Bemessungsgrundlage für AfA in Ost- Berlin zum 1. Juli 1990

Berechnung der AfA für Gebäude in Ost Berlin aufgrund einer Bewertung im Sachwertverfahren unter Zugrundelegung des für Berlin (West) ermittelten Bauindexes.

Die Kl. sind Eigentümer mehrerer Grundstücke im Ostteil Berlins, mit denen sie Einkünfte aus V+V erzielen. Streitig ist die Berechnung der AfA für das zweite Halbjahr 1990. Zur Ermittlung der AfA Bemessungsgrundlage haben die Kl. ein Sachverständigengutachten eingereicht, in dem die Gebäudewerte im Sachwertverfahren ermittelt worden sind. Dabei ist der Bauindex für Berlin (West) angewendet worden.

Die zulässige Klage ist begründet, weil die Kl. den von ihnen geltend gemachten Zeitwert der streitigen Gebäude zum 1. Juli 1990 durch Vorlage eines entsprechenden Gutachtens des Sachverständigen nachgewiesen haben.

Nach § 52 Abs. 1 DM-Bilanzgesetz, der gemäß § 52 Abs. 2 DM-Bilanzgesetz auf Steuerpflichtige mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung entsprechend anzuwenden ist, gelten als Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Wirtschaftsgüter, die am 1. Juli 1990 zum Anlagevermögen gehörten, die Werte, die sich in entsprechender Anwendung der §§ 7 bis 11 und 18 DM-Bilanzgesetz ergeben. Nach § 10 Abs. 1 DM-Bilanzgesetz sind Gebäude mit ihren Wiederherstellungskosten (§ 7 Abs. 3) oder mit ihren Wiederbeschaffungskosten (§ 7 Abs. 2) unter Berücksichtigung des Wertabschlags für zwischenzeitliche Nutzung (§ 7 Abs. 4), höchstens jedoch mit dem Zeitwert (§ 7 Abs. 1 Satz 1) anzusetzen. Unterlassene Instandhaltungen und Großreparaturen zur Erhaltung der Bausubstanz sind bei der Ermittlung des Zeitwerts wertmindernd zu berücksichtigen.

Hinsichtlich der Berechnung dieser Zeitwerte folgt das Gericht grundsätzlich den Gutachten des Sachverständigen, die die Kl. zur Begründung ihrer Klage eingereicht haben. Zwar sind die Gutachten entsprechend dem Auftrag der Kl. zur Ermittlung des Verhältnisses zwischen dem abschreibbaren Gebäudewertanteil und dem nicht abschreibbaren Bodenwertanteil der Grundstücke erstellt worden. Die in diesen Gutachten enthaltene Ermittlung der Sachwerte der streitigen Gebäude kann nach Ansicht des Gerichts jedoch grundsätzlich der Ermittlung der Zeitwerte gemäß § 10 Abs. 1 DM-Bilanzgesetz zugrunde gelegt werden. Zwar hat der Bekl. bestritten, daß die in diesen Gutachten enthaltene Ermittlung der Sachwerte der streitigen Grundstücke im vorliegenden Zusammenhang verwendet werden dürfen. Eine Begründung für diese Ansicht ist von dem Bekl. jedoch weder vorgetragen worden noch in irgendeiner Weise aus den Akten ersichtlich.

