Berechnung der Vergleichsmiete

Berechnung der Vergleichsmiete; Wirtschaftsstrafgesetz

Ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum unter dessen Ausnutzung der Vormieter einer Wohnung ein unangemessen hohes Entgelt für die Vermietung gefordert und/oder genommen haben muß, wenn der Tatbestand

des § 5 Abs. 1 Satz 2 Wirtschaftsstrafgesetz verwirklicht sein soll, liegt nicht nur denn vor, wenn generell, also für jedermann, ein Engpaß auf dem Wohnungsmarkt für solche Wohnungen besteht, sondern auch schon dann, wenn für bestimmte, noch allgemeinen Merkmalen abgrenzbare Mietergruppen infolge mangelnder Vertragsbereitschaft der Vermieter in ihrer Gesamtheit der Marktzugang verengt ist.

Bei der Berechnung der angemessenen Vergleichsmiete nach § 5 Abs. 1 Satz 2 Wirtschaftsstrafgesetz ist denn aber wieder auf den allgemeinen Marktpreis, wie er für jedermann gilt, abzustellen und nicht etwa auf von vornherein überhöhte Mieten aus dem ohnehin verknappten Wohnungsangebot für die genannten benachteiligten Mietergruppen. Insoweit, also in preismäßiger Beziehung, kann ein Teilmarkt für solche Mietergruppen mit erschwertem Marktzugang nicht anerkannt worden.

1. Das Landgericht Bielefeld hat dem Senat mit Beschluß vom 28. August 1985 die folgende Frage gemäß Art. III Abs. 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 (BGBl. 1 S. 1248) In der Fassung des Gesetzes vom 5. Juni 1980 (BGBl. 1 S. 657) zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Ist bei der Prüfung der Frage, ob ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum im Sinne des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz vorliegt, der Umstand zu berücksichtigen, daß bei sehr vielen Vormietern die Bereitschaft fehlt, Wohnungen an bestimmte Personengruppen (hier studentische Wohngemeinschaften) zu vermissen? Dürfen also bei der Prüfung dieser Frage auch Umstände berücksichtigt werden, die an die Person des jeweiligen Mieters anknüpfen?

Der Vorlage liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Kl., beide Studenten, waren als studentische Wohngemeinschaft Mieter einer Wohnung des Bekl. in Bielefeld. Sie hatten für die 40,20 m2 große Wohnung eine monatliche Kaltmiete von 390,- DM zu zahlen. Sie verlangen vom Bekl. 1.1 73,12 DM Miete zurück, weil nach Ihrer Ansicht der mit dem Bekl. geschlossene Mietvertrag gegen §5 Wirtschaftsstrafgesetz verstößt. Sie haben behauptet, daß allenfalls eine monatliche Kaltmiete von 243,36 DM ortsüblich und angemessen sei. Der Bekl. habe ihre große Schwierigkeit, als Studenten überhaupt eine Wohnung zu finden, ausgenutzt.

Das Amtsgericht hat nach Einholung eines Sachverständigengutachtens dar Klage in Höhe von 1.122,12 DM stattgegeben. Insoweit hat es eine Teilnichtigkeit des Mietvertrages wegen Verstoßes gegen § 5 Wirtschaftsstrafgesetz bejaht und deshalb den Bekl. um diesen Betrag als ungerechtfertigt bereichert nach § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alternative BGB angesehen.

Gegen dieses Urteil hat der Bekl. Berufung eingelegt. Er hat behauptet, daß in Bielefeld keine allgemeine Notlage auf dem Wohnungsmarkt herrsche. Eine gewisse Verknappung bestehe allenfalls bei studentischem Wohnraum, insbesondere bei Wohnraum für Wohngemeinschaften, da diese nicht jedem Vermieter genehm seien. Auf einen solchen Fall ist indessen nach Ansicht des Bekl. § 5 Wirtschaftsstrafgesetz nicht anwendbar.

Auf die mündliche Verhandlung vorn 28. August 1985 hat das Landgericht die oben aufgeführte Frage, der es grundsätzliche Bedeutung beimißt, dem Senat zum Rechtsentscheid vorgelegt. Die Parteien hatten Gelegenheit zur Stellungnahme.

II. Die Vorlage ist zulässig.

Das Oberlandesgericht, das um einen Rechtsentscheid angegangen wird, ist berechtigt und verpflichtet, von Amts wegen zu prüfen, ob die vorgelegte Rechtsfrage gemäß Art. III Abs. 1 des 3. Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften grundsätzliche Bedeutung hat (vgl. Senatsbeschluß vom 14. Juli 1981 - 4 RE Miet 1/81 - mit weiteren Nachweisen). Das ist hier zu bejahen. Die vorlegende Kammer hat In ihrem Vorlagebeschluß darauf hingewiesen, daß sie selbst schon gegenwärtig mit mehreren Rechtsstreitigkeiten der vorliegenden Art befaßt sei. Im übrigen liegt es auch von vornherein auf der Hand, daß angesichts einer nicht zu leugnenden Gruppenbildung innerhalb der Mieterschaft mit unterschiedlichen Chancen für den Marktzugang - neben den hier betroffenen studentischen Wohngemeinschaften ist dabei etwa auch an Gastarbeiter und Ausländer aus fremden Kulturkreisen zu denken - die Frage klärungsbedürftig ist, in welchem Umfang bei der Bestimmung des geringen Angebotes im Sinne des § 5 Abs. 1 Satz 2 Wirtschaftsstrafgesetz auch an Erfolgschancen bei der Wohnungssuche angeknüpft worden darf, die in der Person des Wohnungssuchenden begründet liegen. Die Vorlagefrage ist ferner entscheidungserheblich und auch noch nicht anderweitig entschieden.

Das Landgericht sieht es als festgestellt an, daß es auf dem Bielefelder Wohnungsmarkt in dem hier interessierenden Zeitraum im allgemeinen keinen Mangel an vergleichbarem Wohnraum gegeben hat. Dies wird von den Parteien auch nicht in Zweifel gezogen. Ohne marktmäßige Mangellage ist dann unabhängig von der Höhe der geforderten Miete, für die Anwendung von § 5 Wirtschaftsstrafgesetz von vornherein kein Raum, es sei denn, man sieht auch eine künstliche Verknappung des Wohnraumangebots durch ein

gleichförmiges ablehnendes Verhalten der Vermieter gegenüber bestimmten Personengruppen als ausreichend zur Begründung einer Mangellage im Sinne des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz an. Da das Landgericht ein solches Vermieterverhalten jedenfalls gegenüber studentischen Wohngemeinschaften, die die Kl. hier gebildet haben, unangegriffen als gegeben ansieht, kommt es für den Erfolg der Klage entscheidend darauf an, ob der Mängel an vergleichbarem Wohnraum im Sinne des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz allgemein, also für jedermann bestehen muß oder ob es ausreicht, daß er nur für bestimmte Personengruppen gegeben ist.

Auf diese nähere Bestimmung des Tatbestandsmerkmals des geringen Angebots in § 5 Abs. 1 Satz 2 Wirtschaftsstrafgesetz zielt die Vorlagefrage. Diese Vorlagefrage ist auch noch nicht anderweitig bereits entschieden.

Die Rechtsentscheide des Senats vom 28. Dezember 19 82 (Aktenzeichen 4 RE Mist 5/82 - RES Band 2 § 2 MHG Nr. 37) und vom 3. März 1983 (Aktenzeichen 4 RE Miet 9/82 - RES Band 3 § 5 Wirtschaftsstrafgesetz Nr. 6) sowie der Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 26. Februar 1982 (Aktenzeichen 8 RE Miet 5/81 - RES Band 2 § 5 Wirtschaftsstrafgesetz Nr. 3) betrafen zwar ebenfalls schon das auch hier anstehende Problem des Teilmarktes in denen für bestimmte Personengruppen. In diesen Rechtsentscheiden, in denen dem Teilmarkt, der an persönliche Verhältnisse bei dem Mieter anknüpft, die rechtliche Anerkennung versagt wurde, ging es aber um die Berechnung der Vergleichsmiete im Rahmen des § 6 Abs. 1 Satz 2 Wirtschaftsstrafgesetz, nämlich ob ein Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete, der an persönliche Eigenschaften des Mieters anknüpft, zulässig ist.

Diese Frage hängt zwar mit dem vorliegenden Problem, wie der Begriff der Mangellage im Sinne des § 5 Abs. 1 Satz 2 Wirtschaftsstrafgesetz zu bestimmen ist, eng zusammen. Die Lösung der einen Frage bringt aber noch nicht notwendig auch die der anderen mit sich. Auch wenn man einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete im Hinblick auf eine Gruppenzugehörigkeit des Mieters ablehnt, woran der Senat festhält, bedeutet dies nicht notwendig, daß dann auch für den Begriff des geringen Angebots in § 5 Abs. 1 Satz 2 Wirtschaftsstrafgesetz nur auf die allgemeine Marktsituation abgestellt werden dürfte. Denn es geht hier nicht um eine wirtschaftswissenschaftliche Theorie über den Teilmarkt, den man als solchen im Hinblick auf Marktlage und Marktpreis nur einheitlich beurteilen können mag. Es geht vielmehr um die Ausfüllung zweier rechtlich selbständigen Tatbestandsmerkmale, die in erster Linie vom Gesetzeszweck her zu erfolgen hat und nicht von marktwirtschaftlichen Begrifflichkeiten.

III. Die Vorlagefrage war, wie aus der Beschlußformel ersichtlich, zu bescheiden.

Ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum im Sinne des § 5 Abs. 1 Satz 2 Wirtschaftsstrafgesetz liegt nicht nur dann vor, wenn diese Mangelsituation für jedermann besteht, sondern schon dann, wenn sie nur für bestimmte Personengruppen besteht, wie hier für Studenten. Das gleiche würde etwa auch für Ausländer gelten. Dies erfordert der Schutzzweck des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz.

§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz würde heute weitgehend leerlaufen, wenn hinsichtlich der Mangellage nur auf die allgemeine Marktsituation abgestellt würde, die weithin von einem Überangebot an Wohnraum gekennzeichnet ist. Seine Schutzfunktion zugunsten sozial und finanziell schwächergestellter Mieterschichten kann § 5 Wirtschaftsstrafgesetz nur erfüllen, wenn er auch auf künstliche Verknappungen auf dem Wohnungsmarkt durch gleichförmiges Vermieterverhalten anwendbar ist. Für die Notsituation des Mieters in der § 5 Wirtschaftsstrafgesetz ihn schützen will, macht es keinen Unterschied, ob es allgemein keine Wohnungen gibt, oder nur nicht für die Bevölkerungsgruppe, der er angehört. Es kann nicht Sinn des Gesetzes sein, dem hilfebedürftigen Mieter diesen Schutz des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz im Hinblick auf Marktmöglichkeiten zu entziehen, die für ihn unerreichbar sind. Man trüge damit in den Begriff des geringen Angebots In § 5 Abs. 1 Satz 2 Wirtschaftsstrafgesetz ein Willkürelement hinein. Denn die Anwendbarkeit von § 5 Wirtschaftsstrafgesetz hinge dann von Umständen ab, die für die Situation des Wohnungssuchenden ohne Bedeutung wäre. Der Schutz von Bevölkerungsgruppen bei ihrer Wohnungssuche kann nicht davon abhängen, ob es anderen Gruppen ebenfalls nicht gelingt, vergleichbaren Wohnraum zu finden.

Es ist auch nicht ersichtlich, daß der Gesetzgeber § 5 Wirtschaftsstrafgesetz tatsächlich nur auf den Fall eines allgemeinen geringen Angebotes auf dem Wohnungsmarkt beschränken wollte. Dazu steht der Mieterschutz gegenüber dem Zweck einer allgemeinen Regelung des Wohnungsmarktes in § 5 Wirtschaftsstrafgesetz zu sehr im Vordergrund. Es spricht nichts dafür, daß durch diese Vorschrift nur die allgemeine Angebotsverknappung auf dem Wohnungsmarkt gesteuert werden sollte. Im übrigen aber bei der Mieterauswahl den Kräften des Marktes, hier dem Vermieterverhalten, freies Spiel gewährt werden sollte. Damit würde man dem Gesetzgeber im Ergebnis unterstellen, Diskriminierungen auf dem Wohnungsmarkt wenn nicht Vorschub geleistet, so doch zumindest ihnen gegenüber Gleichgültigkeit gezeigt zu haben. Denn das Problem künstlicher Verknappungen auf dem Wohnungsmarkt durch gleichförmiges Vermieterverhalten stellte sich jedenfalls auch schon bei der Neufassung des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz durch das Gesetz vom 20. Dezember 1982 (BGBl. 1, S. 1912). Daß sich solche Verknappungen regelmäßig gerade gegenüber sozial schwächergestellten Mieterschichten ergeben, liegt von vornherein auf der Hand. Soll § 5 Wirtschaftsstrafgesetz effektiven Schutz entfalten, muß er nicht nur die generelle Verknappung von vergleichbarem Wohnraum, sondern auch die künstliche Verknappung gegenüber bestimmten Mieterschichten erfassen (vgl. auch OLG Frankfurt ZMR 78, 286).

In Abgrenzung zum individuellen Mietwucher, dem § 138 BGB begegnet ist es allerdings erforderlich, daß diese Verknappung gegenüber einer nach objektiv bestimmbaren Kriterien abgrenzbaren Mieterschicht besteht und zwar generell gegenüber dieser Mieterschicht. Denn § 5 Wirtschaftsstrafgesetz will nicht die Ausnutzung einer nur individuellen Notlage ahnden, sondern knüpft an eine gleichförmig gegebene Marktsituation an (sogenannter Sozialwucher). Dem einzelnen Mieter muß gerade im Hinblick auf seine Zugehörigkeit zu der Mieterschicht, für die die Verknappung am Wohnungsmarkt besteht, der unangemessen hohe Mietzins abverlangt worden sein. Umstände, die allein in der individuellen Eigenart des Mieters liegen, können im Rahmen des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz nicht berücksichtigt werden. Deshalb indiziert allein eine erfolglose Wohnungssuche für den jeweiligen Mieter noch nicht ein geringes Angebot im Sinne des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz.

Umgekehrt spricht aber die Zugehörigkeit des Mieters zu einer Mietergruppe, für die eine Verknappung besteht, dafür, daß in bezug auf seine Person das Merkmal des geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum im Sinne des § 5 Abs. 1 Satz 2 Wirtschaftsstrafgesetz ebenfalls erfüllt ist und es nicht anderweitige, allein in seiner persönlichen Eigenart liegende Umstände sind, die ihn keinen anderen preisgünstigeren vergleichbaren Wohnraum haben finden lassen.

