Beleidigung des Vermieters als Kündigungsgrund

Der Vermieter ist zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, wenn er oder sein Mitarbeiter bei einer angekündigten Wohnungsbesichtigung vom Mieter mit Worten wie "Halt's Maul!", "Verschwinde!", "Ihr lügt doch!" beleidigt und alsdann aus der Wohnung verwiesen wird.

(Leitsatz der Redaktion)

Die sofortige Beschwerde der Kl. ist gemäß §§ 91 a Abs. 2, 567 ff. ZPO zulässig. Sie hat auch Erfolg. [...] Die Kündigung der Kl. vom 29. Februar 2008 war wirksam.

Die hier zugrunde liegenden Vorkommnisse rechtfertigen eine fristlose Kündigung. Dabei ist es grundsätzlich so, dass eine spontane Beleidigung nicht in jedem Falle eine fristlose Kündigung begründen kann, sondern zunächst eine Abmahnung zu erfolgen hätte. Hier indes ist zu berücksichtigen, dass keine sich unerwartet entwickelnde Situation gegeben war, mit deren Beherrschung eine Seite emotional überfordert gewesen sein könnte. Die Mitarbeiter der Kl. nahmen bei den Bekl. einen zuvor angekündigten Besuch wahr, der sich gerade um die Entstehung von Schimmel drehen sollte. Die Bekl. bestreiten nicht ausreichend die Umstände, aus denen auch aus Sicht des Beschwerdegerichts folgt, dass sie eine Lüftung ihrer Wohnung nicht ausreichend vornehmen. Es ist nicht ausreichend, die Fenster in eine Kippposition zu bringen. Dies ist vielmehr kontraproduktiv. Die Fenster sind zum sogenannten Stoßlüften insgesamt weit zu öffnen. Dies war hier ersichtlich wegen eines Schrankes in der Kammer nicht möglich und aufgrund der Einrichtungs- und Verschmutzungssituation im Bad schon längere Zeit tatsächlich nicht erfolgt. Dies war allemal ausreichender Anlass für die Mitarbeiter der Kl., die Bekl. entsprechend zu belehren. Die Bekl. sind Nutzer fremden Eigentums, sie haben dies entsprechend zu behandeln. Der Bekl. zu 1) durfte hierauf nicht mit den Worten "Halts Maul", "Verschwinde", "Ihr lügt doch" reagieren. Es ist nicht nachvollziehbar, wie die Bekl. zu der Einschätzung gelangen, dies seien keine Beleidigungen. Soweit die Bekl. dies in ihrem Schriftsatz vom 23. Juli 2008 auf Seite 2 als einen üblichen Umgangston darstellen, kann dem nicht gefolgt werden. Die Kl. muss ein solches Verhalten nicht hinnehmen. Der Bekl. zu 1) beließ es hierbei nicht, sondern warf die Mitarbeiter aus der Wohnung. Seine Einschätzung, dies zu dürfen, trifft ebenfalls nicht zu. Die Kl. hat ein Recht, die in ihrem Eigentum stehende Mietsache insbesondere auf die Ursache für unstreitig vorhandene Schimmelschäden zu untersuchen. Die Bekl. mögen differenzieren. Es ist für die Kl. nicht in erster Linie von Interesse, ob sie sich immer "im Griff haben" bzw. ob sie gelegentlich - so ihre eigenen Worte - in ihrer Wohnung "ausrasten". Indes ist unzweifelhaft, dass die Bekl. derlei Verhalten nicht gegenüber den Mitarbeitern der Kl. an den Tag legen dürfen. Es darf im Interesse eines vernünftigen Zusammenlebens ausdrücklich erwartet werden, dass die Bekl. sich gegenüber ihren Mitmenschen "im Griff haben" und eben nicht "ausrasten". Die hier beschriebene Situation bei der Wohnungsbesichtigung ist nicht die, in der eine Seite im Rahmen einer vielleicht hitzigen Debatte eine unbedachte Bemerkung macht und sich angemessen dafür entschuldigt. Der Bekl. zu 1), und die Bekl. zu 2) muss sich sein Verhalten zurechnen lassen, betrieb hier eine Eskalation über Beleidigungen und den Rausschmiss, die nicht mehr erwarten ließ, dass er auf eine Abmahnung sein Fehlverhalten einsehen würde, § 543 Abs. 3 BGB. Die Kl. musste hier nicht abwarten, ob der Bekl. zu 1) künftig handgreiflich werden bzw. weitere Beleidigungen aussprechen würde, da er selbst deutlich gemacht hat, sich hierzu berechtigt zu fühlen.

Wenn durch das Verhalten des Mieters dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar wird, kann er außerordentlich fristlos kündigen. Das gilt insbesondere für erhebliche Beleidigungen. Der Vermieter und/oder seine Mitarbeiter müssen es auch nicht hinnehmen, dass Mieter anlässlich einer Wohnungsbesichtigung "ausrasten" und den Vermieter/seine Mitarbeiter hinauswerfen.

Die Mitarbeiter der Wohnungsbaugesellschaft hatten Schimmelschäden in der Wohnung des Mieters in Augenschein genommen und dabei auf fehlende ausreichende Lüftung hingewiesen. Der Mieter "rastete" aus, wie er sich später ausdrückte, und stieß nicht nur Beleidigungen aus, sondern warf die Mitarbeiter aus der Wohnung. Die zunächst ausgesprochene fristlose Kündigung wurde nicht weiterverfolgt, nachdem sich der Mieter später im Rahmen eines Rechtsstreits entschuldigt hatte, und es ging nach übereinstimmender Erledigungserklärung nur noch um die Kosten der Räumungsklage.

Mit Beschluss vom 18. November 2008 legte das Landgericht Berlin dem Mieter die Kosten auf und verwies darauf, dass die Vermieterin ein solches Verhalten nicht habe hinnehmen müssen. Der Mieter habe hier eine Eskalation über Beleidigungen und "Rausschmiss" betrieben, was eine fristlose Kündigung gerechtfertigt habe.