Berechtigtes Interesse einer Gemeinde als Vermieter

Berechtigtes Interesse einer Gemeinde als Vermieter; Wohnraummietvertrag; Beendigung des Mietverhältnisses; Kündigung; Widerspruch des Mieters; Gemeinde als Vermieter; Mieterschutz; Härteklausel; Sozialklausel; berechtigtes Interesse des Vermieters; Gemeinde

1. Das um den Rechtsentscheid angegangene Gericht hat von Amts wegen zu prüfen, ob die vorgelegte Rechtsfrage in den Rahmen der Sozialklausel fällt, ob sie von grundsätzlicher Bedeutung ist und ob sie entscheidungserheblich sein kann (Bestätigung von BayObLGZ 1970,169) 2. Eine Gemeinde, die ein Mietverhältnis über Wohnraum gekündigt hat, kann sich gegenüber dem Widerspruch des Mieters gemäß § 556 a BGB zur Begründung ihrer berechtigten Interessen als Vermieter darauf berufen, daß sie den Wohnraum zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Pflichten benötigt.

3. Solche Interessen einer Gemeinde können unter Umständen gegen über den Interessen des Mieters auch dann überwiegen, wenn dieser nach dem Verlust des Wohnraums von derselben Gemeinde auf Grund einer öffentlich-rechtlichen Pflicht sofort wieder anderweitig untergebracht werden muß. Es kommt auf das Gewicht der beiderseitigen Interessen im Einzelfall an. 4. a) Auch wenn das lnteresse der Gemeinde dahingeht, den Wohnraum nach seiner Rückgabe zur Unterbringung anderer Privatpersonen auf Grund einer öffentlich-rechtlichen Pflicht zu verwenden, ist eine Abwägung der beiderseitigen Interessen im Einzelfall vorzunehmen b) Es ist in diesem Fall jedoch den Interessen des bisherigen Mieters nicht das Interesse dieser dritten Personen an der Erlangung des Wohnraums gegenüberzustellen, sondern vielmehr das Interesse der Gemeinde an der Unterbringung der vorgenannten Personen

Die Kl. ist Eigentümerin des Anwesens J-Straße 48 in Planegg, eines Hauses mit zwölf Wohnungen, das sie im Jahre 1949 im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus errichtet hat. Der alleinstehende, 60 Jahre alte Bekl bewohnt in diesem gemeindeeignen Haus auf Grund eines Mietvertrags für einen monatlichen Mietzins von 83 DM eine Zweizimmerwohnung Den Mietvertrag hatte die Kl. im Jahre 1949 mit den Eltern des Bekl. geschlossen. Der Vater ist im Jahre 1965, die Mutter im Jahre 1969 gestorben. Die Kl. hat mit Schreiben vom 27.5.1969 das Mietverhältnis zum 31.5.1970 gekündigt und auf den Widerspruch des Bekl. gegen die Kündigung am 15.7.1970 Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung erhoben. Sie hat vorgetragen, sie benötige die Wohnung zur Lösung eines akuten und dringenden Wohnungsnotstandes, nämlich zur Unterbringung zweier Brüder im Alter von 72 und 66 Jahren, die zusammen nur ein Renteneinkommen von ca. 600 DM monatlich hätten und von denen der eine schwer gehbehindert sei. Diese wohnten in einem seit langem einsturzgefährdeten Haus, das der Eigentümer in allernächster Zeit auf behördliche Anweisung hin werde abbrechen müssen. Die Wohnung des Bekl. sei für die beiden vorgenannten Brüder geeignet und finanziell tragbar. Abgesehen von ausgesprochenen Notunterkünften der Gemeinde stehe keine andere Möglichkeit zur Verfügung, die beiden Rentner unterzubringen. Der Bekl. hat demgegenüber geltend gemacht, die Gemeinde als Vermieterin habe kein eigenes Interesse an der Räumung seiner Wohnung. Auf öffentlich-rechtliche Belange könne sie sich im Rahmen des § 556 a BGB nicht berufen. Durch die Kündigung solle ein angeblicher Wohnungsnotstand behoben werden; gleichzeitig werde dadurch aber ein neuer Notstandsfall geschaffen. Er (der Bekl.) sei bei einem Bruttolohn von 180 DM wöchentlich nicht in der Lage, sich eine freifinanzierte Wohnung zu beschaffen, sondern auf eine Sozialwohnung angewiesen. Eine solche stehe aber als Ersatzwohnung nicht zur Verfügung. Er habe deshalb einen Anspruch darauf, in der derzeitigen Sozialwohnung zu bleiben. Das Amtsgericht München hat mit Endurteil vom 20.11.1970 die Klage abgewiesen und bestimmt, daß das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird. Die Kl. hat gegen dieses Urteil Berufung eingelegt und ihren Klageantrag wiederholt. Das Landgericht München I hat mit Beschluß vom 26. 5. 1971 den Rechtsstreit dem Bayerischen Obersten Landesgericht zur Entscheidung über folgende Rechtsfragen vorgelegt: "1. Kann sich eine Gemeinde im Rahmen eines privat-rechtlichen Mietverhältnisses zur Begründung ihrer berechtigten Interessen als Vermieter gemäß § 556 a BGB darauf berufen, daß sie die fragliche Wohnung zur Erfüllung ihrer öffentlich-rechtlichen Pflichten benötigt? 2. Können - bejahendenfalls - diese öffentlich-rechtlichen Interessen einer Gemeinde auch dann überwiegen, wenn der Mieter nach dem Verlust der Wohnung von der gleichen Gebietskörperschaft auf Grund deren öffentlich-rechtlichen Pflichten sofort wieder anderweitig untergebracht werden muß? II. Die Vorlage ist zulässig. 1. Das Bayerische Oberste Landesgericht ist zur Erteilung des - durch das Dritte Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften (im folgenden: 3. MietÄndG) vom 21.12.1967 (BGBI. I S. 1248) eingeführten - Rechtsentscheids zuständig (Art. lll Abs. 2 des 3. MietÄndG; § 1 der Verordnung über die Zuständigkeit für den Rechtsentscheid in Mietsachen vom 18.1.1968 GVBI. S. 17). Gemäß Art. lll Abs. 1 des 3. MietÄndG hat das Landgericht als

zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften (im folgenden: 3. MietÄndG) vom 21.12.1967 (BGBI. I S. 1248) eingeführten - Rechtsentscheids zuständig (Art. lll Abs. 2 des 3. MietÄndG; § 1 der Verordnung über die Zuständigkeit für den Rechtsentscheid in Mietsachen vom 18.1.1968 GVBI. S. 17). Gemäß Art. lll Abs. 1 des 3. MietÄndG hat das Landgericht als Berufungsgericht bei der Entscheidung einer Rechtsfrage, die sich aus dem Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung gemäß § 556 a Abs. 1 BGB ergibt, den Rechtsentscheid des im Rechtszug übergeordneten Oberlandesgerichts - in Bayern des Bayerischen Obersten Landesgerichts - u. a. dann vorab herbeizuführen, wenn die zu beantwortende Rechtsfrage grundsätzliche Bedeutung hat und durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden ist. Das um einen Rechtsentscheid angegangene Obergericht ist berechtigt und verpflichtet, von Amts wegen zu prüfen, ob die vorgelegte Rechtsfrage in den Rahmen der sog. Sozialklausel des § 556 a Abs. 1 BGB fällt, ob sie grundsätzliche Bedeutung hat und ob sie für die Sachentscheidung im konkreten Fall erheblich sein kann (BayObLGZ 1970, 169/170,171 = NJW 1970, 1748 = JZ 1970, 615 = WM 1970,185 = ZMR 1970, 308; OLG Köln NJW 1968,1834 = WM 1968,179 = ZMR 1969, 17; OLG Stuttgart NJW 1969, 1070 = ZMR 1969,242; OLG Karlsruhe ZMR 1970,310 = in NJW 1970,1746 nur teilweise abgedruckt -; Hans, Das neue Mietrecht in den weißen Kreisen Art. lll des 3. MietÄndG Anm. B 3 d, 4 c). Der im Schrifttum vertretenen abweichenden Ansicht (vgl. insbesondere Roquette 3. MietÄndG Art. lll Rdnr. 7; Schmidt-Futterer, NJW 1968,919/922 und MDR 1969,96; s. auch Thomas/Putzo ZPO 5. Aufl. Vorbem. Nr. VII 4 vor § 511) hat sich bisher ersichtlich kein Obergericht in einem Rechtsentscheid angeschlossen. Der Senat sieht keinen Anlaß, von seiner Rechtsauffassung abzugehen. 2. Die Voraussetzungen für den begehrten Rechtsentscheid gemäß Art. lll des 3. MietÄndG sind hier gegeben. a) Die gestellten Fragen sind, soweit ersichtlich, noch von keinem Obergericht durch Rechtsentscheid entschieden worden. Sie sind Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung. Sie können auch für die Entscheidung des Landgerichts erheblich sein. Das um einen Rechtsentscheid angegangene Obergericht hat nicht über alle in dem Rechtsstreit aufgeworfenen Rechtsfragen zu entscheiden, sondern nur über diejenigen, die in dem Vorlagebeschluß gestellt sind. Soweit die Entscheidung von der Beantwortung weiterer Rechtsfragen abhängt, hat das Obergericht für den Rechtsentscheid die Rechtsauffassung zugrunde zu legen, von der das vorlegende Gericht ausgeht. Ob dies auch für den Fall gilt, daß die Rechtsauffassung des vorlegenden Gerichts in einem entscheidenden Punkte offensichtlich unhaltbar ist, kann hier dahingestellt bleiben. b) Im gegenwärtigen Fall vertritt das Landgericht in seinem Vorlagebeschluß erkennbar die Auffassung, daß die Kl. als Gemeinde eine öffentlich rechtliche Pflicht trifft, die beiden Personen, die in einem einsturzgefährdeten Haus wohnen und die bei ihrem geringen Renteneinkommen sich nicht selbst eine andere Wohnung beschaffen können, denen also die Obdachlosigkeit droht (vgl. Hegel, Die Unterbringung Obdachloser in privaten Räumen S. 27), angemessen unterzubringen. Hiervon ist im Rechtsentscheidsverfahren auszugehen. Nach einer zwar umstrittenen, aber in Schrifttum und Rechtsprechung überwiegend vertretenen Rechtsauffassung handelt eine Gemeinde in Bayern in Erfüllung einer öffentlich-rechtlichen Pflicht, wenn sie Maßnahmen

, Die Unterbringung Obdachloser in privaten Räumen S. 27), angemessen unterzubringen. Hiervon ist im Rechtsentscheidsverfahren auszugehen. Nach einer zwar umstrittenen, aber in Schrifttum und Rechtsprechung überwiegend vertretenen Rechtsauffassung handelt eine Gemeinde in Bayern in Erfüllung einer öffentlich-rechtlichen Pflicht, wenn sie Maßnahmen zur Unterbringung Obdachloser trifft (BayVGH BayVBI. 1963, 122; Helmreich/Widtmann GO 3. Aufl. Art. 57 Anm. 2, 5; Hölzl GO 5. Aufl. Art. 57 Anm. Il 4 c, lll 6 a, ee, Reigl BayBgm. 1965, 184; a. M. Masson, Bayerische Kommunalgesetze 2. Aufl. Art. 57 GO Rdnrn. 12, 13; Zimniok BayBgm. 1955, 1 25). Da im gegenwärtigen Fall die Kl. die Wohnung des Bekl. zurückerhalten will, um darin die beiden "obdachlosen" Rentner unterzubringen, kann sie auf Grund der obenerwähnten Rechtsauffassung ein berechtigtes Interesse daran haben, sich durch die Kündigung eine Möglichkeit zur Erfüllung einer ihr als Gemeinde obliegenden Rechtspflicht zu verschaffen. Gegenüber dem Interesse des Bekl. an der Beibehaltung seiner Wohnung ist also dieses "öffentlich-rechtliche Interesse" der Gemeinde gemäß § 556 a BGB abzuwägen, sofern die Berücksichtigung eines solchen Interesses in diesem Rahmen zulässig ist. Demnach kann die Entscheidung des Landgerichts von der Beantwortung der Frage Nr. 1 des Vorlagebeschlusses abhängen. Dabei muß es hier unerörtert bleiben, ob die Rechtspflicht der Gemeinde dahingehen kann, den "Obdachlosen" eine Wohnung für die Dauer zu verschaffen, oder ob sie ihnen nur eine vorübergehende Unterkunft gewähren muß (vgl. BGH NJW 1959, 768; BayVGH ZMR 1955, 154; Reigl BayBgm 1965, 184/212). c) Der Vorlagebeschluß des Landgerichts geht ersichtlich weiter von der Auffassung aus, daß im gegenwärtigen Fall der Bekl. außerstande ist, sich selbst eine angemessene Ersatzwohnung zu beschaffen und daß die Kl. als Gemeinde (öffentlich-rechtlich) verpflichtet ist, ihn im Falle einer Räumung seiner bisherigen Wohnung unterzubringen. Auch diese, auf der obenerwähnten Rechtsansicht und im übrigen auf einer Tatsachenbeurteilung beruhende Auffassung ist vom Obergericht dem Rechtsentscheidsverfahren zugrunde zu legen. Auf ihrer Grundlage kann auch die Frage Nr. 2 des Vorlagebeschlusses für die Entscheidung erheblich sein. 3. Es ist angebracht, die beiden Fragen, die das Landgericht in seinem Vorlagebeschluß gestellt hat, in Einzelheiten anders zu formulieren und durch Aufgliederung in weitere Einzelfragen zu ergänzen. Ein solches Verfahren der Berichtigung und Ergänzung der Vorlagefragen ist zulässig, sofern die zum Rechtsentscheid vorgelegten Fragen durch die Neufassung nicht in ihrem rechtlichen Kern verändert werden (vgl. OLG Karlsruhe ZMR 1970, 310; Schmidt-Futterer NJW 1968, 919/922).

