Beitrittsgebiet

Beitrittsgebiet; staatlicher Verwalter; Kommunale Wohnungsverwaltung; Kündigung; Zahlungsverzug; Bankverschulden; Gewerberaummiete; ortsübliche Miete

1. Die zum staatlichen Verwalter bestellte Kommunale Wohnungsverwaltung durfte ihrerseits einen Dritten mit der Verwaltung beauftragen.

2. Die aufgrund einer derartigen Beauftragung von einem Dritten erklärte Kündigung eines Mietverhältnisses ist solange wirksam, wie die staatliche Verwaltung nicht aufgehoben worden ist.

3. Der Mieter muß sich bei Zahlungsverzug das Verschulden der von ihm mit der Überweisung der Miete beauftragten Bank zurechnen lassen.

4. Wenn in einem vor dem 1.7.1990 abgeschlossenen Mietvertrag über Gewerberaum in der früheren DDR ein Mietzins vereinbart worden ist, so ist nach dem 1.7.1990 davon auszugehen, daß dieser Betrag nicht unter dem ortsüblichen Mietzins lag. Daher war die Zahlung des Vierfachen des Mietzinses aufgrund § 3 Abs. 1 S. 3 der Anordnung über die Fortentrichtung der Mietpreise und Nutzungsentgelte für Gewerberäume und -objekte vom 23. August 1991 nicht preisrechtswidrig.

Nachdem die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, ist gemäß § 91 a Abs. 1 ZPO nur noch über die Kosten des Rechtsstreits unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu ent-scheiden.

Die Kosten waren danach dem Bekl. aufzuerlegen, da er ohne die durch die Räumung der streitbefangenen Gewerberäume eingetretene Erledigung in der Hauptsache unterlegen wäre. Denn die statthafte (§ 511, 511 a ZPO), form- und fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 516, 518, 519 ZPO) und damit insgesamt zulässige Berufung des Bekl. war unbe-gründet, weil die Räumungsklage der Kl. gemäß § 556 Abs. 1 BGB be-gründet war, nachdem das Mietverhältnis zwischen den Parteien wirksam durch die Kündigung vom 14. Januar 1991 beendet worden ist.

1. Wie das Amtsgericht zutreffend erkannt hat, ist die Kündigung wirk-sam durch die Kl. zu 1) im Namen der zuletzt aus der Kl. zu 1) und dem Kl. zu 2) bestehenden Erbengemeinschaft B., die im Wege der Erbrechts-nachfolge in den Mietvertrag vom 12. Oktober 1978 eingetreten war, durch das Schreiben vom 14. Januar 1991 erklärt worden. Die Vertretungs-befugnis der Kl. zu 1) für den Kl. zu 2) war der Kl. zu 1) aufgrund des Zu-satzes zu der ursprünglich zwischen dem VEB Kommunale Wohnungsver-waltung und der im Jahre 1981 verstorbenen Frau H. B. geschlossenen Vereinbarung vom 10. April 1964 von dem VEB übertragen worden, der seinerseits durch Anweisung des Magistrats von Groß-Berlin vom 18. November 1961 zum staatlichen Verwalter für die Rechte des Kl. zu 2) an dem Grundstück bestellt worden war. Durch § 2 Abs. 1 der Vereinbarung vom 10. April 1964 wurde der Verwalter beauftragt, alle zur ord-nungsgemäßen Durchführung der Verwaltung erforderlichen Rechtshandlungen vorzunehmen, daher auch, wie schon den Abschluß des Mietvertrages vom 12. Oktober 1978, auch die zu dessen Aufhebung er-forderlichen Maßnahmen, also die nunmehr gemäß Art. 232 EGBGB § 2 Abs. 1 i. V. m. § 564 Abs. 2 BGB erforderliche Kündigung. Die Verwal tungsbefugnis der Kl. bestand bis zur formellen Aufhebung der staatlichen Verwaltung, die erst nach Ausspruch der Kündigung erfolgte, fort (§§ 15 Abs. 1, 16 Abs. 1 VermG; vgl. auch Stern/Schmidt Bleibtreu, Einigungsvertrag, 2. Bd. 1990, Anm. zu § 11, 3 Abs. 3 VermG). Im übri-gen wäre die Kündigung aber auch spätestens durch eine in dem Mitbe-treiben der Klage durch den Kl. zu 2) zu sehende konkludente Genehmigung gemäß § 181 in Verbindung mit § 177 Abs. 1 BGB wirksam gewor-den, nachdem der Bekl. die fehlende Vertretungsbefugnis weder bei Empfangnahme der Kündigung noch - wie das Amtsgericht ebenfalls zu-treffend ausgeführt hat - unverzüglich danach gerügt hatte (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 49. Aufl. 1990, Anm. zu § 181 BGB). Denn die Rüge der fehlenden Vollmacht wurde erstmals im Prozeß mit Schriftsatz vom 19. März 1991 erhoben.

