Berechtigtes Interesse eines Staates an der Beendigung eines Mietverhältnisses

Die Absicht eines Staates, ein Gebäude als Botschaftsgebäude zu nutzen, kann ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 564 b Abs. 1 BGB an der Beendigung eines Mietverhältnisses begründen.

Die Kl. kann von dem Bekl. gemäß § 556 Abs. 1 BGB die Räumung und Herausgabe der von ihm im Haus der Kl. innegehaltenen Wohnung verlangen, denn das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist durch die Kündigung der Kl. vom 26. März 1997 beendet worden.

Die Kl. ist ausweislich des Mietvertrags vom 18. Januar 1980 Vermieterin der streitgegenständlichen Wohnung. Sie ist hierbei von dem durch das Amtsgericht Tiergarten eingesetzten Abwesenheitspfleger vertreten worden. Ob dieser nach Ende des letzten Kriegs zu Recht eingesetzt worden ist, kann dahinstehen. Denn es lag insoweit ein entsprechender Beschluß des Amtsgerichts Tiergarten vor. [...]

Die Kl. ist - in ihren heutigen Grenzen - mit der früheren Republik E. identisch. Sie ist im Grundbuch eingetragene Eigentümerin des Grundstücks. Es sind keine tatsächlichen Anhaltspunkte dafür ersichtlich, daß ihr diese Stellung in irgendeiner Weise streitig gemacht wird und sie deshalb möglicherweise nicht in der Lage ist, die von ihr beabsichtigte Nutzung des Gebäudes als Botschaft zu verwirklichen.

Die Kündigung der Kl. ist begründet, denn sie hat gemäß § 564 b Abs. 1 ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Zwar kann sie als juristische Person keinen Eigenbedarf im Sinne von § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB geltend machen, weil dieser auf ein "Wohnen" gerichtet ist, eine juristische Person aber nicht wohnen kann (h. M., vgl. statt vieler Palandt-Putzo, BGB, 57. Aufl., § 564 b BGB, Rn. 44). Sie kann aber einen sog. Betriebsbedarf für eigene Zwecke, nämlich die Nutzung als Botschaftsgebäude, geltend machen.

Ein Betriebsbedarf ist als berechtigtes Interesse im Sinne von § 564 b Abs. 1 BGB grundsätzlich anerkannt. Zwar sieht die Vorschrift einen solchen Kündigungsgrund nicht ausdrücklich vor. Die Aufführung der dort genannten Kündigungsgründe ist jedoch nicht abschließend, wie bereits die Formulierung "insbesondere" erkennen läßt. In Rechtsprechung und -lehre ist anerkannt, daß sich ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses daraus ergeben kann, einem Mitarbeiter eine Wohnung aus betrieblichen Gründen zu vermieten (OLG Stuttgart WuM 1991, 330; LG Wuppertal WuM 1994, 686; LG Berlin GE 1996, 549; Palandt Putzo aaO.; MüKo-Voelskow, 3. Aufl., § 564 b BGB, Rn 58; Staudinger-Sonnenschein, 10. Aufl., § 564 b BGB, Rn. 67; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rn 1138). Nichts anderes gilt für die Absicht eines Staates, ein Gebäude als Botschaft zu nutzen. Aus § 564 b BGB ergibt sich nicht, daß eine beabsichtigte Nutzung zu anderen als zu Wohnzwecken kein berechtigtes Interesse in Sinne dieser Vorschrift darstellt. Das folgt nicht zuletzt aus den in Abs. 2 aufgeführten Beispielen unter Nr. 1 (vertragswidriges Verhalten) und Nr. 3 (angemessene wirtschaftliche Verwertung). Diese stellen auf eine weitere Nutzung zu Wohnzwecken nicht ab.

Die Nutzung des Hauses als Botschaftsgebäude ist ein Interesse der Kl., welches den in § 564 b Abs. 2 BGB geregelten Beispielen und den Fällen vergleichbar ist, in denen ein Betriebsbedarf anerkannt worden ist. Das Betreiben einer Botschaft gehört im Rahmen der äußeren Repräsentation zu wesentlichen Aufgaben eines Staats im Ausland, ist also ein eigenes Interesse der Kl. für ihre eigenen Angelegenheiten. Es ist als gleichwertig anzusehen mit dem Interesse einer natürlichen Person an der Nutzung einer Wohnung zu eigenen Wohnzwecken (Eigenbedarf im Sinne von § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB) oder dem Interesse einer juristischen Person, eine Wohnung einem Mitarbeiter (§ 564 b Abs. 1 BGB) zur Verfügung zu stellen. Aufgrund der hier zu berücksichtigenden Belange der Kl. und der Bedeutung einer Botschaft für einen Staat im Ausland ist die Interessenlage der Kl. auch mit der einer sonstigen juristischen Person vergleichbar, die einen sog. gesteigerten Betriebsbedarf geltend macht, indem sie die Wohnung einer Schlüsselkraft, etwa einem an der örtlichen Geschäftsführung maßgeblich beteiligten Geschäftsführer, überlassen will (vgl. hierzu LG Berlin aaO., Barthelmess, Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz ..., 4. Aufl., § 564 b BGB, Rn 113).

Daß die Kl. ihre Botschaft nach Berlin verlegen will, hat die erstinstanzliche Beweisaufnahme ergeben, die das Amtsgericht zutreffend gewürdigt hat. Auf den Umstand, daß der förmliche Beschluß der Regierung der Kl. erst später erfolgt ist, kommt es nicht entscheidend an. Maßgeblich ist vielmehr, daß die entsprechenden konkreten Vorbereitungen und Planungen bereits in die Wege geleitet waren. Der Einwand des Bekl., der Umzug der Bundesregierung sei nicht sicher, entbehrt jeder substantiierten Grundlage. Daß der beschlossene Umzug rückgängig gemacht wird, ist - wenn überhaupt - allenfalls theoretisch vorstellbar. Tatsächliche Anhaltspunkte bestehen in dieser Hinsicht auch nicht ansatzweise. Ein Prognoserisiko, ob die einer Kündigung zugrunde gelegten Absichten tatsächlich verwirklicht werden, ist jeder Kündigung immanent. Solange hierfür aber keine Anhaltspunkte vorliegen, muß dies außer acht gelassen werden. Denn ansonsten würde mit einem solchen Einwand jede Kündigung zu Fall gebracht werden können und § 564 b BGB insgesamt leerlaufen.

Die für die Kündigung maßgeblichen Umstände hat die Kl. im Kündigungsschreiben hinreichend dargetan. Die Beschreibung der beabsichtigten Nutzung als Botschaftsgebäude ist für einen durchschnittlich verständigen Empfänger vorstellbar. Sie ist auch unter Berücksichtigung des Hinweises auf die frühere Nutzung als Botschaft und den bevorstehenden Umzug der Bundesregierung nach Berlin verständlich und nachvollziehbar. Näherer Einzelheiten bedurfte es hierzu nicht. Insbesondere stellte es eine Überspannung der Anforderungen an die Begründung eines Kündigungsschreiben dar, die Vorlage einer genauen Nutzungsplanung, einer Baugenehmigung und die Angabe konkreter Termine zu verlangen. Im Hinblick auf den notwendigerweise längeren Vorlauf - nicht zuletzt wegen eines etwa erforderlichen Räumungsverfahrens - wären solche Angaben mit nicht vorhersehbaren Unwägbarkeiten verbunden, weil sich im Laufe der Zeit bei einem solchen Vorhaben zwangsläufig Änderungen ergeben. Das Fehlen dieser Angaben stellt den grundsätzlichen Willen der Kl., die Botschaft von Bonn nach Berlin zu verlegen, nicht in Frage. Ein Erkenntnisvorsprung des Bekl. für die Beurteilung der Begründetheit der Kündigung ist insoweit nicht erkennbar.

Ohne Erfolg beruft sich der Bekl. auf eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 568 BGB. Die Vorschrift ist im Mietvertrag wirksam abbedungen worden. Dies ist grundsätzlich auch durch AGB möglich. Der Rechtsentscheid des OLG Schleswig (NJW 1995, 2858 = GE 1995, 1409) betrifft eine Klausel mit einem anderen Wortlaut. In der vorliegenden Klausel ist vielmehr die in § 568 BGB vorgesehene Rechtsfolge, nämlich die Verlängerung des Mietverhältnisses, erwähnt, indem darauf hingewiesen wird, daß diese nicht - wie in § 568 BGB vorgesehen - stillschweigend eintritt, sondern nur unter bestimmten weiteren Voraussetzungen. Damit kann auch ein Verbraucher, der die genannte Vorschrift nicht kennt, den Kernbereich des Regelungsinhalts der Klausel im Mietvertrag erkennen.

Nach dem Zweiten Weltkrieg war das Diplomatenviertel in Tiergarten weitgehend zerstört; für das ehemalige Botschaftsgebäude eines baltischen Staates war ein Pfleger eingesetzt worden, da die Fortdauer des Staates und damit seine Rechtspersönlichkeit nach der Einverleibung in die Sowjetunion zumindest zweifelhaft war. Um einen Leerstand des Hauses zu vermeiden, wurden Mietverträge mit günstigem Mietzins abgeschlossen. Nach der Wiedervereinigung und dem Hauptstadt-Beschluß des Deutschen Bundestages entschloß sich der baltische Staat, in dem Gebäude wieder seine Botschaft einzurichten und kündigte die Mietverhältnisse fristgerecht nach § 564 b BGB.

Mit Urteil vom 15. Januar 1999 hielt das Landgericht Berlin die Kündigung für gerechtfertigt. Zwar liege kein Eigenbedarf im Sinne des Gesetzes vor, da dies nur für Wohnzwecke des Kündigenden gelte. Zu bejahen sei aber ein Betriebsbedarf, nämlich ein gerechtfertigtes Nutzungsinteresse des Staates. Dies sei gleichwertig mit dem Interesse an der Nutzung zu Wohnzwecken, dem Eigenbedarf im engeren Sinne oder dem Interesse einer juristischen Person, eine Wohnung für einen Mitarbeiter zu erlangen.

Die Entscheidung ist über den Einzelfall hinaus von Interesse, denn neben dem Eigenbedarf natürlicher Personen war bisher nur der Betriebsbedarf, also das Wohnen von Mitarbeitern, Gegenstand der Rechtsprechung. Demgegenüber stellt die 63. Kammer klar, daß auch eine Nutzung nicht zu Wohnzwecken ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 564 b BGB darstellen kann.