Beitrittsklausel zur Werbegemeinschaft

Eine mietvertragliche Verpflichtung ist unwirksam, wonach der Mieter einer zukünftig zu gründenden Werbegemeinschaft in einem Einkaufszentrum beizutreten hat.

Die Parteien streiten darum, ob die Bekl. verpflichtet ist, der Werbegemeinschaft eines Einkaufszentrums in A. beizutreten und entsprechend Werbebeiträge zu zahlen. § 13/II des Vertrages enthält Regelungen zu einer Werbegemeinschaft: "1. Es ist vorerst nicht be-absichtigt, eine Werbegemeinschaft zu gründen. Sollte jedoch die Mehrheit der Mieter beschließen, daß eine Werbegemeinschaft gegründet wird, so verpflichtet sich der Mieter, dieser Werbegemeinschaft beizutreten. Bei einer derartigen Abstimmung werden die ab gegebenen Stimmen im Verhältnis zur Mietfläche bewertet. 2. Sollte der Vermieter bzw. die Hausverwaltung eine Werbegemeinschaft wünschen, genügt es, wenn sich ein Drittel der Mieter diesem Wunsch anschließt. Auch in diesem Fall verpflichtet sich der Mieter, dieser Werbegemeinschaft beizutreten. Bei dieser Abstimmung werden die abgegebenen Stimmen im Verhältnis der Mietflächen bewertet."

Es besteht keine Verpflichtung der Bekl., der Werbegemeinschaft beizutreten.

Die hier einschlägige "Beitrittsklausel" ist unwirksam. Sie benachteiligt den Vertragspartner mehrfach entgegen den Geboten von Treu und Glauben in unangemessener Weise (§ 9 Abs. 1 AGBG).

Die Regelungen in § 13/II Ziffern 1 und 2 des Mietvertrages verstoßen gegen das Gebot der Transparenz und Verständlichkeit Allgemeiner Geschäftsbedingungen. Allgemeine Geschäftsbedingungen müssen die Rechte und Pflichten des Vertragspartners durch eine entsprechende Ausgestaltung und geeignete Formulierung der Vertragsbedingungen durchschaubar, richtig, bestimmt und möglichst klar darstellen (Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Gesetz, § 9 Rn. 87).

Dies ist bei den hier relevanten Formulierungen nicht der Fall. So werden in Ziffer 1 die abgegebenen Stimmen "im Verhältnis zur Mietfläche" bewertet. In Ziffer 2 werden die abgegebenen Stimmen "im Verhältnis der Mietflächen" bewertet. Es ist unklar, ob es sich hier lediglich um unterschiedliche Formulierungen handelt oder ob damit ein sachlicher Unterschied verbunden ist. Darüber hinaus ist nicht erkennbar, ob lediglich die zum maßgeblichen Zeitpunkt tatsächlich vermieteten Flächen oder aber die gesamte Mietfläche als Bezugspunkt dienten. Mit der Intransparenz ist somit zugleich die Gefahr einer inhaltlichen Benachteiligung verbunden (vgl. zu diesem Kriterium Palandt, 55. Aufl. 1996, § 9 AGBG Rn. 15 f.). Die Berechnung der erforderlichen Stimmenzahl hängt hiervon entscheidend ab.

Die "Beitrittsklausel" benachteiligt die formularvertraglich gebundenen Mieter des weiteren darum unangemessen, weil sie zu einem gesellschaftsrechtlichen "Kontrahierungszwang" führt.

Die beiden Eingangsziffern von § 13/II begründen die Verpflichtung der Mieter, einer Werbegemeinschaft beizutreten, sofern die Mehrheit der Mieter oder auch nur ein Drittel der Mieter eine solche Werbegemeinschaft errichtet. Ein Mieter kann mithin gegen seinen Willen in eine Werbegemeinschaft gezwungen werden, grundsätzlich für die gesamte Laufzeit seines Mietvertrages und mit möglicherweise erheblichen damit verbundenen finanziellen Belastungen, nämlich der Verpflichtung zur Zahlung von Werbebeiträgen.

Ein derartiger "Anschlußzwang", bei dem es keiner eigenen Willenserklärung bedarf, ist mit den hier fruchtbar zu machenden grundrechtlichen Wertungen unvereinbar. Insbesondere der in Artikel 9 GG verankerte Grundsatz der negativen Vereinigungsfreiheit muß im Wege der mittelbaren Drittwirkung der Grundrechte bei der Gestaltung von vorformulierten Vertragsbedingungen oder Allgemeinen Geschäftsbedingungen Beachtung finden. Die mit der Zugehörigkeit zu einer Werbegemeinschaft verbundenen Rechte und Pflichten können mithin nur durch einen freiwilligen Beitritt begründet werden (vgl. OLG Düsseldorf, ZMR 1993, 469, das wohl ebenfalls eine Beitrittserklärung für erforderlich hält).

