Berechtigtes Interesse an Untervermietung und Unzumutbarkeit für Vermieter, Erweiterung des Nutzerkreises nicht ohne angemessenen Untermietzuschlag

1. Ein berechtigtes Interesse des Mieters zur Erlaubnis der Untervermietung nach Auszug eines Mitmieters ist nicht dargetan, wenn ein gemeinsames Nutzungskonzept fehlt und zu Unrecht davon ausgegangen wird, dass der Vermieter dem Ausscheiden des Mitmieters aus dem Mietverhältnis zustimmen müsste.

2. Die Erlaubnis ist für den Vermieter unzumutbar, wenn eine Erweiterung des Nutzerkreises ohne angemessenen Untermietzuschlag begehrt wird und der Mieter einen wirtschaftlichen Gewinn aus der Untervermietung erzielen will.

(Leitsätze der Redaktion)

Gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse hieran entsteht. Dies gilt nach Satz 2 der Vorschrift nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt werden würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.

Als berechtigt ist jedes, auch höchstpersönliche Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht (so BGH, Urteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05 - GE 2006, 249, Juris). Es genügt hierfür ein vernünftiger Grund.

Die Kl. haben jedoch ein gemeinsames Interesse an der Untervermietung nicht dargetan. Die Kl. zu 1) geht davon aus, dass der Kl. zu 2) mit seinem Auszug aus dem Mietvertrag entlassen wird. Zu dieser Vertragsänderung ist der Bekl. jedoch gar nicht verpflichtet. Der Auszug eines Mitmieters kann ein berechtigtes Interesse begründen, er ist jedoch nach dem Vortrag der Kl. in absehbarer Zeit nicht zu erwarten. Inwieweit wirtschaftliche Interessen ein berechtigtes Interesse begründen, ist nicht ersichtlich, da ein Vortrag, inwieweit sich die wirtschaftliche Lage seit Eintritt des Kl. zu 2) in das Mietverhältnis geändert hat, fehlt. Die Kl. zu 1) hat auch erst im Termin zur mündlichen Verhandlung überlegt, dass sie das größte Zimmer der Wohnung untervermieten könnte, weil den Kl. die Nutzung der beiden kleinen Zimmer ausreichen würde. Es ist weiterhin nicht ersichtlich, dass die angestrebte Untermiete dem anteiligen Mietzins für das vorgesehene Zimmer entspricht. Nach der Rechtsordnung obliegt die wirtschaftliche Verwertung von Immobilien jedoch dem Vermieter. Bei dieser Sachlage ist dem Bekl. die Zustimmung zur Untervermietung nicht zuzumuten.

Aus den Gründen des LG

Die Parteien haben den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt. […]

Die Klage hatte keine Aussicht auf Erfolg. Das Amtsgericht hat im Ergebnis zutreffend die Klage abgewiesen. Es fehlte den Kl. für die Untervermietung an einem berechtigten Interesse nach § 553 Abs. 1 BGB. Für ein berechtigtes Interesse genügt es, wenn dem Mieter vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Dabei ist jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht als berechtigt anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht. Es kann sich um ein wirtschaftliches, aber auch um ein persönliches Interesse handeln. Ebenso ist ein berechtigtes Interesse zu bejahen, wenn der Mieter durch die Untervermietung seine Wohnkosten reduzieren will (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 553 Rn. 4).

Die Kl. zu 1) hat ihr Zustimmungsverlangen darauf gestützt, dass sie sich von ihrem Ehemann, dem Kl. zu 2), trennen werde, und dieser plane, aus der Wohnung auszuziehen. Der Kl. zu 2) habe keine Arbeit, so dass sie für die Kosten der Wohnung aufkommen müsse. Sie wolle ein Zimmer der Wohnung an eine Mitarbeiterin ihres Betriebes überlassen. Grundsätzlich wäre der Auszug eines Mitmieters und die Deckung der Wohnkosten durch die Aufnahme eines Untermieters als berechtigtes Interesse anzusehen. Allerdings lag ein gemeinsames Nutzungskonzept der Kl. für die Wohnung gar nicht vor. Das Amtsgericht weist zu Recht darauf hin, dass der Kl. zu 2) nach den durch Anlagen K3 und K4 dokumentierten Vorstellungen der Kl. nicht nur ausziehen, sondern aus dem Mietverhältnis ausscheiden sollte und die Kl. zu 1) die Wohnung nur noch als Zweitwohnung nutzen wollte, wozu sie der Untervermietungserträge bedurfte.

