Berechnung des Mietzinserhöhungsanspruchs

Berechnung des Mietzinserhöhungsanspruchs; ersparte Instandsetzungsmaßnahmen

1. Die Mieterhöhung nach § 3 MHG ist auf der Grundlage der aus Anlaß der Modernisierung insgesamt für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu berechnen, wobei gegebenenfalls tatsächlich ersparte Instandsetzungskosten abzuziehen sind (Anschluß an den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Celle vom 16. März 1981 - RE Miet 1 zum Leitsatz Satz 1 ).

2. Die Kosten künftig ersparter Instandsetzungsmaßnahmen sind bei der Berechnung des Mietzinserhöhungsanspruchs nicht abzuziehen (Anschluß an den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Celle vom 16. März 1981- 1.c. zum Leitsatz Satz 2 - sowie an den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Hamm vom 27. April 1981, RE Miet 1 zum Leitsatz Nr. 2).

A) Das Landgericht will mit dem von ihm auf Art. III des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften in der Fassung des Gesetzes vom 5. Juni 1980 (MÄG) gestützten Vorlagebeschluß vom 13. Juli 1982 erneut die bereits mit seinem Beschluß vom 20. Oktober 1981 zur Vorlage gebrachten Rechtsfragen einer Klärung in dem durch die oben bezeichnete Vorschrift normierten Verfahren zuführen. Diese Rechtsfragen lauten wie folgt: 1. Ist die Mieterhöhung nach § 3 MHG auf der Grundlage der Kosten zu berechnen, die allein für die Modernisierung aufgewendet worden sind, oder auf der Grundlage der insgesamt für die Wohnung aufgewendeten Kosten, die aus Anlaß der Modernisierung aufgewendet worden sind, wobei gegebenenfalls tatsächlich ersparte Instandsetzungskosten abzuziehen sind? 2. Sollte das Hanseatische Oberlandesgericht die Frage in letzterem Sinne beantworten, so erfolgt die Vorlage zur Klärung der weiteren Frage: Sind die Kosten künftig ersparter Instandsetzungsmaßnahmen abzuziehen? B) Die Zulässigkeit dieser erneuten Vorlage bedarf der Erörterung im einzelnen: I. Der Senat hat die Beantwortung der ihm mit dem Vorlagebeschluß vom 20. Oktober 1981 gestellten inhaltsgleichen Rechtsfragen mit seinem Beschluß Az. 4 U 215/81 vom 3. Mai 1982 (RE Miet 1) deshalb abgelehnt, weil nach seiner Auffassung das Landgericht aus den im Beschluß vom 3. Mai 1982 zu B) dargelegten Gründen die Entscheidungserheblichkeit der zur Vorlage gebrachten Rechtsfragen im Sinne der Rechtsprechung des Senats (Rechtsentscheide vom 25. März 1981, 22. April 1981, 14. Mai 1981, 27. Juli 1981, 17. Dezember 1981,18. Dezember 1981, 3. Februar 1982, 8. Februar 1982 und 7. April 1982 - sämtlich RE Miet 1 -) in Verbindung mit dem Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 21. November 1980 (RE Miet 1) nicht dargetan hat. Das mit einer Vorlage im Sinne des Art. III MÄG angegangene Gericht kann nämlich "in der Regel nur einem mit entsprechender Begründung versehenen Vorlagebeschluß entnehmen", ob dessen Voraussetzungen im vorbezeichneten Sinne gegeben sind (so das Bayerische Oberste Landesgericht in seinem Rechtsentscheid vom 21. November 1980, 1.c., Seite 2). II. 1 a) Die Prüfung der Frage, ob eine gemäß Art. III MÄG zur Vorlage gebrachte Frage entscheidungserheblich im vorstehend gekennzeichneten Sinne ist oder nicht, hat der Senat - wie dies schon das Bayerische Oberste Landesgericht im Rechtsentscheid vom 21. November 1980 (1. c., Seite 2) und der beschließende Senat im Rechtsentscheid vom 25. März 1981 (1. c., Seite 1) entschieden haben - in eigener Zuständigkeit von Amts wegen durchzuführen. b) Im Rahmen dieser Prüfung hat der Senat - wie in seinen Rechtsentscheiden vom 22. April 1981 (1. c., Seite 2) und vom 27. Juli 1981 (1. c., Seite 2) erörtert - bei der Beurteilung der Entscheidungserheblichkeit der vorgelegten Frage von seiner eigenen Rechtsauffassung - wenn auch unter Berücksichtigung der vom Landgericht als Berufungsgericht im übrigen vertretenen Rechtsansicht - auszugehen. 2. Auf der vorbezeichneten Grundlage vermittelt der jetzt in Rede stehende Vorlagebeschluß des Landgerichts dem Senat nach wie vor nicht die Überzeugung, die vom Landgericht aufgeworfenen Rechtsfragen seien entscheidungserheblich im vorerörterten Sinne. a) Das Landgericht hat zu den vom Senat im Beschluß vom 3. Mai 1982 (1. c., Seite 4 bis 5) aufgeworfenen Fragen in seinem erneuten Vorlagebeschluß wie folgt Stellung genommen: "Ergänzend ist auf folgendes hinzuweisen: Die

