Beleidigung und Bedrohung des Hausmeisters als Kündigungsgrund

1. Beleidigungen und Bedrohungen des Hausmeisters durch den Mieter berechtigen zur außerordentlichen fristlosen Kündigung.

2. Eine vorangegangene fristlose Kündigung ist jedenfalls als Abmahnung wirksam.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. war Vermieter, die Bekl. waren Mieter einer Wohnung, deren Räumung und Herausgabe der Kl. von den Bekl. begehrt.

Am 9. Juli 2008 schlossen die Parteien einen "Mietvorvertrag" und einen Mietvertrag. In dem Mietvorvertrag ist u. a. geregelt:

"10. Die Mieter verpflichten sich ausdrücklich, dass die regelmäßigen Mietzahlungen vom Jobcenter immer direkt auf das Mietkonto überwiesen werden. Mit dieser direkten Zahlungsanweisung erklärt sich der Mieter ohne Widerruf während der Mietdauer bzw. der Dauer der Hilfebedürftigkeit ausdrücklich einverstanden.

11. Die Mieter treten ihre gesamten Ansprüche gegenüber dem Jobcenter an den Vermieter ab.

12. Bedingung für das Inkrafttreten des Mietvertrages ist eine schriftliche Bestätigung des Jobcenters, dass die Mietzahlungen von Anfang bis zum ordnungsgemäßen Ende des Mietverhältnisses nicht an die Mieter, sondern ausschließlich an den Vermieter direkt ausgezahlt werden. Dazu ist vom Jobcenter die Übernahme und Erstattung der Mietkaution vor Inkrafttreten des Mietvertrages an den Vermieter zu leisten."

In dem Mietvertrag ist u. a. geregelt:

"17. ... Der Mieter verpflichtet sich ausdrücklich, dass die regelmäßigen Mietzahlungen vom Jobcenter immer direkt auf das Mietkonto überwiesen werden. Mit dieser direkten Zahlungsanweisung erklärt sich der Mieter ohne Widerruf während der Mietdauer bzw. der Dauer der Hilfebedürftigkeit ausdrücklich einverstanden. Die Direktzahlung und die Übernahme der Kaution durch das Jobcenter bzw. dem Sozialträger sind wesentlicher Bestandteil des Vertrages und führen bei Nichteinhaltung bzw. Verstößen zur fristlosen Kündigung ..."

Am 8. August 2008 erhielten die Bekl. einen Bewilligungsbescheid des Jobcenters Neukölln mit dem Zusatz: "Ab dem 1.9.2008 wird die volle Miete an den Vermieter angewiesen." Am 12. August 2008 kündigte der Kl. den Mietvertrag fristlos wegen "arglistiger Täuschung" wegen des Fehlens "der vertragsrelevanten Unterlagen vom Jobcenter". Am 17. August 2008 trafen die Bekl. und der Kl. auf offener Straße aufeinander und die Bekl. zu 2 äußerte sich über den Kl., wobei zwischen den Parteien streitig ist, ob sie "ehrloses, wertloses, schmutziges Schwein" (so die Behauptung des Kl.) oder "ehrloser Mann ohne Stolz" (so die Bekl.) sagte.

Am 29. August 2008 kündigte der Kl. das Mietverhältnis wegen dieser Äußerung erneut. Am 2. September 2008 traf die Bekl. zu 2 auf den Kl. sowie auf den Zeugen K., der zu dieser Zeit in dem Haus als Hausmeister tätig war. Am 8. September 2008 traf die Bekl. erneut auf den Zeugen K. Die Äußerungen zwischen den Beteiligten an diesen beiden Terminen sind streitig. Am 17. September 2008 kündigte der Kl. das Mietverhältnis erneut, diesmal wegen Beleidigung und Bedrohung des Hausmeisters an den beiden vorgenannten Terminen. Mit Schriftsatz vom 9. Januar 2009 kündigte der Kl. ein etwaig bestehendes Mietverhältnis erneut fristlos.

Der Kl. behauptet, die Bekl. habe am 2. September 2008 zu dem Zeugen K. gesagt: "Ich werde Deinen Mund mit Kot vollstopfen und Dich umbringen oder umbringen lassen" und versucht, auf den Zeugen loszugehen. Am 8. September 2008 habe sie zu dem Zeugen K., nachdem sie seinen vollen Wischeimer umgetreten und ihm den Weg versperrt hat, gesagt: "Du Nuttensohn darfst nicht mehr hier ins Haus kommen, sonst schlage ich Dich tot."

