Berechtigtes Interesse und Informationsobliegenheiten bei der Untervermietung, Untervermietung einer Einzimmerwohnung

1. Ein berechtigtes Interesse der Mietpartei im Sinne von § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann auch hinsichtlich einer Einzimmerwohnung vorliegen.

2. Die Frage, welche Informationen über die Person der Untermieterin oder des Untermieters eine Mietpartei gegenüber der Vermieterseite offenlegen muss, ist nicht generell zu beantworten, maßgeblich sind vielmehr die Umstände des Einzelfalls.

Die Kl. war Mieterin einer Einzimmerwohnung der Bekl. und trat zum 1.7.2018 ein auf ein Jahr befristetes Arbeitsverhältnis in Rom an, wo sie ein Zimmer in einer Wohngemeinschaft nutzte. Ihre Berliner Wohnung wollte die Kl. während ihrer Abwesenheit möbliert untervermieten. Hausrat, Küchenutensilien und Bekleidung der Kl. sollten in der Wohnung, die Kl. im Besitz eines Wohnungsschlüssels bleiben. In Zeiten, in denen sich die Kl. in Berlin aufhält, sollte die Wohnung gemeinsam genutzt werden.

Mit Schreiben vom 21.7.2018 erbat die Kl. von der Hausverwaltung der Bekl. die befristete Untervermietung der Wohnung an eine namentlich benannte Untermieterin, eine italienische Lehrerin für Deutsch und Italienisch. Die Hausverwaltung lehnte ab. Eine Untermieterlaubnis werde nicht erteilt, weil die Kl. keine Angaben zum Untermietzins gemacht und weder Ausweisunterlagen der in Aussicht genommenen Untermieterin noch ihren eigenen Arbeitsvertrag für Italien vorgelegt habe. Die begehrte Erlaubnis wurde in der Folgezeit auch nach erneuten Aufforderungen der Kl. nicht erteilt.

Mit Schreiben vom 28.1.2019 kündigte die Kl. das Mietverhältnis zum 30.4.2019 und forderte mit Schreiben vom 28.4.2018 von der Bekl. Schadensersatz für die ihr aufgrund der versagten Untermieterlaubnis entstandene finanzielle Mehrbelastung. Mit der vorliegenden Klage verfolgt die Kl. ihr Begehren auf Schadensersatz für den Zeitraum vom 1.10.2018 bis 31.3.2019 in Höhe von 400 € monatlich, insgesamt 2.400 € nebst Zinsen.

Der Kl. steht wegen der ihr unrechtmäßig versagten Untermieterlaubnis gegen die Bekl. ein Anspruch auf Ersatz der entgangenen Mieteinnahmen in Höhe von insgesamt 2.400 € aus den §§ 280 Abs. 1, 535, 553 Abs. 1 BGB zu.

Die Bekl. haben eine Pflicht aus dem Mietverhältnis verletzt, indem sie ihre Erlaubnis zur Untermiete verweigerten, obwohl der Kl. nach § 553 Abs. 1 BGB ein Anspruch hierauf zustand (BGH, Urteil vom 11.6.2014 - VIII ZR 349/13 - GE 2014, 998 = juris; LG Berlin, Beschluss vom 10.1.2018 - 65 S 202/17 - GE 2018, 515 = juris; LG Berlin, Urteil vom 4.12.2006 - 67 S 425/05 - GE 2007, 783 = Rn. 23, juris; LG Berlin, Urteil vom 8.11.2004 - 67 S 210/04 - GE 2005, 619 = juris).

Nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann eine Mietpartei von der Vermieterseite die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einer dritten Person zum Gebrauch zu überlassen, wenn für sie nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse hieran entsteht.

Ein solches berechtigtes Interesse der Kl. lag hier vor. Als berechtigt ist dabei jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechtsordnung in Einklang steht (st. Rspr., vgl. zuletzt: BGH, Urteil vom 11.6.2014 - VIII ZR 349/13 -, Rn. 14, juris m.w.N.). Die Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 BGB sind unter Berücksichtigung des mieterschützenden Zwecks dieser Regelung auszulegen (BGH, Urteil vom 23.11.2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 11). Daher ist der Wunsch einer Mietpartei, die am Ort ihrer in einer anderen Stadt gelegenen Arbeitsstelle unter Beibehaltung der bisherigen Wohnung eine weitere Wohnung angemietet hat, von berufsbedingt entstehenden Reise- und Wohnungskosten entlastet zu werden, als berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines Teils der Wohnung anzuerkennen (BGH, aaO.). Dies gilt auch für den Fall der Aufnahme einer (befristeten) Arbeitstätigkeit im Ausland (BGH, aaO.). So ist es auch im vorliegenden Fall: Unstreitig trat die Kl. zum 1.7.2018 in ein Arbeitsverhältnis mit dem Max-Planck-Institut für Kunstgeschichte in Rom ein. Das Arbeitsverhältnis war dort für ein Jahr befristet. In Rom nutzte die Kl. ein Zimmer in einer Wohngemeinschaft.

