Benachteiligung eines Wohnungseigentümers durch Standort und Geruchsbelästigungen von Mülltonnen

Die Verlegung eines Müllstandplatzes in die Nähe des Schlafzimmerfensters eines Wohnungseigentümers und an eine Stelle, die zumindest in den Sommermonaten in der Mittagssonne liegt, so dass mit Geruchsbeeinträchtigungen zu rechnen ist, stellt eine nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung und Benachteiligung des Wohnungseigentümers dar, die dieser nicht hinnehmen muss.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten über die Gültigkeit eines Beschlusses der WEG über die Neugestaltung der Müllstandplätze. Der Aufteilungsplan der WEG sieht im Vorgartenbereich 2 Mülltonnenhäuschen rechts des Zugangsweges und links der Tiefgarageneinfahrt an der östlichen Grundstücksgrenze vor. Derzeit befinden sich in diesem Bereich Mülltonnenhäuschen für insgesamt 3 Mülltonnen. Die klägerische Erdgeschosswohnung befindet sich links des Zugangswegs mit Fenstern vom Schlafzimmer und Kinderzimmer in den straßenseitigen Vorgarten.

Auf der Eigentümerversammlung vom 24.9.2019 fassten die Parteien gegen die Stimme der Kl. mehrheitlich folgenden Beschluss: „Die Eigentümer der Gemeinschaft ermächtigen die Verwaltung zur Beauftragung der Firma mit der Ausführung von landschaftsgärtnerischen Arbeiten im Zusammenhang mit der Neuanordnung der Mülltonnenhäuschen … Für die Anordnung der Mülltonnenstellplätze gilt: An der straßenseitigen Grundstücksgrenze werden 4 Tonnenstellplätze mit entsprechenden Einhausungsboxen parallel zur Straße angeordnet, zur einen Hälfte - vom Hauseingang gesehen - rechts, zur anderen Hälfte links vom Zugangsweg zum Haus positioniert. Die Öffnung der Tonnen erfolgt zur Straße hin. Die durch die Maßnahme entstehenden Kosten werden durch Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und in der betreffenden Jahresabrechnung den Miteigentümern entsprechend den jeweiligen Miteigentumsanteilen an der Instandhaltungsrücklage zugewiesen.“

Durch die Verlegung der Müllhäuschen wird der Standort der Mülltonnen zu den Fenstern des klägerischen Schlafzimmers erheblich reduziert. Die Kl. machen geltend, die Neuanordnung benachteilige sie über das gem. § 14 Nr. 1 WEG vorgesehene Maß, da für sie durch die neue Anordnung Geruchsbeeinträchtigungen entstehen würden. Bei der Neuanordnung handele es sich um eine unzulässige bauliche Veränderung, da von dem durch den Aufteilungsplan vorgesehenen Standort abgewichen werde. Die Kl. beantragen, den Beschluss für ungültig, hilfsweise für nichtig zu erklären.

Der zu TOP 4 gefasste Beschluss war für ungültig zu erklären, da er die Kl. über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus benachteiligt und daher nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Die Verlegung der Mülltonnenanlage (Mülltonnen samt Einhausungsboxen) ist eine bauliche Veränderung i.S.d. § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG. Eine solche kann gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG weder nach § 21 Abs. 3 WEG mit Stimmenmehrheit beschlossen noch gemäß § 21 Abs. 4 WEG von einem einzelnen Wohnungseigentümer verlangt werden. Es ist dazu vielmehr die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich, es sei denn, deren Rechte werden durch die Veränderung nicht über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt, § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG (vgl. BayObLG ZWE 2002, 213).

Unter einem Nachteil i.S.d. § 14 Nr. 1 WEG ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung zu verstehen, wobei es dazu auf den jeweiligen Einzelfall ankommt. Maßstab ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (vgl. LG Hamburg ZWE 2015, 184 m.w.N.). Es ist nicht zu bestreiten, dass eine Mülltonnenanlage in der Regel mit Beeinträchtigungen verbunden ist (vgl. BayObLG ZWE 2002, 213).

