Beitrittsgebiet

Beitrittsgebiet; Neubau; Möblierungszuschlag

1. Zur Frage, wann durch Baumaßnahmen in den neuen Bundesländern nach dem 2. Oktober 1990 preisgebundener oder preisfreier Neubau entsteht.

2. Der Möblierungszuschlag bei preisgebundenem Wohnraum in den neuen Ländern ist mit 11 % des Zeitwerts anzusetzen.

(...)

(1) Den Kl. stehen für die streitgegenständliche Zeit noch Mietzinsansprüche in Höhe von 1.429,86 DM zu (§ 535 Satz 2 BGB). Zu weitergehenden Mietzinszahlungen sind die Bekl. nicht verpflichtet.

Die Kl. haben nicht kraft Gesetzes einen Anspruch auf eine Miete, die ihre laufenden Aufwendungen deckt. Das wäre nur in Betracht zu ziehen, wenn es sich bei der streitbefangenen Wohnung um neu geschaffenen öffentlich geförderten Wohnraum handeln würde (§ 1 WoBindG). Das ist vorliegend nicht der Fall. Da nicht jede Förderung zur Erhebung der Kostenmiete führt (§ 6 Abs. 2 II. WoBauG), hätte es substantiierter Angaben der Kl. bedurft. Diese Angaben fehlen.

Andererseits konnten die Parteien nicht bis zur Grenze des Wirtschaftsstrafgesetzes (§ 5) die Miete frei vereinbaren. Für die streitbefangene Wohnung bestand eine Mietpreisbindung. Der Wohnraum liegt in dem in Artikel 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet und befindet sich nicht in einem seit dem 3. Oktober 1990 fertiggestellten Gebäude (§ 11 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG). Soweit die vereinbarte Miete die zulässige Miete übersteigt, ist die Mietzinsabrede nichtig (§ 134 BGB).

Die Wohnung ist durch den nach dem 2. Oktober 1990 fertiggestellten An- und Umbau nicht insgesamt preisfrei geworden. Das wäre nur zu erwägen, wenn im Hinblick auf den Umfang der Baumaßnahmen davon gesprochen werden könnte, der Wohnraum sei insgesamt als neu geschaffen zu bewerten. Es kann in diesem Zusammenhang dahinstehen, ob § 17 II. WoBauG - der die Möglichkeit vorsieht, daß durch Aus- und Umbau geschaffener Wohnraum als neu geschaffener Wohnraum behandelt wird - überhaupt Anwendung finden kann (verneinend Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl. 1994, § 11 MHG Rz. 6). Ebenso kann offenbleiben, ob die Kl. hinreichend substantiiert Umstände vorgetragen haben, die die Bewertung rechtfertigen, der Bauaufwand sei im Sinne des § 17 II. WoBauG wesentlich gewesen. Denn es fehlen bereits substantiierte Darlegungen, daß infolge der Änderung der Wohngewohnheiten der ursprüngliche Wohnraum nicht mehr für Wohnzwecke geeignet war (§ 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG). Der bloße Hinweis auf Kohleöfen und einen ungünstigen Schnitt der Räume reicht hierzu nicht.

(...)

Ohne Erfolg bestreiten die Bekl. in diesem Zusammenhang den Zugang von auf den Grundmietenverordnungen basierenden Mieterhöhungserklärungen an die Vormieter. Die Mieten sind nicht im laufenden Mietverhältnis erhöht worden. Auch stellen die Grundmietenverordnungen nicht auf die Erhöhung der bisher vereinbarten, sondern auf die Erhöhung des bisher höchstzulässigen Mietzinses ab.

Hinzuzurechnen sind weiterhin Modernisierungszuschläge. Das gilt auch für preisgebundenen Wohnraum im Beitrittsgebiet (§ 11 Abs. 2 MHG a. F.). Der Umfang und die Berechtigung sind von den Kl. darzulegen. Zwar sind die Modernisierungszuschläge nicht Teil der Preisbindung (vgl. Beuermann, aaO., § 11 MHG Rz. 34 a), die Kl. können sich jedoch für die Höhe der Modernisierungszuschläge gleichwohl nicht auf die Mietzinsabrede berufen, da die Parteien keinen bezifferten Modernisierungszuschlag vereinbart hatten.

Von den von den Kl. dargelegten Maßnahmen erfüllen nicht alle die Voraussetzungen des insoweit einschlägigen § 3 MHG, nach dem zum einen eine bauliche Maßnahme erforderlich ist, zum anderen die Maßnahme den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht haben muß. (wird ausgeführt)

Die Addition der Einzelbeträge ergibt einen Betrag von 211,95 DM. Von diesem Betrag ist jedoch ein Abzug geboten. Zwar sind auch Eigenleistungen des Vermieters grundsätzlich bei der Ermittlung des Zuschlages zu berücksichtigen (vgl. Beuermann, aaO., § 3 MHG Rz. 27), der Wert der Handwerkerleistung ist jedoch ohne Umsatzsteueranteil zu berechnen. Da die Kl. nicht aufgliedern, wie groß der Eigenleistungsanteil bei den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen war, ist insgesamt der 14 %ige Anteil herauszurechnen. Es verbleibt danach ein Betrag von 185,92 DM.