Dem berechtigten Interesse steht auch nicht im Wege, dass es sich bei dem unterzuvermietenden Wohnraum um eine Einzimmerwohnung handelt, wobei es nicht darauf ankommt, ob die Kl. die Wohnung durch einen Raumteiler aufteilt oder nicht.

Die qualitativen und/oder quantitativen Anforderungen an die verbleibende Nutzung durch die Mietpartei waren lange umstritten (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 11.6.2014 - VIII ZR 349/13, GE 2014, 998 Rn. 16-18 = juris). Seit nunmehr einigen Jahren ist indes höchstrichterlich geklärt, dass in Anbetracht des mieterschützenden Zwecks des § 553 Abs. 1 BGB, der Mietpartei den Wohnraum zu erhalten, ein großzügiger Maßstab anzulegen ist (BGH, Urteil vom 11.6.2014 - VIII ZR 349/13, GE 2014, 998 Rn. 30, juris). Eine Anwendung des § 553 Abs. 1 BGB scheidet nur dann aus, wenn die Mietpartei der Sache nach die Wohnung zugunsten einer anderen Person vollständig aufgibt, also die Sachherrschaft endgültig und vollständig verliert (vgl. BGH, aaO.; LG Hamburg, NJW-RR 2000, 602; WuM 1994, 535; LG Berlin, NJW-RR 1994, 1289). Die Vorschrift ist indes anzuwenden, wenn die Mietpartei weiterhin Mitgewahrsam ausübt, etwa indem sie persönliche Gegenstände in der Wohnung belässt oder im Besitz von Schlüsseln ist (BGH, aaO.; LG Stuttgart, Urteil vom 11.7.2018 - 1 S 2/18, Rn. 24, juris; LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 12.8.2020 - 66 S 87/20, n.v.).

Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Die Kl. sollte im Besitz eines Schlüssels bleiben und ihre Möbel sowie persönliche Gegenstände in der Wohnung lagern. Zudem war auch beabsichtigt, die Wohnung bei gelegentlichen Aufenthalten der Kl. in Berlin während der Dauer der Untervermietung gemeinsam zu nutzen.

Die Kl. hat auch jedenfalls mit der im Schreiben der Bekl. vom 8.8.2018 erwähnten eMail vom 30.7.2018 in Verbindung mit dem klägerischen Schreiben vom 21.7.2018 ihren gegenüber den Bekl. bestehenden Darlegungspflichten im Hinblick auf die vorgesehene Untervermietung genügt (vgl. hierzu: Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 553 Rn. 15). Die Kl. hat den Bekl. den Grund der befristeten Untervermietung, nämlich ihre aktuelle berufliche Tätigkeit im Ausland, sowie die Absicht, die Wohnung zeitlich befristet unterzuvermieten, mitgeteilt.

Gleiches gilt auch für die den Bekl. übermittelten Informationen über die Person der Untermieterin.

Welche Informationen über die Person der Untermieterin oder des Untermieters eine Mietpartei gegenüber der Vermieterseite offenlegen muss, ist in der Literatur und der Rechtsprechung streitig. Jedenfalls ist die Person namentlich zu benennen (LG Berlin, Urteil vom 13.10.1992 - 64 S 209/92 - juris), teilweise wird darüber hinaus gefordert, ihre berufliche oder sonstige Tätigkeit zu offenbaren (offengelassen: BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 3.10.1984 - VIII ARZ 2/84 - GE 1985, 85 = Rn. 19, juris zur Vorgängerregelung § 549 Abs. 2 BGB a.F.; Meyer-Abich, NZM 2020, 19; Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 553 Rn. 16) oder zusätzlich noch das Geburtsdatum zu nennen (LG Hamburg, Urt. v. 20.12.1990, NJW-RR 1992, 13). Teilweise wird auch statt des Geburtsdatums die Mitteilung der aktuellen Anschrift gefordert (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 22.1.2020 - 3 C 234/19 - juris). Richtigerweise ist zur Beantwortung der Frage, welche Angaben konkret erforderlich sind, nach dem Zweck der Regelung auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen (LG Berlin, Beschluss vom 10.1.2018 - 65 S 202/17 - GE 2018, 515 = Rn. 13, juris; Seyfarth, NZM 2002, 200). Denn eine private Vermieterin, welche über die Untervermietung ihrer Einliegerwohnung des von ihr selbst bewohnten Einfamilienhauses zu entscheiden hat, verfolgt andere Interessen im Rahmen der Prüfung nach § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB als eine juristische Person als Vermieterin eines oder mehrerer Mehrfamilienhäuser.