Die Klage ist begründet. Der Kl. hat gegen die Bekl. als Gesamtschuldner (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 68. Aufl., § 546 Rn. 12) einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus § 546 BGB. Denn das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist jedenfalls durch die Kündigung des Kl. vom 17. September 2008 fristlos gemäß § 543 Abs. 1 BGB beendet worden. Ein wichtiger Grund liegt vor. Die Beweisaufnahme hat ergeben, dass die Bekl. zu 2 den für den Kl. tätigen Hausmeister am 2. und am 8. September 2008 beleidigt und bedroht hat, indem sie ihn als Hurensohn bezeichnet hat und ihm drohte, ihm in den Mund zu scheißen und ihn umzubringen. (wird ausgeführt)

Derartige Äußerungen gegen den für den Vermieter in dem Haus beschäftigten Hausmeister stellen einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses dar. Es ist dem Vermieter nicht zumutbar, zu dulden, dass seine Mitarbeiter in dieser Form angegriffen werden. Die Bekl. waren auch in einer einer Abmahnung entsprechenden Weise zuvor gewarnt worden. Denn die Kündigung des Kl. vom 29. August 2008 erfüllt jedenfalls die Warnfunktion einer Abmahnung. Danach war den Bekl. deutlich vor Augen geführt, dass der Kl. Beleidigungen nicht dulden und das Mietverhältnis in einem solchen Fall fristlos kündigen werde. Dabei ist selbstverständlich und auch für die Bekl. klar, dass nicht nur Beleidigungen gegen den Kl., sondern auch Beleidigungen und Bedrohungen des Hausmeisters verboten sind, und sie mussten damit rechnen, dass der Kl. auch diese nicht tolerieren und das Mietverhältnis (erneut) kündigen werde. Die Kündigung vom 29. August 2008 war auch zumindest als Abmahnung wirksam. Denn die Bekl. zu 2 hatte zuvor den Kl. tatsächlich beleidigt. Dabei kann der Vortrag der Bekl., die Bekl. zu 2 habe "ehrloser Mann ohne Stolz" zu dem bzw. über den Kl. gesagt, als wahr unterstellt werden. Denn auch diese Aussage stellt eine Beleidigung dar, da es selbstverständlich ehrverletzend ist, jemanden die Ehre abzusprechen.

Nach § 543 BGB ist eine Kündigung nach einer Pflichtverletzung grundsätzlich erst nach Abmahnung möglich. Ob bei schwerwiegenden Beleidigungen davon abgesehen werden kann, ist zweifelhaft. Aber eine Kündigung gilt jedenfalls auch als Abmahnung, so dass nach einer weiteren Pflichtverletzung dann sofort gekündigt werden kann.

Der Mieter hatte sich verpflichtet, mit dem JobCenter zu vereinbaren, dass Mietzahlungen direkt an den Vermieter überwiesen werden sollten. Weiter hatte er seine Ansprüche gegenüber dem JobCenter an den Vermieter abgetreten. Auch die Mietkaution sollte vom JobCenter geleistet werden. Kurze Zeit danach kündigte der Vermieter fristlos, weil ihm vertragsrelevante Unterlagen vom JobCenter fehlten. Einige Tage später kam es zu einer Auseinandersetzung auf der Straße, wobei (nach seiner Behauptung) der Vermieter erheblich beleidigt wurde, weswegen er erneut kündigte. Alsdann kam es zu massiven Beleidigungen und Bedrohungen des Hausmeisters, die eine dritte Kündigung zur Folge hatten.

Jedenfalls diese dritte Kündigung war nach Auffassung des Amtsgerichts Neukölln wirksam. Ob es schon vorher zu Beleidigungen gekommen war, konnte offenbleiben, da jedenfalls in einer vorangegangenen Kündigung eine Abmahnung zu sehen sei. Dem Vermieter sei es nicht zumutbar, ein solches Verhalten des Mieters zu dulden.

