Beratungspflicht des Urkundsnotars

Beratungspflicht des Urkundsnotars; ungesicherte Vorleistung

a) Bestellt der Verkäufer eines Grundstücks zugunsten eines Gläubigers des Käufers eine Grundschuld an dem Kaufgrundstück, ohne daß die Zahlung des Kaufpreises gewährleistet ist, erbringt er eine ungesicherte Vorleistung.

b) Weiß ein Urkundsbeteiligter, daß er eine ungesicherte Vorleistung erbringt, kann der Urkundsnotar im Einzelfall dennoch verpflichtet sein, die Beteiligten über naheliegende Möglichkeiten zur Vermeidung oder Verminderung des Risikos zu beraten.

Mit Kaufvertrag vom 15. Juni 1989, den der verklagte Notar beurkundete, verkauften der Kl. und Dr. K. (nachfolgend: die Verkäufer) die Grundstücke lastenfrei an die S. A. P. GmbH & Co. A. und P. KG in Gründung (im folgenden: KG oder Käuferin). Die Käuferin beabsichtigte, das vorhandene Gebäude zu einem Alten- und Pflegeheim umzubauen. Der Kaufpreis für beide Grundstücke zusammen betrug 1.420.000 DM. Davon sollte der Kl. 733.500 DM erhalten. Die Käuferin verfügte über keine Eigenmittel. Der 75 Tage nach Abschluß des Vertrages fällige Kaufpreis sollte durch die Einlagen der anzuwerbenden Kommanditisten aufgebracht werden.

Als im Herbst 1989 bei der Käuferin Liquiditätsprobleme auftraten, bot ihr die W. H. AG (im folgenden: WHB) an, den Umbau unter Absicherung durch eine erstrangige Grundschuld über nominal 5,8 Mio. DM an dem Kaufobjekt zu finanzieren. Die Verkäufer teilten der Käuferin mit Schreiben vom 9. September 1989 mit, sie seien bereit, ihr - unter anderem durch Stundung einer Restkaufpreisforderung - entgegenzukommen. Der gestundete Betrag sollte nach einem bestimmten Aufteilungsschlüssel aus den eingehenden Kommanditeinlagen getilgt werden. Bis dahin sollten die für den Kl. eingetragenen Grundschulden - im Range nach der nunmehr für die WHB einzutragenden Grundschuld - als Sicherheit einstweilen bestehenbleiben. Am 13. September 1989 schlossen die Kaufvertragsparteien zur Urkunde des Bekl. einen den Kaufvertrag ändernden Vertrag. Darin verpflichtete sich die Käuferin, 171.500 DM am 15. Oktober 1989 und 50.000 DM am 15. November 1989 an den Kl. zu zahlen. Den ihm hernach noch zustehenden Restbetrag stundete der Kl. bis zum 31. Dezember 1990 unter der Voraussetzung, daß die Käuferin auf dem Kaufgrundstück ein Alten- und Pflegeheim errichtete. Am gleichen Tage beurkundete der Bekl. die Bestellung einer Gesamtgrundschuld auf beiden Grundstücken zugunsten der WHB in Höhe von 5,8 Mio. DM, wobei der Kl. und Dr. K. die Eintragung dieser Grundschuld im Range vor den zugunsten des Kl. eingetragenen Grundschulden beantragten. Nachdem die Käuferin insgesamt 328.500 DM an den Kl. entrichtet hatte, wurde sie zahlungsunfähig. Die WHB betrieb aus ihrer Grundschuld über 5,8 Mio. DM die Zwangsversteigerung der beiden Grundstücke. Diese wurden am 18. Februar 1994 einem Dritten zugeschlagen. Der Kl. begehrt wegen seines noch offenen Anteils am Restkaufpreisanspruch von dem Bekl. Schadensersatz in Höhe von 404.000 DM.

II. 1. Der Bekl. hat schuldhaft den Belehrungspflichten (§ 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO) nicht genügt, die den Urkundsnotar treffen, wenn die Beteiligten eine ungesicherte Vorleistung der einen Seite vereinbaren.

a) Falls ein Urkundsbeteiligter eine ungesicherte Vorleistung erbringen soll, die als solche nicht ohne weiteres erkennbar ist, trifft den Notar gemäß § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG eine doppelte Belehrungspflicht. Er hat nach der Rechtsprechung des Senats über die Folgen zu belehren, die im Falle der Leistungsunfähigkeit des durch die Vorleistung Begünstigten eintreten, und Wege aufzuzeigen, wie diese Risiken vermieden werden können (BGH, NJW-RR 1989, 1492, 1494; NJW 1995, 330, 331; WM 1996, 2071; WM 1998, 783, 784).

b) Der Kl. hat eine ungesicherte Vorleistung erbracht.

Ursprünglich war eine Vorleistung zwar nicht vorgesehen gewesen. Nach § 4 Buchst. c des Kaufvertrages vom 15. Juni 1989 war Voraussetzung für die Zahlung der Käuferin, daß die lastenfreie Eigentumsumschreibung gewährleistet war. Nach § 5 sollte die Übergabe der Kaufgrundstücke am Tage der Kaufpreiszahlung erfolgen. Die Eigentumsumschreibung sollte erst veranlaßt werden, nachdem die Kaufpreiszahlung nachgewiesen war.

