Beleidigungen des Vermieters und andere drastische Formulierungen

Ein Schreiben des Mieters, in dem er äußert „Wenn ich ausziehen muss, ziehe ich mit einem Zelt und Lagerfeuer in Ihren Garten!! Ja, das tue ich!! Wie die Hottentotten werde ich hausen und verachtend in Ihr Frühstück rülpsen!“ ist zusammen mit anderen drastischen Formulierungen in anderen Schreiben (k)ein Kündigungsgrund.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. mietete gemäß Mietvertrag vom 10.3.2004 eine Wohnung in Berlin. Die Kl. wurden danach die eingetragenen Eigentümer des Hausgrundstücks.

Die Bekl. übersandte ein an sie gerichtetes Schreiben der Hausverwaltung der Kl. vom 13.1.2012 mit diversen handschriftlichen Zusätzen zurück.

Die Kl. ließen mit Schreiben ihrer Hausverwaltung vom 28.9.2015 die Durchführung diverser von ihnen danach beabsichtigter Modernisierungsmaßnahmen auf dem Hausgrundstück ankündigen. Die Bekl. erwiderte mit einem undatierten und handschriftlich verfassten Schreiben.

II. Den Kl. steht der von ihnen geltend gemachte und auf § 546 Abs. 1 BGB gestützte Anspruch auf Räumung der von der Bekl. innegehaltenen Wohnung nicht zu. […]

1. Die mit Anwaltsschreiben vom 16.10.2015 ausgesprochene fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung führte zu keiner Beendigung des Mietverhältnisses zwischen den Parteien.

a. Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein solcher Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Der Vermieter kann ferner gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt.

b. Allerdings rechtfertigen die im Anwaltsschreiben vom 16.10.2015 beanstandeten Äußerungen keine fristlose oder auch nur ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.

Zwar können Beleidigungen, also der Angriff auf die Ehre eines anderen durch Kundgabe der Nichtachtung oder Missachtung und Drohungen als Straftat zugleich eine Verletzung vertraglicher Pflichten gegenüber dem Vertragspartner darstellen, auch soweit sie etwa gegenüber einem Mitarbeiter des Vermieters ausgesprochen sind (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, Rn. 187 zu § 543).

Entsprechende Vertragsverletzungen berechtigen allerdings nur dann zur Kündigung, wenn sie so schwer wiegen, dass dem anderen Teil die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dies ist unter Würdigung der Gesamtumstände festzustellen. Generell gilt, dass Äußerungen, die im Zustand der Erregung fallen, weniger schwer wiegen als kalkulierte Ehrverletzungen. Die soziale Herkunft des Beleidigers sowie sein Sprach- und Ausdrucksvermögen sind ebenfalls zu berücksichtigen (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, Rn. 188 zu § 543). Schließlich ist jedenfalls für die fristlose Kündigung grundsätzlich eine Abmahnung erforderlich, § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB, sofern diese nicht gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB entbehrlich ist. Es gilt der Grundsatz, dass durch eine schwere Beleidigung das für die Vertragserfüllung unerlässliche Vertrauen zerstört wird; in diesem Fall ist eine Abmahnung entbehrlich, weil zerstörtes Vertrauen durch eine Abmahnung nicht wiederhergestellt werden kann. Etwas anderes gilt, wenn die einmalige Beleidigung für sich betrachtet kein besonderes Gewicht hat und sich die Unzumutbarkeit erst aus der Wiederholung ergibt (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, Rn. 189 zu § 543).

Dabei sind Belästigungen durch etwa altersbedingt geistig verwirrte Bewohner des Hauses als sozialadäquat hinnehmen, wenn sich die Belästigungen bei zutreffender - an den Wertentscheidungen des Grundgesetzes orientierter - Betrachtung lediglich als harmlose Störungen darstellen (OLG Karlsruhe, MDR 2000, 578). Entsprechendes muss folglich auch für Äußerungen gelten, die unabhängig von der geistigen und seelischen Verfassung des Störers im Lichte der hierbei verwandten Formulierungen und Argumente in einer Art und Weise überzogen und zugleich unklar erscheinen, dass sie in der Gesamtbetrachtung nicht geeignet sind, den Adressaten bzw. davon Betroffenen ernsthaft zu beleidigen oder zu bedrohen.

