Belehrungspflicht des Notars

Belehrungspflicht des Notars; Beurkundung der Annahmeerklärung bei fehlender Angebotserklärung; Grundstückskaufvertrag; Schrottimmobilien

Zur Belehrungspflicht des Notars, der die Annahmeerklärung zu einem Grundstückskaufvertrag beurkundet, ohne dass ihm die von einem anderen Notar beurkundete Angebotserklärung vorliegt.

1 Die klagende Bauträgergesellschaft nimmt den beklagten Notar wegen Amtspflichtverletzung bei der Beurkundung einer Vertragsannahmeerklärung auf Schadensersatz in Anspruch.

2 Die Kl. hatte ein durch den Notar S. beurkundetes Angebot der W. B. A. K. GmbH & Co. KG vom 24. September 2005 erhalten, mehrere Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 5.110 m² zum Preis von 520.000 € zu kaufen. Das Angebot enthielt in Teil A unter anderem folgende Bestimmungen:

„1. ... Das Angebot kann nur insgesamt angenommen werden bis einschließlich 15.12.2005 und ist bis dahin unwiderruflich. Nach Ablauf dieser Frist endet das Angebot, ohne dass es widerrufen werden muss. Die Annahme hat zu notarieller Urkunde zu erfolgen und ist rechtzeitig, wenn sie bis zum Ablauf der Frist zur Urkunde eines deutschen Notars erklärt wurde. Des Zugangs der Annahmeerklärung beim Anbietenden bedarf es nicht. Er ist jedoch von der Annahme unverzüglich zu unterrichten.

2. Zwangsvollstreckungsunterwerfung

Der Angebotsempfänger hat sich in der Annahmeurkunde wegen der Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises der Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen zu unterwerfen ..."

3 In der Folgezeit schloss die Kl. mit neun Bewerbern Bauträgerverträge über die Errichtung von Eigenheimen auf den betroffenen Grundstücken.

4 Am 15. Dezember 2005 suchte der Geschäftsführer der Kl. den Bekl. wegen der Beurkundung der Annahme des Kaufvertragsangebots auf. Vor der Beurkundung wurde dem Bekl. von der Kl. ein Entwurf der Annahmeerklärung aus dem Notariat des Notars S. übergeben; ob auch die Angebotserklärung vorlag, ist zwischen den Parteien streitig. Der Bekl. legte seiner Beurkundung den Entwurf zugrunde. In der Vorbemerkung der Urkunde wird auf das notariell beurkundete Kaufvertragsangebot Bezug genommen. Der Geschäftsführer der Kl. erklärte sodann im Abschnitt „Annahme":

„1. Das der R. B. GmbH (Kl.) in der vorgenannten Urkunde gemachte, ihr in allen Teilen bekannte Vertragsangebot, von dem ihr eine Ausfertigung zugegangen ist, nehme ich hierdurch in vollem Umfange an.

2. Zu diesem Zwecke gebe ich alle einseitigen, in dem Kaufvertragsangebot enthaltenen Erklärungen ab.

3. Ferner trete ich vorsorglich bereits jetzt sämtlichen grundbuchlichen Erklärungen bei. Sämtliche in der Angebotsurkunde enthaltenen Vollmachten werden bestätigt bzw. wiederholt."

5 Die Urkunde enthielt nicht die im Angebot vorgesehene Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung der Kl.

6 Nachdem der Notar S. zunächst mit dem Vollzug des Kaufvertrags begonnen hatte, stellte er sich im Juli 2006 auf den Standpunkt, der Kaufvertrag sei wegen des Fehlens der Unterwerfungserklärung der Kl. nicht wirksam zustande gekommen. Die Verkäuferin, die zunächst eine einstweilige Verfügung gegen die Kl. erwirkt hatte, mit der ihr eine Fortführung der Bauarbeiten untersagt wurde, kam schließlich mit der Kl. in einer am 14. September 2006 beurkundeten „Vertragsänderung und -ergänzung sowie Auflassung" überein, den Kaufvertrag im Hinblick auf die Wirksamkeitsbedenken unter Anhebung des Kaufpreises auf 560.000 € zu bestätigen.

