Berechtigtes Interesse für Untervermietung an Flüchtling aus der Ukraine

Auch allgemeine humanitäre Erwägungen können ein berechtigtes Interesse des Mieters für die Erlaubnis einer Untervermietung begründen (hier: Aufnahme eines ukrainischen Flüchtlings).

(Leitsatz der Redaktion)

I. […] Die Kl. mietete mit Mietvertrag vom 19. Mai 2014 die von ihr innegehaltene Wohnung mit einer Fläche von 85,17 m2, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Bad und Balkon von der Bekl.

Mit eMail vom 25. April 2022 erbat die Kl. von der Bekl. die Erlaubnis, an die im Klageantrag benannte Frau …, geboren am … 1994, ab dem 1. Mai 2022 ein Zimmer der von ihr gemieteten Wohnung untervermieten zu dürfen.

Sie teilte mit, dass sie selbst weiterhin in der Wohnung wohnen werde und mit der Untervermietung einer Geflüchteten aus dem ukrainischen Kriegsgebiet Unterstützung anbieten möchte.

Mit eMail vom 11. Mai 2022 übersandte die Bekl. der Kl. eine Nachtragsvereinbarung mit der Bitte, zwei unterschriebene Exemplare zurückzusenden.

Die übersandte Nachtragsvereinbarung sah neben der Genehmigung der Untervermietung eine Änderung der im Mietvertrag getroffenen Staffelmietvereinbarung in eine Indexmietvereinbarung vor.

Die Kl. lehnte die Unterzeichnung der Nachtragsvereinbarung wegen der vorgesehenen Indexmiete ab.

Mit Schreiben vom 11. Juli 2022 forderte der von der Kl. hinzugezogene Berliner Mieterverein die Bekl. unter Fristsetzung bis zum 30. Juli 2022 auf, die Untervermieterlaubnis zu erteilen.

Mit Schreiben vom 21. Juli 2022 lehnte die Bekl. über ihre Hausverwaltung deren Erteilung erneut mit der Begründung ab, dass weder die Kl. noch der Mieterverein ein berechtigtes Interesse substantiiert dargelegt hätten. Sie wies darauf hin, dass für den Fall, dass die Kl. seit der Anfrage „den Flüchtling bereits ohne Genehmigung des Vermieters bei sich aufgenommen“ habe, dies eine fristlose Kündigung begründen könne, und riet der Kl., die Untervermietung umgehend zu beenden.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass nicht jedes beliebige Interesse des Mieters ausreichen könne, da sonst die erforderliche Zustimmung und auch die Möglichkeit der Kündigung bei deren Versagung inhaltlich entleert würden und dies nicht mehr mit den geschützten Interessen des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 GG vereinbar wäre. Das berechtigte Interesse umfasse zwar auch die grundsätzliche Entscheidung des Mieters, sein Privatleben nach seinen Vorstellungen zu gestalten, auch dann, wenn er mit dem Dritten eine auf Dauer angelegte Wohngemeinschaft bilden möchte; es reiche aber nicht jede Art von Gemeinschaft aus. Berechtigt sei das Interesse immer dann, wenn es um die Bildung von auf Dauer angelegten Lebensgemeinschaften ginge, in welcher wechselseitig Verantwortung füreinander übernommen werde. Maßgeblich sei dabei der Zeitpunkt der Aufnahme. Allgemeine humanitäre oder sonst öffentliche Interessen, die der Mieter lediglich fördern möchte, reichten nicht aus. […]

II. 1. Die Berufung ist […] begründet. […]

Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers der von der Kl. gemieteten Wohnung mit einer Größe von mehr als 85 m2 aus § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Die Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 BGB liegen vor; der Anspruch ist nicht nach Satz 2 der Vorschrift ausgeschlossen.

Nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse dafür entsteht. Nach Satz 2 gilt das nur dann nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.

a) Nach der Rechtsprechung des BGH ist ein Interesse des Mieters i.S.d. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB schon dann anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Als berechtigt i.S.d. Vorschrift ist jedes - auch höchstpersönliche - Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht. Hierzu gehört grundsätzlich die Entscheidung des Mieters, sein Privatleben „innerhalb der eigenen vier Wände“ nach seinen Vorstellungen zu gestalten, dies auch dann (nicht etwa nur dann), wenn er mit Dritten eine auf Dauer angelegte Wohngemeinschaft bilden möchte (st. Rspr. BGH, Beschl. vom 3. Oktober 1984 - VIII ARZ 2/84, NJW 1985, 130 [131], zu § 549 Abs. 2 a.F.; Urt. vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, GE 2006, 249 = NJW 2006, 1200; Urt. vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, GE 2014, 998 = NJW 2014, 2717; Urt. vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, GE 2018, 385 - nach juris Rn. 53 f.).

Der Entschluss, in Gemeinschaft mit anderen zu leben, genießt - so der BGH - als Teil des allgemeinen Persönlichkeitsrechts den Schutz der Grundrechte (Art. 1 Abs. 1, Art. 2 Abs. 1 GG), solange er nicht die Schranken überschreitet, die die Verfassung selbst der Ausübung des allgemeinen Freiheitsrechts setzt. Zu dieser Feststellung sah der BGH sich veranlasst, weil die Vorinstanzen im Rahmen der Vorlagefrage auch geklärt sehen wollten, ob die Absicht des Zusammenlebens unverheirateter Personen gleichen oder verschiedenen Geschlechts in einer eheähnlichen oder einer Wohngemeinschaft die Annahme eines berechtigten Interesses unter dem Gesichtspunkt des gegen das nach Art. 2 Abs. 1 GG zu beachtende Sittengesetz ausschließen könne, was der BGH klar verneinte.

Soweit das Amtsgericht meint, nur bei der beabsichtigten Bildung einer auf Dauer angelegten Wohn- bzw. Verantwortungsgemeinschaft könne ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung angenommen werden, so lässt sich diese Anforderung weder der Rechtsprechung des BGH noch den Gesetzesmaterialien entnehmen (vgl. BT.-Drs. IV/806; IV/2195, S. 3; 14/4553, S. 49). Es ist vielmehr nicht einmal erforderlich, dass der Mieter überhaupt beabsichtigt, mit dem Untermieter eine Wohngemeinschaft zu bilden (vgl. BGH, Urt. vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, GE 2006, 249 - nach juris Rn. 12; Urt. vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, GE 2014, 998 = NJW 2014, 2717).

Dies zugrunde gelegt, beanstandet die Kl. zu Recht, dass das Amtsgericht ihren Wunsch, ein Zimmer der von ihr inne gehaltenen Wohnung an eine (konkret benannte) Person unterzuvermieten, die die „Besonderheit“ aufweist, dass sie aus dem ukrainischen Kriegsgebiet geflüchtet ist, dies, um diese Person zu unterstützen, nicht als berechtigtes Interesse i.S.d. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB angesehen hat.

Zu Recht macht sie geltend, dass wohl kaum ein Interesse als höchstpersönlicher angesehen werden kann als das, sein (Privat-) Leben und Handeln nach den eigenen ethischen Grundüberzeugungen auszurichten und zu gestalten, dies auch und gerade in dem geschützten Bereich der „eigenen vier Wände“.

Dass die Motivation der Kl. mit der Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht, stellt wohl auch die Bekl. nicht infrage.

Der BGH betont in seiner Grundentscheidung aus dem Jahr 1984, dass es geboten sei, bei der Ausfüllung des Begriffs des berechtigten Interesses in besonderem Maße die Wertordnung der Grundrechte zu berücksichtigen, die die Auslegung des Bürgerlichen Rechts beeinflusse, wo dieses sich - wie im Fall der Untervermieterlaubnis - unbestimmter Rechtsbegriffe bediene (BGH, Beschl. vom 3. Oktober 1984 - VIII ARZ 2/84, NJW 1985, 130 [131], m.w.N. zur diesbezüglichen Rechtsprechung des BVerfG).

Dass der Wunsch der Kl., mit einem aus einem Kriegsgebiet geflüchteten Menschen eine häusliche Gemeinschaft zu begründen, um ihn zu unterstützen, nicht unter den Schutz der nach der BGH-Rechtsprechung maßgeblichen Art. 1 Abs. 1, Art. 2 Abs. 1 GG fallen soll, lässt sich auch deshalb nicht begründen, weil das unsere Rechtsordnung prägende Grundgesetz aus der Erfahrung (und dem Leid) zweier Weltkriege mit gigantischen Flüchtlingsströmen entstanden und diese in die im Grundgesetz getroffenen Wertentscheidungen eingeflossen ist.

Soweit in der Literatur teilweise die Auffassung vertreten wird, dass „allgemeine humanitäre Erwägungen“ oder „Interessen“ nicht ausreichen (sollen), weil es sich immer um ein Interesse gerade des Mieters selbst handeln müsse (vgl. Staudinger/V. Emmerich, BGB [2021] § 553 Rn. 4a; Schmidt-Futterer/Flatow, 15. Aufl. 2021, BGB § 553 Rn. 4; a.A. Blank/Börstinghaus/Siegmund/Siegmund, Miete, 7. Aufl. 2023, § 553 Rn. 5, ebenso wie bereits Blank/Börstinghaus/ Blank/Börstinghaus, 6. Aufl.; BeckOK BGB/Wiederhold, 66. Ed. 1.5.2023, BGB § 553 Rn. 5; wohl auch: Hinz, WuM 2023, 65 [72]), mag dem zuzugeben sein, dass sich bezüglich humanitärer Gesichtspunkte ein Bezug zu dem Mieter ergeben muss, der die Untervermieterlaubnis begehrt, etwa dadurch, dass er sich diese Erwägungen und Interessen zu eigen macht, diese seine konkrete Motivation i.S.d. BGH-Rechtsprechung begründen (differenzierend: Hinz, WuM 2023, 65 [72]).

Der Auffassung ist - jedenfalls in einem Fall wie dem hier gegebenen - entgegenzuhalten, dass sich der Bezug zum Mieter ohne Weiteres daraus ergibt, dass sein Wunsch auf eigenen (höchst-) persönlichen ethischen Grundüberzeugungen beruht.

Hinzu kommt, dass das Argument, § 553 Abs. 1 BGB verfolge den Zweck, dem Mieter die Wohnung zu erhalten, in einer Fallkonstellation wie der hier gegebenen zu kurz greift. Es ist kein sachlicher Grund ersichtlich, der es rechtfertigen kann, danach zu unterscheiden, ob der beabsichtigten Untervermietung der Wunsch des Mieters zugrunde liegt, in der Wohnung nicht (mehr) allein zu leben (vgl. BGH, Urt. vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, GE 2018, 385 - juris Rn. 54) oder der Wunsch, in der angemieteten Wohnung sein Leben nach den eigenen Wertvorstellungen und ethischen Grundüberzeugungen zu gestalten, ohne gezwungen zu sein, das Mietverhältnis zu beenden, um diesen Wunsch in einer anderen Wohnung zu realisieren. In beiden Fällen würde der „Verlust“ der Wohnung nicht auf einer wirtschaftlichen Notlage beruhen, sondern auf der dem Mieter versagten Möglichkeit der Gestaltung seines Privatlebens nach eigenen Vorstellungen, wozu auch Überzeugungen gehören.

Soweit das Amtsgericht die Darlegung einer (bereits bestehenden) engen persönlichen Beziehung zwischen der Kl. und der in Aussicht genommenen Untermieterin vermisst, ergibt sich nicht, woraus es dieses Erfordernis herleitet.

Weder dem Gesetz noch seinen Materialien, der Rechts- und Sozialordnung oder der höchstrichterlichen Rechtsprechung lässt sich ein Anhaltspunkt entnehmen, dass eine bereits bestehende persönliche Beziehung zum Untermieter in das Tatbestandsmerkmal des berechtigten Interesses „hineinzulesen“ wäre.

b) Das berechtigte Interesse der Kl. ist (offenkundig) auch zeitlich nach Vertragsschluss entstanden.

Maßgeblich ist insoweit, ob nach Vertragsschluss Umstände eintreten, die den Entschluss des Mieters zur Aufnahme des Dritten gerechtfertigt erscheinen lassen (Schmidt-Futterer/Flatow, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, BGB § 553 Rn. 12; Blank/Börstinghaus/Siegmund/Siegmund, Miete, 7. Aufl. 2023, § 553 Rn. 16).

Die zeitliche Einschränkung soll (allein) verhindern, dass der Mieter, der einen - zumindest latent - vorhandenen Wunsch zur Überlassung eines Teils des Wohnraums mit Dritten bei Vertragsabschluss verschweigt, die durch den Vertrag gesetzten Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs unter Berufung auf eine zu gestattende Untervermietung unterläuft (BGH, Beschl. vom 3. Oktober 1984 - VIII ARZ 2/84, NJW 1985, 130 [131]; Urt. vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, GE 2018, 385 - nach juris Rn. 56).

Anhaltspunkte dafür, dass die Kl. die hier gegenständliche Wohnung bei Mietvertragsschluss im Mai 2014 mit dem Motiv angemietet hat, sie unterzuvermieten, sind hier weder vorgetragen noch ersichtlich. Nach fast 10 Jahren Mietzeit ist der nach der BGH-Rechtsprechung einen Verdacht begründende enge zeitliche Zusammenhang zum Vertragsschluss ersichtlich nicht (mehr) gegeben (BGH, Beschl. vom 3. Oktober 1984 - VIII ARZ 2/84, NJW 1985, 130 [131]).