Vorliegend war den Bekl. zum 30.7.2018 der vollständige Name, der Geburtsort und der Beruf der Untermieterin bekannt. An weiteren Informationen bestand kein ersichtliches oder vorgetragenes Interesse. Die Bekl. waren auf Grundlage dieser Informationen ohne Weiteres in die Lage versetzt, zu prüfen, ob in der Person der Untermieterin eine Erlaubnis hindernde Umstände vorlagen. Dies war offenkundig nicht der Fall, jedenfalls sind solche, wie auch sonstige die Erlaubnis hindernde Umstände, nicht vorgetragen. Einen Anspruch der Bekl. gegen die Kl. auf Nachweis der dargelegten Umstände, etwa durch Vorlage von Ausweispapieren der Untermieterin oder des Arbeitsvertrages der Kl. bestand nicht. Eine solche Nachweispflicht geht aus § 553 Abs. 1 BGB nicht hervor. Auch die Mitteilung der Höhe des Untermietzinses ist nicht Voraussetzung für die Erteilung der Erlaubnis. Zwar kann diese gegebenenfalls wegen einer Beteiligung der Vermieterseite für diesen Bedeutung haben (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 553 Rn. 20) und deswegen ein Anspruch auf die Auskunft bestehen. Eine Kopplung dieser Auskunft an die Erlaubnis geht aber aus dem Gesetz nicht hervor und spielt auch für die Prüfung gemäß § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB keine Rolle. Auch die Vorlage des Untermietvertrages kann nicht verlangt werden. Dies schon deshalb, weil von der Mieterseite nicht verlangt werden kann, das Risiko eines Vertragsabschlusses einzugehen, wenn noch gar nicht die Erlaubnis der Vermieterseite vorliegt. Die Vorlage nur eines Entwurfs wäre für die Vermieterseite indes wertlos.

Die Bekl. haben die in der dennoch unterbliebenen Erlaubnis liegende Pflichtverletzung auch zu vertreten, § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB, insbesondere kann sie, worauf sich die Bekl. aber auch gar nicht berufen, ein etwaiger Rechtsirrtum nicht entlasten (BGH, Urteil vom 11.6.2014 - VIII ZR 349/13 - GE 2014, 998 = juris).

Der Kl. steht damit der geltend gemachte Mietausfallschaden für den Zeitraum vom 1.10.2018 bis zum 31.3.2018 in Höhe von 400 € monatlich, insgesamt 2.400 € zu.

Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums an eine Dritten unterzuvermieten, so kann er vom Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen, es sei denn, gegen die Person des Dritten sprechen gewichtige Gründe, der Wohnraum würde übermäßig belegt oder dem Vermieter könnte die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden. Was aber, wenn es sich um eine Einzimmerwohnung handelt, die zeitweise untervermietet werden soll? Das AG Mitte meint, dass § 553 Abs. 1 BGB über die Untervermietung auch dann Anwendung finde.

Weil die Klägerin die von ihr bewohnte Einzimmerwohnung während eines berufsbedingten einjährigen Aufenthalts in Rom an eine italienische Lehrerin zu einem Untermietzins von 480 € monatlich untervermieten wollte, beantragte sie unter Benennung von Einzelheiten hinsichtlich der beabsichtigten Untermieterin von den Beklagten im Juli 2018 die Erlaubnis zur möblierten Untervermietung. Hausrat, Küchenutensilien und Bekleidung der Klägerin sollten in der Wohnung und die Klägerin im Besitz eines Wohnungsschlüssels bleiben. In Zeiten, in denen sich die Klägerin in Berlin aufhält, sollte die Wohnung gemeinsam mit der Untermieterin genutzt werden. Nachdem die Beklagten die Erlaubnis verweigert hatten, kündigte die Klägerin das Mietverhältnis im Januar 2019 zum 30. April 2019 und verlangt wegen unberechtigter Verweigerung der Untermieterlaubnis Schadensersatz in Höhe des entgangenen Untermietzinses für die Zeit von Oktober 2018 bis März 2019 in Höhe von 2.400 €.