7 Die Kl., die - nach einer teilweisen Klagerücknahme - wegen der ihr entstandenen Mehrkosten von 63.085,40 € nebst Zinsen und vorgerichtlicher Rechtsanwaltsgebühren Schadensersatz begehrt, wirft dem Bekl. vor, er habe, obwohl ihm eine Kopie der Angebotsurkunde übermittelt worden sei, das Erfordernis einer Vollstreckungsunterwerfungserklärung verkannt. Wenn dem Bekl., wie von ihm behauptet, das Angebot nicht vorgelegen haben sollte, so habe dieser es jedenfalls versäumt, ihr - der Kl. - Hinweise auf mögliche Risiken und Gefahren zu geben, die sich daraus ergeben könnten, dass ihm das Angebot nicht vorliege. Auch habe er nicht verlangt, dass ihm die Kl. das Angebot zur Kenntnisnahme vorlege.

8 Das Landgericht hat die Klage nach persönlicher Anhörung des Geschäftsführers der Kl. und des Bekl. und Vernehmung der Zeugen Z. und D. abgewiesen, das Oberlandesgericht hat ihr stattgegeben. Mit der vom Senat zugelassenen Revision begehrt der Bekl. die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

9 Die Revision ist begründet.

I. 10 Das Berufungsgericht legt seiner Beurteilung die Feststellung des Landgerichts zugrunde, die darlegungs- und beweisbelastete Kl. habe nicht bewiesen, dass dem Bekl. die Angebotserklärung bei der Beurkundung vorgelegen und er sich nicht zureichend darum bemüht habe, in die Angebotserklärung Einsicht nehmen zu können. Es wirft ihm aber vor, dass er den Geschäftsführer der Kl. nicht umfassend über die Risiken einer geforderten Beurkundung der Annahmeerklärung ohne Kenntnis der hierin in Bezug genommenen Angebotserklärung aufgeklärt und insbesondere nicht darüber belehrt habe, ein wirksamer Vertragsschluss sei nur zu erwarten, wenn die Annahmeerklärung der Angebotserklärung entspreche und sämtlichen hierin aufgestellten Anforderungen genüge. Unter Zugrundelegung seines eigenen Vortrags zum Inhalt seiner Belehrungen habe der Bekl. ersichtlich selbst im Sinne des § 17 Abs. 2 Satz 2 BeurkG „Zweifel an der Wirksamkeit des Geschäfts" gehabt und wäre demzufolge verpflichtet gewesen, seine Belehrung und die dazu abgegebenen Erklärungen des Geschäftsführers in der Niederschrift zu vermerken, was er unterlassen habe. Daraus folge, dass der Bekl. den Nachweis einer ordnungsgemäßen Belehrung zu führen habe, was ihm mit der Aussage des Zeugen D. nicht gelungen sei. Unabhängig von diesen Überlegungen sieht es das Berufungsgericht auf der Grundlage der Bekundungen des Zeugen D. als bewiesen an, dass der Bekl. den Geschäftsführer der Kl. nur unzureichend belehrt hat, weil er zwar sinngemäß auf „Gefahren und Risiken" hingewiesen habe, ohne diese jedoch konkret zu erläutern und insbesondere auf die Gefahr eines Scheiterns des beabsichtigten Vertragsschlusses wegen einer Divergenz von Angebots- und Annahmeerklärung hinzuweisen.

II. 11 Diese Beurteilung hält der rechtlichen Überprüfung nicht stand.

12 1. Allerdings geht das Berufungsgericht zutreffend davon aus, dass die Kl. für ihren Vorwurf, der Bekl. habe bei der Beurkundung der Annahmeerklärung die Angebotserklärung nicht zur Kenntnis genommen und sich nicht darum bemüht, diese zu erhalten, beweispflichtig ist und diesen Beweis nicht geführt hat.

13 2. Den Bekl. traf jedoch in der vorliegenden Fallgestaltung keine Pflicht, den Geschäftsführer der Kl. darüber zu belehren, dass ein wirksamer Vertragsschluss nur zu erwarten sei, wenn die Annahmeerklärung der Angebotserklärung entspreche.

14 a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erschöpft sich die Pflicht zur Rechtsbelehrung bei der Beurkundung der Annahme eines vorgegebenen Vertragsangebots in der Aufklärung über die rechtliche Bedeutung der Annahmeerklärung. Der Inhalt des Vertragsangebots, dem die Annahme gilt, gehört nicht zur rechtlichen Tragweite des in einem solchen Fall beurkundeten Geschäfts. Der Umfang der geschuldeten Belehrung gemäß § 17 Abs. 1 BeurkG ist auf die rechtlichen Auswirkungen der Annahmeerklärung und damit abstrakt auf die Gefahren beschränkt, die mit jedem Kaufvertrag verbunden sind (vgl. BGH, Urteile vom 25. Februar 1994 - V ZR 63/93, BGHZ 125, 218, 224; vom 24. Juni 1993 - IX ZR 216/92, NJW 1993, 2747, 2750; ebenso Sandkühler in Arndt/Lerch/Sandkühler, BNotO, 6. Aufl., § 14 Rn. 157; Frenz in Eylmann/Vaasen, BNotO BeurkG, 3. Aufl., § 17 BeurkG Rn. 37; Staudinger/Hertel, BGB, Bearbeitung 2004, § 128 Rn. 33; Ganter in Ganter/Hertel/Wöstmann, Handbuch der Notarhaftung, 2. Aufl., Rn. 988; Haug/Zimmermann, Die Amtshaftung des Notars, 3. Aufl., Rn. 512). Diese Auffassung wird zwar von einigen Stimmen in der Literatur nicht für richtig gehalten, die im Interesse des die Angebotserklärung Annehmenden eine Belehrung des die Annahme beurkundenden Notars über den Inhalt des abzuschließenden Vertrags verlangen. Soweit jedoch - wie hier - die Angebotserklärung nicht vorliegt, fordern auch diese Autoren nur eine Belehrung über die rechtlichen Auswirkungen der Annahmeerklärung und abstrakt über die Gefahren, die mit jedem Kaufvertrag verbunden sind (vgl. Winkler, BeurkG, 16. Aufl., § 17 Rn. 58; Armbrüster in Armbrüster/Preuß/ Renner, BeurkG DONot, 5. Aufl., § 17 Rn. 164).

15 b) Zu diesen Belehrungspflichten kann es nach der jeweiligen Sachlage des Falls gehören, dass der Vertrag nur zustande kommt, wenn Angebot und Annahme inhaltlich übereinstimmen und etwaige einseitige Erklärungen des Annehmenden, von denen der Vertragsschluss nach dem Angebot abhängig sein soll, abgegeben werden. Eine solche Belehrung ist jedoch nicht erforderlich, wenn es ausgeschlossen erscheint, dass die Erklärungen des Annehmenden hinter den Anforderungen der Angebotsurkunde zurückbleiben. Denn die Belehrung hat, auch soweit es um die abstrakten Risiken eines jeden Kaufvertrags geht, fallbezogen zu erfolgen; es ist nicht formelhaft oder „ins Blaue hinein" über alle nur denkbaren, fern liegenden Risiken zu belehren (BGH, Senatsurteil vom 2. Juni 2005 - III ZR 306/04, NJW 2005, 3495; Urteil vom 27. Oktober 1994 - IX ZR 12/94, NJW 1995, 330, 331; Sandkühler, aaO, § 14 Rn. 140; Armbrüster, aaO, § 17 Rn. 30).

16 c) Gemessen hieran war eine Belehrung darüber, dass der Vertragsschluss scheitern könnte, weil sich Angebot und Annahme nicht vollständig decken, nicht erforderlich. Denn der vom Bekl. der Beurkundung zugrunde gelegte Entwurf des Notars S. sah vor, dass die Kl. - wie geschehen - das ihr in allen Teilen bekannte Vertragsangebot in vollem Umfang annahm. Unter solchen Umständen hätte es nur dann zu einem unwirksamen Vertrag kommen können, wenn die Angebotserklärung mit entsprechenden Mängeln behaftet gewesen wäre, über die der Bekl. jedoch - wie zu a) ausgeführt - nicht belehren musste. Es fehlt damit aus der Sicht des die Annahmeerklärung beurkundenden Bekl. jeder Anhaltspunkt, der Zweifel im Sinne des § 17 Abs. 2 Satz 2 BeurkG an der Wirksamkeit der Annahmeerklärung begründen konnte.

17 d) Richtig ist allerdings, dass sich aus der Angebotserklärung weitere Maßgaben oder Bedingungen ergeben konnten, die zwar nicht unmittelbar den Inhalt des zu schließenden Kaufvertrags betrafen, aber zusätzlich vom Anbietenden ausbedungen waren, wie hier die in der Annahmeurkunde und damit innerhalb der Frist für die Annahme abzugebende Unterwerfungserklärung der Käuferin. Der Bekl. hat insoweit in erster Instanz geltend gemacht, er habe den Geschäftsführer der Kl. über „mögliche Unsicherheiten" belehrt und darauf hingewiesen, „dass es potentiell gefährlich sei, wenn er die Annahme beurkunde, ohne das Angebot - wenn auch nur in kopierter textlicher Form - gesehen zu haben, weil er z. B. nicht für einzuhaltende Fristen, zu übernehmende Bedingungen, sonstige Umstände und Tatsachen der Abwicklung hinsichtlich der Urkunde Gewähr übernehmen könne"; in seiner Anhörung vor dem Landgericht hat er ausgesagt, er habe darauf hingewiesen, „dass in dem Angebot gewisse Fristen, Bedingungen stehen könnten, die bei der Beurkundung berücksichtigt werden müssten".

