Beitrittsgebiet

Beitrittsgebiet; Bauwerk; Entschädigungsanspruch des Nutzers; Ersatzpflicht für Bootssteg; Verkehrswert

Ersatzpflicht für einen vom Pächter errichteten Bootssteg. Einvernehmliche Vertragsbeendigung begründet Entschädigungsanspruch des Nutzers.

pp. II. Berufung und Klageerweiterung sind begründet. Dem Kl. steht der geltend gemachte Anspruch auf Entschädigung seiner Investitionen dem Grunde nach gemäß § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG gegen die Bekl. zu (1). Die Höhe dieses Anspruches beläuft sich auf insgesamt 218.000 DM netto (2).

1. Der Entschädigungsanspruch des Kl. ergibt sich aus § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG und nicht aus § 12 Abs. 1 S. 1 SchuldRAnpG. Denn der Pachtvertrag der Parteien über das auf dem Grundstück L.-Str. in Berlin gelegene Bootshaus nebst Bootsstegen endete nicht durch eine Kündigung der Bekl., was Voraussetzung eines Anspruches aus § 12 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 S. 1 SchuldRAnpG wäre, sondern in sonstiger Weise im Sinne des § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG. (...)

Da das Pachtverhältnis der Parteien aufgrund einer einvernehmlichen Vereinbarung zum 28. Februar 1998 endete, folgt der Entschädigungsanspruch des Bekl. aus § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG. Diese Regelung erfaßt auch den Fall der einvernehmlichen Aufhebung, da es auf eine Beendigung des Vertragsverhältnisses in anderen als in § 12 Abs. 2 SchuldRAnpG (Kündigung) geregelten Fällen abstellt. Eine einvernehmliche Beendigung stellt einen derartigen anderen Fall dar (vgl. Bultmann in Kiethe, Komm. zum SchuldRAnpG, § 12 Rn. 11).

Die Voraussetzungen des § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG liegen vor. Der Kl. hat ein Bauwerk errichtet, was gemäß § 12 Abs. 1 S. 1 SchuldRAnpG Anspruchsvoraussetzung für den Entschädigungsanspruch ist. Die von ihm errichteten Bootsstege sind ein Bauwerk im Sinne der §§ 12 Abs. 1 S. 1, 5 SchuldRAnpG. Bauwerke im Sinne dieser Vorschriften sind auch Grundstückseinrichtungen, zu denen ein Bootssteg zählt (vgl. Rädler/Raupach/Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, Bd. 4, § 5 SchuldRAnpG Rn. 5; Göhring in Kiethe, Komm. zum SchuldRAnpG, § 5 Rn. 4). Als Bauwerk im Sinne der § 12 Abs. 1 S. 1, § 5 SchuldRAnpG fällt der Bootssteg gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 3 SchuldRAnpG in den Anwendungsbereich dieses Gesetzes.

Der Kl. hat diesen Steg auch errichtet im Sinne der vorgenannten Vorschrift. Für den Teil der Steganlage, den er in Erweiterung der bestehenden Steganlage neu hinzubauen ließ, liegt dies auf der Hand. Soweit er Arbeiten an der bereits vorhandenen Steganlage ausgeführt hat bzw. hat ausführen lassen, liegt ebenfalls eine Errichtung im Sinne der vorgenannten Vorschrift vor. Unter Errichtung eines Bauwerkes ist nicht nur der Neubau zu verstehen, sondern auch Maßnahmen an einem bereits vorhandenen Bauwerk, die ihrer Art und Umfang nach einer Neuerrichtung gleichkommen (vgl. Zimmermann in RVI, Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, § 12 SchuldRAnpG Rn. 7). So ist insbesondere die durchgreifende Erneuerung eines sanierungsbedürftigen Bauwerkes mit dessen Neuerrichtung gleichzusetzen (vgl. Zimmermann, a. a. O.). Denn darin liegt ein höherer Aufwand als durch die Ausbesserung schadhafter Stellen.

Der Kl. ging mit seinen Arbeiten an der bestehenden Steganlage über die ihm durch § 2 Abs. 1 des Pachtvertrages übertragene Instandhaltungsverpflichtung hinaus. Der Austausch des alten Bootssteges aus Holz gegen eine Stahlkonstruktion kommt in Art und Umfang der Arbeiten einer Neuerrichtung gleich. Dies ergibt sich zumindest indirekt auch aus der Auflage des Wasserstraßenhauptamtes Berlin vom 24. April 1980. Mit diesem Schreiben wird auf den nicht betriebssicheren Zustand der (alten) Steganlage Bezug genommen und dessen Instandsetzung verlangt. Der Kl. ging mit seinen Arbeiten jedoch über eine Instandsetzung hinaus. Denn er reparierte den alten Holzsteg nicht durch Austausch der alten Holzkonstruktion gegen eine neue, sondern entschied sich für eine Stahlkonstruktion. Damit wurden jedoch nicht (nur) bestehende Schäden beseitigt und damit die Steganlage instand gesetzt, sondern es wurde im Rechtssinne eine neue Steganlage errichtet.

