken ist eine Umsetzung aber ungleich schwieriger als das Umpflanzen eines Baumes.

Im Übrigen ist das Amtsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass ein Ersatzanspruch der Kl. aufgrund der vertraglichen Vereinbarungen als ausgeschlossen anzusehen ist. Gestattet ein Mietvertrag dem Mieter die Gestaltung der Freiflächen nach seinen individuellen Wünschen, sieht insoweit aber keinen Anspruch des Mieters auf Aufwendungsersatz vor, lässt dies bei einer nach beiden Seiten hin interessengerechten Auslegung auf den Willen der Parteien schließen, dass der Mieter die Kosten für die Gestaltung der Freiflächen selbst tragen und Ansprüche des Mieters auf den Ersatz von Aufwendungen insoweit ausgeschlossen sein sollen. Denn es kann nicht ohne Weiteres angenommen werden, dass der Vermieter, der dem Mieter erlaubt, die Mietsache nach dessen individuellen Wünschen und in dessen eigenem Interesse zu verändern, auch noch verpflichtet sein soll, dem Mieter die Aufwendungen hierfür zu ersetzen (BGH, Urt. v. 13. Juni 2007 - VIII ZR 387/04 -, GE 2007, 1049 = NJW‑RR 2007, 1309 f. Tz. 12). [...]

Führt der Mieter im laufenden Mietverhältnis von ihm nicht geschuldete Schönheitsreparaturen in der Wohnung durch, kommen diese – anders als bei Schönheitsreparaturen zum Ende des Mietverhältnisses – nicht dem Vermieter, sondern nur dem Mieter zugute; es besteht daher kein Bereicherungsanspruch gegen den Vermieter. Ist dem Mieter erlaubt, die Mietsache nach dessen individuellen Wünschen zu verändern, z. B. durch Einbringen von Pflanzen, verpflichtet dies den Vermieter nicht zur Aufwandsentschädigung.

Der Mieter verlangte vom Vermieter Geldersatz mit der Behauptung, er habe im laufenden Mietverhältnis mehrmals in der Wohnung Schönheitsreparaturen durchgeführt, zu denen eigentlich der Vermieter (offenbar wegen unwirksamer Überwälzungsklausel für Schönheitsreparaturen auf den Mieter) verpflichtet gewesen wäre. Daneben machte er im Zusammenhang mit der beim Vermieter verbliebenen Garteneinrichtung und Bepflanzung Ersatzansprüche geltend. Nach Klageabweisung in erster Instanz ging der Mieter in die Berufung zum Landgericht.

Das LG Berlin, ZK 63, wies die Berufung zurück. Der Vermieter habe durch die von dem Mieter behaupteten Arbeiten nichts erlangt im Sinne des § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB. Der BGH habe seine Ansicht, dass sich der Wert rechtsgrundlos erbrachter Schönheitsreparaturen grundsätzlich nach dem Wert der üblichen bzw. angemessenen Vergütung bestimme, vor allem damit begründet, dass der vom Vermieter herbeigeführte Dekorationserfolg dem entspreche, was der Vermieter im Zuge der Weitervermietung nutzen könne (BGH, GE 2009, 901). Diese Rechtsfolge verwirkliche sich jedoch nur im Fall derjenigen Schönheitsreparaturen, die der Mieter am Ende des Mietverhältnisses durchführe, und die daher nicht ihm – dem Mieter – zugute kämen. Vorliegend gehe es indes um die im laufenden Mietverhältnis durchgeführten Schönheitsreparaturen aus zurückliegender Zeit, von denen lediglich der Mieter selbst, nicht aber der Vermieter profitiere.

Im Übrigen sei mangels entsprechenden Vortrags auch nicht ersichtlich, dass die behaupteten Schönheitsreparaturen erforderlich gewesen seien. Ferner stehe dem Mieter nach Beseitigung eines Mangels ein Anspruch dann nicht zu, wenn – wie hier – die Voraussetzungen von § 536 a Abs. 2 BGB nicht vorlägen. Die Durchführung von Schönheitsreparaturen sei zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache nicht erforderlich (§ 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB). Der Vermieter habe sich auch nicht mit der Durchführung von Schönheitsreparaturen in Verzug befunden (§ 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB). Weder sei der Vermieter gemahnt worden (§ 286 Abs. 1 BGB), noch habe ein Fall von § 286 Abs. 2 BGB vorgelegen.

Es bestehe auch kein Anspruch im Hinblick auf die beim Vermieter verbliebene Garteneinrichtung und Bepflanzung. Ein solcher Anspruch ergebe sich nicht aus § 951 Abs. 1 Satz 1 BGB. Der Mieter habe das Eigentum nicht nach § 946 BGB verloren, weil es sich bei den Sachen nicht um wesentliche Bestandteile des Grundstücks handele. Sie seien nämlich nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden. Im Übrigen sei das Amtsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass ein Ersatzanspruch des Mieters aufgrund der vertraglichen Vereinbarungen als ausgeschlossen anzusehen sei. Gestatte ein Mietvertrag dem Mieter die Gestaltung der Freiflächen nach seinen individuellen Wünschen, sehe insoweit aber keinen Anspruch des Mieters auf Aufwendungsersatz vor, lasse dies bei einer nach beiden Seiten hin interessengerechten Auslegung auf den Willen der Parteien schließen, dass der Mieter die Kosten für die Gestaltung der Freiflächen selbst tragen und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen insoweit ausgeschlossen sein sollen. Denn es könne nicht ohne Weiteres angenommen werden, dass der Vermieter, der dem Mieter erlaube, die Mietsache zu verändern, auch noch verpflichtet sein solle, dem Mieter die Aufwendungen hierfür zu ersetzen (BGH GE 2007, 1049).