Beitrittsgebiet

Beitrittsgebiet; Wohnraummietvertrag; Fortsetzungsanspruch

Stellen sich bei der Abwägung der Härtegründe des Vermieters und derjenigen des Mieters beide als gleichgewichtig heraus, so besteht auch bei Wohnraum in den neuen Bundesländern bei Altverträgen kein Fortsetzungsanspruch des Mieters gem. Art. 232 § 2 Abs. 4 EGBGB.

3. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts hat die unter dem 18. Dezember 1992 ausgesprochene Kündigung der Kl. das Mietverhältnis auch wirksam beendet, denn die Bekl. kann sich letztlich nicht mit Erfolg auf die Härteklausel (Artikel 232 § 2 Abs. 4 EGBGB) berufen.

Zwar hat die Bekl. fristgemäß der Kündigung widersprochen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt. Ebensowenig verkennt die Kammer, daß die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses für die Bekl. eine Härte bedeuten würde; denn die Bekl. bewohnt die Wohnung bereits seit 1945 und hat dort ihren Lebensmittelpunkt. Jede Umsetzung in eine andere Umgebung bedeutet hier bereits eine Härte, weil Menschen im Alter der Bekl. an ihre Umgebung gewöhnt sind und sich nur schwer oder überhaupt nicht mehr an eine neue Umgebung gewöhnen können. Soweit die Bekl. auf die Hilfe anderer Personen angewiesen ist, was auf ihre Seheinschränkung und ihr Alter zurückzuführen ist, hat sie in unmittelbarer Umgebung Freunde und Bekannte wohnen, die ihr unter anderem auch helfen.

Dem stehen aber die berechtigten Interessen der Kl. gegenüber, die bei der vorzunehmenden Interessenabwägung als gleichgewichtig zu berücksichtigen sind. Der Mieter kann aber nur dann mit Erfolg der Kündigung widersprechen, wenn die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts überwiegen die vorgenannten Interessen der Bekl. nicht diejenigen der Kl., die einen gesteigerten Eigenbedarf dargelegt hat. Die Pflegebedürftigkeit des Ehemannes der Kl. steht außer Frage, die der Kl. aber ein Zusammenleben mit ihrem Ehemann in der insgesamt nur 48 qm großen Wohnung unzumutbar macht. Die Verwurzelung der Bekl. in ihrer Wohngegend, verbunden mit ihrem hohen Alter und ihrer Hilfsbedürftigkeit übersteigen die gravierenden Eigenbedarfsinteressen der Kl. nicht.

Der Berücksichtigung der Härte des Vermieters steht nicht entgegen, daß für den Vermieter im Rahmen des Artikels 232 § 2 Abs. 3 EGBGB bereits ein gesteigerter Eigenbedarf, also Eigenbedarf, der über die Voraussetzungen des § 564 b Abs. 2 Ziffer 2 BGB hinausgehen muß, bestehen muß. Denn gem. Art. 232 § 2 Abs. 4 EGBGB ist auch dann, wenn dieser gesteigerte Eigenbedarf besteht, eine Abwägung der Härtegründe des Vermieters gegenüber den Härtegründen des Mieters vorzunehmen. Stehen sich aber bei dieser Abwägung die Härtegründe des Mieters und des Vermieters gleichwertig gegenüber, ist das Erlangungsinteresse des Vermieters vorrangig. Dies gilt auch unter Berücksichtigung des durch die Regelung des Art. 232 § 2 Abs. 3 EGBGB normierten Kündigungsschutzes, da bei gleichwertiger Härte eine weitere Einschränkung des Eigentumsrechts des Vermieters (Art. 14 GG) aber nicht gerechtfertigt erscheint.

III. Der Bekl. war eine einjährige Räumungsfrist zu gewähren, die ihr die Suche nach einer angemessenen Unterbringung in der Nähe ihrer jetzigen Wohnung ermöglichen soll, um die bisherigen sozialen Kontakte zu erhalten und eine Orientierung in der neuen Umgebung zu ermöglichen.

Bei einer Eigenbedarfskündigung sind grundsätzlich nur die Interessen des Vermieters zu berücksichtigen; der Mieter kann sein Erhaltungsinteresse im Rahmen der Sozialklausel nach § 556 a BGB geltend machen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. In den neuen Ländern gelten verschärfte Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung selbst; die Sozialklausel ist ähnlich der Regelung in den alten Ländern gestaltet.

Um diese Sonderregelung der Sozialklausel ging es in dem Urteil des Landgerichts Berlin vom 13. Januar 1995. Die betagte Mieterin hatte der Kündigung widersprochen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt. Die Vermieterin verwies demgegenüber auf ihren pflegebedürftigen Ehemann und die bisherigen beengten Wohnverhältnisse.

Das Gericht meinte, beide Begründungen seien gleichgewichtig; dann folge aber aus Art. 14 GG, daß die Interessen des Eigentümers Vorrang haben müßten. Die Mieterin konnte also keine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.

Daß nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichts auch das Besitzrecht des Mieters nach Art. 14 GG geschützt ist, wird in dem Urteil nicht erwähnt. Man hätte die Sache wohl auch anders sehen können.