III. Eine Gemeinde (als eine Körperschaft des öffentlichen Rechts kann sich zur Begründung ihrer berechtigten Interessen im Sinne des § 556 a BGB grundsätzlich nicht nur auf solche Interessen berufen, die auch eine natürliche Person oder eine juristische Person des Privatrechts in gleicher oder ähnlicher Weise geltend machen könnte, sondern auch auf Interessen, die sich aus dem öffentlichen Recht ergeben. Dabei kann es hier, nach dem Inhalt der im Vorlagebeschluß gestellten Fragen, dahingestellt bleiben, ob alle Interessen einer Gemeinde berücksichtigt werden können, die irgendwie mit der Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben zusammenhängen. Jedenfalls können grundsätzlich solche Interessen im Rahmen des § 556 a BGB berücksichtigt werden, die die Erfüllung einer öffentlich-rechtlichen Pflicht der Gemeinde zum Gegenstand haben. 1. Die vorstehende Auslegung kann sich zunächst auf den Wortlaut des § 556 a Abs. 1 BGB stützen. a) Diese Vorschrift, die durch Art. Vl Nr. l des Gesetzes über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht vom 23.6.1960 (BGBI. I S. 389) in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt und durch Art. l Nr. 3 des 3. MietÄndG vom 21.12.1967 (BGBI. I S. 1248) geändert wurde, sprach in ihrer ursprünglichen Fassung von der "Würdigung der Belange des Vermieters" und spricht in ihrer geänderten Fassung von der "Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters". Dabei waren unter der Bezeichnung "Belange" ebenfalls die "lnteressen" des Vermieters im weitesten Sinne zu verstehen (vgl. die Ausführungen zur Wortauslegung des § 556 a BGB a. F. bei Roth-Stielow WM 1961, 113). Aus keiner der beiden Fassungen der Vorschrift ist ein Hinweis darauf zu entnehmen, daß etwa eine Beschränkung der Interessen des Vermieters auf einen bestimmten Rechts-, Wirtschafts- oder sonstigen Lebensbereich oder ein Ausschluß der Interessen eines bestimmten Bereichs stattfinden sollte. Vielmehr deutet der Gebrauch der allgemeinen Bezeichnungen "lnteressen" oder "Belange" darauf hin, daß die Interessen des Vermieters im weitesten Umfang sollten berücksichtigt werden können. b) Auch der Umstand, daß es sich nach dem Wortlaut des § 556 a BGB um Interessen des Vermieters handeln muß, kann zwar die Berücksichtigung der lnteressen Dritter ausschließen, zu denen der Vermieter keine rechtlich bedeutsamen Beziehungen hat (so für einen privaten Vermieter: OLG Karlsruhe ZMR 1970, 310/312 = NJW 1970,1746/1748). Er schließt aber nicht aus, daß Umstände aus dem Interessenbereich dritter Personen insoweit zu berücksichtigen sind, als sich aus ihnen (auf Grund eines familiären oder wirtschaftlichen oder rechtlichen Zusammenhangs) auch ein Interesse des Vermieters selbst ergibt. 2. Zum gleichen Ergebnis führt die Berücksichtigung der Entstehungsgeschichte des § 556 a BGB (in seiner ursprünglichen Fassung nach Art. Vl Nr. 1 AbbauG und seiner geänderten Fassung nach Art. I Nr. 3 des 3. MietÄndG) . a) Aus den Materialien zu den beiden Gesetzen ist allerdings kein Hinweis darauf zu entnehmen, daß das Problem der Berücksichtigung von Interessen des Vermieters aus dem Bereich des öffentlichen Rechts im Rahmen des § 556 a BGB von den an der Gesetzgebung beteiligten Stellen aufgegriffen wurde und daß es in einem bestimmten Sinn gelöst werden sollte. Vielmehr enthalten sowohl die amtlichen Begründungen der beiden Gesetze als auch die sonstigen Materialien (vgl. die Zusammenstellung bei Pergande, Wohnraummietrecht Einf. IV S. 9 ff.) nur

