Bemessungsgrundlage für Wertverbesserungszuschlag (überhöhte Preise)

Bemessungsgrundlage für Wertverbesserungszuschlag (überhöhte Preise); Mietpreisbindung, Altbau; Modernisierungsmaßnahmen; Preisgestaltung, überhöhte; Modernisierungszuschlag; Wertverbesserungszuschlag

Bedient sich ein Vermieter für die Durchführung von Modernisierungsarbeiten eines Unternehmens, dessen Preisgestaltung regelmäßig über dem ortsüblichen Niveau liegt, darf die Preisstelle statt der Kosten Durchschnittspreise ansetzen, wenn der Umfang der Leistungen des Unternehmens in keinem angemessenen Verhältnis zu den in Rechnung gestellten Kosten steht.

Bei der Beurteilung der Umlagefähigkeit der vom Kl. geltend gemachten Modernisierungskosten ist zu beachten, daß gemäß § 11 Abs. 3 AMVOB Aufwendungen nur insoweit berücksichtigt werden können, als durch sie der Gebrauchswert des Wohnraumes auf Dauer verbessert wird. Dies schließt die Berücksichtigung solcher Beträge aus, die der Eigentümer zwar gezahlt haben mag, die jedoch wirtschaftlich keinen Gegenwert in der den Gebrauchswert der Wohnung verbessernden Maßnahme gefunden haben (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 8. Januar 1985 - OVG 4 B 12.84 -). Dies bedeutet zwar nicht, daß der Eigentümer in der Auswahl der bauausführenden Unternehmen dahin beschränkt wäre, daß er das billigste Unternehmen suchen und mit der Ausführung betrauen müßte. Denn grundsätzlich ist es allein Sache des Vermieters, zu entscheiden, ob er Modernisierungsarbeiten durchführt und auf welche Weise sowie in welchem Umfang das geschieht. Im allgemeinen sind die Rechte der Mieter dadurch geschützt, daß ein vernünftiger Vermieter wirtschaftlich unsinnige Aufwendungen unterlassen wird (vgl. hierzu: OVG Berlin, GE 1977, S. 57 ff.).

Bedient sich ein Vermieter jedoch eines Unternehmens, dessen Preisgestaltung nach den Erkenntnissen der Kammer regelmäßig erheblich über dem ortsüblichen Niveau liegt (vgl. VG 14 A 398.83, Urteil vom 28. Februar 1985; Feststellungen der Widerspruchsbehörde in den Verfahren VG 14 A 321.82 und VG 14 A 279.82), so bedarf die Frage, ob der berechnete Preis in einem angemessenen Verhältnis zu der erbrachten Leistung steht, einer besonders sorgfältigen Prüfung. Stehen in einem derart gelagerten Fall der Umfang der Bauleistungen und die von dem bauausführenden Unternehmen übernommenen Risiken in keinem angemessenen Verhältnis zu den in Rechnung gestellten Baukosten, so ist es rechtlich nicht zu beanstanden, wenn die Preisstelle für Mieten den Wertverbesserungszuschlag auf der Grundlage eines von ihr anhand ihr bekannt gewordener Preise berechneten Durchschnittspreises für die werterhöhende Maßnahme errechnet und festsetzt.