vor nicht die Überzeugung, die vom Landgericht aufgeworfenen Rechtsfragen seien entscheidungserheblich im vorerörterten Sinne. a) Das Landgericht hat zu den vom Senat im Beschluß vom 3. Mai 1982 (1. c., Seite 4 bis 5) aufgeworfenen Fragen in seinem erneuten Vorlagebeschluß wie folgt Stellung genommen: "Ergänzend ist auf folgendes hinzuweisen: Die Kammer legt zugrunde, daß es zwischen den Parteien nicht zu einer Mieterhöhungsvereinbarung über monatlich 48,52 DM aus Anlaß der Fenstermodernisierung gekommen ist. Nach Auffassung der Kammer bezog sich das Rundschreiben des Kl. vom April 1979 zum einen darauf, das Einverständnis des Mieters zur Wertverbesserung einzuholen, das nach damals überwiegender Rechtsprechung der hamburgischen Gerichte bis zu den Rechtsentscheiden des OLG Hamburg vom 22. April 1981 (WM 1981, 127) und OLG Hamm vom 27. April 1981 (WM 1981, 129) Voraussetzung für die Mieterhöhung nach § 3 MHG war. Dementsprechend heißt es in dem Rundschreiben: ,Ich bitte um Rücksendung einer unterschriebenen Zustimmungserklärung, wenn Sie mit der Modernisierung einverstanden sind'. Die vom Kl. vorformulierte Einverständniserklärung, die die Bekl. unterschrieben hat, lautete: ,Mit dem Einbau von Lärmschutzfenstern/Isolierfenstern bin ich einverstanden'. Zum anderen enthielt das Schreiben den Hinweis auf die voraussichtlichen Kosten und die zu erwartende Mieterhöhung. Dieser Hinweis oblag dem Kl. im eigenen Interesse nach § 3 Abs. 2, 4. MHG, um die Mieterhöhung ggf. zum frühestmöglichen Zeitpunkt anfordern zu können. Das vom Kl. vorformulierte Einverständnis der Bekl. ist dem Passus ,Die Berechnung für die Fenster beträgt 48,52 DM monatlich' vorangestellt, ohne einen eindeutigen Bezug zum vorformulierten Einverständnis herzustellen. Der Kl. hat die Erklärung der Bekl. vom 3. Mai 1979 ... auch nicht als Annahme eines Vertragsangebotes verstanden. Dagegen spricht schon der Inhalt seines Rundschreibens im übrigen, dem ein entsprechendes Vertragsangebot nicht entnommen werden kann. Vor allem spricht seine eigene Mieterhöhungserklärung nach § 3 MHG gegen die Annahme einer Erhöhungsvereinbarung. Die Anforderungserklärung von monatlich 54,50 DM geht über den im Rundschreiben vom April 1979 genannten Betrag von DM 48,52 hinaus, so daß der Kl. - zu Recht - den Wirkungszeitpunkt nach § 3 Abs. 4 MHG hinausschieben mußte. Für eine derartige Anforderung wäre überhaupt kein Raum gewesen, wenn eine Mieterhöhungsvereinbarung getroffen worden wäre. Nach Auffassung der Kammer kann der Kl. den genannten Erklärungen im Prozeß nicht eine andere Bedeutung beimessen, sondern muß sich an dem ursprünglichen Erklärungswert festhalten lassen. Hieran hält die Kammer auch unter Würdigung der Ausführungen im Beschluß des Senats vom 3. Mai 1982 unter Ziff. II ..., der dort zitierten Schriftsatzstellen sowie einer erneuten Gesamtwürdigung des Prozeßstoffes fest." b) Dem vermag der beschließende Senat nicht ohne weiteres zu folgen.

aa) Beanstandungsfrei (zur Problematik insoweit cf. auch den Rechtsentscheid des Senats vom 22. April 1981, 1.c., Seite 2) geht das Landgericht davon aus, daß die Schreiben Anlagen 1 und 2 Willenserklärungen enthalten, da sie sich im Sinne der vom Landgericht erwähnten Rechtsprechung der hamburgischen Gerichte vor dem Erlaß der Rechtsentscheide des Senats vom 22. April 1981 sowie des Oberlandesgerichts Hamm vom 27. April 1981 auf die Zustimmung des Mieters zu einer vom Vermieter in Aussicht genommenen Veränderung des Vertragsgegenstandes und damit auf eine einvernehmliche Änderung des Mietvertrages zwischen den Parteien (hierzu insbesondere Sternel, Mietrecht, 2. Auflage, III 239; Emmerich-Sonnenschein, Mietrecht, 2. Auflage - fortab: ES - § 3 MHG Rdnr. 15 a) richten. bb) Die Folgerungen, welche das Landgericht in diesem Zusammenhang aus § 3 Absatz 2 und 4 MHG zieht, tragen indessen die von ihm für zutreffend gehaltene Auslegung der Schreiben allein nicht. § 3 MHG setzt - soweit es sich um die in dieser Vorschrift normierten, eine diesbezügliche vertragliche Einigung der Kontrahenten des Mietvertrages nicht voraussetzenden Mietzinserhöhungsanspruch handelt - bereits durchgeführte Maßnahmen im Sinne des Absatzes 1 daselbst voraus (ES § 3 MHG Randnr. 38); § 3 Absatz 2 MHG hat lediglich den Zweck, dem Mieter eine sachgerechte Ausübung seines besonderen Kündigungsrechts gemäß § 9 Absatz 1 Satz 2 MHG zu ermöglichen (ES § 3 MHG Randnr. 65). Der vorstehend gekennzeichneten Systematik des § 3 MHG entsprechend statuiert § 3 Absatz 2 MHG denn auch nicht etwa eine als zwingend eingreifend gestaltete Pflicht des Vermieters, den Mieter auf künftig entstehende Kosten einer geplanten, aber noch nicht durchgeführten Maßnahme im Sinne des § 3 Absatz 1 MHG hinzuweisen, sondern lediglich im Wege einer ausdrücklich als Sollvorschrift gestalteten Regelung eine bloße Obliegenheit des Vermieters nach der vorbezeichneten Richtung hin, von deren Beachtung nur der Eintritt der in § 3 Absatz 4 MHG normierten Wirkung abhängt (so auch Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Auflage - künftig: SFB - C 214). cc) Beschränkt sich - wie hier - der Inhalt des Vermieterschreibens nicht auf einen Hinweis im Sinne des § 3 Absatz 3 MHG auf die voraussichtlichen Kosten einer vom Vermieter - auf welcher Grundlage auch immer - ins Auge gefaßten Maßnahme im Sinne des § 3 Absatz 1 MHG sowie die sich daraus ergebende Mietzinserhöhung, sondern geht er dahin, daß er ausdrücklich die Bitte um Abgabe einer Erklärung des Mieters, wonach dieser der geplanten Maßnahme zustimmt, umfaßt, so kann - gerade nach der vom Landgericht angeführten Rechtsprechung der Hamburger Gerichte vor dem Ergehen der Rechtsentscheide vom 22. beziehungsweise 27. April 1981, welche von anwaltlich vertretenen Vermietern in aller Regel auch berücksichtigt worden ist - im Wege einer Auslegung der nach der insoweit zugrunde zu legenden Zustimmungstheorie vorliegenden Willenserklärung gemäß § 133 BGB deren objektiver Erklärungswert nach der Auffassung des Senats auch dahin verstanden werden, daß er das Angebot einer Vertragsänderung im oben gekennzeichneten Sinne enthält. Da diese Vertragsänderung schwerlich nur auf den Mietgegenstand als solchen und dessen Gebrauchswertverbesserung im Sinne des § 3 Absatz 1 MHG bezogen sein kann, sondern auch die der ersteren entsprechende Änderung der Vertragsabreden in bezug auf den vom Mieter - als Gegenleistung für die Gebrauchsgewährung - geschuldeten Mietzins

