Beleidigungen des Vermieters durch psychisch kranken Mieter

1. An die Feststellung der Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses bei einer fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs. 1 BGB ist ein strenger Maßstab anzulegen.

2. Beleidigungen und der unberechtigte Vorwurf strafbaren Verhaltens gegen den Vermieter rechtfertigen bei einem psychisch kranken Mieter nicht ohne Weiteres eine Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung.

I. Die Parteien streiten in zweiter Instanz um die Verpflichtung des Bekl. zur Räumung seiner Wohnung nach Kündigung des zwischen den Parteien seit dem Jahr 1984 bestehenden Mietverhältnisses durch die klagenden Vermieter.

Die Kl. stützen ihr Räumungsbegehren auf eine Kündigung des Mietverhältnisses vom 7.10.2020, mit dem sie das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß, kündigten. Zur Begründung der Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses zogen sie ein Schreiben des Bekl. vom 22.9.2020 heran, in dem der Bekl. eine Nebenkostenabrechnung der Kl. für den Zeitraum vom 1.4.2019 bis 31.3.2020 beanstandete und den Kl. strafbares Verhalten, insbesondere Betrug, Untreue und Urkundenfälschung vorwarf. Eine erneute Kündigung des Mietverhältnisses sprachen die Kl. mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 16.2.2022 aus mit der Begründung, der Bekl. störe nachhaltig den Hausfrieden, indem er gegenüber Mitmietern erklärt habe, er könne die übrigen Wohnungen im Haus abhören, und zum Beweis dieser Behauptung zwei Mitmietern Aufnahmen von Gesprächen aus der Wohnung eines dritten Mitmieters vorgespielt habe.

Der Bekl. hat sich erstinstanzlich darauf berufen, das von den Kl. als beleidigend empfundene Schreiben rechtfertige keine Kündigung, weil es lediglich sachlich formulierte Beanstandungen enthalte. Jedenfalls aber liege eine schuldhafte Verletzung von Vertragspflichten nicht vor. Er leide unter einer Persönlichkeitsstörung, die es ihm zumindest erschwere, Kritik zurückhaltend zu äußern. Er sei zudem durch die nach der Kündigung drohende Räumungsverpflichtung psychisch dekompensiert und habe Suizidgedanken. Hinsichtlich der weiter ausgesprochenen Kündigung hat er geltend gemacht, er habe lediglich zwei Mitmietern Aufnahmen von Gesprächen aus einer Nachbarwohnung vorgespielt, die aufgrund der Lautstärke der geführten Gespräche in seiner Wohnung deutlich zu hören gewesen seien. Weder habe er Abhöreinrichtungen installiert noch seinen Mitmietern gezeigt oder ihnen gegenüber behauptet, Nachbarn abzuhören.

Das Amtsgericht hat den Bekl. durch das angefochtene Urteil zur Räumung verurteilt. Es hat zuvor Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens nebst mündlicher Erläuterung durch Einholung eines nervenfachärztlichen Gutachtens zu der Frage, ob der Bekl. an die Schuldfähigkeit ausschließenden Erkrankungen oder einer Persönlichkeitsstörung leide sowie zu der Frage, welche gesundheitlichen Folgen dem Bekl. im Fall einer Räumung drohen. Zur Begründung des die Räumungsverpflichtung des Bekl. bejahenden Urteils hat das Amtsgericht ausgeführt, die in dem Schreiben des Bekl. vom 22.9.2020 enthaltenen gegen die Kl. erhobenen Vorwürfe rechtfertigten unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles die Annahme der Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses. Auch die festgestellte besondere Persönlichkeitsstruktur des Bekl. rechtfertige keine andere Beurteilung. […]

II. Die zulässige Berufung ist begründet. Der Bekl. ist nicht zur Räumung verpflichtet. Das Mietverhältnis besteht fort.

1. Die Kündigung der Kl. vom 7.10.2020 hat das Mietverhältnis nicht beendet. Aus dem darin in Bezug genommenen vom Bekl. verfassten Schreiben vom 22.9.2020 ergibt sich unter der hier maßgeblichen Berücksichtigung aller weiteren Umstände des Einzelfalles und der beiderseitigen Interessen keine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses i.S.v. § 543 Ab. 1 Satz 2 BGB.

Zu Recht weist das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung darauf hin, dass an die Feststellung der Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses ein strenger Maßstab anzulegen ist. Die Grenze für eine Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung sieht die Kammer unter Berücksichtigung dieses geltenden Maßstabes (noch) nicht als überschritten an. Zwar hat der Bekl. in dem in Rede stehenden Schreiben mehrfach den Vorwurf erhoben, die Kl. hätten sich in mehrfacher Hinsicht strafbar gemacht, indem sie ihn und andere Mieter unter Vorlage gefälschter Belege betrogen und Gelder veruntreut hätten. Inhaltlich wirft der Bekl. den Kl. aber insbesondere Gesetzesverstöße durch Umlage nicht umlagefähiger oder nicht hinreichend belegter Kosten sowie in Teilen den Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vor. Dass der Bekl. hieraus fälschlich auf das Vorliegen strafbarer Handlungen schließt und dies in seinem Schreiben entsprechend formuliert, haben die Kl. nach Auffassung der Kammer in dem konkreten Einzelfall hinzunehmen.