Mit der Beurkundung der Stundungsvereinbarung vom 13. September 1989 und der Grundschuldbestellung vom selben Tage wurde diese Sicherung aber außer Kraft gesetzt. Von nun an riskierte der Kl., sein Eigentum aufgrund von Verwertungsmaßnahmen des Grundschuldgläubigers zu verlieren, ohne sicher sein zu können, daß er den Kaufpreis erhielt. Bestellt der Veräußerer eines Grundstücks eine wertausschöpfende Grundschuld zugunsten eines Gläubigers des Erwerbers, kommt dies einer Übereignung an diesen nahe, weil sich der Erwerber den wirtschaftlichen Wert des Grundstücks bereits jetzt zunutze macht. Diese Vorleistung des Veräußerers ist ungesichert, wenn die Zahlung des Kaufpreises durch den Erwerber an den Veräußerer nicht gewährleistet ist. Hier war dies nicht der Fall, weil die einzige Sicherheit des Kl., seine Eigentümergrundschulden, zum einen wegen ihres Rangs und zum anderen deswegen untauglich war, weil der Eigentümer aus einer ihm zustehenden Grundschuld nicht die Zwangsvollstreckung zum Zwecke seiner Befriedigung betreiben kann (§ 1197 Abs. 1 BGB).

c) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts wußte der Kl. zwar, daß er im Begriff war, eine ungesicherte Vorleistung zu erbringen. Solange aber nicht auszuschließen war, daß er das Risiko als unvermeidlich ansah, mußte ihn der Bekl. über Sicherungsmöglichkeiten belehren, die sich aus dem Inhalt des Geschäfts ergaben, für den Notar erkennbar sowie für den anderen Vertragsbeteiligten zumutbar waren.

d) Im vorliegenden Fall bestand die naheliegende Möglichkeit, den Kl. mit Hilfe der Einzahlungen zu sichern, die auf die Kommanditanteile der noch zu werbenden Gesellschafter geleistet werden sollten. Zu diesem Zweck hätten die Anteile auf ein Notaranderkonto eingezahlt werden können. Sich darauf einzulassen, war für die Käuferin jedenfalls dann zumutbar, wenn von Anfang an abgesprochen war, daß die Verkäufer aus den Kommanditanteilen befriedigt werden sollten. e) ...

2. Insgesamt wurden Kommanditeinlagen in Höhe von 1,7 Mio. DM an die Käuferin gezahlt. Daraus hätte der Restkaufpreis ohne weiteres aufgebracht werden können. Das Berufungsgericht wird festzustellen haben, ob der Kl. einen Hinweis des Bekl., daß jener durch die Einzahlungen der Kommanditisten gesichert werden könne, aufgegriffen hätte. Dabei mag dem Kl. der Anscheinsbeweis (sog. Vermutung beratungsgerechten Verhaltens) zugute kommen. Weiter ist festzustellen, ob sich die Käuferin einem entsprechenden Sicherungsbegehren des Kl. gebeugt hätte und ab welchem Zeitpunkt bzw. in welcher Höhe die Einzahlungen diesem Zweck unterstellt worden wären. Je nachdem muß weiter festgestellt werden, in welchem Umfang Einzahlungen, die dieser Zweckbestimmung unterlegen hätten, tatsächlich geleistet worden sind. Falls das Berufungsgericht zu dem Ergebnis gelangen sollte, daß die Käuferin - trotz der Absprache, die Verkäufer aus den Kommanditeinlagen zu befriedigen - diese nicht als Sicherheit zur Verfügung gestellt hätte, ist festzustellen, ob der Kl. auch dann an dem Geschäft festgehalten oder von diesem Abstand genommen hätte. Falls das Berufungsgericht die sonstigen Voraussetzungen einer Haftung des Bekl. bejahen sollte, wird es noch der Frage nachgehen müssen, ob dem Kl. eine anderweitige Ersatzmöglichkeit zusteht (§ 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO).

Im notariellen Kaufvertrag war - wie üblich - vorgesehen, daß die Eigentumsumschreibung erst dann veranlaßt werden sollte, wenn die Kaufpreiszahlung nachgewiesen war. Als die Käuferin in Liquiditätsprobleme kam, schlossen die Parteien eine Nachtragsvereinbarung, wonach die Käuferin eine vorrangige Grundschuld bestellen durfte. Eine Sicherung für den Verkäufer war nicht vorgesehen; die Grundschuld wurde eingetragen, die Käuferin blieb zahlungsunfähig und das Grundstück wurde zwangsversteigert.

Mit Urteil vom 15. April 1999 setzte der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung fort, die dem Urkundsnotar besondere Belehrungspflichten auferlegt. Hier hatte der Verkäufer eine ungesicherte Vorleistung, nämlich die Grundschuldbestellung, erbracht. Der Notar durfte dies nicht ohne weiteres beurkunden, selbst wenn dem Verkäufer dieser Umstand und das damit verbundene Risiko bekannt war. Der Notar war außerdem verpflichtet, die Parteien über Alternativen zu belehren, bei denen das wirtschaftlich Gewollte mit einem geringeren Risiko erreicht werden konnte. Hier hätte die Möglichkeit bestanden, daß die von der Käuferin eingesammelten Kommanditanteile auf ein Notaranderkonto eingezahlt wurden, zumal schon im Vertrag vorgesehen war, daß der Kaufpreis durch die Einlagen von anzuwerbenden Kommanditisten aufgebracht werden sollte.