Sinne enthält. Da diese Vertragsänderung schwerlich nur auf den Mietgegenstand als solchen und dessen Gebrauchswertverbesserung im Sinne des § 3 Absatz 1 MHG bezogen sein kann, sondern auch die der ersteren entsprechende Änderung der Vertragsabreden in bezug auf den vom Mieter - als Gegenleistung für die Gebrauchsgewährung - geschuldeten Mietzins umfassen wird, ist nach der Überzeugung des Senats der Bezifferung der durch die Wertverbesserung entstehenden Kosten und der auf diesen beruhenden Mietzinserhöhung unter Umständen weitergehend, als in § 3 Absatz 2, 4 MHG vorgesehen, die Bedeutung einer Ausdehnung der in Rede stehenden Vertragsänderungsofferte auf die Veränderung nicht nur des Mietobjekts, sondern auch auf diejenige des Mietzinses beizumessen. Daraus kann sich dann korrespektiv die Auslegung einer diesem Vertragsänderungsangebot entsprechenden Zustimmungserklärung des Mieters dahin ergeben, daß sie zugleich die Zustimmung zu der aus der vorbezeichneten Offerte ersichtlichen Mietzinserhöhung im Sinne des § 10 Absatz 1 MHG enthält.

dd) Nach allem erscheinen dem Senat die Darlegungen des Landgerichts im Beschluß vom 13. Juli 1982 nicht frei von Widerspruch, wenn sie einerseits auf die vor dem Erlaß der Rechtsentscheide vom 22. beziehungsweise 27. April 1981 in Hamburg herrschende Zustimmungstheorie verweisen, zum anderen aber der Bezifferung der zu erwartenden Mietzinserhöhung in der auf die Erteilung der Zustimmung des Mieters zu der geplanten Wertverbesserungsmaßnahme gerichteten Korrespondenz lediglich die aus § 3 Absatz 2 und 4 MHG abzuleitende Tragweite zubilligen. Die Auslegung, welche auf der von ihm selbst bezeichneten Grundlage des seinerzeit angenommenen Erfordernisses eines durch die Zustimmung des Mieters zu einer vom Vermieter ins Auge gefaßten Wertverbesserungsmaßnahme geschlossenen Abänderungsvertrages das Landgericht dem Schreiben der Bekl. Anlage 2 angedeihen läßt, erscheint dem Senat unter diesen Umständen so problematisch, daß er sie sich nicht ohne weiteres zu eigen machen kann; daß die Erwähnung der in Betracht kommenden Mietzinserhöhung nicht unmittelbar in die Einverständniserklärung gemäß Absatz 1 des Schreibens einbezogen ist, beeinträchtigt nach der Ansicht des Senats den oben erwogenen objektiven Erklärungswert des Schreibens um so weniger, als die Bekl. in dem Schreiben nach keiner Richtung hin einen die von ihr erwähnte Mietzinserhöhung betreffenden Vorbehalt (hierzu SFB C 425) macht.

