Berechnung der laufenden Aufwendungen bei Mietpreisüberhöhung

1. Nicht unangemessen hoch sind Mietzinsen, die zur Deckung der laufenden Anwendungen des Vermieters erforderlich sind. Insoweit kommt es nicht darauf an, daß der Vermieter bereits vor dem 1.9.1993 mit dem Mieter einen entsprechend hohen Mietzins vereinbart hatte, sondern darauf, ob der Mietzins zu diesem Zeitpunkt über der Wesentlichkeitsgrenze von 20 % liegen durfte.

2. Zur Feststellung der Höhe der laufenden Anwendungen sind alle Elemente der Kostenmiete zu berücksichtigen. Handelt es sich um die Miete für eine Wohnung in einem Altbau, dessen Dachgeschoß ausgebaut worden ist, so ist eine Teilwirtschaftlichkeitsberechnung für den ursprünglichen Teil des Gebäudes ohne das hinzukommende Dachgeschoß zu erstellen.

3. Kapitalkosten können auch nach dem Kaufpreis des Gebäudes angesetzt werden, wenn dieser angemessen ist. Eine Aufteilung der Kapitalkosten auf Altbau und Dachgeschoß ist insoweit nicht notwendig, wenn das Grundstück nicht wegen des Erweiterungsbaus neu erworben worden ist. Für die übrigen Kapitalkosten ist eine Aufteilung zwischen den Kosten, die auf den Ausbau des Dachgeschosses entfallen, und denjenigen Kosten, die auf den Altbau entfallen, notwendig.

4. Zu den laufenden Anwendungen gehören auch die Verwaltungs- und Instandhaltungspauschalen, sowie das Mietausfallwagnis.

In der Sache hat das Rechtsmittel keinen Erfolg. Zu Recht hat das Amtsgericht entschieden, daß der Kl. gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1, § 134, § 139 BGB, § 5 WiStG Rückzahlung preisrechtlich unzulässiger Mieten in Höhe von insgesamt 11.540,24 DM und gemäß § 284 Abs. 1 Satz 2, § 288 Abs. 1 Satz 1 BGB anteilige Verzugszinsen in gesetzlicher Höhe ab Rechtshängigkeit verlangen kann.

1.) Das Amtsgericht hat auf der Grundlage des vom Sachverständigen K. erstatteten schriftlichen Gutachtens vom 15. August 1996 für den Zeitraum Oktober 1993 bis September 1995 eine ortsübliche Miete von 7,25 DM/qm und zuzüglich der 20 %igen Kappungsgrenze (vgl. OLG Stuttgart, NJW 1981, 2365) eine preisrechtlich zulässige Miete von 9,30 DM/qm oder 878,29 DM ermittelt. Für den Zeitraum Oktober 1995 bis Februar 1996 hat es auf dieselbe Weise eine ortsübliche Miete von 8,68 DM/qm und eine preisrechtlich zulässige Miete von 10,42 DM oder 984,06 DM ermittelt. In Höhe der sich aus der Differenz zu der monatlich geleisteten Zahlung von 1.285,60 DM ergebenden Beträge von 9.775,44 DM und 1.764,80 DM hat es der Klage stattgegeben. Dies ist weder aus tatsächlicher noch aus rechtlicher Sicht zu beanstanden. Die Bekl. erheben hiergegen auch keine Einwände.

2.) Die Bekl. wenden ausschließlich ein, das Amtsgericht habe zu Unrecht die Voraussetzungen des § 5 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 und Nr. 2 b) WiStG für nicht gegeben erachtet. Sie machen geltend, die mit dem Kl. vereinbarte Miete sei zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich und überschreite nicht die in diesem Fall zulässige Kappungsgrenze von 50 % (vgl. HansOLG Hamburg, GE 1992, 927).

Mit diesem Einwand können die Bekl. nicht durchdringen, denn sie haben lediglich laufende Aufwendungen in Höhe von 8,20 DM/qm dargelegt. Dieser Wert liegt noch unter dem vom Amtsgericht festgestellten preisrechtlich zulässigen Mietzins.

a) Wie hoch die laufenden Aufwendungen für eine Wohnung sind, ist auf der Grundlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung (vgl. LG Frankfurt/Main, WuM 1994, 605) gemäß den §§ 8, 8 a, 8 b WoBindG, §§ 18 - 29 der ll. BV festzustellen. Dabei sind grundsätzlich alle Elemente der Kostenmiete der ll. BV zu berücksichtigen (vgl. OLG Stuttgart, GE 1988, 1109; BGH, GE 1995, 749). Hier haben die Bekl. eine Teilwirtschaftlichkeitsberechnung im Sinne von § 34 II. BV vorgelegt, die nur den ursprünglichen Teil des Gebäudes betrifft, ohne das dazugekommene Dachgeschoß. Dies steht in Übereinstimmung mit § 32 Abs. 4 a ll. BV. Diese Bestimmung schreibt vor, daß die ursprüngliche Wirtschaftlichkeitsberechnung als Teilwirtschaftlichkeitsberechnung weiterhin maßgebend bleibt, wenn neuer Wohnraum durch Ausbau oder Erweiterung des Gebäudes geschaffen wird.

