Berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses für Alliierten-Einfamilienhaus

Berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses für Alliierten-Einfamilienhaus; institutioneller Eigenbedarf; Betriebsbedarf

Ein Bedarf, einem bestimmten Bundesbediensteten im Zuge des Regierungsumzuges nach Berlin Wohnraum zur Verfügung zu stellen, stellt ein berechtigtes Interesse dar, welches dem Verlangen des bisherigen Mieters auf Fortsetzung seines - unter Hinweis auf einen derartigen Bedarf - befristeten Mietverhältnisses entgegengesetzt werden kann.

Die Bekl. können deshalb nicht gemäß § 564 c Abs. 1 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, weil der Kl. ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses zur Seite steht (§ 564 b BGB in entsprechender Anwendung).

Zunächst scheitert das Räumungsbegehren der Kl. nicht an § 564 b Abs. 3 BGB, wonach als berechtigtes Interesse nur diejenigen Gründe Berücksichtigung finden können, die im Widerspruch zum Fortsetzungsverlangen angegeben worden sind. Mit ihrer Klageschrift, mithin noch vor Ablauf des Mietverhältnisses, hat die Kl. hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht, daß Herr Dr. A. zu den Bonn Berlin-Umzüglern gehört, in das streitgegenständliche Einfamilienhaus mit seiner Frau und vier Kindern einziehen wolle und anderer Wohnraum nicht zur Verfügung stehe.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist vorliegend von einem berechtigten Interesse auszugehen, weil die Kl. mit der vor der Kammer durchgeführten Beweisaufnahme bewiesen hat, daß sie das streitgegenständliche Haus ab Oktober 1999 an einen Bundesbediensteten nebst Familie vermieten wollte, und dieser - der Zeuge Dr. A. - auch zum Einzug bereit war. Auch wenn eine juristische Person Eigenbedarf nicht geltend machen kann, ist vorliegend ein berechtigtes Interesse der Kl. anzunehmen, weil der Eigenbedarf nur ein Beispielsfall für ein berechtigtes Interesse des Mieters darstellt. Ein berechtigtes Interesse besteht vielmehr auch bei Betriebsbedarf, d. h. wenn Räume für Bedienstete des Vermieters benötigt werden. Für die Kündigung zwecks Vermietung einer Werkwohnung an einen betriebsfremden Mieter wird teilweise zwar ein gesteigerter Betriebsbedarf gefordert (LG Stuttgart WuM 1994, 470; OLG Stuttgart WuM 1991, 330; ZMR 1993, 330; BayObLG NJW 1981, 580; LG Berlin, ZK 67, GE 1996, 549). Diese Einschränkung gilt jedoch dann nicht, wenn - wie hier - eine Behörde die von ihr vermietete Wohnung für eigenes Personal benötigt, da sie nicht gehalten ist, im Rahmen ihrer Wohnungsfürsorge auf den Wohnungsmarkt auszuweichen (AG Bonn DWW 1975, 166; Beuermann, GE 1998, 398, 400; Barthelmess, 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, Kommentar, 5. Aufl., § 564 b BGB Rn. 119 a). Hinzu kommt, daß der Entscheidung des Landgerichts Stuttgart a. a. O. und dem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 24. April 1991, WuM 1991, 330 = GE 1991, 817, jeweils kein Sachverhalt zugrunde lag, in dem der Mieter bereits bei Anmietung auf die Zweckbestimmung der Wohnung hingewiesen worden ist.

Soweit in dem negativen Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 21. April 1993, ZMR 1993, 330, ein solcher Hinweis im Mietvertrag vorgesehen war und das OLG dennoch einen Betriebsbedarf verneinte, läßt sich den Entscheidungsgründen nicht entnehmen, daß es sich um ein befristetes Mietverhältnis handelte, vielmehr bezieht sich die vorgelegte Rechtsfrage auf ein Kündigungsrecht. Eine Vorlage gemäß § 541 ZPO ist von daher nicht angezeigt. Die Bewertung des Interesses der Kl. - auch im Zusammenhang mit dem einmaligen Vorgang des Regierungsumzuges - stellt auch keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung dar.