ee) Auch der Hinweis des Landgerichts darauf, daß die vom Kl. in bezug auf sein Mieterhöhungsverlangen später geübte Handhabung gegen die Annahme spricht, er habe in der Korrespondenz Anlagen 1 und 2 den Abschluß einer Vereinbarung gemäß § 10 Absatz 1 MHG gesehen, vermag den Senat nicht voll zu überzeugen. Der Kl. fordert - wie dies das Landgericht nicht verkennt - mit der Klage einen höheren als den in der Zustimmungserklärung der Bekl. Anlage 2 bezifferten Betrag. Daß er sich insoweit nicht ohne weiteres auf die Zustimmungserklärung der Bekl. stützen konnte, war für ihn ohne Schwierigkeiten erkennbar; dagegen ist es nicht ausgeschlossen, daß er die im Beschluß des Senats vom 3. Mai 1982 (1. c. Seite 4) erörterte, eine einseitige Erhöhung des Mietzinses über den vereinbarten Betrag hinaus ausschließende Tragweite des Abänderungsvertrages bei der Bemessung des Klagbegehrens außer acht gelassen hat. ff) Entsprechendes gilt für die Erwägung des Landgerichts, der Kl. müsse sich im Rechtsstreit an dem vom Landgericht angenommenen, vorstehend unter ee) erörterten Erklärungswert der von ihm gewählten Handhabung zur Durchsetzung seines Mietzinserhöhungsverlangens festhalten lassen. Geht der objektive Erklärungswert einer Äußerung dahin, daß sie als eine Willenserklärung bestimmten Inhalts zu verstehen ist, so kommt es auf einen etwa entgegenstehenden inneren Willen des Erklärenden nicht an (Palandt-Heinrichs, BGB, 41. Auflage - künftig: PH -, § 133 Anmerkung 4 c; cf. in bezug auf die Mietersphäre auch SFB C 424). Ist hiernach im Zusammenhalt mit einer korrespondierenden Willenserklärung des Erklärungsgegners ein Vertrag zustande gekommen, so ist nicht ohne weiteres ersichtlich, warum der Erklärende sich hierauf in einem Falle wie dem vorliegenden nicht sollte berufen dürfen, wenn er inzwischen zu der letzterwähnten Rechtsauffassung gelangt ist. Eine unzulässige Rechtsausübung im Sinne des § 242 BGB vermag der Senat insoweit nicht zu erblicken, zumal der Wechsel einer Rechtsansicht in der Regel zulässig ist (PH § 242 Anmerkung 4 C e). Eher würde eine unzulässige Rechtsausübung in dem Verhalten der Bekl. gefunden werden können, wenn diese von dem objektiven Erklärungswert ihres Schreibens Anlage 2 abrücken und so einen von ihr gegenüber dem Kl. geschaffenen, diesen zur Durchführung der hier in Rede stehenden Wertverbesserungsmaßnahmen motivierenden Vertrauenstatbestand mißachten würde (venire contra factum proprium; PH § 242 Anmerkung 4 C e). c) Der Senat hat erwogen, ob unabhängig von den Ausführungen des Landgerichts der ihm durch dieses unterbreitete Sachverhalt zu dem Ergebnis führen könnte, daß eine wirksame Mieterhöhungsvereinbarung der Parteien im Sinne des § 10 Absatz 1 MHG außer Betracht zu bleiben habe und sich auf einer solchen Grundlage die Entscheidungserheblichkeit der dem Senat vorgelegten Rechtsfragen ergeben würde. Seine diesbezügliche Prüfung der Rechtslage hat zu einem insoweit negativen Ergebnis geführt. aa) Der Umstand, daß das Schreiben der Bekl. Anlage 2 eine vom Kl. vorformulierte Erklärung darstellt, steht der Annahme des Vorliegens einer Vereinbarung gemäß § 10 Absatz 1 MHG nicht entgegen. Die - für Individualvereinbarungen ohnehin nur ausnahmsweise geltende (PH § 133 Anmerkung 5 e) - Unklarheitenregel kann da nicht eingreifen, wo - wie hier - eine den Grundsätzen des § 133 BGB Rechnung tragende Auslegung zu einer eindeutigen Bestimmung des Inhalts einer Willenserklärung führt. bb) Die Verwendung des Wortes

atz 1 MHG nicht entgegen. Die - für Individualvereinbarungen ohnehin nur ausnahmsweise geltende (PH § 133 Anmerkung 5 e) - Unklarheitenregel kann da nicht eingreifen, wo - wie hier - eine den Grundsätzen des § 133 BGB Rechnung tragende Auslegung zu einer eindeutigen Bestimmung des Inhalts einer Willenserklärung führt. bb) Die Verwendung des Wortes "voraussichtlich" bei der Bezifferung der durch die geplante Maßnahme entstehenden Kosten sowie der auf dieser beruhenden Mieterhöhung für die von der Bekl. gemietete Wohnung steht gleichfalls der Annahme nicht entgegen, das Schreiben Anlage 1 sei bestimmt genug gehalten, um als Angebot einer Vereinbarung im Sinne des § 10 Absatz 1 MHG gelten zu können. Die Bindungswirkung eines Vertragsangebotes gemäß § 145 BGB tritt auch da ein, wo der Vertragsinhalt derart bestimmbar angegeben ist, daß die Annahme der Offerte durch bloße Zustimmungserklärung erfolgen kann (PH § 145 Anmerkung 1 a). Auch wird hier die Rechtsprechung zu § 468 BGB (BGH, Urteil vom 14. Juli 1978, WPM 1978, Seite 1291 ff., 1292; OLG Nürnberg, Urteil vom 1. August 1975, MDR 1976, Seite 142 f.; LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 19. September 1977, NJW 1978, Seite 1060) nicht außer acht gelassen werden können, welche für in ihren Voraussetzungen denen des § 468 BGB ähnlich liegende Fälle eine analoge Anwendung der Vorschrift gestattet (hierzu Deckert, "Geltendmachung von Baumängelgewährleistungsansprüchen am Gemeinschaftseigentum einer Eigentumswohnanlage", NJW 1975, Seite 854 ff., 856). Daher kann offenbleiben, ob nicht - wenn man in der Angabe der "voraussichtlichen" Kosten für die vom Kl. beabsichtigte Baumaßnahme das Offenlassen eines essentiale negotii im Sinne des § 10 Absatz 1 MHG der Abänderungsvereinbarung erblicken wollte - auch die Rechtsprechung zu § 154 BGB (PH § 154 Anmerkung 1 b) das Ergebnis zeitigen könnte, hier habe eine der Annahme fähige und von der Bekl. auch angenommene Offerte vorgelegen, zumal unstreitig der Kl. im Einvernehmen mit der Bekl. den Einbau der Lärmschutzfenster im Anschluß an den zur Erörterung stehenden Schriftwechsel der Parteien vorgenommen hat, oder ob die aus der Circa-Angabe der aller Voraussicht nach durch diese Baumaßnahme entstehenden Kosten sich etwa ergebende Lücke nicht im Wege ergänzender Vertragsauslegung zu schließen sei (hierzu BGH, Urteil vom 19. März 1975, NJW 1975, Seite 1116 f.). cc) Das Vorliegen einer Mieterhöhungsvereinbarung gemäß § 10 Absatz 1 MHG kann - unabhängig von den vorstehenden Darlegungen - auch nicht ohne weiteres etwa deshalb verneint werden, weil die Bekl. im Schreiben vom 7. Mai 1979 Anlage 2 den Betrag von 48,52 DM an monatlicher Mietzinserhöhung nicht eigens als "voraussichtlich" zur Entstehung gelangenden bezeichnet und demgemäß der - eine Summe von voraussichtlich 48,52 DM zuzüglich von 13 % beziehungsweise 12 % Mehrwertsteuer hierauf nennenden - Offerte nur unter einer Abänderung im Sinne des § 150 Absatz 2 BGB zugestimmt hat; angesichts der anschließenden einvernehmlichen Durchführung des Einbaus der Lärmschutzfenster durch den Kl. kann unter dem vorbezeichneten Gesichtspunkt die Erklärung der Bekl. allenfalls als eine unter § 151 BGB fallende (hierzu PH § 151 Anmerkung 2 a, insbesondere auch 2 a, aa) gewertet werden, so daß auch insoweit die Rechtslage nicht zu der Annahme führen würde, eine Mieterhöhungsvereinbarung gemäß § 10 Absatz 1 MHG sei nicht wirksam abgeschlossen worden.

3 a) Das Landgericht hat nicht erkennen lassen, daß es die vorstehend erörterten Gesichtspunkte etwa zum Gegenstand eines Rechtsgesprächs im Sinne des § 278 ZPO gemacht und auf dieser Grundlage den im Beschluß des Senats vom 3. Mai 1982 (1. c., Seite 2 bis 4) wiedergegebenen Vortrag des Kl. - welchem die Bekl. in beiden Rechtszügen des Rechtsstreits spezifiziert nicht entgegengetreten ist - als unentbehrlich habe erachten können.

b) Unter diesen Umständen leidet die neuerliche Vorlage des Landgerichts nach wie vor an den im Beschluß des Senats vom 3. Mai 1982 hervorgehobenen Mängeln.

c) aa) Der beschließende Senat ist gleichwohl der Meinung, daß es nicht angezeigt sei, die Beantwortung der ihm vorgelegten Rechtsfragen wiederum aus den im Beschluß vom 3. Mai 1982 erörterten Gründen abzulehnen. Vielmehr ist er der Überzeugung, daß er ausnahmsweise, insbesondere unter besonderen Voraussetzungen - wie sie hier vorliegen-, dazu berufen und befugt ist, selbst Erhebungen über die Entscheidungserheblichkeit einer ihm vorgelegten Rechtsfrage im Sinne der von ihm oben gekennzeichneten Rechtsprechung anzustellen; er stützt sich hierbei auf den das Verfahrensrecht insgesamt durchziehenden (Baumbach-Lauterbach-Albers-Hartmann, ZPO, 40. Auflage - in Zukunft: BLAH - Einleitung III 3 A) Grundsatz der Prozeßwirtschaftlichkeit.

bb) Die von ihm hiernach angestellten Erhebungen haben das folgende Ergebnis gezeitigt:

a1) Die Bekl. hat unter erstmaliger Vorlage des - gemäß § 2 daselbst auf unbestimmte Zeit laufenden - schriftlichen Mietvertrages vom 22. Dezember 1966 unter anderem auf die Schriftformklausel in § 15 des Vertrages verwiesen und die Auffassung vertreten, die hiernach für den Abänderungsvertrag zu fordernde Schriftform sei deshalb nicht gewahrt, weil dieser Vertrag von den Parteien nicht gemäß den §§ 127, 126 BGB auf derselben Urkunde unterzeichnet und ein anderer Wille der Kontrahenten im Sinne des § 127 Satz 2 BGB nicht anzunehmen sei. a2) Der Kl. hat sich dahin geäußert, daß er nach wie vor der Ansicht sei, sich seinerzeit mit der Bekl. über die Zahlung eines bestimmten Mieterhöhungsbetrages geeinigt zu haben; angesichts des Umstandes, daß die Bekl. mit ihrer Verweigerung der geforderten Erhöhungszahlung offensichtlich zum Ausdruck gebracht habe, sie halte eine Vereinbarung der in Rede stehenden Art für nicht oder doch nicht wirksam zustande gekommen, habe er allerdings den formalen Erfordernissen des § 3 MHG Rechnung getragen und so - wie sich dies ex post ergebe - eine angesichts der Haltung der zur Entscheidung des Rechtsstreits im Berufungsrechtszuge zuständigen Kammer des Landgerichts sonst nicht vermeidbare rechtskräftige Klagabweisung vermieden. c) Die letzterwähnte Stellungnahme wertet der Senat - unter Berücksichtigung des in seinem Beschluß vom 3. Mai 1982 wiedergegebenen Vorbringens des Kl. - dahin, daß dieser sein Mieterhöhungsverlangen - verfahrensrechtlich einwandfrei (hierzu BLAH § 260 Anmerkung 1 b) - in erster Linie aus § 3 MHG und lediglich hilfsweise aus § 10 Absatz 1 MHG ableitet. Da - wie oben hervorgehoben - der Klaganspruch der Höhe nach über den in dem Schreiben der Bekl. Anlage 2 ausgewiesenen Betrag hinausgeht, ist schon deshalb unter solchen Umständen das Landgericht der Notwendigkeit einer auf § 3 MHG beruhenden Entscheidung nicht enthoben, mag es im übrigen auch bei einer ins Eventualverhältnis gestellten Anspruchsbegründung nicht an die vom Kl. gewählte Reihenfolge gebunden sein (BLAH § 260 Anmerkung 1 B). Daher kann offenbleiben, ob die von der Bekl. vorgebrachten Erwägungen mit der Normierung in § 127 Satz 2 BGB vereinbar sein mögen. d) Auf jeden Fall gelangt der Senat angesichts des Ergebnisses der von ihm angestellten Erhebungen dazu, die Entscheidungserheblichkeit der vom Landgericht zur Vorlage gebrachten Fragen insoweit zu bejahen, als es sich um die in seinem Beschluß vom 3. Mai 1982 zum Tragen gebrachten Gesichtspunkte handelt. 4. Auch im übrigen ist die Vorlage zulässig. a) Die vom Landgericht vorgelegten Fragen fallen in den Anwendungsbereich des Art. III MÄG. Sie ergeben sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum und besitzen grundsätzliche Bedeutung, da sie nach Lage der Dinge für eine Vielzahl von Einzelfällen wesentlich werden können. Daß sie in der Literatur sowie Judikatur unterschiedlich beantwortet werden, hat das Landgericht durch seine Bezugnahme unter anderem auf das amtsgerichtliche Urteil vom 27. März 1981, wonach die Mietererhöhung sich nach den gesamten vom Kl. aufgewandten Kosten ohne irgendwelche Abzüge richten soll, die Rechtsentscheide des Oberlandesgerichts Celle vom 16. März 1981 und des Oberlandesgerichts Hamm vom 27. April 1981 (beide RE Miet 1), auf sein eigenes grundsätzliches Urteil vom 10. Februar 1981 (MDR 1981, Seite 1021 f.), die Ausführungen von Kummer, "Einige Fragen zur ,Instandmodernisierung'" (WM 1981, Seite 145 f.) und schließlich das Urteil des