Dabei ist insbesondere die Tatsache von Bedeutung, dass der Bekl. in dem Schreiben vom 22.9.2020 nicht nur Beleidigungen gegenüber den Kl. äußert, sondern sich andererseits auch sachlich und inhaltlich argumentativ mit der beanstandeten Nebenkostenabrechnung auseinandersetzt. Dass er aus diesen Beanstandungen den unzutreffenden Schluss auf ein strafbares Verhalten der Kl. zieht, ist nach Auffassung der Kammer den bei ihm bestehenden besonderen Persönlichkeitsmerkmalen geschuldet, die sich aus dem erstinstanzlich eingeholten fachärztlichen Gutachten ergeben. Zwar ergibt sich aus den Ausführungen des Gutachters, dass keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Bekl. bei Abfassung des Schreibens schuldlos oder nur eingeschränkt schuldhaft gehandelt hat. Dennoch liefert die sachverständige Einordnung des Persönlichkeitsbildes des Kl. eine Erklärung für sein Verhalten. Danach handelt es sich bei dem Bekl. um eine Person mit einer narzisstischen, zwanghaften sowie passiv-aggressiven Persönlichkeitsstruktur, die mit zahlreichen Persönlichkeitsmerkmalen wie mangelnder Kritikfähigkeit und reduzierter Fähigkeit, sich in die Affektivität anderer Personen einzufinden. Damit einhergehend ist nach den Ausführungen des Gutachters eine Neigung zu abwertender Kritik anderer, wobei der Gutachter ausdrücklich darauf verweist, dass die Art der Äußerungen durch den Bekl. für diesen nicht alternativlos gewesen sei.

Die Kammer verkennt nicht, dass es auch für die betagten Kl. belastend ist, in der Abwicklung des Mietverhältnisses mit derart schwerwiegenden Vorwürfen konfrontiert zu werden. Zudem hat der Bekl. bis heute jeglichen Ausdruck des Bedauerns seines Verhaltens vermieden. Aus den Ausführungen des Sachverständigen ergibt sich aber zugleich, dass von dem Bekl. erwartbar ist, derartige Ausfälligkeiten in Zukunft zu vermeiden, weil er ungeachtet seiner Persönlichkeit in der Lage ist, auch anders zu handeln und seine berechtigten Interessen ohne beleidigende Inhalte wahrzunehmen. Zudem ist zu erwarten, dass er zu der Erkenntnis in der Lage ist, dass weitere Beleidigungen gegenüber der Vermieterseite ggf. nicht ohne Folgen für den Bestand des Mietverhältnisses bleiben werden.

Bei der vorzunehmenden Abwägung der beiderseitigen Interessen ist gegenüber den Interessen der Kl. zu berücksichtigen, dass das Mietverhältnis mit dem Bekl. seit 1984 und damit seit Jahrzehnten besteht und keine Aspekte vorgetragen oder sonst ersichtlich sind, aus denen sich ergibt, dass es in dieser Zeit zu Schwierigkeiten in der Abwicklung des Mietverhältnisses oder zu weiterem beleidigendem Verhalten gekommen ist. Der Bekl. hat zudem die von ihm erhobenen Vorwürfe nur gegenüber den Kl. und nicht öffentlich geäußert.

Zu berücksichtigen sind weiter die für den Bekl. von dem etwaigen Verlust seiner Wohnung ausgehenden Folgen. Nach dem erstinstanzlich eingeholten Gutachten besteht bei dem Bekl. seit vielen Jahren eine psychische Erkrankung, die zur Folge hat, dass er im Fall einer Räumung mit einer affektiven Dekompensation mit Agitiertheit, Ängstlichkeit und der Zunahme bereits bestehender psychosomatischer Beschwerden reagiert und sich eine depressive Affektstörung manifestiert, was eine Suizidgefahr einschließt. Wie der Gutachter unter Bezugnahme auf ältere Arztberichte insbesondere aus den Jahren 2007 und 2009 eingehend begründet hat, bedeutet das Beibehalten der jetzigen Wohnung für den Bekl. als Rückzugsort eine Stabilisierung seines Zustandes unter Beibehaltung seiner Selbständigkeit, während deren Entzug gegen den Willen des Bekl. wegen der Befürchtung der Obdachlosigkeit voraussichtlich zu der Gefahr einer wesentlichen Verschlechterung seines Zustandes führt. Wie der Sachverständige zudem ausgeführt hat, besteht bei dem Bekl. auch keine nachhaltige Möglichkeit erfolgreicher Therapie.

Nach der erforderlichen Interessenabwägung sieht daher die Kammer die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht als unzumutbar an.