Der neu gewählte Standort für die Mülltonnen bzw. von 2 Mülltonnen befindet sich an der südlichen Grundstücksgrenze in kürzest möglicher Entfernung zum klägerischen Schlafzimmerfenster. Die Rückwand eines 80 cm tiefen Mülltonnenhäuschens wäre damit ca. 4,20 m vom Schlafzimmerfenster der Kl. entfernt. Eine Bepflanzung zwischen Schlafzimmerfenster und Rückwand des Mülltonnenhäuschens ist nicht vorhanden und nach dem angegriffenen Beschluss auch nicht vorgesehen. Aufgrund der Inaugenscheinnahme durch das Gericht steht fest, dass die Mülltonnenhäuschen zumindest in den Sommermonaten der Mittagssonne ausgesetzt sind. Die Kl. dürfen daher verständlicherweise davon ausgehen, dass Geruchsbeeinträchtigungen entstehen werden. Dem steht auch nicht entgegen, dass eine Entfernung von mehr als 3 m eingehalten wird und der Eigentümer der Erdgeschosswohnung rechts, vor dessen Fenstern sich derzeit die Mülltonnenhäuschen befinden, bislang keine Beeinträchtigung feststellen konnte. Insofern ist nämlich zu berücksichtigen, dass sich zwischen den Fenstern der Erdgeschosswohnung rechts und der Rückwand der derzeitigen Mülltonnenhäuschen (Hecken-) Pflanzen befinden.

Das Gericht hat demnach keine Zweifel daran, dass der beschlossene neue Standort der Mülltonnenhäuschen für die Kl. nachteilig ist. Dieser Nachteil ist auch nicht unvermeidbar, sondern geht über das in § 14 Nr. 1 WEG hinnehmbare Maß hinaus. Dabei handelt es sich um eine Auslegungsfrage. Die Auslegung muss in den Grenzen billigen Ermessens unter Beachtung des Gebotes der allgemeinen Rücksichtnahme in Abwägung der allseitigen Interessen erfolgen (vgl. BGH vom 10.9.1998, V ZB 11/98).

Nach dem unwidersprochenen Sachvortrag der Bekl. steht den Parteien für die Neugestaltung der Mülltonnenstellplätze die ca. 30 m lange straßenseitige Grundstücksgrenze zur Verfügung. Der Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung ist keine Regelung zu entnehmen, wonach der Standort der Mülltonnen im Aufteilungsplan verbindlich festgelegt worden ist.

Für eine Verlegung des derzeitigen Mülltonnenstandortes spricht, dass damit eine Sichtverbesserung nach rechts bei der Tiefgaragenausfahrt verbunden wäre. In diesem Zusammenhang ist jedoch zu berücksichtigen, dass es bislang nach dem übereinstimmenden Parteivortrag zu keinem Unfall infolge einer Sichtbehinderung wegen der Mülltonnen gekommen ist.

Ein Mülltonnenhäuschen mit jeweils 2 Mülltonnen links und rechts des Zugangsweges anzuordnen, stellt jedoch nicht die einzige Möglichkeit dar, die durch die Mülltonnen bislang bestehende Sichtbehinderung bei der Tiefgaragenausfahrt zu beseitigen.

Wie sich auch aus Anlage K6 ergibt, bestehen verschiedene Möglichkeiten, die Mülltonnen samt Einhausungen neu anzuordnen. Ein Lichtmast der Landeshauptstadt München hindert nach Auffassung des Gerichts die Neuanordnung der Mülltonnen in diesem Bereich nicht. Durch entsprechende (etwas längere) bauliche Gestaltung des Mülltonnenhäuschens kann den örtlichen Gegebenheiten Rechnung getragen werden. Darüber hinaus erscheint auch eine Anordnung der Mülltonnen entlang der straßenseitigen Grundstücksgrenze im westlichen Bereich des Grundstücks durchaus möglich, ohne dass die Gefahr besteht, dass der in der südwestlichen Grundstücksecke stehende Ahornbaum Schaden nimmt. Auch ist es beispielsweise möglich, ein Mülltonnenhäuschen mit jeweils 2 Mülltonnen im Bereich der südöstlichen Grundstücksgrenze und ein weiteres mit jeweils 2 Mülltonnen im Bereich der südwestlichen Grundstücksgrenze anzuordnen und dabei einen größeren Abstand der Mülltonnen zu dem klägerischen Schlafzimmerfenster herzustellen. Die Eigentümer haben insofern einen weiten Ermessensspielraum. Mit dem zu TOP 4 gefassten Beschluss vom 24.9.2019 haben sie jedoch unter Missachtung des Gebots der gegenseitigen Rücksichtnahme die Interessen der Kl. nicht hinreichend berücksichtigt, so dass der gefasste Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht und für ungültig zu erklären war.