Rechtsentscheide des Oberlandesgerichts Celle vom 16. März 1981 und des Oberlandesgerichts Hamm vom 27. April 1981 (beide RE Miet 1), auf sein eigenes grundsätzliches Urteil vom 10. Februar 1981 (MDR 1981, Seite 1021 f.), die Ausführungen von Kummer, "Einige Fragen zur ,Instandmodernisierung'" (WM 1981, Seite 145 f.) und schließlich das Urteil des Landgerichts Hamburg vom 21. April 1978 (MDR 1978, Seite 935) zutreffend ausgeführt. b) Auch ist - wie dies die vom Senat oben zu 3 c) gemachten Darlegungen ergeben - der Voraussetzung Genüge getan (Art. III Absatz 1 Satz 2 MÄG), daß die Parteien sich zu den in Rede stehenden Rechtsfragen geäußert haben. B) I. Der Senat sieht sich hiernach dazu gehalten, die vom Landgericht zur Vorlage gebrachten Rechtsfragen gemäß Art. III MÄG zu bescheiden. II. Dem steht nicht etwa entgegen, daß die vom Landgericht in seiner Vorlage vertretene, mit den Entscheidungsgründen seines Urteils vom 10. Februar 1981 (1. c., Seite 1022) übereinstimmende Auffassung wirtschaftlich derjenigen entspricht, welche das Oberlandesgericht Celle in seinem Rechtsentscheid vom 16. März 1981 (1.c., Seite 2) insoweit zum Tragen gebracht hat, als es sich um den Abzug der Kosten für im Zeitpunkt der Durchführung der Wertverbesserungsmaßnahme fällige Instandsetzungskosten handelt, und daß nach den Darlegungen des Landgerichts im übrigen diese Frage für den zur Entscheidung stehenden Rechtsstreit deshalb keine Bedeutung erlangt, weil die vom Kl. durch den Einbau der Lärmschutzfenster ersetzten Holzfenster sich in einwandfreiem Zustand befanden; denn vom Ansatz her sind die bei den vorerwähnten Entscheidungen als unterschiedlich zu werten. Das Landgericht will (so der Vorlagebeschluß vom 20. Oktober 1981 - in der Folge: VB I - in Verbindung mit demjenigen vom 13. Juli 1982 - fortab: VB II - sowie seinem Urteil vom 10. Februar 1981, 1. c., Seite 1021) von vornherein nur die Wertverbesserungskosten als solche berücksichtigt sehen, wie immer diese zu berechnen sein mögen; das Oberlandesgericht Celle vertritt in seinem Rechtsentscheid vom 16. März 1981 (1. c., Seite 2) demgegenüber die Auffassung, es sei zunächst von den Gesamtkosten der vom Vermieter durchgeführten baulichen Maßnahmen auszugehen und von diesen - nach Maßgabe der Umstände des Einzelfalles - der Betrag der Instandsetzungskosten abzuziehen, welche zur Zeit der Durchführung der Wertverbesserungsmaßnahme fällig gewesen sein mögen. Daß diese Divergenz wirtschaftlich nur Bedeutung für die Frage besitzt, ob bei der Berechnung des Mietzinserhöhungsanspruchs nach § 3 MHG auch die etwa ersparten Kosten künftig notwendig gewesener, durch die Wertverbesserungsmaßnahme aber entbehrlich gewordener Instandsetzungsmaßnahmen abzuziehen sind, besagt im zur Erörterung stehenden Zusammenhang nichts Ausschlaggebendes. Je nach der Beurteilung der aus der Frage zu 1) des VB I ersichtlichen Problematik muß - wie dies das Landgericht überzeugend hervorgehoben hat - die Beantwortung dieser und damit auch diejenige der Vorlagefrage zu Nr. 2) vom Ansatz her unterschiedlich ausfallen. III. Daß das Landgericht sich in bezug auf die letzterwähnte Frage in Widerspruch zu den diesbezüglichen Teilen der Rechtsentscheide vom 16. März 1981 und vom 27. April 1981 befindet, ergibt sich nicht nur aus den VB I und II, sondern im übrigen auch aus seinem mit diesen insoweit übereinstimmenden Urteil vom 10. Februar 1981 (1. p. c.), so daß auch nach dieser Richtung hin eine sachliche Bescheidung der Vorlage nicht

derspruch zu den diesbezüglichen Teilen der Rechtsentscheide vom 16. März 1981 und vom 27. April 1981 befindet, ergibt sich nicht nur aus den VB I und II, sondern im übrigen auch aus seinem mit diesen insoweit übereinstimmenden Urteil vom 10. Februar 1981 (1. p. c.), so daß auch nach dieser Richtung hin eine sachliche Bescheidung der Vorlage nicht nur zulässig, sondern auch erforderlich ist.