en Rechts im Rahmen des § 556 a BGB von den an der Gesetzgebung beteiligten Stellen aufgegriffen wurde und daß es in einem bestimmten Sinn gelöst werden sollte. Vielmehr enthalten sowohl die amtlichen Begründungen der beiden Gesetze als auch die sonstigen Materialien (vgl. die Zusammenstellung bei Pergande, Wohnraummietrecht Einf. IV S. 9 ff.) nur allgemeine Äußerungen über die "Belange" oder die Interessen" des Vermieters, die auf die Art und den Umfang der zu berücksichtigenden Interessen hier keinen Rückschluß zulassen. b) Die Entstehungsgeschichte des § 556 a BGB ergibt jedoch folgendes: Diese Vorschrift ist im Rahmen des Abbaus der Wohnungszwangswirtschaft neu geschaffen worden, der unter anderem die Aufhebung des Mieterschutzgesetzes zum Ziel hatte. Die in § 556 a getroffene Regelung trat gleichzeitig mit dem Außerkrafttreten (oder dem früheren Wegfall der Anwendbarkeit) des Mieterschutzgesetzes in Kraft (Art. X § 12 Abs. 2 AbbauG; § 54 MSchG n. F.). Sie sollte - zusammen mit anderen neuen Vorschriften - an die Stelle der Schutzbestimmungen des Mieterschutzgesetzes treten, ohne jedoch in vollem Umfang den gleichen Schutz wie diese zu gewähren (vgl. Kiefersauer/Glaser Grundstücksmiete 10. Aufl. § 556 e Rdnr. 2; Lutz, Das neue Mietrecht des BGB ab 1. 8. 1964 § 556 a Anm. 4). Dies rechtfertigt den Schluß, daß die Vorschrift des § 556 a BGB in keiner ihrer Fassungen vom 23.6.1960 und vom 21.12.1967 dem Mieter eine stärkere oder dem Vermieter eine schwächere Stellung verschaffen sollte, als dies bis zu seinem Inkrafttreten die entsprechenden Bestimmungen des Mieterschutzgesetzes in ihrem Geltungsbereich getan hatten (vgl. Lutz, Das neue Mietrecht des BGB - 1968 - § 556 a BGB Anm. 6). Diese Bestimmungen sind - soweit das gegenwärtige Verfahren in Frage kommt - die Vorschriften des § 4 MSchG und des § 32 MSchG. c) Der § 4 MSchG regelte in ähnlicher Weise wie § 556 a BGB den lnteressenausgleich zwischen Mieter und Vermieter, die gleichzeitig auf denselben Wohnraum Anspruch erhoben, indem er im Streitfall eine Interessenabwägung durch den Richter anordnete. § 4 MSchG ist (gleichzeitig mit der Einfügung des § 556 a in das Bürgerliche Gesetzbuch) durch Art. Ill Nr. 1 AbbauG geändert worden. Bei der Auslegung seiner früheren Fassungen war es in Schrifttum und Rechtsprechung streitig gewesen, ob der Vermieter sich zur Begründung seines "Interesses an der Erlangung der Wohnung" (so der ursprüngliche Wortlaut der Vorschrift) nur darauf berufen könne, daß er die Wohnung für sich selbst zur eigenen Benutzung brauche, oder ob er auch andere Interessen geltend machen dürfe. In diesem Zusammenhang war auch die Frage in Streit, ob der Vermieter sich auf öffentliche Interessen berufen könne, insbesondere wenn es sich bei ihm um eine öffentlich-rechtliche Körperschaft handelte (näheres siehe bei Bettermann MSchG § 4 Rdnrn. 27 ff., 36; Roquette MSchG § 4 Rdnr. 10 Fußnote 3 mit Hinweis auf DR 1941,1869). Dies bejahte die sog. "Eigeninteressentheorie", die den Standpunkt vertrat, daß das dringende und überwiegende Interesse des Vermieters sich lediglich auf die Freistellung der Mieträume zu beziehen brauche, ohne Rücksicht darauf, ob der Vermieter selbst oder ein Dritter die Räume in Benutzung nehmen wolle oder ob sie überhaupt weiter als Wohnraum benutzt werden sollten (näheres bei Bettermann a. a. O. § 4 Rdnrn. 10 ff.; Roquette a. a. O. Rdnr. 5). Dieser weiten Auslegung des § 4 MSchG trat die sog. "Eigenbedarfstheorie" entgegen, die ein beachtenswertes

e Rücksicht darauf, ob der Vermieter selbst oder ein Dritter die Räume in Benutzung nehmen wolle oder ob sie überhaupt weiter als Wohnraum benutzt werden sollten (näheres bei Bettermann a. a. O. § 4 Rdnrn. 10 ff.; Roquette a. a. O. Rdnr. 5). Dieser weiten Auslegung des § 4 MSchG trat die sog. "Eigenbedarfstheorie" entgegen, die ein beachtenswertes Interesse des Vermieters nur dann als gegeben ansah, wenn er eigenen Raumbedarf hatte und infolgedessen den vom Mieter freizustellenden Raum in eigene Benutzung nehmen wollte (Bettermann a. a. O.; Roquette a. a. O.), wenn auch unter Umständen zur Aufnahme von Familienangehörigen oder anderen Personen in seinen Hausstand (Bettermann a. a. O. Rdnr. 20; Roquette a.a.O. Rdnr. 8). Schließlich setzte sich bei der Auslegung des § 4 MSchG die Eigenbedarfstheorie durch, die sich auf den Wortlaut dieser Vorschrift und anderer, später erlassener Gesetzesbestimmungen berufen konnte (näheres hierzu vgl. Roquette a. a. O. Rdnr. 6). Diese vertrat zu dem hier in Frage stehenden Problem die Auffassung, daß der Vermieter mit der Berufung auf öffentliche Interessen nicht seinen Eigenbedarf, sondern ein Fremdinteresse geltend mache und daß selbst eine öffentlich-rechtliche Körperschaft, insbesondere eine Gemeinde, ihren Eigenbedarf nicht etwa mit der Wohnungsnot und einer besseren Ausnutzung der Mieträume bei Neuvermietung begründen dürfe (Roquette a.a.O. Rdnr. 10 mit Fußnote 3). Diese Auslegung bezog sich jedoch nur auf den früheren Wortlaut des § 4 MSchG. Sie war nach allgemeiner Ansicht im Schrifttum jedenfalls mit dessen Änderung durch Art. III Nr. 1 AbbauG überholt, weil § 4 MSchG n. F. nicht mehr von einem dringenden Interesse des Vermieters an der Erlangung des Mietraums sprach, sondern von einem solchen an der Rückgabe des Mietraums. Der Umfang der zu berücksichtigenden Interessen des Vermieters wurde erweitert; an die Stelle des Eigenbedarfs als Aufhebungsgrund trat nunmehr das überwiegende Interesse des Vermieters an der Rückgabe des Mietraums (vgl. 1. Schriftl. Bericht des Ausschusses des Bundestages für Wohnungswesen, Bau- und Bodenrecht - BTDrucks. 111/1850 S. 7). Nach der Neufassung des § 4 MSchG war hiernach der Vermieter nicht mehr auf die Geltendmachung seines Eigenbedarfs beschränkt, sondern konnte jedes Interesse an der Rückgabe des Mietraums geltend machen, wenn es nur dringend war (Breetzke/Mohnen, Mietreform 1960 § 4 MSchG Anm. 7; Holtgrave, Neues Miet- und Wohnrecht § 4 MSchG Rdnr. 7; Pergande AbbauG § 4 MSchG Anm. 2; Roquette ErgBd. zu MSchG § 4 Rdnrn. 8, 10 Schwender/Wormit AbbauG § 4 MSchG Rdnr. 1). Auch die früheren Vertreter der Eigenbedarfstheorie sehen nunmehr keinerlei Beschränkung hinsichtlich der Art des dringenden lnteresses mehr (vgl. Roquette Mietrecht 5. Aufl. S. 409).