c. Danach stellen zunächst die von den Kl. beanstandeten Formulierungen „Ist ihr Frühstückstisch gedeckt?“ sowie - bezogen auf die mit der Modernisierungsankündigung zugleich in Aussicht gestellte Mieterhöhung - „durchschnittliche Luxus-Lust, das Haus schicker zu machen“, allenfalls eine Unhöflichkeit, dagegen noch keine gegen die Person der Kl. gerichtete und überdies ins Gewicht fallende Ehrenkränkung dar.

d. Die ferner beanstandete Äußerung „Vermieter-Clan!“, mit welcher das erste handschriftliche Schreiben nebst angefügten Ausrufezeichen beginnt, mag zwar als Einschätzung der Kl. aufzufassen sein, allerdings ist der Zusatz „-Clan!“ zumindest mehrdeutig, im allgemeinen Sprachgebrauch auch nicht ausschließlich negativ besetzt und damit jedenfalls nicht als hinreichend schwerwiegende Ehrenkränkung aufzufassen, die überdies eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigte.

e. Entsprechendes gilt für die in Frageform gefasste Äußerung „das Besitzen steigt Ihnen wohl zu Kopf? Benebelt es alles menschliche Rechtsgedanken?“ ebenso wie für die weiter beanstandete Äußerungen „Mir wird schlecht von Ihrem fahrlässigen Handeln! Wirtschaftlichkeit geht schon so lange über Leichen! Ich möchte, dass Sie riechen, wie ihre verursachten Leichen stinken!“ sowie schließlich „Was für ein Kaliber sind Sie? Schön herzkrank und krebsbestückt von seelenlosem Handeln“. Diese Äußerungen wirken, zumal im Kontext mit den übrigen im Schreiben enthaltenen Formulierungen und Argumenten, die einen hinreichend nachvollziehbaren Gedankengang nicht erkennen lassen, diffus und unklar und in der Gesamtbetrachtung eher rätselhaft denn beleidigend.

d. Die weitere auf eine Mitarbeiterin der Hausverwaltung der Kl. bezogene Äußerung „Was für eine Bitch!?“ ist bereits nicht dieser Mitarbeiterin direkt gegenüber erklärt und enthält im Übrigen einen Anglizismus, der jedenfalls im deutschen Sprachgebrauch entgegen der Auffassung der Kl. nicht ausschließlich mit dem Begriff „Nutte“ belegt ist, sondern Verschiedenes bedeuten kann, mithin jedenfalls mehrdeutig und deshalb ebenfalls nicht als hinreichend schwerwiegende Beleidigung aufzufassen ist, welche überdies auch nur eine ordentliche Kündigung rechtfertigte.

e. Die in diesem Schreiben schließlich enthaltene Darstellung eines Totenkopfs ist ebenfalls zumindest mehrdeutig, also nicht hinreichend klar als gegen die Kl. oder die Hausverwaltung gerichtete Drohung aufzufassen, sondern wirkt im bereits beschriebenen Kontext mit dem übrigen Text des Schreibens wiederum eher rätselhaft und allenfalls von diffusen und nicht näher erläuterten „Hass“-Gefühlen inspiriert.

f. Die ferner als in Aussicht gestelltes Ungemach beanstandete Äußerung „ziehe ich mit einem Zelt und Lagerfeuer in Ihren Garten!! Ja, das tue ich!! Wie die Hottentotten werde ich hausen und verachtend in Ihr Frühstück rülpsen!“ fügt sich als drastisch formulierte Phantasievorstellung in den übrigen Text des Schreibens und ist damit nicht als ernst zu nehmende Drohung aufzufassen, ebenso wenig als Beleidigung, sondern allenfalls als - wenngleich grobe - Unhöflichkeit.

g. Der Umstand schließlich, dass die Bekl. ihre beiden Schreiben direkt an die Kl. und nicht an deren Hausverwaltung richtete, stellt jedenfalls keine - zumal erhebliche - Verletzung vertraglicher Pflichten dar und ist schon deshalb nicht geeignet, das Vertrauensverhältnis mit den Kl. zu beeinträchtigen. […]

2. Die ferner in der Klageschrift ausgesprochene fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung führte ebenfalls zu keiner Beendigung des Mietverhältnisses zwischen den Parteien.