Das AG Wedding gab der Klage statt, weil die Beklagten die Untermieterlaubnis zu Unrecht verweigert hätten und der Klägerin deshalb ein Schadensersatzanspruch in Höhe des entgangenen Mietzinses zugestanden habe. Die Klägerin habe sämtliche für eine Untervermietung erforderlichen Umstände und Angaben sowohl auf ihrer Seite als auch auf der der beabsichtigten Untermieterin beigebracht; dass es sich um eine Einzimmerwohnung handele, stünde dem nicht entgegen, weil die Klägerin insbesondere wegen des Einbehalts eines Schlüssels und der Zurücklassung ihres Mobiliars die Wohnung nicht vollständig aufgegeben habe, sondern noch Mitgewahrsam an ihr habe ausüben können. In Anbetracht des mieterschützenden Zwecks des § 553 Abs. 1 BGB sei die Bestimmung großzügig auszulegen, so dass ein Anspruch auf die begehrte Untervermietung bestanden hätte.

In § 540 Abs. 1 BGB ist die Gebrauchsüberlassung der Wohnung an Dritte geregelt, in § 553 Abs. 1 BGB die Gebrauchsüberlassung eines Teils der Wohnung. Frage: Unter welche Bestimmung fällt wohl die Gebrauchsüberlassung einer Einzimmerwohnung? Ganz sicher unter § 540 BGB. So hat das auch der damalige Gesetzgeber im Entwurf eines Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 5. Dezember 1962, BT-Drs. IV/806, S. 9, gesehen („Der neue § 549 Abs. 2 soll nur eingreifen, wenn der Mieter einen Teil des Mietraumes, nicht dagegen, wenn der Mieter den ganzen Mietraum einem Dritten überlassen will …“). An dieser Regelung hat sich durch die Mietrechtsreform nichts geändert (vgl. Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 553, Rn. 9). Die vollständige (wie auch sonst?) Überlassung einer Einzimmerwohnung fällt nun einmal nicht unter § 553 Abs. 1 BGB, sondern unter § 540 Abs. 1 BGB (vgl. z. B. Palandt/Weidenkaff, BGB, 79. Aufl., § 553 Rn. 3; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl., § 553 Rn. 8; Kinne, GE 2012, 19). Soweit das Amtsgericht sich zur Stützung seiner Auffassung auf Entscheidungen des BGH beruft (z. B. BGH GE 2006, 249, GE 2014, 998), betrafen diese stets die Vermietung eines Teils einer mehrzimmrigen Wohnung, nicht jedoch die Untervermietung einer Einzimmerwohnung im Ganzen. Das trifft auch auf die BGH-Entscheidung vom 23. November 2005 (VIII ZR 4/05, GE 2006, 249) zu: Die dort angesprochene „Mietermobilität“, die das Amtsgericht anspricht, bezog sich gerade nur auf einen Wohnungsteil. Überlegungen zum verbliebenen Lebensmittelpunkt und zur Möglichkeit der Gewahrsamsausübung helfen auch nicht weiter, jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter sich wie hier im 1.500 km entfernten Rom in einem Arbeitsverhältnis befindet: Wie soll er dann seine Obhutspflichten bezüglich der Mietsache ausüben können? Meines Erachtens haben die Beklagten die Einwilligung unter diesem Gesichtspunkt zu Recht verweigert. Auf die Frage, ob genügend Informationen hinsichtlich der Untermieterin erteilt worden waren, kam es deshalb nicht an. Selbst wenn man aber einen Anspruch auf Überlassung bejahen und deshalb einen Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB erwägen wollte, hätten sich die Beklagten doch auf fehlendes Verschulden nach Satz 2 der Vorschrift berufen können. Zwar hat nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der Verpflichtete grundsätzlich das Risiko eines Irrtums über die Rechtslage zu tragen (zuletzt BGH, Urteil vom 23. Februar 2018 - V ZR 101/16 -, juris). Das kann aber dann nicht gelten, wenn zu der entscheidungserheblichen Frage keine höchstrichterliche Entscheidung vorliegt und zudem ablehnende Meinungen in der entsprechenden Literatur vertreten werden. Dann aber mussten die Beklagten nicht damit rechnen, dass das Amtsgericht den geltend gemachten Anspruch für begründet halten würde, so dass kein Verschulden wegen der Erlaubnisverweigerung anzunehmen gewesen wäre.