Die Anführung der zugunsten des Mieters oder des Vermieters besonders zu berücksichtigenden Umstände in § 4 Abs. 1 Satz 2 MSchG n. F. bedeutete nur eine beispielhafte Aufzählung, die die Berücksichtigung anderer vom Gesetz geringer "gewichteter" Interessen nicht ausschloß (Schwender/Wormit a. a. O. § 4 MSchG Rdnr. 6). Da - wie oben ausgeführt - die Vorschrift des § 556 a BGB dem Mieter keinen stärkeren Schutz (und dem Vermieter keine schwächere Stellung) gewähren sollte als die gleichzeitig mit ihrem Inkrafttreten wegfallende Bestimmung des § 4 MSchG, gilt demnach auch bei der Anwendung des § 556 a BGB keine Beschränkung hinsichtlich der Art des dringenden Interesses, das der Vermieter gegenüber dem Widerspruch des Mieters geltend machen kann. d) Dafür, daß im Rahmen der Interessenabwägung nach § 556 a BGB grundsätzlich auch öffentliche Interessen jedenfalls dann berücksichtigt werden können, wenn der Vermieter eine Gemeinde oder eine andere Körperschaft des öffentlichen Rechts ist, spricht weiterhin folgendes: Gleichzeitig mit dem Inkrafttreten des § 556 a BGB fiel die Anwendbarkeit des § 32 MSchG weg. Diese Vorschrift ermöglichte die Berücksichtigung "öffentlicher Zwecke" bei der Freimachung von Wohnräumen unter bestimmten Umständen auch für Gemeinden und sonstige Körperschaften des öffentlichen Rechts. aa) Nach § 32 Abs. 1 MSchG fanden die §§ 1 bis 31 MSchG u. a. dann keine Anwendung, wenn ein Mieter eine Wohnung in einem Gebäude innehatte, das im Eigentum oder in der Verwaltung des Bundes (vgl. hierzu Roquette Mietrecht 5. Aufl. S. 369) oder eines Landes stand und öffentlichen Zwecken (oder zur Unterbringung von Angehörigen der Verwaltung des Bundes oder des Landes) zu dienen bestimmt war oder bestimmt wurde. Öffentlichen Zwecken im Sinne dieser Bestimmung diente ein Raum dann, wenn in ihm öffentliche Aufgaben erfüllt wurden, d. h. Aufgaben, die die Bundesrepublik oder das Land im Rahmen ihrer verfassungsmäßigen Aufgaben durch ihre Behörden zu erledigen hatten (vgl. Bettermann MSchG § 32 Rdnr. 76; Kiefersauer/Glaser Grundstücksmiete 10. Aufl. § 32 MSchG Rdnr. 3; Roquette a. a. O. S. 370). Soweit eine solche Zweckbestimmung vorlag, hatte schon nach dem Mieterschutzgesetz der Mieter keinen Bestandsschutz (Roquette MSchG § 32 Rdnr. 22). Für ihn bestand nur ein mittelbarer Schutz außerhalb der Mieterschutzvorschriften. Diesen hat das Bundesverfassungsgericht in seinem Beschluß vom 1.7.1964 (BVerfGE 18,121), mit dem es das sog. Fiskusprivileg des § 32 MSchG für mit dem Grundgesetz vereinbar erklärte, folgendermaßen umschrieben: "... Jedoch darf vom Fiskus erwartet werden, daß er nicht willkürlich kündigt, sondern nur, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses im dienstlichen Interesse aus besonders zwingenden Gründen erforderlich erscheint... Eine gerichtliche Nachprüfung der Kündigung ... gewährt dem Mieter in den Fällen des § 32 MSchG der Räumungsprozeß. Gegenüber der Räumungsklage kann er geltend machen, die ausgesprochene Kündigung sei unwirksam, weil ihre Voraussetzungen, insbesondere der öffentliche Bedarf, nicht gegeben seien ..." (a. a. O. S. 126). Nunmehr ist auch in solchen Fällen die Vorschrift des § 556 a BGB anwendbar, die in jedem Härtefall die Abwägung der Interessen des Mieters und des Vermieters ermöglicht. Da unter dem neuen Rechtszustand aber weiterhin solche Kündigungen vorkommen können, die die Erfüllung öffentlicher Zwecke sicherstellen sollen, ist insoweit die Berücksichtigung öffentlicher Interessen auch im