Soweit diese Kündigung ergänzend auf die im weiteren handschriftlichen Schreiben der Bekl. enthaltenen Äußerungen gestützt ist, ist sie im Ergebnis ebenfalls unwirksam.

a. Die danach ferner beanstandete Äußerung „ZORN ist eine Kraft, die mit Leidenschaft sich BE­FREIT! Sich befreit von Ihrem fahrlässigen Handeln. Sie finden meine Worte ekelerregend? Ja! Sie sind in dem Maße ekelerregend wie Ihre blinde WIRTSCHAFTLICHKEIT!“, wirkt wiederum allenfalls rätselhaft, aber nicht in ernst zu nehmender Weise beleidigend, zumal die darin enthaltene Formulierung ekelerregend auf eine entsprechende Formulierung im Kündigungsschreiben der Kl. vom 16.10.2015 Bezug nimmt und diese folglich wiederholt. Schließlich ist der Vorwurf einer ekelerregenden Wirtschaftlichkeit zu allgemein und ebenfalls nicht geeignet, die Kl. in einer Art und Weise zu beleidigen, dass hiermit auch nur die ordentliche Kündigung gerechtfertigt wäre.

b. Die schlussendlich auf der Rückseite dieses Schreibens beanstandeten Formulierungen „Ich habe nichts mehr zu verlieren! Sie ja.“ sowie „P. S. Wenn ich erst einmal obdachlos bin, kommt mir Garten näher. Und: Ich habe UNGEWÖHNLICHEN MUT!“ wirken insbesondere in Anbetracht der grafischen Gestaltung dieser Seite (Blattwerk, tränendes Auge) nebst weiterer darauf befindlicher Äußerungen (etwa: „Mein Beruf: freischaffende Kunst“ oder „Meine Absicht: Bewusstseinserweiterung“) nicht ernsthaft bedrohlich, sondern eher unernst.

4. In der Gesamtbeurteilung der beanstandeten Äußerungen als Grundlage für eine hierauf gestützte Kündigung ist ferner zu bedenken, dass die Bekl. nach dem Vortrag der Kl. keinerlei weitere Auffälligkeiten in Wort und Tat zeigte, welche dazu geeignet wären, das Mietverhältnis zu belasten. Jedenfalls solange diese beanstandeten Äußerungen einmalige Vorkommnisse bleiben, die nach dem vorgetragenen bisherigen Gesamtverlauf des Mietverhältnisses überdies unerklärlich und ziellos erscheinen, sind sie für die Vermieter - noch - hinnehmbar.

Aus den Gründen des LG:

Auf die Berufung der Kl. wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 27. Januar 2016 -13 C 405/15 - abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Bekl. wird verurteilt, die von ihr im Hause der Kl., Berlin, Vorderhaus, 3. OG, innegehaltenen Wohnräumlichkeiten, bestehend aus 2 Zimmern nebst Küche, Bad, Diele sowie einem Kellerraum zu räumen und geräumt an die Kl., zu Händen der … herauszugeben.

Eine Räumungsfrist wird nicht bewilligt.

In einem Dauerschuldverhältnis kommt es schon vor, dass sich jemand im Ton vergreift. Der Vermieter muss aber nicht alles hinnehmen, wenn er beschimpft wird.

Im Zusammenhang mit einer Modernisierungsankündigung des Vermieters erhielt dieser von der Mieterin wie auch schon vorher verschiedene Schreiben mit drastischen Formulierungen, z. B.„Wirtschaftlichkeit geht … über Leichen! Ich möchte, dass Sie riechen, wie Ihre verursachten Leichen stinken!“ und die im Leitsatz zitierte Äußerung „verachtend in Ihr Frühstück rülpsen“. Der Vermieter kündigte fristlos, hilfsweise fristgerecht.

Das Amtsgericht Neukölln hielt die Klage für unschlüssig und wies sie deshalb in der mündlichen Verhandlung durch unechtes Versäumnisurteil (die Mieterin war nicht erschienen) ab. Es seien die Gesamtumstände zu würdigen, aus denen sich ergeben müsse, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könne. Das sei hier nicht der Fall, zumal die Äußerungen zum Teil diffus und unklar und damit eher rätselhaft als beleidigend seien. Letztlich seien es nur grobe Unhöflichkeiten, die für den Vermieter noch hinnehmbar sein müssten.

Auf die Berufung verurteilte das Landgericht Berlin die Mieterin durch rechtskräftiges Versäumnisurteil (auch hier war für die Mieterin niemand aufgetreten) zur Räumung und lehnte eine Räumungsfrist ab. Im Gegensatz zum Amtsgericht bejahte das Landgericht also einen Kündigungsgrund.