Beratungsfehler

Beratungsfehler; Rechtsprechungsänderung; Unklarheit; Verlängerungsklausel; Formularmietvertrag

Ist im Formularmietvertrag die Dauer der Mietzeit vereinbart und enthält das Formular einen Hinweis auf die gesetzlichen Kündigungsfristen, ohne daß klargestellt wird, worauf sich die Klauselziffer bezüglich der gesetzlichen Kündigungsfristen genau bezieht, so ist eine gewisse Unklarheit des Formularmietvertrags gegeben. Das in WM 1994, 430 veröffentlichte Urteil des LG Wiesbaden ist deshalb keineswegs als so fehlerhaft zu erkennen, daß in der Rechtsberatung Bedenken auf der Hand gelegen hätten, das LG Wiesbaden werde seine Ansicht kurzfristig ändern. Denn die Gerichte stellen - mit Recht - strenge Anforderungen an die Klarheit von Formularmietverträgen.

Die Kl. nehmen den beklagten Verein auf Schadensersatz in Höhe von 36.199,54 DM wegen falscher Beratung in Anspruch. Die Kl. haben im Mietvertrag v. 21.12.1992 von der Vermieterin V. eine Doppelhaushälfte gemietet. In § 2 des Formularmietvertrags ist festgelegt, daß das Mietverhältnis am 1.1.1993 beginnt und der Mietvertrag für die Dauer von 60 Monaten geschlossen wird (also bis zum 31.12.1997). Es heißt weiterhin, der Mietvertrag verlängere sich um jeweils zwölf Monate, falls er nicht mit den Fristen der Ziff. 4 gekündigt werde. In Ziff. 4 sind die gesetzlichen Kündigungsfristen genannt.

Die Kl., die Mitglieder des beklagten Vereins sind, wandten sich an dessen Mitarbeiter, den Zeugen Z., und ließen sich zu der Frage beraten, ob eine Möglichkeit bestünde, den Vertrag vorzeitig wirksam zu kündigen, da zum einen der Kl. zu 2) aus gesundheitlichen Gründen umziehen wollte und die Kl. im August 1994 von einem mietgünstigeren Haus zur Anmietung erfahren hatten. Die Kl. behaupten, der Zeuge Z. habe nach Vorlage des Mietvertrags die mündliche Auskunft erteilt, der Vertrag sei jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündbar. Zur Begründung für seine Auskunft habe sich der Zeuge auf eine Entscheidung des LG Wiesbaden v. 12.10.1992 (1 S 37/92, veröffentlicht in WM 1994, 4301) bezogen. Er habe keinerlei Zweifel geäußert.

Die Kl. unterzeichneten am 30.9.1994 den neuen Mietvertrag für das Haus, in dem sie seit Dezember 1994 wohnen. Sie hatten das Mietverhältnis mit der Vermieterin V. zunächst durch ein Schreiben, das nur der Kl. zu 2) unterzeichnet hatte, zum 31.12.1994 gekündigt und anläßlich einer weiteren Beratung durch den Zeugen Z. nochmals zum 28.2.1995 durch ein von beiden Kl. unterschriebenes Schreiben. Bis zum 28.2.1995 haben sie auch Miete an die Vermieterin V. gezahlt.