2. Die Kündigung ist wirksam gemäß § 554 Abs. 1 Ziff. 1 und 2 BGB erklärt worden, nachdem sich der Bekl. unstreitig am 14. Januar 1991 mit der Miete für Dezember 1990 und Januar 1992 im Rückstand befunden hatte. Der Verzug ist nicht durch ein fehlendes Verschulden des Bekl. gemäß § 285 BGB ausgeschlossen. Das Verschulden der Bank, die seinen Dauerauftrag nach seiner Behauptung nicht ausgeführt hat, muß sich der Bekl. gemäß § 278 BGB zurechnen lassen (LG Berlin, GE 1986, 909), ohne daß er sich insoweit durch ein etwa fehlendes eigenes Interesse entlasten könnte. Die Kl. waren auch nicht gehalten, den Kl. vorher abzumahnen. Eine Abmahnung setzt § 554 BGB nicht voraus. Für das Entstehen des Verzuges war gemäß § 284 Abs. 2 BGB eine Mahnung entbehrlich, weil die Miete gemäß III 2. des Mietvertrages monatlich im voraus spätestens bis zum 3. Werktag des laufenden Monats zu zahlen war. Eine Verpflichtung der Kl. nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) zur Abmahnung kam nicht in Betracht, da nicht ersichtlich ist, daß die Kl. überhaupt wußten, daß der Bekl. ab Dezember 1990 einen neuen Dauerauftrag eingerichtet hatte. Die Mitteilung der neuen Kontonummer durch die Kl. war für den Fehler der Bank des Bekl. auch nicht ursächlich.

Der Verzug ist schließlich auch nicht unverzüglich (§ 554 Abs. 1 S. 3 BGB) durch eine Aufrechnung mit vor Dezember 1990 überzahlten Mie-ten geheilt worden. Eine Aufrechnungserklärung des Bekl. kann allenfalls in dessen Schriftsatz vom 13. Juli 1991 gesehen werden, in dem ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter preisrechtswidriger Miete geltend gemacht wird. Im übrigen hat der Bekl. nicht dargelegt, daß er be-reits in den Monaten September bis November 1990 mehr als die preis-rechtlich zulässige Miete gezahlt hat, die von den Kl. auf die Mietzins-forderungen für Dezember 1990 und Januar 1991 hätte verrechnet wer-den müssen. Gemäß § 3 Abs. 1 S. 3 der Anordnung über die Entrichtung der Mietpreise und Nutzungsentgelte für Gewerberäume und -objekte vom 23. August 1990 (GBl. I Nr. 58 vom 23. August 1990) durften Miet-preise das Vierfache der bisherigen ortsüblichen Vergleichsmiete betragen. Da der im Mietvertrag vom 12. Oktober 1978 vereinbarte Mietzins 100,- DM betrug, dürfte die ortsübliche Vergleichsmiete 1990 nicht niedriger gewesen sein, so daß eine Mietzinsvereinbarung bis zu 400,- DM nicht preisrechtswidrig war. Aber auch ein Verstoß gegen § 4 Abs. 2 der Anordnung vom 23. August 1990 (GBl. I Nr. 58 S. 1424) ist nicht er-sichtlich. Denn selbst unter Berücksichtigung der in der Anlage zu vor-stehender Anordnung aufgeführten Richtwerte, die gemäß § 3 Abs. 2 der Anordnung als Höchstpreise gelten, ist der konkludent vereinbarte Miet-zins von 400,- DM nicht als preisrechtswidrig anzusehen. Denn bei ei-ner Größe von 60 qm (Ladengeschäft ohne Kellerräume) würde sich ein zulässiger Mietzins gemäß Tabelle 1 für "Ladengeschäfte in Randlagen größerer Städte" von 10,- DM pro m2 monatlich, somit insgesamt von mindestens 600,- DM ergeben, der über den von dem Bekl gezahlten Betrag von 400,- DM lag. Soweit der Bekl. in der Berufungsbegründung vom 4. November 1991 behauptet, er habe bereits seit dem Monat Sep-tember 1990 eine Miete von 663,- DM gezahlt, steht dieses Vorbringen im Widerspruch zu dem erstinstanzlichen Vorbringen, wonach erst ab Ja-nuar 1991 dieser Mietzins gezahlt worden ist. Im übrigen haben die Kl. das Vorbringen über eine Mietzinszahlung von 663,- DM für die Mo nate September bis Dezember 1990 bestritten, ohne daß der für die gel-tend gemachte Überzahlung beweispflichtige Bekl. dafür Beweis angetreten hat. Daher kann von einer preisrechtswidrigen Leistung des Bekl. für die Monate September bis Dezember 1990 nicht ausgegangen werden.