18 Eine solche Belehrung genügt den Anforderungen des § 17 Abs. 1 BeurkG. Sie trifft mit dem Hinweis auf mögliche Bedingungen die dem Bekl. mangels Vorliegens der Angebotsurkunde nicht erkennbare Gefahrenlage, die sich hier verwirklicht hat. Auch wenn die Belehrung nicht unmittelbar dahin geht, dass aufgrund der angeführten Umstände der Vertrag unwirksam sein könnte, macht sie mit dem Hinweis auf mögliche Unsicherheiten und die Notwendigkeit, etwa enthaltene Bedingungen zu berücksichtigen, für den nach eigener Einschätzung in Grundstücksgeschäften ausreichend (beurkundungs-) erfahrenen Geschäftsführer eines Bauträgerunternehmens hinreichend eine Risikolage deutlich, die im Hinblick auf die auf den letzten Tag der Annahmefrist terminierte Beurkundung das Scheitern des Vertragsschlusses bedeuten konnte. Die Hervorhebung denkbarer Bedingungen, wie die von der Kl. in der Revisionsverhandlung als üblich bezeichnete Unterwerfungserklärung des Käufers, war bei dieser Sachlage ebenfalls nicht erforderlich. Dabei kommt in der konkreten Situation hinzu, dass die Kl. dem Bekl. einen Entwurf für die Annahmeerklärung aus dem „Büro" des Notars S. vorlegte, der keinen Anlass bot, gezielt auf die mögliche Bedingung einer Unterwerfungserklärung hinzuweisen.

19 Über die vorbezeichnete Risikolage hatte der Bekl. zwar nach § 17 Abs. 1 BeurkG zu belehren, sie begründete jedoch, zumal der Geschäftsführer der Kl. auch alle einseitigen, in der Angebotsurkunde enthaltenen Erklärungen abgab, keine Zweifel im Sinne des § 17 Abs. 2 Satz 2 BeurkG an der Wirksamkeit des Geschäfts, die einen Vermerk über die Belehrung und die vom Geschäftsführer der Kl. dazu abgegebenen Erklärungen in der Urkunde verlangt hätten.

20 e) Mangels Verletzung einer Dokumentationspflicht des Bekl. nach § 17 Abs. 2 Satz 2 BeurkG hat die Kl. nachzuweisen, dass der Bekl. seine Belehrungspflicht verletzt hat. Soweit das Berufungsgericht den Beweis hierfür durch die Bekundungen des Zeugen D. als geführt ansieht, denen nicht zu entnehmen sei, dass der Bekl. ausdrücklich auf die Gefahr eines Scheiterns des beabsichtigten Vertragsschlusses wegen einer Divergenz von Angebots- und Annahmeerklärung hingewiesen habe, kommt es hierauf mangels einer entsprechenden Belehrungspflicht nicht an.

21 Das Landgericht, das den Zeugen D. vernommen hat, hat seiner Aussage entnommen, dass der Bekl. auf Gefahren und Risiken hingewiesen habe, die sich daraus ergeben könnten, dass die Angebotsurkunde nicht vorliege. Dabei habe der Bekl. aber nicht konkret und ausdrücklich irgendwelche Risiken und Gefahren benannt. Das Landgericht hat die Aussage des Zeugen für glaubhaft angesehen.

22 Ob sich aus dieser Bekundung - wie das Landgericht meint - der Nachweis einer ausreichenden Belehrung des Geschäftsführers der Kl. ergibt, kann offenbleiben, weil die Kl. mit dieser Aussage jedenfalls nicht widerlegen kann, dass ihr der Bekl. die oben zu d) angeführten Hinweise gegeben hat. Es fehlt damit der Nachweis einer Amtspflichtverletzung im Sinne des § 19 BNotO.