Da die Vermieterin die Kündigung nicht akzeptierte, kam es zu einem Rechtsstreit vor dem AG Idstein (3 C 349/95), in dem die Vermieterin Mietzahlungen für die Monate März und April 1995 geltend machte. Die Kl. wurden zur Mietzahlung verurteilt. In dem sich anschließenden Berufungsverfahren vor dem LG Wiesbaden (1 S 250/95) wurde die Berufung der Kl. zurückgewiesen. Hinsichtlich der oben genannten veröffentlichten Entscheidung der Kammer führte das Landgericht aus, die Kammer habe ihre Rechtsprechung inzwischen ausdrücklich geändert; außerdem seien die Sachverhalte nicht vergleichbar, da in dem Mietvertrag zwischen den Kl. und der Vermieterin V. eine Verlängerungsklausel vereinbart worden sei (was in dem anderen Rechtsstreit nicht der Fall gewesen sei) und sich von daher klar ergebe, daß die Hinweise auf die gesetzlichen Kündigungsfristen in dem Formularvertrag nur auf den Fall der Verlängerung bezogen seien. Weiterhin führte das Landgericht aus, in bezug auf die gesundheitlichen Gründe des Kl. zu 2), die durchaus erheblich seien, bestehe zwar ein Anspruch auf vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben. Jedoch sei der Mieter in einem solchen Fall verpflichtet, einen geeigneten Nachmieter zu stellen. Daß die Kl. dies getan hätten und eine frühere Weitervermietung von der Vermieterin treuwidrig verhindert worden wäre, sei von den Kl. nicht ausreichend dargelegt worden.

Die Kl. behaupten, sie hätten den Mietvertrag nur wegen der falschen Rechtsauskunft des Zeugen Z. gekündigt. Hätten sie diese Auskunft nicht erhalten, so hätten sie das Mietverhältnis bis zum Ende der Befristung bestehen lassen.

Ihrem Schadensersatzanspruch legen die Kl. der Höhe nach die Mietforderungen der Vermieterin zuzüglich Zinsen, sowie die Kosten des Rechtsstreits vor dem AG Idstein und dem LG Wiesbaden gemäß Forderungsschreiben der Vermieterin v. 15.3.1996 zugrunde. Außerdem beanspruchen sie Ersatz für die Umzugskosten sowie für Renovierungskosten der alten und der neuen Wohnung.

Das LG Wiesbaden - 9 O 54/97 - hat die Klage abgewiesen.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Kl., die im wesentlichen ihren erstinstanzlichen Vortrag wiederholen. Sie machen geltend, objektiv seien die Angaben des Zeugen Z. unrichtig gewesen. Er habe auch fahrlässig gehandelt, indem er nur den Leitsatz aus dem veröffentlichten Urteil des LG Wiesbaden auch auf den Fall des Mietvertrags der Kl. bezogen habe und keinerlei Bedenken hinsichtlich der Auskunft, es könne mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden, geltend gemacht habe.

Die Berufung der Kl. ist zulässig, aber nicht begründet, denn der Entscheidung des LG ist zu folgen. Auf die zutreffende begründete landgerichtliche Entscheidung wird Bezug genommen. Dem Zeugen Z. ist kein Vorwurf daraus zu machen, daß er die Kl. dahin beraten hat, sie könnten mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen, weil nach der genannten veröffentlichten Entscheidung des LG Wiesbaden aufgrund der Unklarheiten-Regelung des § 5 AGBG der Vermieter sich als Verwender des Formularvertrags die Klausel zu Ziffer 4 zu seinen Lasten zurechnen lassen müsse (also die gesetzliche Kündigungsfrist), selbst wenn der Vertrag auf längere Zeit geschlossen worden sei. Der Zeuge Z. hätte seine Beratungspflicht im Gegenteil dann verletzt, wenn er die Kl. auf dieses Urteil nicht hingewiesen hätte. Aus der Veröffentlichung war nicht erkennbar, daß in dem Mietvertrag, der Gegenstand der veröffentlichten Entscheidung war, die Verlängerungsklausel gestrichen war. In diesem Fall machte der Hinweis in dem Formularvertrag zu § 2 Ziffer 4 auf die gesetzlichen Kündigungsfristen weniger Sinn als in dem hier zu beurteilenden Mietvertrag, der die Verlängerungsklausel enthält, so daß sich der Hinweis auf die gesetzlichen Kündigungsfristen auf die Verlängerungszeiten beziehen kann. Der Zeuge Z. konnte aber aufgrund der Veröffentlichung, insbesondere aufgrund des Leitsatzes davon ausgehen, die Rechtsprechung des LG Wiesbaden sei weitergehend, was das LG Wiesbaden offenbar auch selbst so beurteilt hat, indem es später (aber erst nach der Beratung der Kl.) seine Rechtsprechung ganz allgemein und nicht nur, wenn die Verlängerungsklausel gestrichen sei, geändert hat. Eine gewisse Unklarheit ist in dem Formularvertrag durch den Hinweis auf die gesetzlichen Kündigungsfristen im übrigen durchaus auch bei der hiesigen Konstellation enthalten, da eben nicht klargestellt wird, worauf sich die Ziffer bezüglich der gesetzlichen Kündigungsfristen genau bezieht. Das veröffentlichte Urteil des LG Wiesbaden war also, wie das LG zu Recht ausführt, keineswegs als so fehlerhaft zu erkennen, daß Bedenken, das LG werde seine Ansicht kurzfristig ändern, auf der Hand gelegen hätten.