Zu Unrecht stellen die Bekl. die Berechtigung der Kl., Modernisierungszuschläge überhaupt zu vereinnahmen, mit dem Hinweis in Abrede, den Vormietern seien keine entsprechenden Mieterhöhungserklärungen zugegangen. Auf den Zugang kommt es nicht an. Eine Erhöhungserklärung ist nur bei Erhöhungen im laufenden Mietverhältnis, nicht bei einer Erhöhung der Miete im Zuge eines Mieterwechsels erforderlich.

Für die Überlassung von Möbeln durfte ein zusätzliches Entgelt vereinbart werden (vgl. Beuermann, aaO., § 11 MHG Rz. 25 u. 28). Der zulässige Mietzins wird dadurch nicht überschritten. Denn der Zuschlag ist ein Entgelt für besondere Leistungen des Vermieters über die eigentliche Wohnraumüberlassung hinaus (vgl. KG GE 1980, 863, 864). Allerdings dürfen die Sonderleistungen des Vermieters, wenn sie - wie hier - nach dem Willen der Vertragsparteien als untrennbarer Bestandteil der Wohnraumvermietung mitgewährt werden, nur in Höhe eines ortsüblichen Entgelts angerechnet werden (vgl. KG aaO., S. 864). Die Berechnung des angemessenen Möblierungszuschlages wird in Literatur und Rechtsprechung kontrovers diskutiert. Das Kammergericht (aaO.) hat - ausgehend vom Zeitwert der Möbel beim Vertragsbeginn - einen Zuschlag in Höhe von 2 % pro Monat für angemessen erachtet, gleichzeitig aber darauf hingewiesen, daß bei dem damals zu entscheidenden Fall die Besonderheit bestand, daß die Parteien übereinstimmend von einer Nutzungsdauer der Möbel von zehn Jahren ausgingen; einer Dauer, die das Kammergericht für den Regelfall als zu kurz bezeichnete. Das Landgericht Stuttgart (WuM 1991, 600, 601) hält eine jährliche Abschreibung von 10 % des Zeitwertes der Möbel für gerechtfertigt und addiert zu diesem Betrag eine Kapitalverzinsung von 7,5 % pro Jahr. Das Landgericht Köln (ZMR 1975, 367, 368) berechnet den Möblierungszuschlag in entsprechender Weise, hält jedoch eine Abschreibung von 30 % und eine Verzinsung von 10 % pro Jahr für zutreffend. Sternel (Mietrecht, 3. Aufl. 1988, III/39, Fn. 29) rechnet mit einem Abschreibungssatz von 15 % und einem Zinssatz von 12 %. Barthelmess (Wohnraumkündigungsschutzgesetz und Miethöhegesetz, Kommentar, 5. Auflage 1995, § 2 MHG Rz. 34 a Buchstabe e) schließlich plädiert für eine degressive Abschreibung.

Die letztgenannte Auffassung scheidet nach Auffassung der Kammer bereits deshalb aus, weil sie nur mit mathematischen Formeln zu berechnen und damit für die Praxis kaum zu handhaben ist. Überdies führt sie zu im Zeitverlauf variablen Zuschlägen, einem Umstand, der die Handhabbarkeit weiter herabsetzt. Gegen die übrigen vorgenannten Methoden spricht, daß das Ergebnis von den zugrunde gelegten Prozentsätzen abhängt, jedoch überzeugende Begründungen für den einen oder anderen Prozentsatz fehlen. Die Kammer schließt sich deshalb der vom Landgericht Mannheim (WuM 1987, 362) bevorzugten Berechnungsmethode an. Diese Methode orientiert sich an der gesetzlichen Regelung zur Berechnung des Modernisierungszuschlages bei baulichen Maßnahmen gemäß § 3 MHG. Auch dort geht es um den monatlichen Zuschlag, zu dem ein Vermieter berechtigt ist, der Geldmittel investiert hat, die der Wohnung zugute kommen. Der Gesetzgeber hat zur Abgeltung der Abschreibung und der Kapitalverzinsung einen Jahresbetrag von 11 % der Kosten für angemessen erachtet.

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Ein Vermieter im ehemaligen Ost-Berlin hatte umfangreiche Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten ausgeführt und dann die Wohnung vermietet. Später entstand Streit über die Höhe des zulässigen Mietzinses.

Mit Urteil vom 8. März 1996 stellte das Landgericht Berlin fest, daß es sich nicht um preisgebundenen oder preisfreien Neubau handele. Dazu hätte der Vermieter nachweisen müssen, daß es sich um neugeschaffenen Wohnraum handelte. Zu der somit grundsätzlich anzunehmenden Preisbindungsmiete kamen jedoch die Mieterhöhungsmöglichkeiten nach der Grundmietenverordnung und nach § 3 MHG (Modernisierung). Ferner war der Vermieter berechtigt, einen Möblierungszuschlag zu vereinbaren. Für die Berechnung der Höhe dieses Zuschlags schließt sich das Gericht der Auffassung an, die § 3 MHG entsprechend anwendet, also ausgehend vom Zeitwert der Möbel einen Zuschlag von 11 % jährlich annimmt.