Ganz anders lag der Fall in der vom Amtsgericht zitierten Entscheidung des Amtsgerichts München (AG München, Urt. vom 20. Dezember 2022 - 411 C 10539/22, WuM 2023, 94).

Das AG München hat das vom dortigen Kl. geltend gemachte Interesse, geflüchtete Personen unterstützen zu wollen, als nicht nach Mietvertragsschluss entstanden angesehen, weil zwischen dem Abschluss des Mietvertrages über ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von ca. 240 m2 für einen Erwachsenen und zwei Kinder (sowie einen Hund) und der Anfrage zur Erteilung einer Untervermieterlaubnis lediglich 3 Monate lagen.

c) Es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass der - insoweit darlegungs- und beweisbelasteten - Bekl. (BT-Drs. IV/806 S. 9) die Gestattung der Gebrauchsüberlassung nicht zumutbar wäre, § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Gegen eine Unzumutbarkeit spricht vielmehr der von der Bekl. erstellte Entwurf einer Nachtragsvereinbarung zum Mietvertrag. Danach hätte die Bekl. die Untervermieterlaubnis ohne Weiteres erteilt, wenn die Kl. einer Änderung der Staffel- in eine Indexmietvereinbarung zugestimmt hätte.

Ein solches Zumutbarkeitskriterium bzw. einen entsprechenden Vorbehalt zugunsten des Vermieters sieht das Gesetz nicht vor.

Es lässt sich auch nicht aus § 553 Abs. 2 BGB herleiten. Unabhängig davon hat die Bekl. nicht einmal andeutungsweise vorgetragen, dass ihre ohne diese weitgehende Vertragsänderung die Untervermietung nicht zumutbar wäre.

[…]

Nach weitverbreiteter Auffassung hat der Wohnraummieter einen Anspruch auf Genehmigung zur Untervermietung nur dann, wenn seine Interessen als Mieter betroffen sind. Die 65. Kammer des LG Berlin zieht den Begriff der Interessen weiter und meint, dass auch allgemeine humanitäre Erwägungen wie die Aufnahme eines ukrainischen Flüchtlings ein berechtigtes Interesse des Mieters für die Erlaubnis einer Untervermietung begründen können.

Die Mieterin einer Dreizimmerwohnung erbat die Erlaubnis, ein Zimmer an eine Geflüchtete aus dem ukrainischen Kriegsgebiet unterzuvermieten; mit der Untervermietung wolle sie der Geflüchteten Unterstützung anbieten. Die Vermieterin übersandte ihr daraufhin eine Nachtragsvereinbarung mit der Genehmigung zur Untervermietung und einer vorgesehenen Änderung des Mietvertrages mit einer Indexmietvereinbarung anstelle der im Mietvertrag getroffenen Staffelmietvereinbarung. Die Mieterin lehnte die Vereinbarung einer Indexmiete ab und forderte die Vermieterin erneut zur Erlaubnis auf. Nach Ablehnung durch die Beklagte wies das Amtsgericht die Klage auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers ab, weil kein berechtigtes Interesse vorliege. Allgemeine humanitäre oder sonst öffentliche Interessen, die der Mieter lediglich fördern möchte, reichten dafür nicht aus. Die Berufung war erfolgreich.

Das LG Berlin hielt die Auffassung für unzutreffend, dass allgemeine humanitäre Erwägungen oder Interessen nicht ausreichend seien, um ein berechtigtes Interesse des Mieters zu begründen. Der notwendige Bezug zum Mieter ergebe sich schon daraus, dass der Wunsch auf eigenen höchstpersönlichen ethischen Grundüberzeugungen beruhe. Die Vorschrift des § 553 BGB verfolge nicht nur den Zweck, dem Mieter die Wohnung zu erhalten oder in der Wohnung nicht mehr allein zu leben.

Das Amtsgericht Neukölln und ihm folgend das Landgericht Berlin (WuM 1994, 327) hatten einen Anspruch eines Iraners auf Aufnahme einer schwangeren Afrikanerin aus einem Ausländerwohnheim in seine Wohnung verneint; nach Emmerich in BeckOGK Rn. 9 zu § 553 (im Urteil der Kammer nicht zitiert) ist das Bestreben, Flüchtlingen zu einer Unterkunft zu verhelfen, kein berechtigtes Interesse. Auch das AG München (Urteil vom 20. Dezember 2022 - 411 C 10539/22) zählt altruistische Motive wie eine Hilfeleistung für Geflüchtete nicht zum berechtigten Interesse i.S.v. § 553 BGB. Bis zu einer höchstrichterlichen Entscheidung ist die Frage daher offen.