Auch einem sodann im Rechtsstreit vorgebrachten gemeinsamen berechtigten Interesse der Kl. i.S.d. § 553 Abs. 1 BGB hat aber die Unzumutbarkeit für den Bekl. nach § 553 Abs. 2 BGB entgegengestanden. Unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls ist vorliegend dem Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten gewesen. Das gilt schon deswegen, weil die Wohnung nach Vorstellung der Kl. jedenfalls zunächst nicht mehr nur von zwei, sondern von drei Personen genutzt und bewohnt werden sollte; eine solche Erweiterung des Nutzerkreises kann einen Untermietzuschlag rechtfertigen (vgl. LG Berlin, Urt. v. 21.8.2019 - 64 S 266/18 - GE 2019, 1639; LG Berlin, Urt. v. 19.12.2018 - 66 S 29/18 - GE 2019, 216; beide zitiert nach juris). Hinzu kommt, dass dem Vermieter eine kompensationslose Erteilung der Untervermietungserlaubnis i.S.d. § 553 Abs. 2 BGB regelmäßig nicht zuzumuten ist, wenn er es dem Mieter durch die Gewährung der Untervermietungserlaubnis ermöglichen soll, wirtschaftlichen Gewinn aus der Untervermietung zu erzielen (vgl. LG Berlin, Urt. v. 21.8.2019 - 64 S 266/18 - GE 2019, 1639, zitiert nach juris). Die Darstellung der Kl., die für eines der drei Zimmer angestrebte Untermiete von 450 € einschließlich aller Nebenkosten oder hilfsweise 250 € nettokalt entspreche der anteiligen Hauptmiete für dieses Zimmer, hat das Amtsgericht zutreffend als unschlüssig angesehen. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass der Pauschalbetrag von 450 € mehr als 50 % der im Hauptmietverhältnis geschuldeten Gesamtmiete ausmacht, und auch die in der mündlichen Verhandlung in den Raum gestellte Nettokalt-Untermiete von 250 € liegt näher bei 2/3 als bei 1/3 der zwischen den Parteien vereinbarten Nettokaltmiete von 419,59 €.

Vorgerichtlich hatte der Bekl. seine Zustimmung zur Untervermietung gegen eine Erhöhung der Miete von 50 € angeboten. Ob die Kl.seite diesen Erhöhungsbetrag zu Recht als übersetzt ablehnte, kann dahinstehen, nachdem die Kl. dem Bekl. im gerichtlichen Verfahren überhaupt keine Mieterhöhung haben zugestehen wollen.

Nach § 553 BGB kann ein Mieter für einen nach Vertragsabschluss entstandenen vernünftigen Grund die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, insbesondere dann, wenn ein Mitmieter ausziehen will. Die Erlaubnis ist für den Vermieter aber jedenfalls unzumutbar, wenn der Mieter aus der Untervermietung wirtschaftlichen Gewinn erzielen will.

Die Klägerin zu 1 war Mieterin zusammen mit ihrem Ehemann, dem Kläger zu 2. Dieser wollte im Zuge der Trennung aus der Wohnung ausziehen und die Klägerin zu 1 beabsichtigte, die Wohnung nur noch als Zweitwohnung zu nutzen. Der Kläger zu 2 habe keine Arbeit, so dass sie für die Kosten der Wohnung aufkommen müsse. Sie wolle ein Zimmer der Wohnung an eine Mitarbeiterin ihres Betriebes überlassen. Die Untervermietung sollte mit einem Pauschalbetrag von 450 € mehr als 50 % der Gesamtmiete erbringen; einer Mieterhöhung stimmten die Mieter nicht zu. Das AG wies die Klage auf Genehmigung ab. Nach Erledigungserklärung in der Berufung war noch über die Kosten zu entscheiden.

Das Landgericht Berlin verwies darauf, dass es schon an einem gemeinsamen Nutzungskonzept der Kläger für die Wohnung gefehlt habe, denn der Ehemann habe nicht nur ausziehen, sondern auch aus dem Mietverhältnis ausscheiden wollen, während die Klägerin die Wohnung noch als Zweitwohnung habe nutzen wollen. Jedenfalls sei die kompensationslose Genehmigung zur Untervermietung für den Vermieter unzumutbar, denn durch die angestrebte Untermiete solle ein wirtschaftlicher Gewinn erzielt werden, ohne dass einer Mieterhöhung für den Vermieter zugestimmt werde.

Unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls sei vorliegend dem Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten gewesen. Das gelte schon deswegen, weil die Wohnung nach Vorstellung der Kläger jedenfalls zunächst nicht mehr nur von zwei, sondern von drei Personen genutzt und bewohnt werden sollte. Die Kläger hätten deshalb die Kosten der abgewiesenen Zustimmungsklage zu tragen.