Ein Anspruch scheitert auch nicht deshalb, weil der Steg nicht "entsprechend den Rechtsvorschriften der DDR" errichtet worden ist. Zwar ist den Bekl. in diesem Zusammenhang zuzugeben, daß es an der Zustimmung des damaligen Grundstückseigentümers fehlte, da eine Zustimmung nicht erteilt worden ist. Im vorliegenden Fall war eine derartige Zu-stimmung für das Entstehen des Entschädigungsanspruches entbehrlich. Dabei kann offenbleiben, ob eine Zustimmung aufgrund eines Umkehrschlusses aus § 45 SchuldRAnpG entbehrlich war, weil eine Zustimmung des Grundstückseigentümers nur für die Errichtung von Baulichkeiten im Sinne des § 296 ZGB der DDR oder von Ferienhäusern notwendig war. Selbst wenn dies der Fall sein sollte, hätte der Kl. gemäß § 12 Abs. 1 S. 2 SchuldRAnpG einen Entschädigungsanspruch nach Maßgabe der Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung (vgl. Kühnholz in MünchKomm, 3. Aufl., § 12 SchuldRAnpG, Rn. 12). Die Rechtsfolge wäre in beiden Fällen dieselbe, da der Kl. sowohl nach § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG als auch nach §§ 812 Abs. 1, 818 Abs. 2 BGB einen Entschädigungsanspruch hat, dessen Höhe sich nach der Erhöhung des Verkehrswertes des Grundstückes durch das Bauwerk im Zeitpunkt der Rückgabe richtet. Die Erhöhung des Verkehrswertes des Grundstückes durch das Bauwerk (Steganlage) im Zeitpunkt der Rückgabe beträgt nach dem nachvollziehbaren und überzeugenden Gutachten des Sachverständigen B. insgesamt 218.000 DM netto. Der Sachverständige hat in seinem Gutachten eine Ertragswertermittlung des Grundstückes angestellt und dabei den Ertragswert der vorhandenen Steganlage dem Ertragswert gegenübergestellt, der sich ergibt, wenn die Steganlage nicht verändert worden wäre. Das Gutachten hält den Angriffen der Bekl. stand.

Soweit sie den (in beiden) Ertragswertermittlungen angesetzten Bodenrichtwert für zu niedrig halten, und statt 380 DM/m2 mindestens 500 DM/m2 für angemessen halten, hat der Sachverständige darauf hingewiesen, daß der Quadratmeterpreis um so niedriger liegt, je größer das Grundstück ist. Bei der hier maßgeblichen Grundstücksgröße von 2.500 m2 liegt eine den quadratmeterbezogenen Bodenrichtwert senkende "Übergröße" vor. Außerdem wirkt sich die Höhe des Bodenrichtwertes auf die Ermittlung des (maßgeblichen) Ertragswertes nur unerheblich aus. Ein Quadratmeterpreis von 500 DM ergebe keine signifikante Veränderung.

Auf die tatsächliche Vermietungssituation kommt es bei der Wertermittlung nicht an. Zum einen berücksichtigt der Sachverständige bei seiner Ertragswertermittlung in beiden Fällen eine Vollvermietung. Zum anderen ergibt sich dieser Ansatz aus den Vorschriften der WertV.

Auch den Ansatz eines Liegenschaftszinses von 7 % hat der Sachverständige ausreichend und nachvollziehbar erläutert. Der Liegenschaftszins für eine gewerbliche Nutzung liegt zwischen 6 und 8 %. Im übrigen ist diese Kritik der Bekl. auch nicht nachvollziehbar. Da der Liegenschaftszins als Bodenwertverzinsung vom Jahresreinertrag des Grundstückes abzuziehen ist, würde ein geringerer Liegenschaftszins, wie ihn die Bekl. für angemessen halten, zu einem geringeren Abzug und damit zu einem höheren Reinertrag der baulichen Anlage führen. Durch den Ansatz eines Liegenschaftszinses von 7 % statt eines solchen von 6 bis 6,5 % sind die Bekl. nicht benachteiligt.

Der Kl. hat auch Anspruch auf Zahlung von 16 % Umsatzsteuer auf den Entschädigungsbetrag von netto 218.000 DM. Damit ist die Klagerweiterung auch in Höhe der geltend gemachten Umsatzsteuer von 34.880 DM begründet. Der Umsatzsteuerpflicht entfallen Entschädigungszahlungen des Verpächters/Vermieters an die Mieter/Pächter dann, wenn der Zahlung ein Leistungsaustauschverhältnis zugrunde liegt (vgl. Reiß in Tipke/Lang, Steuerrecht, § 13 Rn. 64; Bunjes/Geist, Komm. zum UStG, 6. Aufl., § 1 Rn. 30 "Pächterentschädigung"). (...)