C) In der Sache selbst beantwortet der Senat die Vorlagefragen wie aus der Formel dieses Rechtsentscheides ersichtlich. I. Der Senat schließt sich zunächst der vom Oberlandesgericht Celle im Rechtsentscheid vom 16. März 1981 vertretenen Auffassung an, wonach die gemäß § 3 MHG dem Vermieter zustehende Mietzinserhöhung dergestalt zu berechnen ist, daß von den durch ihn aufgewandten Gesamtkosten ausgegangen wird und von diesen gegebenenfalls die fiktiven Kosten fälliger Instandsetzungsmaßnahmen abzuziehen sind. Hierbei läßt der Senat sich von den nachstehenden Erwägungen leiten: Der Wortlaut des § 3 Absatz 1 MHG besagt, daß der Vermieter unter den dort selbst im übrigen normierten Voraussetzungen eine Erhöhung der jährlichen Miete um elf vom Hundert "der für die Wohnung aufgewendeten Kosten" verlangen kann. Eine sprachlich-grammatikalische Auslegung der Vorschrift (hierzu PH Einleitung VI 3 b) spricht nach allem für die vom Oberlandesgericht Celle vertretene Auffassung; Entsprechendes gilt auch für die vorrangige (PH Einleitung VI 3 c) teleologische Auslegung des § 3 MHG. Zweck dieser Vorschrift ist es, die umfassende Modernisierung des zum Teil erheblich überalterten Wohnungsbestandes zu fördern (ES § 3 MHG Rdnr. 5). Diesem Zweck würde es zuwiderlaufen, wollte man dem Vermieter in bezug auf die Berechnung des aus § 3 MHG abzuleitenden Mietzinserhöhungsanspruchs ohne zwingenden Grund Schwierigkeiten bereiten, welche für ihn bei der praktischen Durchführung seines Wertverbesserungsvorhabens durchaus ins Gewicht fallen können. Ein zwingender Grund solcher Art liegt, wie dies das Oberlandesgericht Celle in seinem Rechtsentscheid vom 16. März 1981 (1. c., Seite 2) - den Senat überzeugend - ausführt, in der Normierung der §§ 535, 536 BGB, wonach dem Vermieter im Rahmen der ihn treffenden Gebrauchsgewährungspflicht der Instandsetzungsaufwand anzulasten ist, welcher sich als im Zeitpunkt der Verwirklichung der Wertverbesserungsmaßnahmen fällig darstellt. Dagegen läßt sich ein zwingender Grund dieser Art - wie vom Oberlandesgericht Celle (1. p. c., Seite 3) erläutert - insoweit nicht erkennen, als es sich darum handelt, über den zu Lasten des Vermieters anzurechnenden vorbezeichneten Instandsetzungsaufwand hinaus die Summe der im Sinne des § 3 MHG anrechnungsfähigen Kosten weiter zu beschränken. In diesem Zusammenhang tritt der Senat auch den Darlegungen des Oberlandesgerichts Hamm im Rechtsentscheid vom 27. April 1981 (RE Miet 1, Seite 5 bis 6) bei, wonach weder der Wortlaut noch der Zweck des § 3 MHG die vom Landgericht für gerechtfertigt gehaltene Beschränkung der anrechnungsfähigen Kosten gebieten, sondern vielmehr die ins einzelne gehende Regelung in § 3 Absatz 1 MHG der vom Landgericht in Erwägung gezogenen Auslegung der Vorschrift ebenso entgegensteht wie deren dem vorerwähnten Gesetzeszweck zuwiderlaufende mangelnde Praktikabilität. Mit der vorstehend niedergelegten Ansicht weiß der Senat sich insoweit in Übereinstimmung insbesondere nicht nur mit den zitierten Rechtsentscheiden des Oberlandesgerichts Celle sowie des Oberlandesgerichts Hamm, sondern darüber hinaus auch mit dem Urteil des Landgerichts Dortmund vom 21. März 1979 (ZMR 1980, Seite 249) sowie den Ausführungen von Hamm, "Abzug für Instandsetzungskosten bei der Mieterhöhung nach Modernisierung?" (NJW 1979, Seite 2496 ff., 2498-2499) und denjenigen von Gather, "Die Modernisierung im Spiegel gerichtlicher Entscheidungen" (HbgGrdE 1981, Seite 50 ff., 54) sowie von Gelhaar, "Zur