2. Die weitere Kündigung der Kl. vom 16.2.2022 hat gleichfalls das Mietverhältnis nicht beendet. Die Kündigung wegen Störung des Hausfriedens und daraus folgender Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses setzt eine vorangegangene Abmahnung voraus (vgl. Schmidt/Futterer, Mietrecht, 15. Aufl., § 569 BGB Rn. 47). Eine solche Abmahnung ist nicht erfolgt. Sie war auch nicht ausnahmsweise entbehrlich. Dem Bekl. wird insoweit vorgeworfen, er habe Mitmietern erklärt, er könne Gespräche aus anderen Wohnungen abhören, während der Bekl. erklärt, lediglich die Mitmieter darauf hingewiesen zu haben, dass Nachbarn Gespräche so laut führten, dass er in seiner Wohnung hiervon habe Tonaufnahmen fertigen können. Auch wenn die Darstellung der Kl. zutrifft, wäre eine Abmahnung des Bekl. hinsichtlich dieses Fehlverhaltens nicht entbehrlich gewesen. Das ist gem. § 543 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB nur dann der Fall, wenn die Pflichtverletzung, wegen derer die Kündigung erfolgt, so schwer wiegt, dass die Vertrauensgrundlage des Mietverhältnisses durch eine Abmahnung nicht wiederhergestellt werden kann oder wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung unter Abwägung der beiderseitigen Interessen und im Hinblick auf die Schwere der Pflichtverletzung geboten ist. Das sieht die Kammer nicht als gegeben an. Auch die Kl. behaupten nicht, der Bekl. sei tatsächlich in der Lage, Mieter aus anderen Wohnungen im Haus abzuhören. Der Vortrag des Bekl., wonach die Nachbarn in ihrer Wohnung so laut gesprochen haben, dass er in seiner Wohnung einen Mitschnitt habe anfertigen können, ist nicht bestritten. Wenn er diesen Mitschnitt anderen Mitmietern vorspielt, ist das kein Verhalten, das eine Kündigung ohne vorherige Abmahnung rechtfertigt.

Das Urteil ist rechtskräftig.

Wenn eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist, kann er fristlos kündigen. Erhebliche Beleidigungen und der unberechtigte Vorwurf strafbaren Verhaltens gegen den Vermieter rechtfertigen bei einem psychisch kranken Mieter jedoch nicht ohne Weiteres eine Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung.

Der Mieter hatte sich zu Betriebskostennachforderungen der Vermieter schriftlich geäußert und ihnen strafbares Verhalten, insbesondere Betrug, Untreue und Urkundenfälschung vorgeworfen. Sie kündigten das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgerecht. Das Amtsgericht beauftragte im Räumungsprozess einen Sachverständigen, der dem Mieter eine Persönlichkeitsstörung mit mangelnder Kritikfähigkeit attestierte. Eine Einschränkung der Geschäftsfähigkeit liege jedoch nicht vor. Das Amtsgericht verurteilte den Mieter zur Räumung; die Berufung war erfolgreich.

Das Landgericht Krefeld verwies darauf, dass an die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses ein strenger Maßstab anzulegen sei. Die Beleidigungen durch den Mieter seien seinen besonderen Persönlichkeitsmerkmalen geschuldet, wie sich aus dem fachärztlichen Gutachten ergebe. Zu berücksichtigen sei, dass der Mieter nicht nur Beleidigungen geäußert habe, sondern sich in seinem Schreiben auch sachlich und inhaltlich argumentativ mit der Betriebskostenabrechnung auseinandergesetzt habe. Auch wenn es für die Vermieter belastend sei, mit derart schwerwiegenden Vorwürfen konfrontiert zu werden, sei bei der Interessenabwägung zugunsten des Mieters zu berücksichtigen, dass das Mietverhältnis schon seit Jahrzehnten bestehe und der Mieter die Vorwürfe nur gegenüber den Klägern und nicht öffentlich geäußert habe. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses sei daher nicht unzumutbar.

Auch ein Vorwurf der kriminellen Hausverwaltungsgeschäfte und Machenschaften ist kein Kündigungsgrund (LG Berlin GE 2013, 1655). Andererseits kann auch bei einem schuldunfähigen Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar sein (AG Charlottenburg, GE 2014, 1011).

Kritisch zu bemerken ist allerdings, dass das Landgericht Krefeld sich bei der Beurteilung der Kündigung vom 7. Oktober 2020 auf eine Prüfung der Voraussetzungen des § 543 BGB beschränkt. Die Vermieter hatten fristlos, hilfsweise fristgerecht, also wegen einer schuldhaften Pflichtverletzung nach § 573 BGB gekündigt. Dazu schweigt das Urteil. Nach dem Gutachten war der Mieter nicht in seiner Schuldfähigkeit eingeschränkt; eine Abmahnung ist für § 573 BGB nicht erforderlich (BGH, NZM 2020, 885). So hat etwa das Landgericht Hamburg (NZM 1999, 304) eine Beleidigung der Vermieterin als Kündigungsgrund gewertet. Weil die Anforderungen an die fristlose Kündigung strenger sind als die für eine fristgerechte Kündigung nach § 573 BGB, durfte sich die Kammer nicht mit der Prüfung der Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 543 BGB begnügen.