en die Vorschrift des § 556 a BGB anwendbar, die in jedem Härtefall die Abwägung der Interessen des Mieters und des Vermieters ermöglicht. Da unter dem neuen Rechtszustand aber weiterhin solche Kündigungen vorkommen können, die die Erfüllung öffentlicher Zwecke sicherstellen sollen, ist insoweit die Berücksichtigung öffentlicher Interessen auch im Rahmen des § 556 a BGB unumgänglich. bb) Gemäß § 32 Abs. 4 MSchG war die Vorschrift des Abs. 1 entsprechend anzuwenden u. a. auf Gemeinden und sonstige Körperschaften des öffentlichen Rechts, soweit sie die Räume für eigene Zwecke dringend benötigten. Unter den "eigenen Zwecken" im Sinne dieses Absatzes waren ebenfalls u. a. öffentliche Zwecke zu verstehen, die im Rahmen der gesetzlichen und satzungsmäßigen Aufgaben und Befugnisse der Körperschaft lagen (Bettermann MSchG § 32 Rdnrn. 294, 295; Roquette MSchG § 32 Rdnrn. 43, 48; ders. Mietrecht S. 373 f.). Auch einer Gemeinde gegenüber hatte demnach der Mieter bereits während der Geltung des Mieterschutzgesetzes dann keinen Bestandschutz, wenn das Gebäude, in dem er wohnte, öffentlichen Zwecken zu dienen bestimmt war oder bestimmt wurde. Es waren also schon damals unter Umständen öffentliche Interessen zuungunsten eines solchen Mieters zu berücksichtigen. Da nunmehr § 556 a BGB auch in solchen Fällen anzuwenden ist, die früher nach § 32 Abs. 4 MSchG zu beurteilen waren, und dadurch den Übergang vom Mieterschutz auf das neue soziale Miet- und Wohnrecht die Stellung des Vermieters grundsätzlich nicht verschlechtert werden sollte, kann eine Berücksichtigung öffentlicher lnteressen einer Gemeinde als Vermieterin in diesem Rahmen nicht von vornherein ausgeschlossen werden. 3. Es sind keine Umstände ersichtlich, aus denen sich entscheidende Bedenken gegen diese Auslegung des § 556 a BGB ergeben. a) Über die Frage, welche lnteressen des Vermieters bei der lnteressenabwägung nach § 556 a BGB zu berücksichtigen sind und ob insbesondere eine Gemeinde oder eine andere öffentlich-rechtliche Körperschaft als Vermieterin auch öffentliche Interessen geltend machen kann, konnte der Gesetzgeber frei nach Zweckmäßigkeitserwägungen entscheiden. Durch Verfassungsbestimmungen war er insoweit nicht entscheidend beschränkt (vgl. BVerfGE 18,121/132). Es handelte sich um eine Neuregelung im Rahmen eines sozialen Mietrechts. Auch dieser Begriff verbot nicht grundsätzlich die Berücksichtigung öffentlicher Interessen. Die Schaffung eines "sozialen Mietrechts ließ dem Gesetzgeber viele Möglichkeiten; Sache seines Ermessens war es, in welcher Form und mit welcher Intensität er der Wohnungsmiete Bestandschutz gewähren wollte (BVerfGE a. a. O.). Während das Mieterschutzgesetz von einem Bestandschutz des Mieters ausging, gegenüber welchem die Rückgabe des Mietraums an den Vermieter mit Rücksicht auf dessen eigene Interessen eine Ausnahme bildete, ist für die Neuregelung des Mietrechts, in deren Rahmen der § 556 a BGB geschaffen wurde, das freie Kündigungsrecht des Vermieters (im Rahmen der vertraglichen Verpflichtungen) der Ausgangspunkt, dem das Widerspruchsrecht des Schuldners nach der Sozialklausel des § 556 a BGB als Ausnahme gegenübersteht (Erman/Schopp BGB 4. Aufl. § 556 a Anm. 4; Kiefersauer/Glaser Grundstücksmiete 10. Aufl. § 556 a BGB Rdnr. 2; Roquette 3. MietÄndG Einl. Rdnr. 13). Zu einer Abwägung der beiderseitigen lnteressen kommt es nach dieser Vorschrift nur dann, wenn der Schuldner widerspricht und wenn der Verlust der Wohnung für ihn eine Härte bedeutet. Daran

enübersteht (Erman/Schopp BGB 4. Aufl. § 556 a Anm. 4; Kiefersauer/Glaser Grundstücksmiete 10. Aufl. § 556 a BGB Rdnr. 2; Roquette 3. MietÄndG Einl. Rdnr. 13). Zu einer Abwägung der beiderseitigen lnteressen kommt es nach dieser Vorschrift nur dann, wenn der Schuldner widerspricht und wenn der Verlust der Wohnung für ihn eine Härte bedeutet. Daran ändert auch der Umstand nichts, daß bei Vorliegen dieser Voraussetzung die Interessen von Mieter und Vermieter nach der Fassung des § 556 a BGB durch Art. I Nr. 1 des 3. MietÄndG grundsätzlich gleichwertig anzusehen sind (Pergande, Wohnraummietrecht § 556 a 3 Anm. 81; Roquette 3. MietÄndG § 556 a BGB Rdnr. 32). Aus diesen Gründen war es unter der Geltung des Mieterschutzgesetzes folgerichtig, die Vorschrift des § 4 MSchG eng auszulegen und davon auszugehen, daß nur solche Interessen zugunsten des Vermieters zu berücksichtigen seien, die der Gesetzgeber ausdrücklich privilegiert hatte (Bettermann MSchG § 4 Rdnrn. 5, 20 f.). Dagegen ist es nach dem neuen sozialen Mietrecht folgerichtig, davon auszugehen, daß grundsätzllch alle Interessen des Mieters - gleichgültig welcher Art - im Rahmen des § 556 a BGB berücksichtigt werden können und daß eine Einschränkung nur dahin geht, daß diese Interessen dringlich sein müssen. c) Wäre § 556 a BGB dahingehend auszulegen, daß öffentliche Interessen zugunsten einer Gemeinde bei der Interessenabwägung in keinem Fall berücksichtigt werden können, so würde das eine Verschlechterung derjenigen Rechtsstellung bedeuten, die sie als Vermieterin während der Geltung des Mieterschutzgesetzes hatte. Nach diesem konnte sie die Rückgabe von Mietraum unter erleichterten Bedingungen erreichen, wenn sie ihn zu öffentlichen Zwecken benötigte. Diese Erleichterung würde entfallen, wenn die Gemeinde nunmehr bei der Interessenabwägung der beiderseitigen Interessen ihr Interesse an der Erfüllung eines öffentlichen Zwecks in keiner Weise mehr geltend machen könnte. Es ist kein Anhalt dafür ersichtlich, daß der Gesetzgeber bei der Schaffung des § 556 a BGB ein solches Ergebnis gewollt hat. d) Auch die Vertreter der Eigenbedarfstheorie gingen früher von der Auffassung aus, daß der Beschränkung der Interessen des Vermieters auf seinen Eigenbedarf als einzige andere Möglichkeit diejenige gegenüberstehe, jedes Interesse des Vermieters - gleich gültig welcher Art - genügen zu lassen, wenn es nur dringlich sei (vgl. Bettermann MSchG § 4 Rdnrn. 13, 20; Roquette MSchG § 4 Rdnr. 5). Die Beschränkung der berechtigten Interessen des Vermieters auf seinen Eigenbedarf ist aber sowohl nach § 4 MSchG n. F. als auch nach § 556 a BGB weggefallen. Allerdings wurde der Ausschluß der Berücksichtigung öffentlicher lnteressen im Rahmen des § 4 MSchG gelegentlich-unabhängig von dem Streit zwischen Eigenbedarfstheorie und Eigeninteressetheorie - damit begründet, daß öffentliche Interessen auch dann keine Vermieterinteressen seien, wenn der Vermieter eine juristische Person des öffentlichen Rechts sei. Wo diese aus § 4 MSchG klage, trete sie ausschließlich als Fiskus auf und könne sie deshalb allein fiskalische Interessen zur Begründung ihres Mietaufhebungsbegehrens geltend machen (Bettermann MSchG § 4 Rdnr. 36 ähnlich Roquette DR 1941,1869/1873). Es kann dahingestellt bleiben, ob diese Ansicht, die in den Erläuterungen zu § 4 MSchG a. F. vertreten wurde, auch noch für den Rechtszustand nach § 4 MSchG n. F. zutraf. Jedenfalls trifft sie nicht auf den Rechtszustand zu, wie er durch § 556 a BGB geschaffen

