Berechnungsverordnung §§ 2, 27 Mehrere Dachgeschoßwohnungen als Abrechnungseinheit

1. Der Vermieter kann für die Betriebskostenabrechnung ausgebaute Dachgeschoßwohnungen mehrerer Häuser zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen.

2. Die Kosten der Dachrinnenreinigung sind Betriebskosten (gegen LG Berlin, GE 1994, 1381).

Ohne Erfolg beanstandete der Kl., daß die Bekl. die Wohnung des Kl. hinsichtlich der kalten Betriebskosten gesondert in die Wohnhausgruppe ... als Wirtschaftseinheit einbezogen hat. Denn die Zusammenfassung der Dachgeschoßwohnungen in eine Wirtschaftseinheit ist rechtlich nicht zu beanstanden. Nach dem Mietvertrag vom 6. April 1995 war die Bekl. berechtigt, die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnflächen je Wirtschaftseinheit mit Ausnahme der Gebühren für den Breitbandkabelanschluß umzulegen. Eine Verpflichtung, die Wohnung des Kl. einer bestimmten Wohnwirtschaftseinheit bzw. dem Gebäude, in dem die Dachgeschoßwohnung des Kl. liegt, zuzurechnen, läßt sich aus der mietvertraglichen Vereinbarung nicht entnehmen. Eine solche Verpflichtung ergibt sich auch nicht aus § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung. Danach sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, der Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Hieraus wird deutlich, daß der Vermieter die Betriebskosten entweder nach dem Gebäude oder nach der Wirtschaftseinheit umlegen kann. Eine Wirtschaftseinheit ist nach § 2 Abs. 2 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung eine Mehrheit von Gebäuden, die demselben Eigentümer gehören, in örtlichem Zusammenhang stehen und deren Errichtung ein einheitlicher Finanzierungsplan zugrunde gelegt worden ist oder zugrunde gelegt werden soll. Wie die Zusammenfassung der Dachgeschoßwohnungen R.-Str. ..., S.-Str. ..., B.-Weg ..., T.-Str. ... und K.-weg ... zu der Wohnhausgruppe ... als Wirtschaftseinheit entspricht den rechtlichen Voraussetzungen des § 2 Abs. 2 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung. Dabei ist unerheblich, daß die Bekl. für die Umlage der Heizkosten einen anderen Umlageschlüssel gewählt hat, zumal sie in dem Schreiben vom 25. Juni 1997 dargelegt hat, daß die unterschiedlichen Abrechnungseinheiten aufgrund des abschnittsweisen Dachgeschoßausbaus gewählt worden sind und nach Fertigstellung der Dachgeschoßausbauten angepaßt werden. Zwar setzt § 2 Abs. 2 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung eine Mehrheit von Gebäuden und nicht eine Mehrheit von Dachgeschoßwohnungen zur Bildung von Wirtschaftseinheiten voraus. Wenn die Bekl. aber nach § 2 Abs. 2 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung sogar die gesamten Gebäude zu einer Wirtschaftseinheit zusammenfassen dürfte, kann sie erst recht einen kleineren Umlagemaßstab wählen, indem sie lediglich die Dachgeschoßwohnungen dieser Gebäude zu einer Wirtschaftseinheit zusammenfaßt. Denn die Umlage der Betriebskosten wird um so genauer, je kleiner die Abrechnungseinheiten sind. Dabei ist auch zu berücksichtigen, daß die Dachgeschoßwohnungen gegenüber den anderen Wohnungen nachträglich errichtet worden sind und die gleiche Struktur aufweisen. Vor diesem Hintergrund erweist sich die Betriebskostenabrechnung auch nicht als willkürlich. Die Bildung von Abrechnungseinheiten stellt, soweit wie hier keine vertragliche Vereinbarung besteht, ein einseitiges Bestimmungsrecht des Vermieters dar. Die Bildung der Wohnhausgruppe ... entspricht insoweit auch billigem Ermessen der Bekl., ein Anspruch des Kl., seine Wohnung einer anderen Wirtschaftseinheit oder dem Gebäude zuzuordnen, ist nicht ersichtlich.

Die Betriebskostenabrechnung ist auch im übrigen nicht zu beanstanden. Zu Unrecht meint der Kl., daß die Kosten der Dachrinnenreinigung nicht umgelegt werden könnten. Das erkennende Gericht folgt insoweit nicht der Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 18. August 1994 (GE 1994, 1381), sondern der Entscheidung des Amtsgerichts Tiergarten vom 23. April 1996 (GE 1996, 1435, vgl. auch Fischer Dieskau-Pergande-Schwender, WohnungsbauR Nr. 4 II. BV, S. 114). Danach sind die Kosten der Dachrinnenreinigung jedenfalls dann als laufende Betriebskosten umlagefähig, wenn es sich um Wartungskosten handelt. Wartungskosten entstehen im Gegensatz zu Instandsetzungskosten dann, wenn die Kosten ohne besonderen Anlaß regelmäßig anfallen. Die Bekl. hat unbestritten vorgetragen, daß die Dachrinnen laufend gereinigt werden müssen, damit sie nicht verschmutzen und verstopfen. Damit fallen die Kosten regelmäßig an und stellen nicht eine vorbeugende Instandsetzung dar.

Der Vermieter ist berechtigt, mehrere vergleichbare Häuser zu einer Wirtschafts- oder Abrechnungseinheit zusammenzufassen und die Betriebskosten einheitlich abzurechnen.

In seinem Urteil vom 23. Juli 1999 hatte sich das Amtsgericht Wedding mit der Frage zu beschäftigen, ob das auch für ausgebaute Dachgeschoßwohnungen gilt, wenn also der Vermieter nicht die Kosten eines Hauses einschließlich der Dachgeschoßwohnungen abrechnet, sondern die Dachgeschoßwohnungen mehrerer Häuser (und nur sie) zusammenfaßt. Das Amtsgericht bejaht mit überzeugender Begründung diese Frage, denn es ist in der Tat nicht einzusehen, warum der Vermieter über mehrere Häuser gemeinsam abrechnen kann, nicht aber für eine Sondergruppe von Wohnungen in diesen Häusern. Das Amtsgericht zählt ferner die Kosten der Dachrinnenreinigung zu den Betriebskosten (zu den Zweifeln an der entgegenstehenden Rechtsprechung des LG Berlin vgl. GE 1994, 1348).