Ein Wohnungseigentümer wird unzumutbar benachteiligt, wenn der Stellplatz in die Nähe seines Schlafzimmerfensters verlegt wird und bei Mittagssonne mit Geruchsbeeinträchtigungen zu rechnen ist.

Die Kläger sind Eigentümer der im EG links gelegenen Wohnung Nr. 3 (137/1000 Miteigentumsanteile). Der Aufteilungsplan in der Teilungserklärung sieht im Vorgartenbereich zwei nebeneinanderstehende Mülltonnenhäuschen vor. Bisher befinden sich in diesem Bereich Häuschen für insgesamt drei Mülltonnen. Die klägerische EG-Wohnung befindet sich links des Zugangswegs mit Fenstern von Schlafzimmer und Kinderzimmer in den straßenseitigen Vorgarten. Am 24. September 2019 fassten die Parteien unter TOP 4 mehrheitlich den Beschluss, die Verwaltung zu ermächtigen, eine Firma hinsichtlich Arbeiten zur Neuanordnung der Mülltonnenhäuschen gemäß dem Angebot vom 29. Juni 2019 in Höhe von etwa 10.300 € brutto zu beauftragen. Durch die Entfernung der Müllhäuschen vom derzeitigen Standort wird die Entfernung zu den Fenstern des klägerischen Schlafzimmers erheblich reduziert. Die Kläger machen geltend, dass es sich bei der Neuordnung um eine unzulässige bauliche Veränderung handele. Die beklagten Wohnungseigentümer tragen vor, dass der Standort der Mülltonnenhäuschen in der Teilungserklärung nicht verbindlich festgelegt worden ist. Demnach seien die Wohnungseigentümer berechtigt, einen anderen Standort mehrheitlich zu beschließen.

Nach einer örtlichen Besichtigung der Wohnanlage hat das AG der Klage stattgegeben. Der angefochtene Beschluss entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, da er die Kläger über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus benachteiligt. Die Verlegung der Mülltonnenanlage ist eine bauliche Veränderung i.S.d. § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG a.F., wofür die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich ist, wenn deren Rechte durch die Veränderung über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Der neu gewählte Standort für die Mülltonnen befindet sich an der südlichen Grundstücksgrenze in kürzestmöglicher Entfernung zum klägerischen Schlafzimmerfenster (4,20 m). Eine Bepflanzung zwischen Schlafzimmerfenster und Rückwand der Mülltonnenhäuschen ist nicht vorgesehen, die zumindest in den Sommermonaten der Mittagssonne ausgesetzt sind. Der Nachteil geht über das hinnehmbare Maß hinaus. Nach dem unwidersprochenen Sachvortrag der Beklagten steht den Parteien für die Neugestaltung der Mülltonnenstellplätze die ca. 30 m lange straßenseitige Grundstücksgrenze zur Verfügung. Der Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung ist keine Regelung zu entnehmen, wonach der Standort der Mülltonnen im Aufteilungsplan verbindlich festgelegt worden ist.

Das Urteil ist vor Inkrafttreten der WEG-Reform am 1. Dezember 2020 verkündet worden. Die Urteilsgründe geben den damaligen Stand der Vorschriften über die ordnungsmäßige Verwaltung bzw. die Unzulässigkeit baulicher Veränderungen durch Mehrheitsbeschluss wieder. Aber auch in dem neuen § 20 Abs. 4 WEG heißt es: Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder aber einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden. Damit sind die Kriterien, nach denen das AG München entschieden hat, ebenso erfüllt. Nach dem neuen WEG hätte die Beschlussanfechtungsklage nicht mehr gegen die übrigen Wohnungseigentümer, sondern gegen die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, gerichtet werden müssen (§ 44 Abs. 2 WEG n. F.).

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister