Belästigung durch rauchenden Wohnungsnachbarn

Rauchen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung; der Wohnungsnachbar kann deswegen nicht die Miete mindern oder vom Vermieter verlangen, dass dieser seinem Mieter das Rauchen untersagt oder bestimmte Lüftungszeiten vorschreibt.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. (Vermieterin) begehrt von den Bekl. (Mieter) den Restmietzins in Höhe von je 109,01 € betreffend die Monate Mai und Juni 2008. Die Kl. ist der Ansicht, dass die Bekl. zur Mietminderung nicht berechtigt seien. Zwar rauche der in der unteren Wohnung wohnende Mieter P. Eine hierdurch möglicherweise eintretende Geruchsemission sei aber hinzunehmen. Diese träte nämlich, was unstreitig ist, durch die offenen Fenster und nicht durch den Fußboden auf. [...] Die Bekl. beantragen, sicherzustellen, dass der in der Wohnung H.-straße, 1. OG rechts, Berlin, wohnende Mieter U. P. in dem Balkonzimmer dieser Wohnung entweder nicht mehr raucht oder aber den Tabakrauch aus diesem Zimmer nur zu festgelegten Zeiten maximal zweimal täglich mit einer Dauer von maximal jeweils einer halben Stunde entlüftet.

Den Bekl. steht aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils ein Recht zur Minderung wegen des Rauchverhaltens des Mieters P. nicht zu. Der von außen in die Wohnung der Bekl. eindringende Zigarettenrauch des unter ihnen im 1. OG wohnenden und in seiner Wohnung stark rauchenden Mieters stellt einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 BGB nicht dar. Denn es fehlt - anders als in dem vom LG Stuttgart entschiedenen Fall (Urteil vom 27.5.1998 - 5 S 421/97 -, WuM 1998, 724), in welchem durch die biophysikalische Bauweise des Gebäudes Geruchsbelästigungen auftraten, vorliegend an einem die Tauglichkeit mindernden Mangel der Mietsache. Zwar können auch Umwelteinflüsse unter bestimmten Voraussetzungen einen Mangel in diesem Sinne darstellen: Zur Beschaffenheit zählen auch die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse der Mietsache jenseits ihrer physischen Beschaffenheit. Jedoch müssen sie mit der Sache selbst (und nicht etwa der Person des Nutzers) zusammenhängen. Erforderlich ist allerdings, um Ausuferungen des Fehlerbegriffs zu vermeiden, stets eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache, wohingegen Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, nicht als Mängel zu qualifizieren sind (BGH vom 21. September 2006 - XII ZR 66/03 - NJW 2006, 899, 900 und vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97 - NJW 2000, 1714, 1715 m. N. = GE 2000, 671; BGH vom 15.10.2008 - XII ZR 1/07 - GE 2009, 254).

Da es hier - angesichts des sozial adäquaten Verhaltens des Mieters P., zu welchem auch starkes Rauchen und Lüften in der Mietwohnung gehört - nur zu einer mittelbaren Beeinträchtigung aufgrund des beim Lüften nach oben ziehenden Rauchgeruchs kommt, handelt es sich dabei nicht um einen solchen Mangel der Mietwohnung.

Demgemäß ist auch die Widerklage unbegründet. Denn ein Anspruch auf Unterlassung des Rauchens des Mieters P. in bestimmten Räumen seiner Wohnung besteht ebenso wenig wie die entsprechende Verpflichtung der Kl., diesen zu einer nur eingeschränkten Ausübung des Rauchens zu veranlassen. Dies findet seinen Grund schlicht in der Tatsache, dass Rauchen grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört (BGH vom 5.3.2008 - VIII ZR 37/07 -, GE 2008, 533). Das gilt in gleicher Weise für die begehrte Verpflichtung der Kl., den Mieter zu einem bestimmten Lüftungsverhalten zu zwingen.

Aus den Gründen des LG vom 3. März 2009: Die gem. § 511 ff. ZPO zulässige Berufung ist aus den Gründen des gerichtlichen Schreibens vom 27.1.2009 unbegründet. Auch der Schriftsatz vom 19.2.2009 gibt keinen Anlass zu einer abweichenden Beurteilung. Der von den Bekl. beanstandeten Rücksichtslosigkeit des Mieters P. steht entgegen, dass sich dessen Rauch- und Lüftungsverhalten vollkommen im Rahmen des sozial Adäquaten bewegt. Einerseits wird durch den bei beiderseits geöffneten Fenstern in der Wohnung der Bekl. wahrnehmbaren Tabakrauch der Mietgebrauch nicht unmittelbar beeinträchtigt; andererseits kann dem Mieter durch die Kl. weder das Rauchen noch das Lüften der Wohnung untersagt oder nur in eingeschränkter Weise gestattet werden.

Soweit sich die Bekl. auf das Nichtraucherschutzgesetz berufen, enthält dieses keinerlei Regelungen, die das Rauchen und dessen Folgen in der Privatsphäre betreffen. Ein Baumangel liegt ferner unstreitig nicht vor.