23 3. Auf eine mögliche Verletzung der Vorschrift des § 13 a Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 2 BeurkG kann die Verurteilung des Bekl. nicht gestützt werden. Wie das Landgericht zutreffend festgestellt hat, beruht der von der Kl. geltend gemachte Schaden nicht hierauf, sondern auf dem Umstand, dass die Unterwerfungserklärung der Kl. nicht in die Urkunde über die Annahme des Kaufangebots aufgenommen worden ist.

Eine Amtspflichtverletzung des Notars bei fehlender Belehrung über einen wirksamen Vertragsschluss nur für den Fall der Übereinstimmung von Angebot und Annahme hängt von den Umständen des jeweiligen Falles ab.

In dem notariell beurkundeten Angebot an die Kl. über einen Grundstückskaufvertrag über 520.000 € hieß es wie folgt:

„1. Das Angebot kann nur insgesamt angenommen werden bis einschließlich 15.12.2005 und ist bis dahin unwiderruflich. Nach Ablauf dieser Frist endet das Angebot, ohne dass es widerrufen werden muss. Die Annahme hat zu notarieller Urkunde zu erfolgen und ist rechtzeitig, wenn sie bis zum Ablauf der Frist zur Urkunde eines deutschen Notars erklärt wurde. Des Zugangs der Annahmeerklärung beim Anbietenden bedarf es nicht. Er ist jedoch von der Annahme unverzüglich zu unterrichten.

2. Zwangsvollstreckungsunterwerfung

Der Angebotsempfänger hat sich in der Annahmeurkunde wegen der Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises der Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen zu unterwerfen ..."

Als die Klägerin den beklagten Notar zwecks Beurkundung der Annahme aufsuchte, legte sie den Entwurf einer Annahmeerklärung aus einem anderen Notariat vor, das der Beklagte seiner Beurkundung zugrunde legte. Dieses hatte folgenden Wortlaut:

„1. Das der R. B. GmbH (Klägerin) in der vorgenannten Urkunde gemachte, ihr in allen Teilen bekannte Vertragsangebot, von dem ihr eine Ausfertigung zugegangen ist, nehme ich hierdurch in vollem Umfange an.

2. Zu diesem Zwecke gebe ich alle einseitigen, in dem Kaufvertragsangebot enthaltenen Erklärungen ab.

3. Ferner trete ich vorsorglich bereits jetzt sämtlichen grundbuchlichen Erklärungen bei. Sämtliche in der Angebotsurkunde enthaltenen Vollmachten werden bestätigt bzw. wiederholt."

Die Urkunde enthielt nicht die im Angebot vorgesehene Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung der Klägerin, deshalb ging die Verkäuferin von der Unwirksamkeit des Vertrages aus. Nachdem der Vertrag zu einem höheren Kaufpreis zustande kam, verlangt die Klägerin vom Beklagten den Mehrbetrag als Schadensersatz.

Das LG Dortmund wies die Klage ab, das OLG Hamm gab ihr statt. Auf die zugelassene Revision hob der BGH das OLG-Urteil auf und wies die Berufung gegen das Urteil des LG zurück. Der Beklagte sei in der vorliegenden Fallgestaltung nicht verpflichtet gewesen, darüber aufzuklären, dass ein wirksamer Vertragsschluss nur zu erwarten sei, wenn die Annahmeerklärung der Angebotserklärung entspreche. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erschöpfe sich die Pflicht zur Rechtsbelehrung bei der Beurkundung der Annahme eines vorgegebenen Vertragsangebots in der Aufklärung über die rechtliche Bedeutung der Annahmeerklärung. Der Inhalt des Vertragsangebots, dem die Annahme gilt, gehöre nicht zur rechtlichen Tragweite des in einem solchen Fall beurkundeten Geschäfts. Der Umfang der geschuldeten Belehrung gemäß § 17 Abs. 1 BeurkG sei auf die rechtlichen Auswirkungen der Annahmeerklärung und damit abstrakt auf die Gefahren beschränkt, die mit jedem Kaufvertrag verbunden seien. Diese Auffassung werde zwar von einigen Stimmen in der Literatur nicht für richtig gehalten. Soweit jedoch – wie hier – die Angebotserklärung nicht vorliege, forderten auch diese Autoren nur eine Belehrung über die rechtlichen Auswirkungen der Annahmeerklärung und abstrakt über die Gefahren, die mit jedem Kaufvertrag verbunden sind. Diese habe der Beklagte erteilt unter Hinweis darauf, „dass in dem Angebot gewisse Fristen, Bedingungen stehen könnten, die bei der Beurkundung berücksichtigt werden müssten".