Belastungsgrenze nach Modernisierungs-Mieterhöhung wegen Fahrstuhleinbaus

1. Der Fahrstuhleinbau bei einem Gebäude mit vier Obergeschossen zuzüglich Dachgeschoß stellt eine Modernisierung dar; unbeachtlich ist, daß der Fahrstuhl auf den halben Stockwerken und nicht auf der Ebene der Wohnungen hält.

2. Die Modernisierung ist dann nicht mehr zu dulden, wenn die Gesamtmiete einschließlich des Modernisierungszuschlages und des erhöhten Betriebskostenanteils einen Prozentsatz von 20 bis 30 % des Nettoeinkommens überschreitet, wobei es sich nicht um eine starre Grenze handelt. (Leitsätze der Redaktion)

(...) Die Mieterhöhung ist gemäß § 3 MHG in Verbindung mit Art. 229 Abs. 1 Ziff. 2 EGBGB wirksam. Sie ist formell aus den Gründen der angefochtenen Entscheidung nicht zu beanstanden. Insbesondere stellt der Einbau des Fahrstuhls bei einem Gebäude mit vier Obergeschossen zuzüglich Dachgeschoß eine bauliche Maßnahme dar, die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert (LG Berlin NJW-RR 1997, 520). Daran ändert es nichts, daß der Bekl. subjektiv die Verbesserung für nicht gegeben erachtet, da es auf einen objektiven Maßstab ankommt. Ferner ist es unbeachtlich, daß der Fahrstuhl auf den halben Stockwerken und nicht auf der Ebene der Wohnungen hält (LG Berlin NJW-MietR 1997, 145; GE 1996, 1555). Entgegen der Auffassung des Bekl. sind die Voraussetzungen für das Vorliegen einer sozialen Härte im Rahmen der gemäß § 541 b Abs. 1 BGB a. F. auch im Erhöhungsprozeß durchzuführenden Interessenabwägung nicht dargetan, und die Modernisierungsmaßnahme war danach vom Bekl. zu dulden. Eine die Zumutbarkeitsgrenze überschreitende Gesamtmiete einschließlich des Modernisierungszuschlages und des erhöhten Betriebskostenanteils ist in der Regel erst dann anzunehmen, wenn diese einen Prozentsatz von 20 % bis 30 % des Nettoeinkommens überschreitet, wobei es sich dabei nicht um eine starre Grenze handelt (LG Berlin GE 1990, 497; MM 1994, 102). Als Einkommen ist dabei der - wenn auch fiktive - Wohngeldanspruch mit zu berücksichtigen (KG [Rechtsentscheid] GE 1982, 701). Das Nettoeinkommen des Mieters ist im Prozeß glaubhaft zu machen, wenn eine soziale Härte eingewandt wird. Vorliegend hat der Bekl. auch in der Berufungsinstanz sein Nettoeinkommen einschließlich seines fiktiven Wohngeldanspruches nicht glaubhaft gemacht. (...)

Der Einbau eines Fahrstuhles in ein Gebäude mit vier Obergeschossen zuzüglich Dachgeschoß stellt eine Modernisierung auch dann dar, wenn der Fahrstuhl nur auf den halben Stockwerken und nicht auf der Ebene der Wohnungen hält.

Im Mieterhöhungsprozeß nach Fahrstuhleinbau bestritt der Mieter die Verbesserung seiner Wohnverhältnisse und mangelnde Zumutbarkeit wegen seines im Verhältnis zur Mieterhöhung geringen Einkommens.

Das Landgericht Berlin, ZK 63, bestätigte das amtsgerichtliche Urteil, in dem der Mieter zur Zahlung rückständiger Mieten (wegen Nichtbegleichung des Modernisierungszuschlages einschließlich aufgelaufener Betriebskosten) verurteilt worden war. Unter Hinweis auf entsprechende landgerichtliche Rechtsprechung stelle der Einbau des Fahrstuhles bei einem Gebäude mit vier Obergeschossen zuzüglich Dachgeschoß eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer dar. Dabei komme es nicht auf die subjektiven Vorstellungen des einzelnen Mieters, sondern auf einen objektiven Maßstab an. Ferner sei es auch unbeachtlich, daß der Fahrstuhl auf den halben Stockwerken und nicht auf der Ebene der Wohnungen halte. Der Mieter sei daher duldungspflichtig und könne sich in diesem Zusammenhang auch nicht auf sein mangelndes Einkommen berufen. Eine die Zumutbarkeitsgrenze überschreitende Gesamtmiete einschließlich des Modernisierungszuschlages und des erhöhten Betriebskostenanteils sei in der Regel erst dann anzunehmen, wenn diese einen Prozentsatz von 20 bis 30 % des Nettoeinkommens überschreite, wobei es sich allerdings nicht um eine starre Grenze handele. Dabei sei auch der (fiktive) Wohngeldanspruch zu berücksichtigen.

In den Entscheidungsgründen findet sich der Satz, daß die Voraussetzungen für das Vorliegen einer sozialen Härte im Rahmen der gemäß § 541 b Abs. 1 BGB a. F. (jetzt § 554 Abs. 2 BGB in der Fassung des Mietrechtsreformgesetzes) auch bei der im Erhöhungsprozeß durchzuführenden Interessenabwägung zu prüfen seien. Es ist nicht ersichtlich, ob dem Erhöhungsverfahren nach § 3 MHG (jetzt § 559 b BGB) eine ausreichende Modernisierungsankündigung im Sinne des § 554 Abs. 3 BGB vorangegangen war. Ein Duldungsrechtsstreit war jedenfalls nicht durchgeführt worden, war offenbar deswegen nicht für notwendig erachtet worden, weil es sich um eine Modernisierung im Außenbereich gehandelt hatte. In einem solchen Fall muß in der Tat im Mieterhöhungsprozeß geprüft werden, ob der Mieter unter den Voraussetzungen des § 554 BGB zur Duldung der Modernisierungsmaßnahme verpflichtet war. Dazu gehören auch Einwände zur finanziellen Zumutbarkeit. Hierzu ergibt sich das Problem, ob eine Duldungspflicht auch dann zu verneinen ist, wenn überhaupt keine Modernisierungsankündigung abgegeben worden ist, der Mieter also überhaupt nicht in die Lage versetzt worden ist, seine Duldungspflicht zu überdenken, was sich auch auf eine Kündigungsmöglichkeit nach § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB bezieht (vgl. zu diesem Problem im einzelnen Schach in Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl. 2002, § 559 b Rn. 7).

Um dieser Problematik zu entgehen, sollte der Vermieter immer, das heißt auch bei Modernisierungen im Außenbereich, die Maßnahme vorher in Beachtung der Regelung des § 554 BGB ankündigen. Denn dann kann sich der Mieter später nicht darauf berufen, er habe mangels Ankündigung nicht von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen können.