Berechnung der Mietminderung von der Bruttokaltmiete

Berechnung der Mietminderung von der Bruttokaltmiete; Minderung von Betriebskostenvorschüssen

Die Minderung aufgrund eines Mangels der Wohnung ist regelmäßig auf der Grundlage der Bruttokaltmiete zu berechnen. Bei einer Nettomiete sind dabei die laufenden Betriebskostenvorschüsse zu berücksichtigen.

Es handelt sich hierbei jedoch nur um eine Grundlage zur Berechnung der Höhe des Minderungsbetrags, um den allein die Nettomiete zu reduzieren ist. Eine anteilige Verminderung der vereinbarten laufenden Vorschüsse, die ggf. zu einer höheren Nachforderung aufgrund der späteren Abrechnung führte, tritt nicht ein.

Die Feststellungsklage hinsichtlich der berechtigten Minderung ist zulässig. Der Streit über die Höhe der in einem laufenden Mietverhältnis geschuldeten Miete begründet ein Feststellungsinteresse im Sinne von § 256 Abs. 1 ZPO. Einem Mieter ist im Hinblick auf eine wegen der Rückstände unter Umständen mögliche Kündigung nicht zuzumuten, eine auf Zahlung der einbehaltenen Beträge gerichtete Leistungsklage des Vermieters abzuwarten.

Ohne Erfolg wenden sich die Bekl. gegen die vom Amtsgericht als angemessen angesehene Minderungsquote von 5 %. Die Kammer nimmt insoweit auf die zutreffenden Ausführungen in dem angefochtenen Urteil Bezug und macht sich diese zu eigen.

Auf die Berufung der Kl. war jedoch gleichwohl die Berechtigung zu einer weiteren Minderung von monatlich 22,50 DM (5 % von 450 DM) bis zur Beseitigung der Mängel am 15. Februar 2001 festzustellen.

Denn die Bekl. machen jedoch zu Recht geltend, daß die Minderung auf der Grundlage der Bruttokaltmiete, d. h. bei Vereinbarung einer Nettomiete unter Berücksichtigung der laufenden Betriebskostenvorschüsse, zu berechnen ist. Denn die Tragung der laufenden Lasten und Aufwendungen für das Mietobjekt ist Teil der vom Vermieter geschuldeten Gegenleistung, § 546 BGB a. F. bzw. § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB n. F. Dies entspricht auch der Intention des Gesetzgebers, der auch im Rahmen der seit 1. September 2001 geltenden Mietrechtsvorschriften ggf. eine entsprechende abweichende Vereinbarung der Parteien vorsieht, § 556 Abs. 1 BGB n. F. Daß die Parteien hier die Zahlung von Betriebskostenvorschüssen und deren Abrechnung auf der Grundlage der tatsächlich angefallenen Kosten vereinbart haben, ändert nichts daran, daß diese gleichwohl Teil der vom Mieter geschuldeten Miete sind.

Für die Höhe einer Minderung aufgrund eines vergleichbaren Mangels kann es schließlich keinen Unterschied machen, ob die Parteien des Mietvertrags eine Netto- oder Bruttokaltmiete vereinbart haben. Auf den Umfang der tatsächlichen Beeinträchtigung des Gebrauchs der Wohnung wirkt sich dies nicht aus.

Die Kammer weist vorsorglich darauf hin, daß die Nettomiete zuzüglich der laufenden Betriebskostenvorschüsse lediglich Berechnungsgrundlage für die Höhe der Minderung ist. Sie ändert nichts an der aus der Vereinbarung einer Nettomiete folgenden Verpflichtung des Mieters, die anteiligen tatsächlichen Betriebskosten aufgrund einer Abrechnung zu zahlen. Deshalb vermindern sich nicht die laufend zu zahlenden Vorschüsse für die Betriebskosten. Denn in diesem Fall hätte der Mieter die hierdurch entstehende Differenz durch einen entsprechend höheren Nachzahlungsbetrag aufgrund der späteren Abrechnung auszugleichen. Dies stellte gegenüber der Vereinbarung einer Bruttokaltmiete (s. o.) eine Benachteiligung dar. Bei einer Nettomiete nebst Betriebskostenvorschüssen führt das Vorliegen eines Mangels vielmehr auch nur zur Minderung der Nettomiete, lediglich zur Berechnung der Höhe der Minderung sind die laufenden Vorschüsse heranzuziehen.

Die Minderung ist auf der Grundlage der Bruttokaltmiete, bei einer Nettomiete unter Berücksichtigung der Betriebskostenvorschüsse zu berechnen.

Der Mieter klagte auf Feststellung zur Berechtigung einer Minderung.

Die 63. Kammer des Landgerichts ging von der Zulässigkeit der entsprechenden Feststellungsklage aus. Zur Berechnung der Minderung nahm die Kammer die Bruttokaltmiete als Grundlage. Bei der Vereinbarung einer Nettomiete sei die Minderung unter Berücksichtigung der laufenden Betriebskostenvorschüsse zu berechnen, denn die Tragung der laufenden Lasten und Aufwendungen sei Teil der vom Vermieter geschuldeten Gegenleistung. Weiterhin weist die Kammer allerdings vorsorglich darauf hin, daß die Nettomiete zuzüglich der laufenden Betriebskostenvorschüsse lediglich Berechnungsgrundlage für die Höhe der Minderung sei. Das ändere nichts an der aus der Vereinbarung einer Nettomiete folgenden Verpflichtung zur Zahlung der tatsächlichen Betriebskosten aufgrund einer Abrechnung. Deshalb verminderten sich nicht die laufend zu zahlenden Vorschüsse für die Betriebskosten. Bei einer Nettomiete nebst Betriebskostenvorschüssen führe das Vorliegen eines Mangels vielmehr auch nur zur Minderung der Nettomiete, lediglich zur Berechnung der Höhe der Minderung seien die laufenden Vorschüsse heranzuziehen.

Langsam lichtet sich der "Dschungel" zur Berechnung der Mietminderung im Zuständigkeitsbereich der entsprechenden Kammern des Landgerichts Berlin. Während die Kammern 61 und 62 die Nettomiete zugrunde legen, berechnen die Kammern 63, 64, 65 und 67 wohl nach der Bruttomiete. Die jetzt vorliegende Entscheidung der ZK 63 beruht offenbar auf den Erwägungen, die von Paschke in GE 2002, 36 geäußert worden sind. Bei dieser Entwicklung kann man sicher nicht mehr davon sprechen, daß die herrschende Meinung die Mietminderung aus der Bruttomiete errechnet (vgl. Krämer WuM 2000, 515 unter Hinweis auf Schmidt-Futterer/Eisenschmidt, Mietrecht, § 537 Rn. 259 und Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl. Rn. 410). Auch der Unterzeichner hat sich dafür ausgesprochen (Schach in Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl. § 536 Rn. 10, allerdings nur von überwiegender Meinung gesprochen). Wie schön wäre es jetzt, wenn sich die Kammern des Landgerichts einmal zu einer "großen Kammer" in Analogie zum Großen Senat beim BGH zusammensetzen würden, um eine gemeinsame Linie zu erwägen. Denn es handelt sich ja nicht um das "Evangelium". Dem Vernehmen nach gibt es einen ähnlichen Brauch bei den Mietenkammern des Landgerichts Hamburg - mit welchem Erfolg, ist nicht bekannt.