Das "berechtigte Interesse" ist zudem ein unbestimmter Rechtsbegriff, der im Lichte des Mieterschutzes auszulegen ist. Insofern rechtfertigt sich auch eine Differenzierung zwischen unbefristeten und befristeten Mietverhältnissen, wenn bei der Befristung ein Hinweis über die Zweckbestimmung der Wohnung aufgenommen wird. Auch kann insoweit die Behördeneigenschaft der Bekl. nicht außer Betracht bleiben, die diese dem Alimentierungsgrundsatz verpflichtet. Die Kl. wird hier auch nicht fiskalisch tätig, sondern nimmt im Rahmen der Wohnungsfürsorge öffentlich-rechtliche Aufgaben wahr (vgl. Rechtsentscheid des BayObLG vom 16. Dezember 1998, GE 1999, 443, 447). Aufgrund dieser Fürsorgepflicht kommt es letztlich auch nicht auf den konkreten Gesamtbedarf der Kl. an Alliiertenhäusern an, sondern auf den konkreten Bedarf der berechtigten Bedarfsperson.

Zudem folgt aus dem Prinzip des Vertrauensschutzes (§ 242 BGB), daß der Mieter bei entsprechendem Hinweis auf Wohnbedarf schon im Mietvertrag keinen weitergehenden Schutz verlangen kann (Staudinger-Sonnenschein, BGB, 13. Aufl., § 564 b Rn. 88, 153). Umgekehrt handelt der Mieter treuwidrig, wenn er in Kenntnis der Gründe für die Befristung ein befristetes Mietverhältnis eingeht und diese Gründe später nicht mehr akzeptieren will.

Grundsätzlich hat die Kl. ein Auswahlermessen bei der Geltendmachung des Erlangungsinteresses (Staudinger Sonnenschein, a. a. O., Rn. 99). Für den Einwand des Rechtsmißbrauchs sind die Bekl. beweispflichtig. Daß im Zeitpunkt zum 1. Oktober 1999 ein anderes vergleichbares Einfamilienhaus freistand und deshalb zur Verfügung stand, ist von den Bekl. nicht unter Beweisantritt vorgetragen worden. Daß die Kl. andere Einfamilienhäuser (Dreipfuhlsiedlung, Waldtier-Siedlung) zum Verkauf anbietet, nimmt ihr nicht das berechtigte Interesse. Zunächst befinden sich diese Häuser bereits an anderer Stelle, sodann wiesen diese - wie die Kl. unbestritten vorgetragen hat - einen baulich schlechten Zustand auf. Es ist der Kl. dann aber nicht verwehrt, diese Häuser zu verkaufen, zumal von gleichwertigem Wohnraum unter diesen Umständen nicht die Rede sein kann. Hinsichtlich der Objekte, an denen den USA Nutzungsrechte zustehen, hat die Kl. darüber hinaus kein Verfügungsrecht.

Mit der vor der Kammer durchgeführten Beweisaufnahme hat die Kl. das tatsächliche Bestehen eines berechtigten Interesses ihrerseits an der Nichtfortsetzung des Mietverhältnisses mit den Bekl. beweisen können. Der Zeuge Dr. A., der zu dem Personenkreis der sogenannten Bonn-Berlin-Umzügler gehört und als Diplomat im Auswärtigen Amt tätig ist, hat eindeutig bekundet, daß er bereits zum 1. Oktober 1999 in das streitgegenständliche Einfamilienhaus eingezogen wäre, wenn es ihm zur Verfügung gestanden hätte. Daß dies auch nach wie vor seine Absicht ist, hat er unmißverständlich zum Ausdruck gebracht. Seine derzeitige Wohnsituation mit seiner Familie im Hause sei nicht länger tragbar. Dort sei toxischer Schimmelbefall festgestellt worden, und zudem sei der zur Verfügung stehende Platz nicht ausreichend. Die Unterkunft sei von vornherein lediglich als Provisorium gedacht gewesen, das sich schon viel zu lange hingezogen habe. Akzeptablen Ersatzwohnraum habe er trotz Suche bisher nicht finden können. Wenn das Haus H. Straße frei würde, würde er sofort mit seiner Familie, d. h. mit seiner Frau und vier Kindern, einziehen. Zwar habe er unter der derzeitigen gesundheitsgefährdenden Wohnsituation für Sommer 2001 um Versetzung gebeten, er habe jedoch kurz vor Weihnachten vom Auswärtigen Amt das Angebot erhalten, in Berlin zu bleiben. Dieses Angebot habe er nur im Hinblick auf seine derzeitige, nicht mehr tragbare Wohnsituation abgelehnt. Diese Ablehnung sei jedoch nicht endgültig gemacht worden; er habe vielmehr auch die Personalverwaltung darauf hingewiesen, daß er nur unter den derzeitigen Wohnbedingungen das Angebot, länger in Berlin zu bleiben, nicht annehmen könne. Wenn er wüßte, daß er das Haus beziehen könne, werde er dies umgehend der Personalabteilung mitteilen. Nach diesen eindeutigen Bekundungen, an denen die Kammer keinen Anlaß zu Zweifeln hat, war der Zeuge seit Sommer 1999 daran interessiert, in das streitgegenständliche Haus zu ziehen und hat auch nach wie vor diese Absicht. Hiergegen spricht nicht, daß er sich zudem um anderen Wohnraum bemüht hat; dies beweist vielmehr, daß seine derzeitige Wohnsituation keine ausreichende ist. Daß der Zeuge mit seiner Familie nach Auffassung der Bekl. nach den Wohnungsvergaberichtlinien der Kl. lediglich einen Anspruch auf Zuweisung einer Geschoßwohnung mit sechs Zimmern in einer Gesamtgröße von nicht mehr als 151 qm hätte, steht einem berechtigten Interesse der Kl. an der Nichtfortsetzung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses nicht entgegen. Das berechtigte Interesse der Kl. beschränkt sich nämlich nicht auf die zwingenden wohnrechtlichen Vorschriften, vielmehr kann die Kl. ihren Bediensteten auch mehr als den Mindestbedarf gewähren, wenn dieser nicht überzogen ist. Letzteres kann jedoch hier nicht festgestellt werden, da der Zeuge Dr. A. das streitgegenständliche Haus mit seiner Frau und vier Kindern beziehen will.