Läßt sich danach für den übervorteilten Mieter ein geringes Angebot an vergleichbarer Wohnraum im Sinne des § 6 Abs. 1 Satz 2 Wirtschaftsstrafgesetz feststellen, bleibt es aber für die dann anzustellende Berechnung der Vergleichsmiete dabei, daß insoweit auf die allgemeine Marktsituation abzustellen Ist. Für diese Berechnung bleibt es bei den Grundsätzen, wie sie in den oben erwähnten Rechtsentscheiden des Senats (RES Band 2 § MHG Nr. 37; Band § 5 Wirtschaftsstrafgesetz Nr. 6) sowie des OLG Stuttgart (RES Band 2 § 5 Wirtschaftsstrafgesetz Nr. 3) aufgestellt worden sind. Insoweit lehnt der Senat nach wie vor die Berücksichtigung eines sogenannten Teilmarktes ab. Andernfalls würde man auch den Schutz der sozial schwachen Mieterschichten, wie man ihn durch die oben dargelegte Berücksichtigung künstlicher Verknappungen des Wohnmarktes erreicht, wieder aushöhlen. Denn die Anwendbarkeit das § 5 Wirtschaftsstrafgesetz scheitert dann zwar nicht an dem Merkmal des geringen Angebots; die dann zwangsläufig erhöhte Vergleichsmiete würde die Schutzschwelle für diese Mieterschichten aber dann erheblich senken. § 5 Wirtschaftsstrafgesetz will aber nicht nur die Gleichheit innerhalb der unter einer künstlichen Verknappung des Wohnraumes leidenden Mieterschicht erreichen, sondern - innerhalb gewisser Toleranzen - für ein allgemein gleiches Mietniveau sorgen. Deshalb knüpft § 5 Wirtschaftsstrafgesetz die Bestimmung der Vergleichsmiete an den objektiv gegebenen Wohnungswert an (vgl. zum Streitstand neben den in den angeführten Mietrechtsentscheiden aufgeführten weiteren Nachweisen auch BGH WuM 1982,164).

Auch der Begriff des Teilmarktes verbietet eine solche differenzierte Betrachtungsweise bei dem Merkmal des geringen Angebots einerseits und bei der Bestimmung der Vergleichsmiete andererseits nicht. Denn es geht nicht um die wirtschaftswissenschaftliche Erfassung des Phänomens "Teilmarkt", sondern um die Auslegung und Bestimmung zweier selbständiger Tatbestandsmerkmale einer Rechtsnorm.

Es ist auch kein Gebot der Logik, daß man, wenn man den Begriff des geringen Angebots engen Marktchancen einer bestimmten Mietergruppe orientiert, dann auch die Vergleichsmiete nur an den Wohnungen orientieren dürfte, die dieser Mietergruppe zugänglich gemacht worden sind. Insoweit kommt es allein auf den Ausgangspunkt der Betrachtung an. Eine solche einheitliche Sichtweise mag sicher geboten sein, wenn man das Phänomen des Teilmarktes wirtschaftswissenschaftlich oder soziologisch erfassen will. Für die rechtliche Betrachtungsweise, die sich an §5 Wirtschaftsstrafgesetz orientiert, ist der Begriff das Teilmarktes nur eine Hilfevorstellung für das zu regelnde soziale Phänomen der Zahlung überhöhter Mieten infolge künstlicher Wohnraumverknappung. Wenn nun § 5 Wirtschaftsstrafgesetz einerseits als Voraussetzung für die Ahndung überhöhter Mietforderungen ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum verlangt und andererseits als Maßstab für die Überhöhung auf eine am objektiven Wohnwert orientierte Vergleichsmiete abstellt, ist damit noch nicht rechtlich zwingend gesagt, daß für die Bestimmung der Mangellage wie auch für die Berechnung der Vergleichsmiete jeweils auf denselben Fundus an Wohnraum abzustellen ist. Denn der Gesetzgeber ist bei der Anknüpfung seiner Tatbestandsmerkmale an außerrechtliche Gegebenheiten prinzipiell frei und nicht an außerrechtliche Systeme gebunden. Deshalb steht es ihm auch frei, im Rahmen des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz einen gewissermaßen gespaltenen Marktbegriff zugrunde zu legen, nämlich für die Bestimmung der Mangellage einen Teilmarkt für bestimmte Mietergruppen anzuerkennen, bei der Berechnung der Vergleichsmiete aber nicht. Daß § 5 Wirtschaftsstrafgesetz in diesem Sinne zu verstehen ist, ist oben begründet worden. Die Vorlagefrage war demgemäß wie in der Beschlußformel geschehen zu beantworten.