Die in den Gutachten enthaltene Ermittlung der Sachwerte der streitigen Gebäude kann der Ermittlung der Zeitwerte nach § 10 Abs. 1 DM-Bilanz-gesetz zugrunde gelegt werden, weil die Kl. nach § 10 Abs. 1 DM-Bilanz gesetz den Zeitwert im Sachwertverfahren ermitteln durften. Ausdrücklich dahingestellt läßt das Gericht, ob die für die streitigen Gebäude zu ermit-telnden Werte niedriger wären, wenn man den Verkehrswert der Grundstücke im Ertragswertverfahren berechnen würde und den so ermittelten Wert aufgrund einer Verhältnisrechnung in einen Gebäude- und einen Bo-denwertanteil aufteilen würde. Auf diese Frage kommt es nicht an, da die Kl., wie sie mit Recht vortragen, gemäß § 10 Abs. 2 DM Bilanzgesetz ledig-lich das Recht haben, statt des Zeitwertes den Verkehrswert anzusetzen, hierzu aber nicht verpflichtet sind. Vielmehr dürfen sie gemäß § 10 in Ver-bindung mit § 7 DM-Bilanzgesetz den Zeitwert im Sachwertverfahren er-mitteln. Bei der Ermittlung des Sachwerts der Wohngebäude hat der Bau-sachverständige zu Recht Normalherstellungskosten für das Jahr 1913 in Höhe von 21,00 DM/m3 zugrunde gelegt. Soweit der Bekl. davon abweichend lediglich Normalherstellungskosten von 20,00 DM berücksichtigen will, folgt das Gericht ihm schon deshalb nicht, weil der Bekl. insofern keine substantiierte Ermittlung der Gebäudenormalherstellungskosten vorgenommen hat. Das Gericht folgt dem Sachverständigen auch darin, daß zum 1. Juli 1990 grundsätzlich der Bauindex zugrunde zu legen ist, wie er zu diesem Zeitpunkt für den Westteil Berlins galt und nicht derjenige Bau index, der für den übrigen Teil des Bundesgebiets galt. Dem steht nicht ent gegen, daß der im ehemaligen Westteil Berlins geltende wesentlich höhe-re Baupreisindex seine Ursache insbesondere in der Insellage des ehemaligen Westteils Berlins und der dadurch bedingten Abschottung der Märkte für Baumaterialien und Bauleistungen hatte. Zwar ist diese besondere Si-tuation im Rahmen der Wiedervereinigung entfallen. Nach Überzeugung des Gerichts kann jedoch nicht davon ausgegangen werden, daß die be sondere Situation des Baumarktes in Berlin zum 1. Juli 1990 mit Einführung der Währungsunion schlagartig entfallen ist. Vielmehr muß davon ausgegangen werden, daß die besondere Preissituation, die aufgrund der Insellage im ehemaligen Westteil Berlins galt, auch nach der Währungsunion für einige Zeit fortgalt und sich jedenfalls zunächst auch auf den ehe-maligen Ostteil Berlins erstreckte. Worauf dies im einzelnen beruhte, braucht zur Entscheidung des vorliegenden Falles nicht untersucht zu wer-den, da sich diese Feststellung jedenfalls aus der Aufstellung über die Bau-preisindizes für Berlin und das übrige Bundesgebiet ergibt, wie sie von den Kl. eingereicht worden ist. Wie der Bausachverständige vorgetragen hat, ist ein eigener Baupreisindex für die neuen Bundesländer und Berlin-Ost erst im Jahre 1991 zum Basisjahr 1991 herausgegeben worden. Zum Be-wertungszeitpunkt lag ein solcher Baupreisindex also noch nicht vor. Wie der Bausachverständige weiter ausgeführt hat, haben sich die Verhältnisse der Bauindizes für das übrige Bundesgebiet und für Berlin auch nach der Währungsunion und nach der Wiedervereinigung zunächst nicht we-sentlich geändert, obwohl ab Mai 1991 bei Ermittlung der Baupreisindizes das gesamte Stadtgebiet ausgewertet worden ist. Aufgrund dieser Umstände hält das Gericht es grundsätzlich für gerechtfertigt, zum 1. Juli 1990 den für den ehemaligen Westteil Berlins geltenden Baupreisindex auch für

rungsunion und nach der Wiedervereinigung zunächst nicht we-sentlich geändert, obwohl ab Mai 1991 bei Ermittlung der Baupreisindizes das gesamte Stadtgebiet ausgewertet worden ist. Aufgrund dieser Umstände hält das Gericht es grundsätzlich für gerechtfertigt, zum 1. Juli 1990 den für den ehemaligen Westteil Berlins geltenden Baupreisindex auch für Gebäude im Ostteil Berlins anzuwenden. Soweit der Bekl. demgegenüber auf das BMF-Schreiben vom 21. Juli 1994 (BStBl I 1994, S. 599) verweist und die Ansicht vertritt, daß danach zum 1. Juli 1990 im Ostteil Berlins der Baupreisindex für das übrige Bundesgebiet anzuwenden sei, folgt das Ge-richt dem nicht. Zum einen ist dabei zu berücksichtigen, daß die von dem Bekl. angeführte Verwaltungsanweisung lediglich eine sogenannte Nichtbeanstandungsgrenze enthält und ausdrücklich eine höhere Bewertung zuläßt, wenn diese durch ein entsprechendes Bausachverständigengutachten nachgewiesen wird. Im übrigen ist nach Ansicht des Gerichts auch zu berücksichtigen, daß die Ansicht des Bekl., im Ostteil Berlins sei der Baupreisindex für das übrige Bundesgebiet anzuwenden, durch keinerlei statistische Materialien oder sonstige tatsächliche Feststellungen belegt ist.

Um einer etwaigen Möglichkeit Rechnung zu tragen, daß der Baupreisindex sich zum 1. Juli 1990 aufgrund der Währungsunion im Ostteil Berlins im Verhältnis zu dem im Westteil Berlins geltenden Baupreisindex ermäßigt hat, hält das Gericht es jedoch für angebracht, den Baupreisindex, wie er für den Westteil Berlins galt, im Schätzungswege um 10 % zu ermäßigen. Dem haben die Kl. - auf die entsprechende Anregung des Gerichts hin - durch ihren Antrag Rechnung getragen. Dadurch ist nach Ansicht des Gerichts auch ein etwaiger Reparaturstau abgegolten, soweit er von dem Bekl. in seinem Gutachten noch nicht ausreichend berücksichtigt sein sollte. Schließlich folgt das Gericht dem Gutachten auch hinsichtlich der Berechnung der Wertminderung wegen Alters, da diese der Anl. 6 zu Abschn. 3.6.31. der Wertermittlungs-Richtlinien (WertR 91/76) entspricht. Wieso die Wertminderung wegen Alters mit 1 % pro Jahr linear berechnet werden soll, ist entgegen der Ansicht des Bekl. nicht ersichtlich.