hrens geltend machen (Bettermann MSchG § 4 Rdnr. 36 ähnlich Roquette DR 1941,1869/1873). Es kann dahingestellt bleiben, ob diese Ansicht, die in den Erläuterungen zu § 4 MSchG a. F. vertreten wurde, auch noch für den Rechtszustand nach § 4 MSchG n. F. zutraf. Jedenfalls trifft sie nicht auf den Rechtszustand zu, wie er durch § 556 a BGB geschaffen worden ist. Denn die obenerwähnte Meinung stellte lediglich auf den § 4 MSchG ab unter gleichzeitigem Hinweis darauf, daß § 32 MSchG abschließend regele, unter welchen Voraussetzungen und in welchem Umfang die juristischen Personen des öffentlichen Rechts privilegiert seien (vgl. Bettermann MSchG § 4 Rdnr. 38). Da aber die Neuregelung des Mietrechts mit der Schaffung des § 556 a BGB nicht nur an die Stelle des § 4 MSchG, sondern auch an die Stelle des § 32 MSchG getreten ist, erscheint eine solche Beschränkung auf nur fiskalische Interessen der Körperschaften des öffentlichen Rechts nicht mehr vertretbar. 4. Die Frage Nr. 1 des Vorlagebeschlusses ist daher zu bejahen. Die Antwort in Nr. I des Rechtsentscheids wurde lediglich zur Verdeutlichung in Einzelheiten abweichend formuliert. IV. Dagegen kann die Frage Nr. 2 des Vorlagebeschlusses nicht uneingeschränkt so beantwortet werden, wie dies das Landgericht vorgeschlagen hat. 1. In seinem Beschluß vom 5. 7. 1971 hat es hierzu folgendes ausgeführt:

"Wenn durch die Beendigung des bestehenden Mietverhältnisses ein neuer Wohnungsnotstand geschaffen wird, weil für den derzeitigen Mieter der gemeindeeigenen Wohnung - außer einer ausgesprochenen Notunterkunft - kein geeigneter Ersatzraum zur Verfügung steht, und er wegen seiner Einkommensverhältnisse nicht auf den freien Wohnungsmarkt verwiesen werden kann, so entsteht für die klägerische Gemeinde sofort eine neue öffentlich-rechtliche Pflicht. Die beiden Pflichten stehen zueinander in einem notwendigen Widerstreit. Bei einer derartigen Sachlage, bei der die Lösung eines Sozialfalles einen anderen schafft, kann nach Ansicht der Kammer den von der Vermieterin insoweit geltend gemachten Belangen kein Vorrang eingeräumt werden. Anderenfalls müßten gerade die Mieter gemeindeeigener Wohnungen, bei denen es sich meist um Personen handelt, die der sozial schwächeren Bevölkerungsschicht angehören, fortwährend befürchten, wegen eines neu auftretenden gleichschweren oder noch größeren Notstandes ihre Wohnung zu verlieren, Zum Schutze des einkommensschwachen privatrechtlichen Mieters gegenüber einer öffentlich-rechtlichen Körperschaft als Vermieterin erscheint es daher notwendig, die Geltendmachung der öffentlich-rechtlichen Pflichten durch die Vermieterin dahingehend zu beschränken, daß bei alleinigem Gegenüberstehen der jeweiligen Interessen an einer Unterbringung durch die Gebietskörperschaft ohne Rücksicht auf deren Rangordnung zueinander die Interessen des bisherigen Wohnungsinhabers überwiegen. Nur so dürfte dieser vor einem Ermessensmißbrauch hinreichend geschützt sein." 2. Der Senat vermag eine allgemeine Regel dieses Inhalts nicht aufzustellen. a) Das Landgericht hat ersichtlich in seinem Beschluß vom 5.7.1971 nur den (hier vorliegenden) Fall im Auge gehabt, daß der Wohnraum, hinsichtlich dessen die Gemeinde das Mietverhältnis gekündigt hat, nach der Rückgabe wieder als Wohnraum für andere Privatpersonen verwendet werden soll. Die Frage Nr. 2 seines Vorlagebeschlusses vom 26.5.1971 geht jedoch erheblich über diesen Rahmen hinaus, da sie sich ihrem Wortlaut nach allgemein auf die Berücksichtigung öffentlich-rechtlicher Interessen der Gemeinde bezieht und auch im Zusammenhang mit der Frage Nr. 1 auf die Berücksichtigung des Interesses an der "Erfüllung ihrer öffentlich-rechtlichen Pflichten" ohne jede Einschränkung abstellt. Im folgenden wird zwischen der Berücksichtigung der Interessen der Gemeinde an der Erfüllung öffentlicher Zwecke im allgemeinen und der Berücksichtigung ihrer Interessen an der Verwendung von freiwerdendem Wohnraum zur Unterbringung obdachloser Personen unterschieden. b) Eine allgemeine Rangfolge zwischen öffentlichen Interessen einer Gemeinde und den Interessen eines Mieters an der Beibehaltung seiner von der Gemeinde gemieteten Wohnung kann nicht aufgestellt werden. Es kann Fälle geben, in denen das Interesse der Gemeinde an der Erfüllung eines öffentlichen Zwecks nicht so dringend ist, daß es sich gegenüber den Interessen des Mieters durchsetzen kann. Es kann aber auch im Einzelfalle ein solches Interesse der Gemeinde so dringend sein, daß die Interessen des Mieters demgegenüber zurücktreten müssen. Wie das Beispiel des früheren § 32 Abs. 4 MSchG zeigt, hat der Gesetzgeber selbst schon damals das mögliche Interesse einer Gemeinde an der Erfüllung von öffentlichen Zwecken so hoch eingeschätzt, daß in einem solchen Fall bei genügender Dringlichkeit im einzelnen dem Mieter sogar der Bestandschutz schlechthin versagt

egenüber zurücktreten müssen. Wie das Beispiel des früheren § 32 Abs. 4 MSchG zeigt, hat der Gesetzgeber selbst schon damals das mögliche Interesse einer Gemeinde an der Erfüllung von öffentlichen Zwecken so hoch eingeschätzt, daß in einem solchen Fall bei genügender Dringlichkeit im einzelnen dem Mieter sogar der Bestandschutz schlechthin versagt werden konnte. Die Neuregelung des Mietrechts im Zusammenhang mit der Schaffung des § 556 a BGB sollte - wie oben ausgeführt - die Stellung des Vermieters gegenüber dem Rechtszustand während der Geltung des Mieterschutzgesetzes grundsätzlich nicht verschlechtern. Es muß daher auch jetzt die Möglichkeit bestehen, im Falle des besonders dringenden Interesses einer Gemeinde an der Erfüllung eines öffentlichen Zwecks ihre Interessen gegenüber denjenigen des bisherigen Mieters überwiegen zu lassen.

c) Auch soweit es um das Problem des im gegenwärtigen Fall von der Gemeinde geltend gemachten Interesses geht, vermag der Senat keine unter allen Umständen geltende Regel aufzustellen.

aa) Wenn das Interesse einer öffentlich-rechtlichen Körperschaft an der Erfüllung öffentlicher Zwecke - wie oben dargelegt - im Rahmen des § 556 a BGB berücksichtigt werden kann, dann ist für die Möglichkeit eines grundsätzlichen Ausschlusses bestimmter einzelner öffentlicher Zwecke kein Anhalt gegeben. Die Bereitstellung von Raum für Unterkunftszwecke konnte im übrigen schon während der Geltung des Mietschutzgesetzes unter Umständen der Erfüllung eines öffentlichen Zwecks dienen (vgl. Bettermann a.a.O. § 32 Rdnr. 78: Wohnheim für heimatlose Ausländer) und gemäß § 32 MSchG einem Bestandschutz für den Mieter entgegenstehen.

Eine entsprechende Zweckbestimmung muß nunmehr auch im Rahmen des § 556 a BGB berücksichtigt werden können. Wenn eine Gemeinde zur Erfüllung eines öffentlichen Zwecks ein Mietverhältnis kündigt, um den Mietwohnraum zur Unterbringung dritter Privatpersonen zu verwenden, dann kann ihr Interesse daran nicht von vornherein von der Abwägung gegenüber Interessen des bisherigen Mieters ausgeschlossen werden.

bb) Dies gilt auch dann, wenn die Gemeinde dem bisherigen Mieter an schließend auf Grund einer öffentlich rechtlichen Pflicht wieder eine Unterkunft verschaffen muß - wie dies das Landgericht für den gegenwärtigen Fall annimmt. Auch bei einer solchen Interessenlage kann nicht im voraus, für jeden denkbaren Fall, festgestellt werden, daß die Interessen des bisherigen Mieters gegenüber dem Interesse der Gemeinde überwiegen müssen. Es wird dabei allerdings folgendes zu beachten sein:

Soweit der Vermieter In der fraglichen Wohnung eine andere Person unterbringen will, ist bei der Abwägung der beiderseitigen Interessen gemäß § 556 a BGB dem Interesse des bisherigen Mieters an der Beibehaltung der Wohnung nicht das Interesse der unterzubringenden dritten Person an der Erlangung der Wohnung unmittelbar gegenüberzustellen, sondern vielmehr nur das Interesse des Vermieters an der Unterbringung des Dritten. Dies war schon während der Geltung des Mieterschutzgesetzes vom Standpunkt der Eigeninteressetheorie aus anzunehmen, nach der der Vermieter den Wohnbedarf dritter Personen im Rahmen des § 4 MSchG a. F. dann geltend machen konnte, wenn er an ihrer Unterbringung ein eigenes rechts schutzwürdiges Interesse hatte (vgl. Bettermann MSchG § 4 Rdnrn. 27, 69). Es muß in gleicher Weise bei der Anwendung des § 556 a BGB gelten. 3. Die Frage Nr. 2 des Vorlagebeschlusses war daher unter Aufgliederung in mehrere Einzelfragen so zu beantworten, wie dies in den Nrn. Il und lll a, b der Formel des Rechtsentscheids geschehen ist. V. An dem oben begründeten Ergebnis ändert sich auch nichts durch die in der letzten Zeit erlassenen, das Wohnraummietrecht betreffenden Gesetze. Das am 10.11.1971 In Kraft getretene Gesetz zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen vom 4.11.1971 (BGBI. I S. 1745) hat die bisher in § 556 a Abs. 1 BGB enthaltenen Bestimmungen beibehalten und auch durch die Anfügung von zwei weiteren Sätzen (Art. 1 Nr. 1 a. a. O.) den hier entscheidenden Inhalt der Vorschrift nicht geändert. Nach dem am 28.11.1971 in Kraft getretenen Gesetz über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum vom 10.11.1971 (BGBI. I S. 1839), dessen Geltungsdauer bis 31.12.1974 befristet ist (Art. 3 § 2 Abs. 3 a. a. O.), kann allerdings der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (Art. 1 § 1 Abs. 1 a. a. O.). Bei der Anwendung dieser Vorschrift treten jedoch die gleichen Probleme hinsichtlich der Abgrenzung der berechtigten Interessen des Vermieters auf wie bei der Auslegung des § 556 a Abs. 1 BGB. Überdies bleiben weitergehende Schutzrechte des Mieters nach den Vorschriften der §§ S56 a bis 556 c BGB unberührt (Art. 1 §1 Abs. 5 a. a. O.). Es bedarf deshalb hier keines Eingehens auf die Frage, inwieweit dieses Gesetz auf solche Mietverhältnisse, die vor dem 1.11.1970 gekündigt worden sind, überhaupt Anwendung findet (vgl. Art. 1 § 5 a. a. O.).