Das Verhalten der Kl. ist darüber hinaus auch nicht deshalb treuwidrig, weil ihr Alternativhäuser zur Verfügung stünden, die sie ihren Bediensteten anbieten könnte. Soweit die Bekl. auf ungefähr 150 fertiggestellte Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser auf dem ehemaligen Gelände des Alliierten-Militärflugplatzes in Berlin-Gatow verweisen, sind diese bereits nach ihrer Lage nicht mit dem streitgegenständlichen Haus zu vergleichen. Das Verhalten der Kl. ist auch nicht treuwidrig, weil diese gegenüber den Bekl. ein Vertrauen auf ein längeres Mietverhältnis begründet hätte. Der Mietvertrag ist ausdrücklich befristet worden. Auch die bedingte Verlängerungsoption läßt nicht den Schluß zu, daß - wie die Bekl. meinen - das Fortsetzungsverlangen nur noch reine Formsache gewesen sei. Daß die Kl. den Eintritt der Bedingung (Nicht-Benötigen des Hauses durch die Kl.) selbst vereitelt hätte, kann nach den obigen Ausführungen nicht festgestellt werden.

Soweit der Bundesbauminister Müntefering angab, daß die ehemaligen Alliierten Wohnungen nicht alle für die Versorgung der Bundesbediensteten benötigt würden und deshalb Räumungsklagen nicht mehr angestrengt bzw. weiterverfolgt werden sollten, hat dies für den vorliegenden Fall, der ein Alliierten-Einfamilienhaus betrifft, keine Bindungswirkung, da dieses mit Wohnungen gerade nicht vergleichbar ist und Alliierten-Einfamilienhäuser unbestritten in geringerer Zahl vorhanden sind.

Um die Alliierten-Wohnungen ist es still geworden, weil das Angebot die Nachfrage übersteigt. Mieter mit einem befristeten Mietverhältnis dürfen dort weiter wohnen. Anders ist es bei Einfamilienhäusern.

Das Mietverhältnis für das Einfamilienhaus in guter Wohnlage war bis zum 30. September 1999 befristet. Danach sollte ein Bonn-Berlin-Umzügler, ein im Auswärtigen Amt beschäftigter Diplomat, dort einziehen, was die Vermieterin den Mietern auch rechtzeitig mitteilte. Diese weigerten sich jedoch, das Haus zu räumen.

Mit Urteil vom 16. Januar 2001 gab das Landgericht Berlin der Räumungsklage statt und meinte, hier habe der Vermieter (Behörde) ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne des § 564 b BGB dargelegt. Zwar könne die Klägerin als juristische Person keinen Eigenbedarf geltend machen; es liege jedoch ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 564 b Abs. 1 BGB vor. Das gelte auch dann, wenn eine Behörde die von ihr vermietete Wohnung für eigenes Personal benötige. Ein Mieter handle treuwidrig, wenn er in Kenntnis der Gründe für die Befristung ein befristetes Mietverhältnis eingehe und diese Gründe später nicht mehr akzeptieren wolle.