Ursache der Auseinandersetzungen waren die Vereinbarungen im Vorvertrag und im Mietvertrag, wonach der Mieter seine Ansprüche gegen das JobCenter an den Vermieter abtrat und unwiderruflich das JobCenter anweisen sollte, die Mietzahlungen direkt an den Vermieter zu überweisen. Angesichts der großen Zahl von Hilfebedürftigen lohnt es sich, die rechtliche Zulässigkeit solcher Vereinbarungen näher zu untersuchen.

In § 22 Abs. 4 SGB II heißt es: "Die Kosten für Unterkunft und Heizung sollen von dem kommunalen Träger an den Vermieter oder andere Empfangsberechtigte gezahlt werden, wenn die zweckentsprechende Verwendung durch den Hilfebedürftigen nicht sichergestellt ist."

Nach § 53 Abs. 1 SGB I können Ansprüche auf Dienst- und Sachleistungen weder übertragen noch verpfändet werden. Auch nach § 400 BGB kann eine Forderung nicht abgetreten werden, soweit sie der Pfändung nicht unterworfen ist. In § 53 Abs. 2 SGB I ist ergänzend geregelt, dass Ansprüche auf Geldleistungen übertragen und verpfändet werden können, "wenn der zuständige Leistungsträger feststellt, dass die Übertragung oder Verpfändung im wohlverstandenen Interesse des Berechtigten liegt".

Eine Abtretung der Ansprüche des Hilfebedürftigen an den Vermieter setzt also voraus, dass das JobCenter eine Prüfung vorgenommen hat, ob das wohlverstandene Interesse gewahrt wurde.

Ohne eine solche Prüfung im Wege des Verwaltungsakts ist die Abtretung unwirksam (LSG Berlin-Brandenburg L 5 B 147/06 AS ER, L 5 B 395/06 AS, Beschluss vom 24. Mai 2006). Dabei kann nicht generell darauf abgestellt werden, dass durch die Gewährung von Unterkunft stets ein gleichwertiger Vermögensvorteil erworben werde, so dass das wohlverstandene Interesse zu bejahen sei. Mit der Schaffung des SGB II habe der Gesetzgeber gerade die Stärkung der Eigenverantwortung des Leistungsempfängers im Auge gehabt, der nicht entmündigt werden sollte (LSG Berlin-Brandenburg a.a.O.). Das wohlverstandene Interesse sei auch grundsätzlich deshalb nicht zu bejahen, weil ein Abtretungsvertrag nicht jederzeit beendet werden könne. Das Risiko, dass der insolvente Mieter vorzeitig auszieht und von ihm keine weiteren Mietzahlungen zu erhalten sind, werde durch eine Abtretung unzulässigerweise vom Vermieter auf das JobCenter verlagert (LSG Berlin-Brandenburg a.a.O.).

Auch die Entscheidung, die Kosten für Unterkunft direkt an den Vermieter zu überweisen, setzt einen Verwaltungsakt (SG Stade S 17 AS 795/08 ER, Beschluss vom 21. Januar 2009), zumindest einen konkludenten Verwaltungsakt (SG Hamburg S 56 AS 796/08 ER, Beschluss vom 24. August 2008) voraus, wenn nicht ein ausdrückliches Einverständnis des Hilfebedürftigen vorliegt. Dieses gilt jedoch nicht nach Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse und ist auf die bei der Bedarfsberechnung berücksichtigten Unterkunftskosten beschränkt (SG Leipzig S 19 AS 3992/08 ER, Beschluss vom 17. Dezember 2008). Ob das Jobcenter einem solchen Wunsch des Hilfebedürftigen zu entsprechen habe (so SG Leipzig S 19 AS 770/06, Beschluss vom 1. August 2008), ist streitig. Das LSG Berlin-Brandenburg führt in seinem Beschluss vom 24. Mai 2006 ausdrücklich an, dass § 22 Abs. 4 SGB II den kommunalen Trägern nur die Möglichkeit eröffnet, die Unterkunftskosten direkt an den Vermieter zu zahlen. Das sei jedoch an enge Voraussetzungen geknüpft, die restriktiv auszulegen sind. In keinem Fall hat der Vermieter ohne entsprechende Entscheidung des JobCenters einen direkten Anspruch auf Zahlung.

Vermieter, die Vereinbarungen wie in dem vom Amtsgericht Neukölln entschiedenen Fall treffen, sollten sich also darüber im Klaren sein, dass damit die laufenden Mietzahlungen nicht sichergestellt sind.