gerichts Dortmund vom 21. März 1979 (ZMR 1980, Seite 249) sowie den Ausführungen von Hamm, "Abzug für Instandsetzungskosten bei der Mieterhöhung nach Modernisierung?" (NJW 1979, Seite 2496 ff., 2498-2499) und denjenigen von Gather, "Die Modernisierung im Spiegel gerichtlicher Entscheidungen" (HbgGrdE 1981, Seite 50 ff., 54) sowie von Gelhaar, "Zur Frage des Mieterhöhungsbetrages bei baulichen Änderungen" (ZMR 1978, Seite 164 f., 164-165). II. Die hiergegen vom Landgericht im VB I gerichteten Erwägungen schlagen nach der Überzeugung des Senats letztlich nicht durch. 1. § 3 MHG stellt seiner Struktur nach eine durchaus eigenständige Regelung dar, welche zum Zwecke einer Förderung der Wohnraummodernisierung Abweichungen vom allgemeinen Vertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches normiert, wie dies der beschließende Senat - wenn auch in anderem Zusammenhang - bereits in seinem Rechtsentscheid vom 22. April 1981 (RE Miet 1, Seite 3 bis 6), im Ergebnis übrigens in Übereinstimmung mit dem Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 22. Juni 1981 (RE Miet 1), ausgeführt hat. Dem für das vorerwähnte Vertragsrecht bedeutsamen Grundsatz "do ut des" kommt nach allem nicht die vom Landgericht (VB 1, Seite 11) zugemessene ausschlaggebende Tragweite zu, soweit es sich um die Auslegung des § 3 MHG handelt. Daß die vom Senat in Übereinstimmung mit dem Oberlandesgericht Celle sowie dem Oberlandesgericht Hamm für zutreffend gehaltene Auslegung des § 3 MHG - wie Kummer dies meint (1. c., Seite 146) - zu spekulativen, den Mieter im Sinne eines "Hinaus" beziehungsweise "Verdrängungs"-Modernisierens unbillig belastenden Mietzinserhöhungen führen könnte, ist nach der Auffassung des Senats in dieser Form nicht mehr zu befürchten, seit mit seinem Rechtsentscheid vom 22. April 1981 (1. c., Seite 8) - wiederum in Übereinstimmung mit dem Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 22. Juni 1981 (1. c.) - klargestellt ist, daß im Rahmen der Prüfung, ob der Mieter eine vom Vermieter geplante Wertverbesserungsmaßnahme zu dulden hat, die finanziellen Verhältnisse des Mieters zu berücksichtigen sind, und der letzterwähnte Rechtsentscheid auch unabhängig hiervon die berechtigten Belange des Mieters hinreichend schützt. In besonders gelagerten Fällen mag zum Schutz des Mieters auch § 242 BGB zum Zuge kommen. 2. Der bereits erörterte Wortlaut des § 3 MHG bietet nach der Überzeugung des Senats nicht - wie dies das Landgericht meint (VB 1, Seite 7) - die hinreichende Grundlage für eine Auslegung, wonach im Hinblick darauf, daß zwischen den Worten "aufgewendete Kosten" einerseits und der Wendung "bauliche Maßnahme" beziehungsweise der Formulierung "Kosten für die baulichen Änderungen" ein korrespondierendes Verhältnis bestehe, der Schluß geboten sei, die letzterwähnte Formulierung könne sich nur auf Wertverbesserungsmaßnahmen als solche beziehen; nach dieser Richtung hin ist auch der Hinweis des Landgerichts (VB 1, Seite 9) auf die Bundestagsdrucksache 7/2011, Seite 11, schon deshalb nicht ergiebig, weil die amtliche Begründung zu § 3 MHG auf Seite 12 der Drucksache durchaus die Erwägung nahelegt, daß die Begrenzung der dem Vermieter zuzubilligenden Mietzinserhöhung abschließend durch die Normierung in § 3 Absatz 1 Satz 3 bis 5 MHG geregelt sein sollte und demgemäß die dort verwandte Formulierung "Modernisierungskosten" nicht als rechtstechnisch im Sinne der Darlegungen des Landgerichts zu gelten hat. 3. Dem steht auch nicht entgegen, daß § 3 MHG sich - wie dies die

Vermieter zuzubilligenden Mietzinserhöhung abschließend durch die Normierung in § 3 Absatz 1 Satz 3 bis 5 MHG geregelt sein sollte und demgemäß die dort verwandte Formulierung "Modernisierungskosten" nicht als rechtstechnisch im Sinne der Darlegungen des Landgerichts zu gelten hat. 3. Dem steht auch nicht entgegen, daß § 3 MHG sich - wie dies die Bundestagsdrucksache 7/2011, Seite 11, ausweist - an die Regelungen für preisgebundene Wohnungen und in diesem Zusammenhang an § 12 AMVO anlehnt. Eine solche Anlehnung kann nach der Natur der Dinge nur soweit Bedeutung gewinnen, als nicht der Wortlaut des § 3 MHG von demjenigen des § 12 AMVO abweicht. Dies ist aber der Fall in bezug auf § 3 Absatz 1 Satz 3 bis 5 MHG einerseits und etwa § 12 Absatz 3 AMVO andererseits. Demgemäß kann auch die zur Tragweite des § 12 AMVO in Literatur sowie Judikatur vertretene Auffassung für die Auslegung des § 3 MHG keine im Sinne des Landgerichts ausschlaggebende Bedeutung gewinnen. 4. Angesichts der Eigenständigkeit der Normierung in § 3 MHG entwickeln nach der Überzeugung des Senats auch die Bestimmungen des Gesetzes zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen und von Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie in der Fassung vom 12. Juli 1978 (ModEnG) keine entscheidende Bedeutung für die Auslegung des § 3 MHG, zumal die von Hamm (1. c., Seite 2497) und von Blank, "Neuregelung zur Förderung heizenergiesparender Investitionen" (NJW 1978, Seite 2181 ff., 2183) für wesentlich gehaltene Verknüpfung der Neufassung des ModEnG sowie des MHG letztlich doch nur soweit reichen kann, wie dies der Wortlaut der Vorschriften gestattet, zumal dem Gesetzgeber bei der erwähnten Neufassung der in Rede stehenden Vorschriften deren Verhältnis zueinander nach Lage der Dinge durchaus bewußt gewesen war und er sich insoweit (Bundestagsdrucksache 7/4550, Seite 15) auf die allgemeine Wendung beschränkt hat, durch die Definition der Modernisierung in § 3 ModEnG werde "eine Verbindung zu § 541 a des Bürgerlichen Gesetzbuches und zu § 3 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe ... hergestellt". D) Da der Senat sich nach allem in Übereinstimmung mit den Rechtsentscheiden des Oberlandesgerichts Celle vom 16. März 1981 und des Oberlandesgerichts Hamm vom 27. April 1981 befindet, sieht er sich zu der vom Landgericht angestrebten Vorlage an den Bundesgerichtshof gemäß Art. III Absatz 1 Satz 3 MÄG nicht veranlaßt; seine Entschließung hat vielmehr, wie aus der Formel dieses Rechtsentscheides ersichtlich, zu ergehen.