Soweit die Kl. geltend machen, es habe sich um ein vereinzeltes Urteil zu dem üblichen Formularmietvertrag gehandelt, so daß der Zeuge Z. hierauf nicht bedenkenlos habe hinweisen dürfen, verfängt dies deshalb nicht, weil die Besonderheit besteht, daß für den Fall eines Rechtsstreits zwischen den Kl. und ihrer Vermieterin nach dem erstinstanzlich zuständigen AG Idstein genau die Kammer des LG Wiesbaden für eine Berufungsentscheidung zuständig war, die die veröffentlichte Entscheidung erlassen hatte. Für eine Auseinandersetzung mit der Vermieterin war die Rechtsprechung der zuständigen Berufungskammer des LG Wiesbaden entscheidend, selbst wenn es abweichende Entscheidungen anderer Landgerichte gegeben hätte. Der Prozeßbevollmächtigte der Kl. hat zwar in der mündlichen Verhandlung vorgetragen, es habe sich auch um ein vereinzeltes Urteil der zuständigen Kammer des LG Wiesbaden gehandelt, die zuvor (und - unstreitig - danach) anders entschieden habe. Auf den Einwand des beklagten Vereins, es habe zuvor keine anders lautende Entscheidung des LG Wiesbaden gegeben, hat der Prozeßbevollmächtigte der Kl. eine solche andere Entscheidung aber nicht nennen können. Der Zeuge Z. durfte also davon ausgehen, die zuständige Berufungskammer für einen Rechtsstreit zwischen den Kl. und der Vermieterin V. werde wegen der Unklarheiten-Regelung nach § 5 AGBG zugunsten der Kl. entscheiden. Ob er, was streitig ist, darauf hingewiesen hat, er selbst habe Bedenken gegen die Entscheidung, spielt keine Rolle, weil es auf seine persönliche Ansicht nicht ankommen konnte. Da der Zeuge Z. im September 1994 noch nicht wissen konnte, daß das LG seine Rechtsprechung ändern werde - und zwar nicht nur für Verträge, in denen die Verlängerungsklausel nicht gestrichen wurde, sondern generell -, war ein Hinweis an die Kl., er persönlich halte die Rechtsprechung für fehlerhaft, nicht erforderlich. Der Zeuge mußte die Sache auch angesichts der Veröffentlichung nicht für so schwierig halten, daß er den Kl. den Rat hätte geben müssen, vor der Kündigung noch einen Anwalt einzuschalten. Immerhin war die veröffentlichte Entscheidung nicht als absolut unvertretbar zu erkennen. Denn die Gerichte stellen - mit Recht - strenge Anforderungen an die Klarheit von Formularverträgen.

Da der Zeuge Z. bei der Beratung der Kl. nicht schuldhaft gehandelt hat, entfällt ein Schadensersatzanspruch der Kl. gegen den beklagten Verein. Eine Rechtsprechungsänderung fällt, wie das LG zutreffend ausgeführt hat, nicht in das Risiko des Beraters.