Bereicherungsanspruch wegen überhöhter Miete, hier: Tatbestandsmerkmal des geringen Angebotes

Der Vorwurf der Unangemessenheit des vereinbarten Mietzinses setzt tatbestandsmäßig voraus, daß der Mietzins auf der Ausnutzung eines geringen Angebotes an vergleichbarem Wohnraum bei Vertragsabschluß beruht. Hierbei ist nicht auf ein stadtteilbezogenes Angebot abzustellen, sondern auf die Nachfragesituation vergleichbaren Wohnraums im gesamten Stadtgebiet.

Die Kläger waren aufgrund schriftlichen Vertrages seit 1.5.1990 Mieter der 4-Zimmer-Wohnung mit Nebenräumen und Dachterrasse im Hause des Beklagten in Frankfurt am Main. Der Nettomietzins betrug monatlich 2.400,00 DM. Nach beendetem Mietverhältnis und Auszug im Jahre 1994 haben die Kläger mit vorliegender Klage Rückzahlung angeblich überhöhter Miete für die Monate Mai bis Dezember 1990 in Höhe von 8 x 1.211,79 DM = 9.694,32 DM verlangt. Sie haben vorgetragen, die Wohnung sei 111,99 qm groß und die ortsübliche Miete betrage unter Berücksichtigung der Mietwerttabelle 1990 8,84 DM pro qm unter Hinzurechnung des Wesentlichkeitszuschlages von 20 %, somit 10,61 DM pro Quadratmeter. Daraus ergebe sich eine zulässige Miete von 1.188,21 DM. Die darüber hinausgehende Vereinbarung in Höhe von 1.211,79 sei unwirksam.

Der Beklagte hat demgegenüber eingewandt, daß unter Berücksichtigung der Dachterrasse zur Hälfte die Wohnfläche insgesamt 121,03 qm betrage. In Anbetracht der in den Jahren 1987/1989 durchgeführten Modernisierungsarbeiten sei eine jüngere Baualtersklasse anzunehmen und im übrigen für die außergewöhnlich große Terrasse und die aufwendige Ausstattung ein besonderer Zuschlag zu machen.

Das Amtsgericht hat mit angefochtenem Urteil der Klage zum überwiegenden Teil stattgegeben. Es ist von einer Wohnfläche von 121,03 qm ausgegangen, ist aber im übrigen den Ausführungen der Kläger gefolgt.

Gegen dieses Urteil hat der Beklagte form- und fristgerecht Berufung eingelegt. Er ist der Ansicht, daß die ortsübliche Miete für die vorliegende, besonders ausgestattete Wohnung durch einen Sachverständigen hätte ermittelt werden müssen, da die Mietwerttabelle der Besonderheit der Wohnung nicht gerecht würde.

Die Kläger hingegen tragen vor, der Beklagte habe das geringe Angebot an vergleichbaren Räumen in Frankfurt ausgenutzt.

Die allgemeine Wohnungsnot in Frankfurt am Main sei offenkundig und sei im Jahre 1990, also bei Vertragsabschluß, besonders groß gewesen. Gerade in den Banken- und Bürovierteln sei die Nachfrage nach Wohnungen größer als das Angebot. Das gelte insbesondere für das Westend, wo ein erhöhter Wohnbedarf bestünde.

Die Vereinbarung über den Mietzins in dem früheren Mietvertrag zwischen den Parteien in Höhe von 2.400,00 DM ist in vollem Umfang wirksam. Die Kläger können sich nicht darauf berufen, die Mietzinsvereinbarung verstoße, soweit sie über einen Nettomietzins von 1.188,21 DM hinausginge, gegen § 5 WiStG und sei deshalb nichtig. Ein Verstoß gegen dieses Gesetz verlangt einmal, daß das vereinbarte Entgelt unangemessen hoch ist. Die Unangemessenheit des Entgeltes fuhrt aber nur dann zur Mietpreisüberhöhung i. S. des § 5 WiStG, wenn der Mietzins auf der Ausnutzung eines geringen Angebotes an vergleichbarem Wohnraum bei Vertragsabschluß beruht.