b) Die Kammer ist entgegen der Ansicht der Bekl. nicht aus prozessualen Gründen gehindert, die Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 5. März 1997 ihrer Entscheidung zugrunde zu legen. Diese ist noch innerhalb der verlängerten Berufungsbegründungsfrist bei Gericht eingegangen.

c) Entgegen der Ansicht des Kl. ist rechtlich unerheblich, ob die Bekl. vor dem Stichtag des 1. September 1993 (vgl. § 5 Abs. 7 Satz 2 Nr. 2 b) WiStG) eine mindestens ebenso hohe Miete wie die mit ihm vereinbarte Miete tatsächlich verlangt haben. Wie die Formulierung in dieser Bestimmung zeigt, kommt es nur darauf an, ob das Entgelt über der 20 %igen Kappungsgrenze liegen "durfte", nicht ob es tatsächlich über dieser Grenze lag. Dies entspricht dem Sinn der Regelung, die dem Vermieter aus verfassungsrechtlichen Gründen Bestandsschutz gewähren soll. Der Vermieter, der bei Inkrafttreten der Gesetzesnovelle eine höhere Miete verlangen durfte, soll durch die gesetzliche Regelung nicht schlechter gestellt werden.

d) Nach § 18 Abs. 1 Satz 1 Il. BV gehören zu den laufenden Aufwendungen die Kapitalkosten, die sich gemäß § 19 Abs. 1 Satz 2 ll. BV in Eigenkapitalkosten (§ 20 Il. BV) und Fremdkapitalkosten (§ 21 Il. BV) aufgliedern. Von diesen Kosten haben die Bekl. nur Eigenkapitalkosten in Höhe von 130.527,28 DM schlüssig dargelegt.

aa) Nach § 20 Abs. 1 und 2 Il. BV kann der Vermieter als Eigenkapitalkosten fiktive Zinsen für seine Eigenleistungen ansetzen, wozu nach § 15 Abs. 1 Nr. 3 Il. BV insbesondere auch der Wert des eigenen Baugrundstücks zählt. Als Wert des Baugrundstücks kann gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 3 Il. BV auch der Kaufpreis angesetzt werden, es sei denn, er sei unangemessen hoch gewesen (vgl. BGH, GE 1995, 749). Daß letzteres der Fall gewesen ist, hat der Kl. nicht substantiiert behauptet. Hierzu hätte eine genaue Darlegung gehört, welcher Kaufpreis zum Zeitpunkt des Erwerbs ortsüblich war und um wieviel die von den Bekl. erbrachte Gegenleistung hiervon abweicht. Damit haben die Bekl. zu Recht die Erwerbskosten für das Grundstück mit dem Altbau in Höhe von 2.397.358,31 DM angesetzt. Hierin enthalten sind die Notarskosten von 18.380,67 DM, die nach § 16 Abs. 4 II. BV ebenfalls ansatzfähig sind.

Ohne rechtliche Bedeutung ist der Umstand, daß das Grundstück F.-str., Berlin, sich nicht im Eigentum der Bekl. befindet, sondern im Alleineigentum des Bekl. zu 1) steht, der das Grundstück in verdeckter Treuhandschaft für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts F.-str., bestehend aus den Bekl., hält. Der Bekl. zu 1) war zu dem Zeitpunkt, als ihm das Eigentum an dem Grundstück aufgrund notarieller Vereinbarung vom 29. Januar 1992 durch die XXL - Liegenschaftsgesellschaft mbH & Co. Erste Grundbesitz KG übertragen wurde, bereits verdeckter Treuhänder der GbR F. str., so daß der Erwerb dieser Gesellschaft zuzurechnen ist. Ohne Bedeutung ist auch, daß der Bekl. zu 1) das Grundstück nicht gekauft hat, sondern nur mit der Gesellschaft, in deren Eigentum es stand, einen bestimmten Entnahmewert vereinbart hat. Durch diese Vereinbarung ist sein Entnahmerecht gegenüber der Gesellschaft um diesen Betrag verkürzt worden. Er hat damit eine finanzielle Gegenleistung erbracht, die einem Kauf gleichsteht.

Als fiktive Zinsen haben die Bekl. gem. § 20 Abs. 2 Il. BV zu Recht für einen erststelligen Betrag der Erwerbskosten in Höhe von 1.012.040,30 DM 4 % angesetzt und für den restlichen Teil der Erwerbskosten einen Zinssatz von 6,5 %, also 40.481,60 DM, wie in der Wirtschaftlichkeitsberechnung ermittelt, und (2.397.358,31 DM - 1.012.040,30 DM = ) 1.385.318,01 x 6,5 % = 90.045,67 DM. Die Summe dieser Beträge ergibt die ansatzfähigen Eigenkapitalkosten in Höhe von 130.527,27 DM.