Geräusche/Gerüche aus der Nachbarschaft können einen Mietmangel darstellen, auch wenn der Vermieter den Mangel nicht beseitigen kann (z. B. eine legale Baustelle nebenan). Eine Nikotinbelästigung durch den Wohnungsnachbarn ist kein Mangel, so das LG Berlin.

Der Mieter fühlte sich durch den Zigarettenrauch der darunterliegenden Wohnung belästigt und minderte die Miete. Er verlangte ferner von der Vermieterin, dass sie dem Wohnungsnachbarn das Rauchen untersage oder vorschreibe, wie er täglich zu lüften habe.

Mit Beschluss vom 3. März 2009 bestätigte das LG Berlin das klagabweisende Urteil des AG Schöneberg und verwies darauf, dass das Rauchen zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehöre. Es liege kein Mangel vor, weil es an einer unmittelbaren Beeinträchtigung der Tauglichkeit fehle.

Der Beschluss des LG Berlin stellt maßgeblich auf den Begriff des Mangels ab, der hier verneint wird. Für die Widerklage hätte es sich das Gericht allerdings leichter machen können, indem es eine Verpflichtung des Vermieters wegen Unmöglichkeit nach § 275 BGB verneint hätte. Da Rauchen zum vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters gehört, ist es dem Vermieter unmöglich, einem Mieter durch Verbot Beschränkungen aufzuerlegen. Die andere Frage, ob die Nikotinbelästigung einen Mietmangel darstellt, der den Mieter zur Minderung berechtigt, ist allerdings nicht so einfach zu beantworten. Der Hinweis des LG Berlin, die Beeinträchtigung müsse mit der Mietsache selbst zusammenhängen, ist wenig tragfähig. Die schon erwähnte legale Baustelle in der Nachbarschaft hängt nicht mit der Mietwohnung zusammen und berechtigt gleichwohl den Mieter zur Minderung. Wenig tragfähig ist auch der Hinweis des Gerichts auf die Entscheidungen des XII. Senats des BGH zu einer mittelbaren Beeinträchtigung. Diese Entscheidungen betrafen eine enttäuschte Gewinnerwartung von Mietern eines Einkaufszentrums oder Beeinträchtigung durch Publikumsverkehr in einem exklusiven Bürohochhaus.

Ob eine Nikotinbelästigung einen Mietmangel darstellt, ist von den Gerichten unterschiedlich beantwortet worden. Das Landgericht Stuttgart (WuM 1998, 724) hat einen Mietmangel bejaht, weil wegen der Bauweise des Gebäudes unvermeidlich Geruch von Zigarettenrauch aus der Nachbarwohnung eindringt. Das AG Charlottenburg (NZM 1999, 71) hielt eine Minderung wegen der durch Entlüftungsöffnungen dringenden Rauch- und Nikotinschadstoffe für gerechtfertigt. Das AG Wennigsen (WuM 2001, 487) meint dagegen, dass der Mieter Belästigungen durch Tabakrauch vom Nachbarbalkon hinnehmen müsse. Auch das AG Pankow-Weißensee (GE 2005, 1126) verneint ein Minderungsrecht des Mieters, wenn Zigarettenrauch vom Gaststättenbetrieb auf einer Terrasse im Erdgeschoss in die Wohnung eindringt. Die 65. Kammer des Landgerichts Berlin (GE 2005, 1126) war derselben Auffassung. Das AG Charlottenburg (GE 2008, 1061) bejaht dagegen den Anspruch auf Mängelbeseitigung, wenn durch Decken und Wände aus der Nachbarwohnung Zigarettenrauch eindringt. Das AG Düsseldorf (Urteil vom 30. Januar 2008 - 53 C 1367/07 - ) hat einen Mietmangel wegen einer Nikotinbelästigung durch den Nachbarn nur deshalb verneint, weil es an einem substantiierten Vortrag nebst Beweisantritt fehlte.

Zur Abgrenzung, wann ein Mietmangel vorliegt und wann nicht, ist auf die Vorhersehbarkeit der Beeinträchtigung zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses abzustellen. Wer in ein Haus in einer stark befahrenen Straße zieht, kann nicht wegen Lärmbelästigung mindern (vgl. zur Rechtsprechung Fritz, NZM 2008, 825, 828, 832). Da das Rauchen zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört bzw. es sich um ein sozialadäquates Tun handelt, muss ein Mieter die damit verbundenen Umweltbeeinträchtigungen hinnehmen. Nicht hinnehmen muss er dagegen für ihn unvorhersehbare Baumängel wie eine fehlerhafte Entlüftung oder nicht ausreichend abgedichtete Zimmerdecken und Wände. Auf die Befindlichkeit des Mieters (Asthmaerkrankung) kommt es dabei ebenso wenig an wie auf die Häufigkeit der Beeinträchtigungen durch Zigarettenrauch. Der Mieter muss damit rechnen, dass nicht nur ein Gelegenheitsraucher, sondern auch ein starker Raucher in die Nachbarwohnung einzieht. Der entgegenstehenden Auffassung von Eisenschmid (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., Rn. 462 zu § 535 BGB) ist daher nicht zu folgen.