Zumindest handelt es sich insoweit um eine überraschende Klausel im Sinne des § 3 AGBG.

Selbst wenn man es für zulässig erachten würde, eine Beitrittsverpflichtung von Mehrheitsentscheidungen abhängig zu machen, würde die Klausel in der vorliegenden Form gegen das Benachteiligungsverbot des § 9 AGBG verstoßen. Dies ergibt sich daraus, daß die Abstimmung nicht nach dem sogenannten Kopfprinzip ("one man one vote") geschieht, sondern nach dem Wertprinzip. Die Stimmkraft richtet sich nämlich nach der Größe der jeweiligen Mietfläche. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob die jeweiligen Mietflächen zur gesamten Fläche oder aber nur zur tatsächlich vermieteten Fläche in Beziehung zu setzen sind.

Es besteht in jedem Fall die Gefahr einer unzulässigen Majorisierung. So ist es durchaus denkbar, daß ein "großer" Mieter die Hälfte oder mehr der Mietfläche angemietet hat, während sich mehrere weitere Mieter den verbleibenden Rest teilen. Nach der Regelung des Mietvertrages könnte der eine Großmieter sämtliche anderen Mieter gegen ihren Willen in eine Werbegemeinschaft hineinzwingen. Diese Gefahr der Majorisierung ist im Falle des § 13/II Ziffer 2 sogar noch erhöht, da es dort genügt, daß sich ein Drittel der Mieter dem Wunsch des Vermieters bzw. der Hausverwaltung nach Gründung einer Werbegemeinschaft anschließt.

Eine derartige disproportionale Verteilung der Stimmkraft ist zwar bei den Mehrheitsentscheidungen innerhalb einer Bruchteilsgemeinschaft gem. § 745 Abs. 1 S. 2 BGB gesetzlich vorgesehen. Darüber hinaus sieht die Rechtsprechung eine solche Verteilung der Stimmkraft bei Wohnungseigentümergemeinschaften als zulässig an (s. Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Aufl. 1997, § 25 Rn. 32 ff.).

Der entscheidende Unterschied liegt jedoch darin, daß im Falle des § 745 BGB bzw. der von § 25 Abs. 2 S. 1 WEG abweichenden, in der Praxis üblichen Vertragsgestaltungen bereits die Zugehörigkeit zu einer Gemeinschaft besteht, während im vorliegenden Fall der Beitritt erst erfolgen soll.

Des weiteren ist der Minderheitsteilhaber in der Bruchteilsgemeinschaft dadurch geschützt, daß er auf seinem Teilungsrecht (§ 749 Abs. 2 BGB) bestehen kann.

Eine innere Rechtfertigung der disproportionalen Verteilung der Stimmkraft ist vorliegend nicht ersichtlich. Soweit wirtschaftliche Gründe wie Kostenersparnis und gemeinsames, werbendes Auftreten nach außen angeführt werden, ist zu bedenken, daß zumindest gleichgewichtig bei "Ketten" das Interesse entgegenstehen mag, die bundesweit betriebene "hauseigene" Werbung zu nutzen. Darüber hinaus ist der einer lokal begrenzten Werbegemeinschaft entgegenstehende Wunsch von Ketten oder Franchisevertriebssystemen zu beachten, die "corporate identity" zu wahren.

In Einkaufszentren ist es üblich, daß die Mieter sich zu Werbegemeinschaften zusammenschließen, wofür natürlich auch Beiträge anfallen.

In seinem Urteil vom 20. Mai 1998 hielt das Landgericht Erfurt eine Verpflichtung des Mieters zum zukünftigen Beitritt in einer noch zu gründenden Werbegemeinschaft für unwirksam; insbesondere liege ein Verstoß gegen das AGB-Gesetz vor. Das Oberlandesgericht Hamm hatte dagegen keine Bedenken an der Wirksamkeit derartiger Klauseln, wie aus einer in diesem Zusammenhang auch abgedruckten Entscheidung des OLG Hamm vom 6. Oktober 1992 hervorgeht. Das Kammergericht hatte sich mit der Frage beschäftigt, unter welchen Bedingungen Beiträge für derartige Werbegemeinschaften erhöht werden dürfen. In seinem Urteil vom 5. Mai 1997 hob es hervor, daß der Gesellschaftsvertrag hierzu eine Obergrenze festlegen müsse, da sonst eine übersehbare Nachschußpflicht vorliege, die nur einstimmig beschlossen werden könne.