Dieser Betrag ist nicht noch auf Altbau und Dachgeschoß nach der Wohnfläche oder nach dem Anteil der auf die beiden Gebäudeteile entfallenden Kapitalkosten aufzuteilen (§ 34 Abs. 1 II. BV), da das Grundstück nicht wegen des Erweiterungsbaus neu erworben wurde (§ 34 Abs. 4 II. BV).

bb) Die übrigen geltend gemachten Kapitalkosten sind nicht ansatzfähig, da der von den Bekl. gewählte Verteilungsmaßstab, der sich an den auf den Altbau und den Neubau entfallenden Kosten orientiert, nicht nachvollziehbar dargelegt ist.

Die übrigen Kapitalkosten sind angefallen aufgrund aller übrigen auf Seite 1 der Wirtschaftlichkeitsberechnung aufgeführten Positionen, nämlich aufgrund der Kosten für die Herstellung des Dachgeschoßerweiterungsbaus, der Kosten der Modernisierung des Altbaus, der Verbesserung der Außenanlagen, und hiervon abhängig wieder der Finanzierungskosten, der Kosten der Kreditvermittlung und der Verwaltungsbaukosten.

Für all diese Kosten ist eine Aufteilung erforderlich zwischen den Kosten, die auf den Neubau des Dachgeschosses entfallen, und den auf den Altbau entfallenden Kosten, da es sich um eine Teilwirtschaftlichkeitsberechnung handelt. Diese Aufteilung haben die Kl. auch im Ansatz zutreffend nach dem jeweiligen Kostenanteil vorgenommen.

Diese Aufteilung ist zwar rechnerisch, nicht aber inhaltlich nachvollziehbar. Dies folgt bereits daraus, daß die Bekl. keinerlei Belege für die Kosten des Dachgeschoßneubaus vorgelegt haben. In den Prozeß eingeführt ist nur die absolute Summe dieser Kosten.

Hinsichtlich der Modernisierungskosten haben die Bekl. lediglich eine Anlage zur Schlußrechnung vorgelegt, in denen die auf die einzelnen Baumaßnahmen entfallenden Pauschalpreise angegeben sind. Zu Recht hat der Kl. diesen Vortrag als nicht ausreichend substantiiert gerügt und insbesondere die angegebenen Pauschalpreise als überhöht (Bad) bestritten und geltend gemacht, bei den Arbeiten habe es sich nicht um Modernisierung, sondern Instandsetzung (Elektrik, Kellerbeleuchtung, Fenster) gehandelt. Bei diesem Streitstand oblag es den Bekl., die ohnehin bereits schriftsätzlich angekündigte detaillierte Beschreibung der vorgenommenen Arbeiten vorzulegen oder vorzunehmen. Der Zeuge H. war nicht zu vernehmen. Seine Vernehmung wäre reine Ausforschung gewesen.

e) Zu den laufenden Aufwendungen gehört nach § 24 Abs. 1 Nr. 1, § 25 II. BV weiterhin die Abschreibung. Da die Bekl. die Kosten des Einbaus der Antenne und der Sammelheizung mit Warmwasserversorgung nicht ausreichend dargelegt haben und als Baukosten nur die Erwerbskosten dargelegt sind, sind für diese Position gemäß § 25 Abs. 2, Abs. 3 Nr. 4 und 7 Il. BV nur ansatzfähig 1 % von 2.397.358,31 DM also 23.973,58 DM.

f) Zu den laufenden Aufwendungen gehören nach § 24 Abs. 1 Nr. 2, § 26 II. BV auch die Verwaltungskosten. Diese haben die Bekl. zutreffend durch Multiplikation der 32 Wohneinheiten mit dem Pauschalsatz von 420 DM, insgesamt also mit 13.440 DM ermittelt.

g) Ansatzfähig sind nach § 24 Abs. 1 Nr. 4 II. BV auch die Instandhaltungskostenpauschalen. Die Pauschale für bis zum Dezember 1952 bezugsfertig gewordene Gebäude beträgt, wenn eine Sammelheizung vorhanden ist, ab 1. August 1992 20,80 DM (vgl. GE 1992, 508 ff). Damit ergibt sich ein ansatzfähiger Betrag von (20,80 DM x 2.218,98 qm = ) 46.154,78 DM.

h) Das nach § 24 Abs. 1 Nr. 5, § 29 II. BV weiter ansatzfähige Mietausfallwagnis beträgt 2,04 % der Summe der bisher ansatzfähigen laufenden Aufwendungen, somit 2,04 % von 214.095,64 DM = 4.367,55 DM. Ob die Bekl. von dem Kl. eine Mietkaution erhalten haben, ist für den Ansatz des Mietausfallwagnisses ohne Bedeutung.

i) Damit errechnen sich die gesamten ansatzfähigen laufenden Aufwendungen wie folgt:

218.463,19 DM: 2.218,98 qm = 98,45 DM: 12 Monate = 8,20 DM/qm netto kalt.