Die Kläger sind für das Vorliegen dieser Voraussetzungen darlegungs- und beweispflichtig. Es kann zunächst dahinstehen, ob für die vorliegende Wohnung aufgrund ihrer diversen Besonderheiten in der Ausstattung die Tabelle heranzuziehen ist oder ob es geboten erscheint, vorliegend ein Sachverständigengutachten einzuholen. Selbst unter Zugrundelegung der Mietwerttabelle ergibt sich für die streitige Wohnung ein zulässiger Mietzins von 1.430,57 DM monatlich. Bei Berechnung dieses Entgeltes ist die Kammer von dem vom Amtsgericht angenommenen Mietzins von 8,14 DM pro Quadratmeter ausgegangen. Dieser Wert erhöht sich um 10 %, da bezüglich der Tabellenwerte bis zum Abschluß des Mietvertrages eine Erhöhung der Vergleichsmiete eingetreten ist und deshalb zu einer entsprechenden Neuberechnung führen muß (KG, Beschluß vom 20.4.1995, WUM 95, 384). Das Amtsgericht hat zu Recht festgestellt, daß die Erhöhung von 1990 bis 1992 20 % betrug. Allerdings muß berücksichtigt werden, daß die in die Tabelle 1990 eingeflossenen Werte nahezu 1 Jahr vorher bereits ermittelt worden sind. Infolgedessen war die tatsächliche Vergleichsmiete am 1.5.1990 um die Steigerung binnen eines Jahres entsprechend anzuheben. Wie sich aus dem Vergleich der beiden Tabellen 1990 und 1992 ergibt, ist deshalb von einer 10 %igen Erhöhung pro Jahr auszugehen, so daß sich die Miete von 8,14 DM pro qm auf 8,95 pro qm erhöht hat.

Des weiteren ist ein Zuschlag Höhe von 10 % für die besondere Erstattung der Wohnung vorzunehmen. Der Beklagte hat insoweit vorgetragen, was unwidersprochen geblieben ist, daß er in den Jahren 1987 bis 1989 die Wohnung modernisiert hat. Außerdem stellt auch die außergewöhnlich große Dachterrasse in der Innenstadt eine besonders großzügige Ausstattung dar, so daß insgesamt sich der Zuschlag von 10 % rechtfertigt. Daraus ergibt sich ein Mietzins von 9,85 DM pro qm. Unter Hinzurechnung des Wesentlichkszuschlages von 20 % beläuft sich der Nettomietzins pro qm auf 11,82 DM, für die 121,03 qm große Wohnung somit auf 1.430,57 DM.

Die Feststellung, ob dieser Mietzins oder auch ein höherer zulässig ist, kann jedoch dahingestellt bleiben. Denn die Kläger haben nicht dargetan, daß das weitere Tatbestandsmerkmal des § 5 WiStG erfüllt ist. Ihr Vorbringen dazu ist unzureichend. Entgegen der Ansicht der Kläger komrnt es nämlich nicht darauf an, daß ein erhöhter Wohnbedarf im Westend bzw. in den Büro- und Bankenvierteln besteht, sondern entscheidend ist allein der Bedarf an vergleichbaren Wohnungen in der Gemeinde, also im gesamten Stadtgebiet Frankfurt. Ihre pauschale Behauptung, daß die Mangellage an Wohnungen in Frankfurt offenkundig sei, ist ebenfalls unsubstantiiert. Denn inwieweit für Ein-, Zwei- auch Drei-Zimmerwohnungen ein Wohnbedarf besteht, ist vorliegend unerheblich. Für die Entscheidung kommt es allein auf das vorliegende Objekt an. Daß aber im Raum Frankfurt die Nachfrage nach 4 Zimmerwohnungen zu dem zumindest nach der Mietwerttabelle zulässigen Mietzins erheblich höher ist als das Angebot, haben die Kläger nicht vorgetragen. Eine solche eventuelle Mangellage ist auch nicht offenkundig. Mangels konkreten Vortrages zu diesem gesetzlichen Erfordernis bestand für die Einholung eines Gutachtens insoweit keine Veranlassung.

Den Klägern stehen keine Mietrückzahlungsansprüche zu.